新型樓宇經(jīng)濟(jì)初探
——以天津MSD屋頂城市會(huì)客廳設(shè)計(jì)為例

曾威

天津泰達(dá)綠化科技集團(tuán)股份有限公司 天津 300450

基于對(duì)國內(nèi)外樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀分析，本文主要探討了在樓宇經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的宏觀環(huán)境下，通過打造綠色、開放、共享的屋頂花園，整合優(yōu)質(zhì)資源，打造服務(wù)平臺(tái)，優(yōu)化服務(wù)生態(tài)，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)營商環(huán)境，進(jìn)一步優(yōu)化濱城產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成特色產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)質(zhì)效雙提升，從而帶來社會(huì)效益、生態(tài)效益與經(jīng)濟(jì)效益，為實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展點(diǎn)燃新引擎。

1 樓宇經(jīng)濟(jì)概述

1.1 樓宇經(jīng)濟(jì)的概念

樓宇經(jīng)濟(jì)是近年來城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)，逐漸成為新產(chǎn)業(yè)、新經(jīng)濟(jì)的重要載體，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的促進(jìn)作用。樓宇經(jīng)濟(jì)被賦予新的內(nèi)涵，是以寫字樓、功能性板塊和區(qū)域性設(shè)施為主要載體，通過高標(biāo)準(zhǔn)高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、招商運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)服務(wù)，以商業(yè)開發(fā)、物業(yè)租賃等方式引進(jìn)特定產(chǎn)業(yè)，具有土地集約化、產(chǎn)業(yè)聚集化、媒體數(shù)字化等特點(diǎn)。樓宇經(jīng)濟(jì)引進(jìn)業(yè)態(tài)以第三產(chǎn)業(yè)為主，如金融業(yè)、咨詢業(yè)、廣告業(yè)、影視業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、律所、咨詢業(yè)、高科技等企業(yè)和公司。樓宇經(jīng)濟(jì)具有增加區(qū)域稅源、帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展等重要作用，賦予了現(xiàn)代城市發(fā)展更大的生命力和更豐富的發(fā)展內(nèi)涵[1]。

1.2 發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及價(jià)值

《中國樓宇經(jīng)濟(jì)（總部經(jīng)濟(jì)）藍(lán)皮書》中指出，樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大階段：

“空間”的1.0、“空間+配套+服務(wù)”的2.0、以及“空間+產(chǎn)業(yè)+運(yùn)營”的3.0三個(gè)階段。同時(shí)提出了樓宇經(jīng)濟(jì)平臺(tái)化、要素配置專業(yè)化、治理機(jī)制多元化、低碳數(shù)智人本化的樓宇經(jīng)濟(jì)“四化趨勢”，剖析了中心城市空心化、樓宇政策表面化、產(chǎn)業(yè)定位模糊化、樓宇競爭同質(zhì)化、產(chǎn)業(yè)資源隱性化的樓宇經(jīng)濟(jì)“五大問題”，針對(duì)性地提出了共筑樓宇經(jīng)濟(jì)生態(tài)新格局、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)社區(qū)新模式、引進(jìn)業(yè)界共治新理念、升級(jí)樓宇經(jīng)濟(jì)新政策、建立產(chǎn)業(yè)治理新機(jī)制、換新區(qū)域發(fā)展新優(yōu)勢，這“六大抓手”[2]。

基于對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀分析及多角度探究，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的價(jià)值主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展；2、增加稅源；3、提高空間利用率；4、發(fā)揮有限資源價(jià)值；5、解決就業(yè)問題；6、優(yōu)化營商環(huán)境；7、城市宣傳名片；8、實(shí)現(xiàn)企業(yè)共贏；9、市民公共服務(wù)價(jià)值[3]。

2 泰達(dá)MSD屋頂花園提升改造發(fā)展新路徑分析

2.1 濱城產(chǎn)業(yè)園概述

圖1 中國天津人力資源服務(wù)產(chǎn)業(yè)園（濱城產(chǎn)業(yè)園）

中國天津人力資源服務(wù)產(chǎn)業(yè)園（濱城產(chǎn)業(yè)園）是經(jīng)人社部正式批準(zhǔn)建設(shè)的國家級(jí)人力資源服務(wù)產(chǎn)業(yè)園。濱城產(chǎn)業(yè)園乘濱海經(jīng)濟(jì)騰飛之天時(shí)，擁“1+3+4”產(chǎn)業(yè)發(fā)展之地利，借京津冀一體化戰(zhàn)略之東風(fēng)，遵循“四港六中心九大業(yè)態(tài)”規(guī)劃布局，按照“一五五九”工作路線圖，實(shí)現(xiàn)“以一域服務(wù)全局”之戰(zhàn)略定位，成為北方地區(qū)引進(jìn)全球人才的物理地標(biāo)和情感地標(biāo)，成為全球人才到濱城就業(yè)、創(chuàng)業(yè)、投資的生活門戶和優(yōu)選地。

濱城產(chǎn)業(yè)園坐落于天津市經(jīng)開區(qū)泰達(dá)MSD寫字樓，總體規(guī)劃設(shè)計(jì)為四港六中心九業(yè)態(tài)。其中，四港包括人才自由港、人才服務(wù)港、人才運(yùn)營港、人才數(shù)據(jù)港；六中心包括招聘中心、培訓(xùn)中心、交通中心、傳媒中心、服務(wù)中心、數(shù)字中心；九業(yè)態(tài)包括獵頭、軟件、咨詢、財(cái)務(wù)、測試、法律、招聘、培訓(xùn)、外包，形成了“四港、六中心、九業(yè)態(tài)”的空間新布局，具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)空間優(yōu)勢。

2.2 泰達(dá)MSD屋頂花園發(fā)展新路徑

基于對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的分析，同時(shí)依托濱城產(chǎn)業(yè)園的優(yōu)勢背景及規(guī)劃，為泰達(dá)MSD屋頂花園發(fā)展新路徑提供了良好的基礎(chǔ)環(huán)境。

發(fā)展現(xiàn)狀。目前，泰達(dá)MSD屋頂花園面積為2400平方米，空間開闊、地形平坦，但場地尤為突出的問題是缺少圍合，景觀效果不佳。同時(shí)，場地內(nèi)沒有木質(zhì)平臺(tái)或石材鋪裝可以供人休憩、活動(dòng)、交流，整體上缺少活力空間。

圖2 泰達(dá)MSD屋頂花園現(xiàn)狀圖

圖4 泰達(dá)MSD屋頂花園現(xiàn)狀圖

提升改造設(shè)計(jì)理念。基于泰達(dá)MSD屋頂花園現(xiàn)狀，經(jīng)過多方的深入溝通及研究規(guī)劃，對(duì)MSD屋頂花園提出七大規(guī)劃設(shè)計(jì)理念：

① 京津冀協(xié)同：采用京津采用市花月季、河北引用安國藥博園的概念；

② 藥食同源元素：采用石斛、百合、連翹等藥食同源植物品種；

③ 商務(wù)與交流：充分利用屋頂空間進(jìn)行商務(wù)接待、員工交流、室外會(huì)議；

④ 體育與健康：慢跑道、星光跑道、藥膳、天然氧吧等；

⑤ 綠色與低碳：屋頂花園降低建筑頂板溫度，減少空調(diào)等能源消耗；

⑥ 品牌與傳媒：利用植物的二維碼標(biāo)簽、場地草坪LOGO等宣傳企業(yè)；

⑦ 親子與研學(xué)：周末可以為樓宇企業(yè)員工子女提供親子和研學(xué)空間。

提升改造計(jì)劃方案。如何實(shí)現(xiàn)泰達(dá)MSD屋頂花園高顏值的提升改造？實(shí)現(xiàn)自然與空間的完美融合？實(shí)現(xiàn)高顏值帶來的附加值與競爭力？根據(jù)上述七大規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及樓宇經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)園發(fā)展情況，泰達(dá)MSD屋頂花園一期改造主要以基礎(chǔ)建設(shè)、營造節(jié)點(diǎn)環(huán)境為主，以觀花、觀草宿根植物組團(tuán)，形成花鏡效果，中心區(qū)域現(xiàn)狀以加強(qiáng)草坪養(yǎng)管為主，并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行補(bǔ)植。觀賞草作為園林新寵，在綠化植被里面是一種在高度、形狀、造型和觀賞性方面都獨(dú)具特色的植物，株型姿態(tài)優(yōu)美，花序五彩繽紛。觀賞草的品種選擇主要有紫葉狼尾草、東方狼尾草、細(xì)葉芒、巨針茅、細(xì)葉針茅、狹葉薰衣草等，可根據(jù)需求進(jìn)行科學(xué)配置，增強(qiáng)景觀帶來的視覺享受。

此外，值得一提的是，泰達(dá)MSD屋頂花園提升改造后，可將各類藥用植物進(jìn)行科學(xué)合理搭配種植，一方面極具觀賞性，通過斑斕的色彩使人達(dá)到情緒舒緩、放松身心的效果，提高了屋頂花園的顏值，另一方面，還能夠充分發(fā)揮保健功效，完善了屋頂花園植物景觀的服務(wù)功能。例如，石斛的種植兼具觀賞與藥理價(jià)值，石斛在盛花期呈現(xiàn)出極為馥郁飄香的景觀特點(diǎn)，還具有較高的藥用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。石斛含有多種營養(yǎng)成分，具有提高免疫力的作用，可以調(diào)養(yǎng)人體的狀況，提高代謝水平，防治疾病，延緩身體衰老。石斛飲品具有益胃生津、清熱降火功效。藥用植物在屋頂花園的種植，可謂是一舉兩得。

泰達(dá)MSD屋頂花園二期改造主要以運(yùn)營為主。根據(jù)實(shí)際情況，通過實(shí)地調(diào)研等途徑，堅(jiān)持科學(xué)謀劃，統(tǒng)籌載體布局；多方主體聯(lián)動(dòng)，深化協(xié)作機(jī)制；拓展推廣渠道，強(qiáng)化招商引資；完善服務(wù)管理，優(yōu)化營商環(huán)境。同時(shí)，與運(yùn)營商戰(zhàn)略定位相結(jié)合，經(jīng)營各類項(xiàng)目，深化中心區(qū)域環(huán)境，疊加城市文化，營造有溫度的活動(dòng)空間，強(qiáng)化城市內(nèi)部的鏈接與活力。二期建成后賦予場地更加完善的設(shè)施，提升場地的功能性與互動(dòng)性，真正實(shí)現(xiàn)將場地改造為一個(gè)積極、包容、多元化的城市會(huì)客廳，賦予屋頂花園新的詮釋。

圖5 一期提升改造景觀平面圖

圖6 一期平面布置及植物意向圖

圖7 一期建成效果圖

圖8 二期平面布置圖

圖9 二期建成意向圖

圖10 二期建成意向圖

3 泰達(dá)MSD屋頂花園未來展望分析

通常來講，協(xié)同被認(rèn)為是一種功能組合和放大，簡單地說，就是“1+1＞2”的效應(yīng)。基于樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展優(yōu)勢，結(jié)合自身的區(qū)位、資源優(yōu)勢，泰達(dá)MSD屋頂花園提升改造能夠極大地發(fā)揮樓宇經(jīng)濟(jì)的協(xié)同效應(yīng)，努力打造區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展新態(tài)勢。

從運(yùn)營思維來看，通過對(duì)泰達(dá)MSD屋頂花園的盤活運(yùn)營，作為城市會(huì)客廳，實(shí)現(xiàn)招商引資，項(xiàng)目突圍作用。泰達(dá)MSD屋頂花園圍繞優(yōu)勢資源，牢牢把握多方主體、樓宇載體、招商推廣、配套服務(wù)、運(yùn)營管理五大抓手，未來旨在將海河、周大福大廈整體打造成為互通互聯(lián)的經(jīng)濟(jì)帶、景觀帶、文化帶，打造經(jīng)開區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)黃金發(fā)展軸。泰達(dá)MSD屋頂花園提升改造后，可充分發(fā)揮優(yōu)質(zhì)樓宇“依托一棟，繁榮一片”的輻射帶動(dòng)作用，賦能樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，持續(xù)吸引更多企業(yè)涌入，加強(qiáng)樓宇氛圍營造，持續(xù)提升樓宇產(chǎn)業(yè)生態(tài)。例如，可以積極策劃各類招商推介活動(dòng),通過廣告等形式來增強(qiáng)樓宇產(chǎn)業(yè)招商活動(dòng)的宣傳效果，實(shí)現(xiàn)招商、引流、宣傳作用。同時(shí)，可靈活運(yùn)用短視頻、公眾號(hào)等新興推廣平臺(tái)，結(jié)合電視、廣播、網(wǎng)站、廣告牌等模式，多管齊下提升泰達(dá)MSD屋頂花園的影響力和產(chǎn)業(yè)吸引力，打造泰達(dá)MSD屋頂花園品牌[4]。

從用戶思維來看，泰達(dá)MSD屋頂花園提升改造后對(duì)增強(qiáng)城市綜合功能、提升城市品位、提高市民幸福感等具有重要作用。通過多方主體聯(lián)動(dòng)，深化屋頂花園使用率，以尋求更好地連接用戶，承載用戶的情感、精神、文化、社交等多重需求。例如，通過定期舉辦專業(yè)培訓(xùn)沙龍、專業(yè)論壇、人才交流、草坪婚禮、新品、新書發(fā)布會(huì)、藝術(shù)鑒賞等不同主題和類型的活動(dòng)，既滿足了用戶多主體、多元化的需求，促進(jìn)交流、合作和資源對(duì)接，又可實(shí)現(xiàn)樓宇經(jīng)濟(jì)“雙高兩少”的發(fā)展新理念，即稅收產(chǎn)出高、租金產(chǎn)出高、環(huán)境污染少、資源消耗少特征的新型城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，從而推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的綠色化、可持續(xù)化發(fā)展。

從產(chǎn)業(yè)鏈來看，樓宇經(jīng)濟(jì)對(duì)產(chǎn)業(yè)持續(xù)、高速發(fā)展具有重要意義。泰達(dá)MSD屋頂花園提升改造后在快速拓展區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模的同時(shí)，也將為天津樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展持續(xù)導(dǎo)入豐富的產(chǎn)業(yè)元素和全新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。樓宇經(jīng)濟(jì)3.0的四大發(fā)展趨勢，即科技與數(shù)字、共享與靈活、綠色與健康、多元與融合。共享與靈活、多元與融合，對(duì)應(yīng)的正是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基石之一：產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈。空間資源的有效利用，很大程度上來源于降低閑置率，業(yè)態(tài)的多元化從時(shí)間上對(duì)空間資源進(jìn)行了錯(cuò)位配給，共享經(jīng)濟(jì)的繁榮則優(yōu)化了空間配置。建立健全關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的信息、資源共享機(jī)制，能極大提升協(xié)同效率，引導(dǎo)企業(yè)聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展。同時(shí)，樓宇經(jīng)濟(jì)在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)鏈、延鏈、補(bǔ)鏈、發(fā)揮集聚效應(yīng)方面具有重要作用，開辟了產(chǎn)業(yè)高效轉(zhuǎn)化新路徑，勢必持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)生態(tài)，不斷形成新的競爭優(yōu)勢[5]。

4 結(jié)束語

綜上所述，在新時(shí)代背景下，隨著城市現(xiàn)代化建設(shè)的快速推動(dòng)，屋頂花園作為樓宇經(jīng)濟(jì)的一種有益嘗試，其運(yùn)用室外景觀設(shè)計(jì)的手法、融合產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理念、貼合業(yè)主和入園企業(yè)的功能要求，提升了樓宇的顏值、拓展了物業(yè)的有效使用面積，更好的滿足了用戶的多元化、個(gè)性化的需求。未來，MSD屋頂花園如作為一種新的模式在天津市甚至全國得以推廣，將對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有一定的示范和指導(dǎo)意義，相信一定會(huì)促進(jìn)本市物業(yè)的升值、優(yōu)化城市營商環(huán)境、樓宇經(jīng)濟(jì)的繁榮，并在帶動(dòng)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中彰顯作為。