新形勢下房企財務BP 角色探討
——強我與利他

丁明明

（作者單位：中國人民解放軍東部戰區總醫院）

一、研究背景

2020 年8 月，中國人民銀行、中國銀保監會等國家機構針對房地產企業提出了“三道紅線”指標，對房企的經營產生了重大影響。自此之后，“抓回款、降負債、減支出、控風險”成為房地產行業的當務之急。隨著政策的調整、形勢的變化，房地產行業已經由“黃金時代”進入“黑鐵時代”，地產寒冬已然到來，“活下去”成為眾多房企的主流訴求。新形勢下的房地產行業面臨諸多挑戰和不確定性，許多房地產企業已暴雷或處于暴雷邊緣。從暴雷房企和準暴雷房企的財務狀況來看，現金流緊張是共性。因而，新的行業背景對房企的經營管理提出了新的要求。作為企業管理中不可或缺的財務職能，也在不斷變革，以適應新形勢。在此背景下，項目財務人員成為業財融合的關鍵角色，需要將財務專業職能嵌入到房地產開發的全周期業務工作中，發揮財務業務伙伴（Business Partner，BP）角色功能。房企以單個項目為經營單元，具有鮮明的項目制組織特色，因而房企財務BP 的部門屬性較弱，更加著重于價值創造屬性，財務工作不再單純的是傳統意義上的資金收付、會計核算、報稅等。基于房地產行業經營需要，本文以調查問卷的形式從五個不同的維度盤點當前財務人員從業狀況，以此為基礎，從全周期視角對房企財務BP 角色的職能范疇、素質要求進行探討。

二、房企財務人員從業現狀

為了了解當前財務人員從業現狀，本文從人員基本情況（性別、年齡段）、教育狀況（教育背景、專業、證書情況）、從業狀況（從事財務工作年限、從事項目財務工作的年限、是否具有咨詢服務機構工作經歷）、任職公司情況（公司性質、公司行業規模排名、公司是否有財務共享）以及工作情況（主要工作內容、主要工作投入時間、財務人員應具備的素養）五個維度設計了14 個問題的調查問卷，并向120 名財務工作者發放問卷，最終收到有效問卷103 份，有效收回率為86%。

（一）被調查人員的基本情況

男性、女性的占比分別為47.57%、52.43%，這表明財務從業人群中，女性還是占多數的。按照四個年齡段統計，30 ～35 歲年齡段人員占比59.22%，這反映出該年齡段人群是財務工作主力人群。

（二）被調查人員的教育狀況

通過對調查問卷統計分析，一是財務人員普遍具有良好的教育素養，被調查人員中超過95%的從業人員具有本科及以上學歷；二是財務工作對于從業人員有著較強的專業性要求，74.76%的被調查人員所學專業為財務審計專業，12.62%的人員所學專業為非經管類專業；三是多數財務從業者具有較高的專業水準，且工作中還在不斷提高自身專業素養，被調查人員中超過半數（51.46%）的人員擁有中級會計師證書，具備注冊會計師、稅務師資格人員分別占15.53%、9.71%，同時具備兩個及以上證書的人員占比為31%。

（三）被調查人員的從業狀況

被調查人員的財務工作平均年限約為8 年，這與被調查人員30 ～35 歲年齡段人員占比最高的情況相符。進一步調查項目財務工作年限，項目財務人員工作年限平均為5 年，這表明財務人員在經過基礎財務工作后，大部分工作經歷便是投入到項目財務工作中。此外，19.42%的人員有會計師事務所等咨詢服務機構的工作經歷，這也表明咨詢服務機構的工作經歷是不少財務人員的必經之路，對此后的財務職業生涯有一定的影響。

（四）被調查人員的任職公司情況

約60%的財務人員工作于民營企業，其中上市民企占比約46%，在所有公司類型中人數最多，這表明民企是財務人員就業的主陣地。從公司行業規模排名來看，頭部企業的占比超過半數，這也與上市公司占比超過半數的情況相吻合。此外，財務共享系統的建設與使用成為一個公司財務信息化情況的集中體現，財務共享系統的使用與否能夠反映出項目財務人員在基礎核算工作需要投入時間的多少。從所在公司是否有財務共享中心來看，未使用財務共享系統的占58.25%，已使用財務共享系統的僅占26.21%，財務共享系統處于建設中的占15.53%。

（五）被調查人員的工作情況

在日常財務工作中，占比較高的是核算（59.22%）、稅務（53.4%）、測算（43.69%）、預算（42.72%）；各項工作投入時長較高的分別是核算（58.25%）、稅務（51.46%）、預算（35.92%）、測算（33.98%）。從上述數據可看出，傳統的核算工作依舊是眾多財務工作人員的主要工作且投入最多的時間，這與許多公司未使用財務共享系統的情況相符；此外，更具有價值創造功能的稅務、測算、預算成為財務工作人員的主要內容，這與被調查人員多數為項目財務人員的情況一致。從財務人員應具備哪些素養或能力的答復來看，“專業知識、學習能力、溝通能力、職業道德、把控能力”出現次數最多，這也反映出當前項目財務人員的素質著重點。

三、房企財務BP 的職能范疇

（一）核算與監督

核算與監督作為會計的基本職能，財務BP 的各項工作內容及其他會計職能的履行均是在此基礎上展開的。借助財務信息化系統和手段，當前的會計核算工作不僅日漸便捷化、智能化，而且成果輸出更加高效化、綜合化。尤其是近年來，大型集團公司出于管理效率提升、成本費用節約的角度，普遍推行財務共享服務中心（Financial Shared Service Center，FSSC），使得財務BP 不必投入過多時間在會計核算上，可將自身更多的時間和精力轉向于其他價值創造的會計職能上。財務BP監督職能的發揮，主要體現在事項辦理、流程審批、單據審核中的合規內控與流程效率提升上，如工程款項是否按合同約定節點支付、營銷傭金支付是否匹配上相應的銷售回款金額、建安發票是否合規、流程審批權限的合理性等。

（二）財務預測與管理決策

房地產企業以單個項目為經營單元，財務BP 便歸屬于這個經營單元。從項目公司拿地開始一直到項目的最終交付和清算，貫穿項目整個生命周期的財務預測職能至關重要，預測職能的價值創造屬性主要體現在全周期財務測算報表編制、財務指標成果輸出、預算編制、績效考核指標優化，其作用就是將房產價值、成本費用支出、工程計劃節點等情況指標數字化，做好日常財務分析報告，為管理決策提供數據支持和幫助。在日常經營中，涉及售價變化、成本費用增減、開發節點調整、稅務籌劃等，均需通過全周期測算報表輸出項目現金流、利潤變動情況，以此幫助公司管理人員做出管理決策。因此，財務預測功能是管理決策的必需手段，而管理決策功能促使財務預測更加精準并符合項目實際需要。

（三）稅務籌劃

企業在日常經營活動中，不可避免地涉及稅務方面的問題。發票的開具與收取、納稅申報等都是稅務管理工作內容，如何提升稅務管理的價值創造功能，就需要財務BP 結合項目情況做好稅務籌劃工作。稅務籌劃是一項對財務專業知識、稅務專業能力要求極高的管理工作，一方面，財務BP 需要具有扎實的財稅理論功底，如增值稅預繳、所得稅預繳、增值稅留抵退稅政策等；另一方面，財務BP 需要具有豐富的稅務實操能力，如土地增值稅退稅申請等。近年來，房企拿到的項目土地成本過高，并且售房被設定最高限價，導致項目虧損嚴重，這就不可避免地出現增值稅、土地增值稅、企業所得稅預繳超繳的情形。如何根據項目具體情況利用好稅收政策，以利好項目現金流、規避虧損或提升利潤，便是財務BP 要發揮的作用。

（四）資金管理

財務BP 資金管理職能主要體現的是“賬房先生”的角色，但實際工作要求又遠勝于對“賬房先生”的要求。房地產行業作為資金密集型行業，一方面，對于初始資金投入要求高，大城市一塊土地的拿地價款動輒都是幾十億元；另一方面，后續建安支出對資金的需求量很大。因此，財務BP 需要根據項目不同階段的資金需求特點，做好資金管理工作。財務BP 的資金管理職能可以總結為四個方面：第一，資金收付職能。根據賬面可用資金情況，制訂當月、未來期間的工程款支付、費用支付計劃，確保資金的可持續性、穩定性。第二，資金籌措職能。一方面，做到前融、開發貸的放款，打通金融資源，提高資金籌措效率，及時為項目公司、集團公司輸血；另一方面，拓展各類支付手段，如商票、銀票、非現支出等，提高項目資金使用效率。第三，資金盤活職能。對于進入監管賬戶的預售房款，研究當地監管政策，按月及時盤活監管資金。第四，資金分配職能。賬面持有盈余資金，避免留存項目賬戶上，最大限度回報股東，為股東持續造血。在房地產企業相繼暴雷的背景下，具有出色的資金管理能力的財務BP 是亟需的。

四、房企財務BP 的素質要求

（一）綜合的財稅理論知識與實操能力

財務BP 的職能范疇涵蓋了財務工作的方方面面，能夠勝任這份工作也就不可避免地要求財務BP 具備綜合的財稅理論知識與實操經驗。

首先，財務BP 需要具有良好的教育素養。從房企當下的校招、社招來看，不論是管培生還是社招人員，教育背景都要求本科以上，甚至要求畢業于雙一流高校，這也就意味著沒有相應的教育背景，幾乎無法進入房企工作。良好的教育素養不僅是入門的門檻，也是后續掌握新財稅知識的基礎。

其次，財務BP 需要具備不同的考證經歷。作為一名財務人員，考證經歷不斷伴隨著工作的經歷，一個追求向上的財務人都是經歷過考證磨練的。從初級會計師證書考試開始，一直到中級會計師證書、注冊會計師證書、稅務師證書等考試，這些證書的考試內容不僅涵蓋了會計知識，而且還涉及稅務、法律方面的知識。這些考證經歷不僅使財務人員具有扎實的財稅、法律基礎理論，也促使財務人員緊跟新的財稅理論政策。

最后，財務BP 需要具備豐富的實操經驗。工作中的退稅申請、融資管理、財務測算、預算編制、銷售回款等，對于經驗豐富的財務人員，操作起來將是得心應手的。從現實來看，財務BP 都是在這個行業具有多年經驗、至少擁有一個項目操盤經驗的財務人員來擔任的，因為他們對實際工作中遇到的各項問題都能夠根據過往經驗熟練處理。

（二）敏銳的業務融通能力

財務BP 的工作實質上就是業財融合的工作。雖然財務工作具有通用性，但不同行業均有著不同的行業特色，這對業務財務、項目財務工作的精細化程度提出了差異化的要求。房地產開發項目特色鮮明的就是項目制，項目人員組成均來自不同專業條線，如設計、工程、營銷。財務BP 作為一名業務財務、項目財務，工作內容源自于各專業條線，同時工作成果也面向于各專業條線。在日常工作中，財務BP 的工作不應局限于辦公室之內，而要跟各專業條線人員緊密融合在一起，業務上互通有無，熟悉各項工作節點和要求，這也正是不斷積累項目工作經驗的必經之路。比如，某項設計上的變更不可避免地會對目標成本、工程施工、營銷推動產生影響，財務BP 獲取到這些信息的時候，應當敏感地抓取到關鍵信息，經過測算、分析等，向項目人員輸出該項變動對現金流或利潤的影響，提供決策數據支撐。

（三）良好的綜合協調能力

財務BP 在項目上扮演著財務運營的角色，這要求財務BP 應當具有良好的綜合協調能力，具體體現在內部工作推動與外部事項展開上。在內部層面，財務BP 要能夠通過組會、報告等形式，將工作推進下去并取得專業成果。一方面，財務工作的推進需要其他專業人員的協助，財務BP 需要通過自身或協調項目負責人推動工作的完成；另一方面，其他專業人員的工作也需要財務BP 配合，如測算、財稅等，共同推動項目經營。在外部層面，財務BP 要善于協調各類資源將事項展開并促進項目經營。一方面，財務工作事項，如融資下款、銷售回款，可通過社會資源等快速推進；另一方面，非財務專業的事項，如報批報建、案場銷售，這些對財務現金流會產生重大影響的事項，財務BP 也需要積極參與其中協調處理。

（四）嚴謹的風控與法治思維

財務工作歸根到底處理的都是各類經濟事項和經營業務，財務BP 在處理每項工作中均需要保持嚴謹的風控與法治思維，這不僅要求財務BP 工作中要有基本的底線要求、良好的職業道德觀，而且要將風控與法治思維貫穿于各項工作中。風控與法治思維可體現在三個方面：事前控制、事中參與、事后協同。事前控制可避免風險的產生，將各類風險事項可能造成的損失予以降低或消除。事中參與是對已發生的事項進行處理，針對已然事項，財務BP 應輸出財稅專業建議，降低損失。事后協同是對無法挽回的事項損失協同各職能進行處理，避免損失擴大化。

五、結語

新形勢下的房地產行業已不再具有“高周轉、高利潤”的特點，項目普遍存在拿地價格過高、售價設限導致項目利潤偏低或出現虧損的情形，房企現金流日漸緊張。作為業財融合的關鍵角色，項目財務人員應從財稅理論知識與實操能力、業務融通能力、綜合協調能力、風控與法治思維等方面提升自身素質和專業能力（強我），發揮核算與監督、財務預測與管理決策、稅務籌劃、資金管理等專業財務職能，以房企財務BP 的角色協同項目各專業人員共同優化項目現金流、提升項目利潤（利他）。希望本文能夠為廣大房地產企業財務工作者提供有益參考，共同推動房地產行業的穩步發展。