房地產需要“救市”嗎？

陳惟杉

市場至今沒等到房地產“救市”政策，進入7月，人們對更大規模的“救市”政策是否會出臺的討論仍在繼續。

今年的房地產市場一度呈現“小陽春”行情，但一季度過后隨即轉冷。彼時，不斷有聲音呼吁將“救市”政策的焦點轉向需求側，提出部分取消一線城市限購等建議。有被訪專家認為，限購等樓市調控政策是掐住正在輸氧的病人的脖子的手。

目前，一線城市限購、高首付比例限制等政策依然沒有明顯的松綁跡象，相比于限購何時放松、首付比例何時下調的疑問，更關鍵的問題可能是，“這些政策還有效嗎？”

采訪中，一位房產中介告訴我，有客戶剛剛買下一套總價超過1000萬元的北京西城學區房，他賣掉北京與家鄉的兩套房產，籌款近600萬元，外加存款，再貸款350萬元。“這位客戶的工作、收入穩定，而且不到40歲。”在這位中介看來，只有這樣的人群有底氣在當下加杠桿入場。

人們是否入場樓市的決定性因素不只是對于樓市的預期，還有對未來個人與家庭經濟狀況的預期。正如大家爭論發放消費券、現金能否刺激消費一樣，房地產需求側的“救市”政策也面臨類似的尷尬，購房意愿還能否被政策刺激出來，是個疑問。

決策層方面，去年11月11日發布的“金融十六條”部分政策的半年有效期到期后，監管部門近日終于宣布延期。如此審慎也可以理解，畢竟房企通過加杠桿極速擴張，最終落得一地雞毛，相當程度是2015年～2018年以“去庫存”之名推動棚改貨幣化的結果。如今是否要重來一輪“救市”政策？或者說究竟需要怎樣的“救市”政策？需要審慎決定。

其實，不少人并不認同“救市”的說法，他們認為房地產業并不需要“救市”，而是需要放開不合理或不合時宜的種種限制。我想這樣的觀點可以更進一步，當前，更需要通過改革破除阻礙城市化進程的種種藩籬。

房地產業的發展伴隨城市化進程而來，中國城鎮化率已經超過65％，但是城市戶籍人口只占總人口的47％左右，近20個百分點的差距被認為是中國房地產業進一步發展的動力。因此，房地產的“救市”政策不如更多從如何抹去這20個百分點的差距著手，去撬動戶籍、集體土地入市、公共服務均等化等一系列難啃的改革硬骨頭。

如此一來，不僅能為未來房地產業發展找到更多增量，也能極大地增強公眾對未來的信心，因為改革的誠意是帶來信心的最好源泉。

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25/2023 總第1099期

@李樹源：面臨經濟下行的風險，特別需要政府在宏觀政策、改革舉措等方面出新招！

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