蒂布特模型還是“巴薩效應”？

閔樂 張子璇

摘? ?要：我國各地房價水平和增速差異明顯，地方政府的房地產調控面臨“因城施策”的挑戰。蒂布特模型強調房價差異源于公共產品水平，然而地區間居民流動顯然并非如理論假設那樣“自由”。借助巴薩效應勞動力遷徙受限從而可貿易部門勞動效率影響價格的分析框架，提出房地產價格地區間差異的形成機制，并利用2013—2020年我國各省房價的面板數據進行實證檢驗。結果顯示，地方公共產品水平與房地產價格顯著正相關，但在引入代表可貿易部門生產效率的解釋變量后，蒂布特模型不再成立，而巴薩效應成立。因此，建議地方政府在調控房價時參考“勞動效率—遷徙成本—房價變化”的循環機制進行。

關鍵詞：蒂布特模型；巴薩效應；房地產價格

中圖分類號：F299.233? ? ? ?文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2023）16-0049-03

房地產是我國的基礎性和支柱性產業，在國民經濟投資、消費和財政等方面扮演著重要角色；同時，房地產也是居民主要支出，因此，房地產的合理定價既事關經濟也關切民生。為了避免房地產價格過快上漲可能造成的系統性風險，我國政府運用信貸、貨幣和稅收政策等多項措施調控房地產價格。目前，我國各地房價呈現分化態勢，不僅區域間差距大，而且增速差異明顯，有的地區甚至出現房價負增長。各地房價的分化給地方政府的房地產調控帶來了挑戰，如果不能對房地產價格做出正確判斷，就可能會面臨房地產調控“矯枉過正”或者政策反復，導致人為增加價格波動的風險。

關于房地產價格影響因素的研究有很多，其中比較著名的是1956年蒂布特提出的公共產品決定房價水平的模型（Tiebout，1956）。基于居民自由流動條件下“用腳投票”的理論，蒂布特模型強調各地區房價差異的原因是公共產品水平的差異。居民在地區間流動顯然并非如蒂布特假設的那樣“自由”，遷徙成本越高，蒂布特模型的有效程度越低。我們試圖在遷徙成本的基礎上分析房價地區差異的形成。巴拉薩-薩繆爾森效應（簡稱“巴薩效應”）原本是國際經濟學框架下研究實際匯率長期變動的理論（Balassa，1964；Samuelsson，1964），借助這個理論我們試圖分析在遷徙受到限制條件下地區間房地產價格差異的形成機制。

一、理論分析和研究假設

蒂布特模型認為，在無遷徙成本等假設前提下，居民會盡量選擇最符合自身公共產品需求的城市或地區，即居民以“用腳投票”的方式來對政府公共服務的滿意度進行投票。而地方政府因爭奪居民的流向而在公共產品的供給方面產生競爭，最終導致公共資源的有效配置。地方政府對于公共產品的供給如同私人經濟領域存在著一般均衡，可以得到政府提供公共產品的最優解。蒂布特模型的重要意義在于政府提供的公共產品影響房地產市場的供求關系，因而公共產品的供給水平被資本化到住宅價格上來，即公共產品的資本化。該模型得到了實證研究的支持（Oates，1969）。

巴薩效應假設，可貿易品價格由國際市場決定而非國內市場決定，同時，勞動力只能在國內市場自由流動，而資本在國內、國際市場均可自由流動。勞動力在國內自由流動使得可貿易部門和非可貿易部門的均衡工資相等，因此，勞動力工資水平由可貿易部門的勞動生產率決定。如果可貿易部門生產率相對提高，非可貿易部門相對價格將上漲。我們可以將巴薩效應的原理應用于國內房地產市場。相對于國內其他地區的市場來說，房地產是不可貿易品，其價格由地區內部的供求決定；而工業制造品屬于可貿易商品，由全國或者宏觀市場的供求決定。制造業勞動生產率的提高會使制造業的收入以及人均工資相應上漲，收入效應會帶來房地產需求的增加；同時，非貿易的房地產部門工資水平也會相應提高，成本提升也會導致房地產價格上漲。蒂布特模型基于居民自由遷徙（成本為零）的假設，巴薩效應的基礎則是勞動力不能流動（遷徙成本無窮大），而現實的遷徙成本必然在零和無窮大之間。我們綜合蒂布特模型和巴薩效應的理論思路，提出房價地區差異的以下分析框架：各地區經濟分為生產可貿易品的制造業和不可貿易品的服務業，當一個地區制造業的勞動效率較高時，非貿易品的服務部門的工資水平也會相應提高，從而吸引外地居民遷入，①增加了對房地產的需求，導致房地產價格的提高，同時，非貿易部門人口增加造成非貿易部門工資水平和公共產品人均水平的下降。工資、房價和公共產品的相應變化提高了遷徙成本，即遷徙成本是工資和公共產品的減函數、房價的增函數，因此，地區房價差異受到可貿易部門的勞動效率影響并具有均衡水平。

二、變量選擇及模型設定

我們選取2013—2020年國內31個省市的面板數據進行模型分析。被解釋變量為各省房價水平。解釋變量一個是公共產品的供給水平，具體為四大類指標及細分變量；另一個是可貿易部門的勞動效率，由制造業的人均工資來表示。考慮房價的其他影響因素和數據的可得性，使用地區經濟發展水平和人口密度作為控制變量。經濟發展水平使用人均生產總值表示。各個變量的代號和定義見表1。

公共產品水平的細分變量分別是教育、醫療、環境和交通，具體指標見表2。

以上各變量的數據來自《中國統計年鑒2013—2020》和國家統計局，整理為248個樣本的面板數據。F檢驗和Hausman檢驗顯示應選擇固定效應模型，將變量同時取對數構建計量模型如式（1）：

LnHPit=β0+β1LnPSit+β2LnPerinit+γXit+δi+εit（1）

其中，HPit表示第i個城市第t年的商品房價格；PSit表示第i個城市第t年的公共產品供給水平；Perin代表制造業人均工資；X表示為一組控制變量，包括人口密度和人均GDP，下標符號i和t分別代表城市和時間；β0為截距，β0、β1和γ分別表示各變量的系數；δi為不隨時間變化的固定效應；εit為擾動項。

教育、醫療、環境和交通四大類的細分變量具有顯著的相關性，避免產生多重共線性影響回歸結果。子變量進行簡單算術平均，例如，將教育變量記為EDU，計算方法為式（2）：

EDU=0.25*perpt+0.25*permsch+0.25*permt+0.25*

perpsch（2）

采用類似方法得到醫療資源MED，交通資源TRA和環境資源ENV的數值。

利用Fisher-ADF、LLC （Levin-Lin-Chu）這兩種方式對變量進行平穩性檢驗，所有變量都是I（0）階平穩的。協整檢驗結果顯示，房價與地方公共產品供給和制造業人均工資之間均存在長期均衡關系。

三、實證結果

回歸結果（表3）顯示，當不考慮巴薩效應時（模型一），地方公共產品水平對房價有顯著的正向影響，其中教育和環境在1%水平上顯著，對房價有著正向的促進作用，說明政府通過改善教育和環境資源，能夠改善居民的住房需求。交通的系數雖然較小，但在1%水平上顯著。醫療的系數為正，但對房價的影響并不顯著。地區經濟發展水平對房價都影響最大，系數約等于1，這是賓大效應（Penn effect）在地區間房價差異上的具體體現，即人均GDP越高的經濟體相對價格水平越高（Samuelson，1994）。

表3? 房價影響機制的回歸結果

考慮巴薩效應的模型二在解釋變量中增加制造業人均工資，回歸系數為0.746，并在1%的水平上顯著，說明巴薩效應成立。同時發現，教育、醫療和交通的系數成為負數且在1%的水平上顯著，表明在考慮巴薩效應后，蒂布特模型不再成立有效。地區經濟發展水平對房價都影響變小，系數僅為0.35。人口密度在兩個模型中都不顯著，說明房地產的供給因素對價格差異的影響不顯著，需求因素是房地產價格地區差異的主要原因。

四、結論與建議

房地產價格是供需關系均衡的結果。鑒于土地供給的有限性，需求因素是房地產價格地區差異的主要原因。房地產需求一方面受到收入效應的顯著作用，另一方面也要受到人員遷徙的影響。人們在地區間流動的遷徙成本是地區間工資水平差異、公共產品水平差異和房價差異的函數。遷徙成本與地區間房價和公共產品水平差異具有雙向因果關系，遷徙目的地的高房價既提高了遷徙成本也是遷徙活動的結果；同樣，地區間的遷徙也影響人均公共產品的水平。我們認為，房地產價格以及公共產品水平的根本決定因素是當地可貿易部門的勞動效率。

利用2013—2020年面板數據對我國各省房地產價格差異的影響因素進行實證分析，在不考慮可貿易部門勞動效率的情況下，地方公共產品水平對房地產價格存在著顯著的正相關關系。這說明，公共產品供給水平能夠資本化在當地房價上，但在解釋變量中引入了代表可貿易部門生產效率的制造業人均工資后，公共產品（教育、醫療和交通資源）水平與房價變為負相關，即蒂布特模型不再成立而巴薩效應成立，制造業人均工資顯著地正向影響房地產價格。

基于“房住不炒”的定位以及穩房價和“因城施策”促進房地產業良性循環和健康發展的總體戰略，我們提出以下建議。首先，城市發展的根基是生產力，所以地方政府要利用政策鼓勵、扶持和激勵可貿易部門的技術創新，提高制造業的勞動效率。勞動效率、居民遷徙、房價變化和財政收入是一個正向循環過程，地方政府應努力維持和促進這個正循環，避免出現斷條，特別是要將財政收入用于提高勞動效率這個關鍵環節。其次，地方政府招商引資和吸引人才的工作重點應該放在可貿易部門，并且提質比增量重要得多。主要目標是提高可貿易部門的勞動效率。最后，地方政府要保證公共產品處在合理水平。勞動力流入會提高房價并且攤薄公共產品從而提高遷徙成本，阻礙勞動力的后續流入。地方政府可參照房價水平相應提高公共產品的供給水平，從而吸引勞動力特別是高素質勞動力的持續流入。

參考文獻：

[1]? ?Balassa，B.，The purchasing power parity doctrine：A reappraisal[J].The Journal of Political Economy，1964（72）：584-596.

[2]? ?Samuelson，P?A. Theoretical notes on trade problems[J].Review of Economics and Statistics，1964（46）：145-154.

[3]? ?Samuelson，P.A.Facets of Balassa-Samuelson Thirty Years Later[J].Review of International Economics，1994，3（2）.

[4]? ?Tiebout，C M.A Pure Theory of Local Expenditures[J]．Journal of Political Economy，1956，64（5）：416-424．

[5]? ?Oates，W.E.The Effects of Property Taxes and Local Public Spending on Property Values：An Empirical Study of Tax Capitalization and the Tiebout Hypothesis[J].Journal of Political Economy，1969，77（6）：957-971.

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