韓國房地產“冰與火”的背后是什么？

李格

“安居樂業”是以稻米為食的東亞百姓終極的人生追求，但在韓國，房價和就業卻成為坡上巨石，即使化身西西弗斯向著高處掙扎也難以戰勝荒謬的現實。自韓國央行加息以來，韓國飛漲的房價終于有了回落的跡象，早已翻番的首爾房價如水晶球般易碎，爆裂飛濺的碎片卻劃傷了最底層的沒有參與炒房游戲的年輕租客。

過去五年中，韓國首爾房價持續走高，在政府的刺激政策下掀起了全民乃至世界范圍內的購房投資熱潮，房地產市場的虛假繁榮幫助韓國政府成功應對了疫情帶來的負面影響。暴漲之后出現暴跌，炒房落潮如期而至，2023年韓國公寓、多戶型住宅等共同住宅的公示價格較去年平均下降了18.63%，降幅創下歷史新高。在首爾，部分公寓價格下跌了30%至40%，成交量更是暴跌70%以上。

“傳貰房”無法傳世

28歲的金優琥（音譯）因為繳納租房押金已經負債3100萬韓元（約合人民幣17萬元），更可怕的是她無權繼續居住在所租的“傳貰房”內。如此匪夷所思的荒誕現實在韓國首爾、仁川、京畿道和釜山等地頻頻上演。讓越來越多的打工人房財兩失的“傳貰房”究竟是什么？可以說，“傳貰房”即是此次韓國樓市崩盤的加速器。

傳貰房，又被稱為全租房，是一種韓國特色的租房模式。租客若有意租房，需要繳納房屋市值的50%—80%作為租房押金，兩年租房期滿后，房東會將押金原路返還給租客，租客退房給房東。兩年內，租房者并不需要繳納房租，房東靠著租客提供的巨額押金繼續投資房產，并以傳貰房的方式出租或者入駐資本市場，租約內押金所產生的利息或其他收益均歸房東所有。但并非所有年輕人都有資本負擔巨額的租房押金，于是銀行開通了押金貸款業務，年輕人憑借個人信用和工作即可輕松貸款。

低利率時代，年輕的租客只需要承擔極低的銀行貸款利息就可以住進昂貴住宅，房東可以將大額押金投資生財，銀行也通過龐大的業務規模獲取不菲的利差收入，這種租客省錢、房東賺錢、銀行生錢的三贏模式大大推動了傳貰房的應用和普及。

這種看似完美的房屋租賃模式可以追溯到19世紀后期。農耕社會的田產傳統讓韓國人對土地有著深深的占有執念，轉讓短期產權以置換流動資金是韓國民間的普遍傳統。19世紀后期，大城市面臨住房供給不足的社會問題，傳貰房制度開始發展。

上世紀70年代初，韓國經濟飛速增長，導致人口迅速涌入資源有限的城市，房屋需求遠超供給，因此房東成為市場主導者，全租房模式下租客只需要承擔水電燃氣的費用就可以置換房屋短期的使用權，而房東也可以通過這種方式實現“無息借用資金”的金融目的。2008年金融危機后，韓國央行大幅調低基準利率，傳貰房再獲青睞。利率越低，和同等規格的月租房相比，租客所承擔的住房成本就越少，房東和租客在降低持有房屋成本的同時，降低了房屋信貸負擔，便于從金融機構獲得更多房貸，房東傳貰房大盤愈發壯大。高峰時期，傳貰房占據70%的韓國租房市場。

在傳貰房的推動下，韓國樓市進入擊鼓傳花的瘋狂節奏，創下了5年內連漲80%的樓市“奇跡”。炒房客在傳貰房制度下不停增加杠桿，名下十幾套全租房簡直易如反掌，傳貰房創下的繁榮似乎即將“傳世”。然而，這種杠桿泡沫下的虛假繁榮，只能在房價上漲、利率較低、市場正常的情況下運轉，稍有不慎，隱雷爆破，資金斷鏈，可憐的租客便會房財兩失。

加息靴子落地，房價應聲跳水

低利率周期中，傳貰房是房價上漲的加速器；加息周期中，傳貰房則成為房價暴跌的推手。傳貰房的杠桿成就了低成本入局的炒樓游戲，飄紅的價格屏蔽了局內人的風險警示，人們在為房價狂歡的同時，已然忘卻支撐著脆弱杠桿鏈條的，是隨時可能改變的“利率”。

疫情期間，全球多國為了最大限度減少疫情帶來的負面經濟影響，央行大開水龍頭閥門，進行多輪降息，給低迷的經濟財政下猛藥。素來“鷹派”的韓國央行不僅降息，還出臺了多輪財政政策刺激消費。

大水漫灌、沉疴猛藥后的韓國通脹飆升、房價飛漲，據統計，韓國核心通脹達4.8%，韓國多戶住宅基準房價漲幅高達36%。2021年8月，韓國央行成為全球首個加息的央行，主動刺破泡沫的勇氣并沒有挽救告急的市場。經過數輪加息后，韓國平均押貸款利率調整到5%至6%，這大大增加了投資房產和全租房產的資金成本，選擇全租房模式的中青年所承擔的押金貸款利息，已經遠超月租房的每月租金，這導致大量租客無法負擔高昂貸款，從全租房改為月租房。韓國租賃合同中，月租房的數量首次超過了全租房。

擊鼓傳花的鼓點漸弱，由于全租房租戶減少，房東無法再用新租戶的押金償還舊租戶的保證金，全租房市場進入“入不敷出”的市場狀態。唯一的選擇是變賣價位下行的房產，“買漲不買跌”的心態又導致房產滯銷，在一次次降價中無人接盤，成交量甚至跌至2006年以來的最低水平。

加息靴子的落地回聲，在韓國的租賃市場中尤為明顯，這是因為獨特的全租房制度加速了利率的傳導。傳統金融體系中的家庭單位貸款規避了高利率風險，因為長期固定的利率模式對短期的利率變化傳導速度較為緩慢。而在韓國的傳貰房模式下，并非人人都能承擔巨額的房屋租金，選擇傳貰房租房模式的年輕人，常常以個人名義向銀行貸款，此部分貸款則是基于短期浮動利率，此外，這部分貸款在合同終止時需繳還本金。加息后，租金貸款成本已經遠超月租房成本，租客紛紛選擇放棄傳貰房租房模式，并要求房東退換押金以歸還銀行貸款本金，以致出現擠兌。

加息帶來的連鎖反應讓許多房東措手不及，房東此時手中的現金流已經全部投注在房產中，面臨大額的資金回流需求他們不得已出售手中的房產，供大于求的房產市場加速了韓國房產的價格下行。這種連鎖反應加劇了社會恐慌氣氛，傳貰房模式經歷前所未有的信任危機，租客紛紛退租，爆雷的房東越來越多，違約出逃的房東遺留下斷裂的巨額資金鏈條，“詐騙事件”涌現。

韓國住房和城市保障公司（HUG）的統計數據顯示，截至2022年底共有2073起傳貰房押金被吞案件，其中拖欠金額最大的業主累計欠下646億韓元（約合人民幣3.54億元）的租戶押金。據HUG稱，2022年因傳貰房還款失敗而提出的保險索賠增加了一倍多，達到創紀錄的1.17萬億韓元（約合人民幣64億元）。不斷涌現的房東“老賴”用別人的錢加杠桿押注房地產，在房價下行的當下變成一個個巨無霸失信人。對于租客來說，幸運的是，保險公司還在履行賠付業務，不幸的是，并不是每一個全租房租客都有為押金投保。買不起房子的年輕人只是在租房的當口，就突然因為炒房客的貪婪背上一輩子都無法償還的債務，這種悲劇荒誕又冤枉。

20世紀70年代，日本的“失落一代”因泡沫經濟破碎而長期落寞。“永遠上漲的首爾房價奇跡”如今徹底破碎，跳水跌穿的背后，同樣是韓國年輕一代吞下苦果。時代的塵埃，落到每個人頭上都是一座山，當山與山相連，就匯成一代人的無法逾越的悲歌。