不動產(chǎn)統(tǒng)一登記影響幾何

甄愛軍

基于國家統(tǒng)計(jì)局和各地房產(chǎn)普查情況，2022年底全國房屋建筑面積約為800億平方米。通俗地理解，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已經(jīng)覆蓋到全國800億平方米的所有房屋，或者說都頒發(fā)了“身份證”。

全面實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記

日前，自然資源部部長王廣華在全國自然資源和不動產(chǎn)確權(quán)登記工作會議上宣布，我國全面實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。這意味著經(jīng)過10年努力，從分散到統(tǒng)一，從城市房屋到農(nóng)村宅基地，從不動產(chǎn)到自然資源，覆蓋所有國土空間、涵蓋所有不動產(chǎn)物權(quán)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立。

早在2013年3月，我國決定建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，提出將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合，實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”改革任務(wù)。

需要注意的是，“不動產(chǎn)”不單單只是指住宅，要比“房地產(chǎn)”的范圍更廣，主要包括土地、海域、房屋、林木等定著物，即其不單純指土地和房屋。在房屋方面，包括了全國各種房屋類型。概括起來，既包括城市房屋，也包括農(nóng)村房屋;既包括住宅，也包括商鋪和廠房等;既包括個人房屋，也包括企業(yè)房屋。

據(jù)易居研究院信息，基于國家統(tǒng)計(jì)局和各地房產(chǎn)普查情況，2022年底全國房屋建筑面積約為800億平方米。通俗地理解，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已經(jīng)覆蓋到全國800億平方米的所有房屋，或者說這些房屋都有了專門的“身份證”。

另據(jù)自然資源部統(tǒng)計(jì)，10年來，全國累計(jì)頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書7.9億多本，全面建立和實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

有哪些變化？

實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度之后，必然會帶來一些變化。

首先，我們來看到底“登記”了什么？不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，涉及“硬內(nèi)容”和“軟內(nèi)容”的登記。其中，硬內(nèi)容是指可以測繪或直接統(tǒng)計(jì)到的內(nèi)容，包括房屋坐落、不動產(chǎn)單元號、房屋用途、房屋面積等。這些均屬于看得見、摸得著的內(nèi)容，是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的部分內(nèi)容。

而軟內(nèi)容是指權(quán)利，包括權(quán)利人名字（如戶主名字、企業(yè)名字等）、權(quán)利類型（如土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等）、權(quán)利性質(zhì)（如出讓、商品房等）、使用期限（如土地使用權(quán)截止年限等）、權(quán)利其他狀況（如房屋結(jié)構(gòu)、樓層、竣工時間等）。當(dāng)然和居民家庭或普通老百姓關(guān)系較大的，主要指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。另外從這兩年各地不動產(chǎn)登記中心的推進(jìn)情況看，部分地方增加了居住權(quán)、繼承權(quán)等新內(nèi)容。

其次，我們要了解到底“統(tǒng)一”了什么？上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，這里所指的“統(tǒng)一”，包括4層含義：第一是統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)，即由自然資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作，各城市成立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記部門;第二是統(tǒng)一的登記簿冊，即紅色的不動產(chǎn)權(quán)證書;第三是統(tǒng)一的登記依據(jù)，包括民法典、不動產(chǎn)登記暫行條例等法規(guī)。第四是統(tǒng)一的信息平臺，即各城市不動產(chǎn)登記中心和信息平臺。

機(jī)構(gòu)認(rèn)為，有兩個方面的變化最為直接。其一，過去土地、海域、房屋、林木等不動產(chǎn)登記是分散在不同部門的，而現(xiàn)在統(tǒng)一歸屬于不動產(chǎn)登記中心，即交由一個部門承擔(dān)，涉及申請、受理、審核、登簿、頒證等工作。其二，各地業(yè)務(wù)部門的名字或有差異，如不動產(chǎn)登記領(lǐng)域網(wǎng)上辦事服務(wù)平臺、不動產(chǎn)登記一體化平臺、不動產(chǎn)登記網(wǎng)上“一窗辦事”平臺等，但功能相似，均屬于信息平臺和數(shù)據(jù)庫。嚴(yán)躍進(jìn)說：“此類信息庫實(shí)現(xiàn)了縱向和橫向的打通，其中縱向指國家、省、市、縣四級打通;橫向指自然資源、房管、公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門打通。”

有何影響？

此次自然資源部宣布全國全面實(shí)現(xiàn)了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，引起了社會大眾的關(guān)注，也引起了一些焦慮或討論。

綜合來看，關(guān)注焦點(diǎn)主要集中在三方面問題：房東是否會加快拋售房屋？是否會開征房地產(chǎn)稅？房價是否會下降？

拋售潮是否會來臨？嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，短期內(nèi)并不會出現(xiàn)這種情況。此次全國全面實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的消息發(fā)布，是全國自然資源和不動產(chǎn)確權(quán)登記工作會議的情況匯報，不能理解為針對房地產(chǎn)業(yè)。所以購房者或房東無需多慮，也無加快拋售一說。

房地產(chǎn)稅隨即開征？可能性不大。嚴(yán)躍進(jìn)表示，全面建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，利好房產(chǎn)信息掌握和使用，將有利于房地產(chǎn)稅開征工作的推進(jìn)。但房地產(chǎn)稅在2023年沒有開征基礎(chǔ)。后續(xù)即便開征，也會考慮共同富裕總體框架、財稅政策改革導(dǎo)向、房地產(chǎn)市場形勢變化等內(nèi)容。

還有專家認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場剛剛企穩(wěn)，在經(jīng)濟(jì)剛剛復(fù)蘇的情況下，未必是出臺房地產(chǎn)稅試點(diǎn)方案的最佳時機(jī)。不過，一旦樓市出現(xiàn)過熱的跡象，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)方案出臺的可能性就比較大。堅(jiān)持“房住不炒”仍然是基本原則。

那么，房價會否因此而下降？嚴(yán)躍進(jìn)表示，從短期來看，全國住房市場正處于復(fù)蘇階段，房價總體企穩(wěn)回升。從中期看，新型城鎮(zhèn)化工作繼續(xù)推進(jìn)，合理住房消費(fèi)需求繼續(xù)釋放，房價總體平穩(wěn)向好。從長期看，要關(guān)注房地產(chǎn)稅推進(jìn)情況、租賃住房市場發(fā)展情況等。