集團公司融資管理研究

楊 柳 常德市交通建設投資集團有限公司

引言

中國房地產行業從20世紀八十年代發展至今，顯然已經成為我國GDP的主要支撐之一。近年來，房地產憑借其高價值回報的金融屬性特點被社會各界關注，一直是資本市場的熱點話題。房地產業具有投資額高、資金需求大和資金回籠速度慢等特點，是非常典型的資金密集型行業，由于房地產企業從項目開發到竣工都需要投入大額資金，同時資金回籠需要十分漫長的建設期時間，以致于企業必須通過外部融資才能滿足自身發展的要求。

從2003年的市場數據可以看出，我國房地產企業從銀行獲取的資金占總資金的80%，對于銀行信貸的過分依賴使房地產行業時時刻刻處在高風險之中。2017年召開的十九大中，中央提出了堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，央行和四大行為了響應國家政策，嚴格執行貸款條件，銀行信貸業務受到前所未有的壓縮，房地產行業的融資不能再過分依賴銀行貸款。為了持續發展，提高企業競爭力，房地產企業應把目光投向債權融資、股權融資、信托融資等多種融資方式，這一方面解決了融資渠道單一的問題，另一方面也分散了籌資風險，有利于風險管控。

一、融資概念與理論

(一)融資策略

集團融資是以籌集資金為目的來謀求自身擴大發展的活動，融資策略是企業為了應對資金需求所必須制定的融資組合，融資策略的正確與否不僅會直接影響到企業的盈利能力，最終還會對財務風險產生很大的影響。企業制定融資策略一般有以下三個目的：一是為了明確資金使用用途和有效進行融資安排；二是為了維持企業日常的基本生產需求和企業擴大規模在資金上的需求；三是為了降低企業融資成本，并最好是成本和風險之間的平衡。

融資策略可以分為以下三種類型，第一，保守型融資策略。在這種融資策略下，企業幾乎所有的資金需求都是通過長期資金來滿足的。第二，適中型融資策略。這是指企業用短期融資的方式來籌集流動性資產，用長期融資的方式來籌集長期性資產，這種籌集資金的方式可以讓資產使用周期和負債的到期日相互匹配。第三，激進型融資策略。采用這種融資策略的企業基本上都是一方面通過短期負債來滿足企業大部分的資金需求，另一方面通過發行有息債券來解決資金短缺的問題。

(二)資本結構

資本結構是指企業長期負債資本和權股東權益資本的對比關系。資本結構是企業融資的結果，是檢驗企業融資策略效果的重要體現。相比較其他行業來看，房地產行業是典型的資金密集型行業，它有著顯著的特點，比如投資金額高、資金需求大和資金回收緩慢等特點，可以說，對大額資金的需求是每個房地產企業不可避免的，由于本身資金的不足，企業會通過后各種金融機構進行借貸來獲得大量資金，這也很顯然會讓企業背負大額債務，所以一般而言，房地產整個行業的資產負債率非常高。資本結構作為企業財務狀況的重要指標，能夠讓我們清楚了解企業融資、負債、償債等各方面的情況。如果企業的資本結構合理，就可以充分的發揮財務杠桿作用，最大限度地提高企業的獲利能力。

二、H集團概況及融資狀況

H集團于1984年在深圳成立，1988年正式涉入房地產領域。集團在成立后的三十年里，一直保持著高速的發展，集團規模和項目覆蓋范圍不斷擴大，核心業務包括商業開發和運營、物流倉儲服務、租賃住宅等，始終屹立于行業領先的位置，如今已經成為國內領先的城鄉建設和生活服務開發商。

(一)主要融資方式

1.銀行貸款

據不完全統計，近年來我國房地產行業的資金有70%是通過銀行貸款籌集，主要原因是銀行貸款相比較與股權融資和債權融資來說，資本成本相對較低。所以銀行成為了房地產企業信貸資金的主要來源，從中可以看出我國房地產行業對銀行有著非常大的依賴性。集團的資金主要來源于銀行貸款，憑借著多年良好的信譽讓各大銀行授予了它充分的信用額度。截至2020年12月末，集團獲得主要銀行授信4 456.7億元。

2.股權融資

股權融資憑借著不需要償還得到的股權資本就可以籌集大量資金的優點獲得了房地產行業企業的青睞。自從1991年集團在深交所上市，就多次進行了股權融資。

(二)集團資本結構

企業的資本結構對企業的償債能力和再融資能力以及未來盈利能力起著決定性作用。隨著集團融資策略的調整，集團的資本結構也在逐步優化。在不同的發展階段，通過銀行貸款、債券融資、股權融資等多種手段進行融資，資本結構也在集團融資的過程中發生改變。據不完全統計，近年來我國房地產行業的資金有70%是通過銀行貸款籌集，主要原因是銀行貸款相比較與股權融資和債權融資來說，資本成本相對較低。所以銀行成為了房地產企業信貸資金的主要來源，從中可以看出我國房地產行業對銀行有著非常大的依賴性，H集團也是如此。H集團2022年銀行貸款為1 361.4億元，相較于2021年1 404.1億元下降了42.7億元。同時，自從1991年集團在深交所上市，就多次進行了股權融資，通過配股、發行可轉債、定向增發等融資方式籌集了大概192億元人民幣。

三、集團融資策略存在的問題

(一)資產負債率過高

集團過高的資產負債率無疑會增加企業的風險，管理層如果出現決策失誤，導致經營不善，就會令企業資不抵債，最終面臨破產。H集團為了保證資金的充足，提高了集團的財務杠桿，導致資產負債率常年保持在較高數值，2021年房地產行業平均資產負債率在50%到60%之間。雖然融資渠道多元化，但還是過度依賴債務融資，高負債比不僅會給集團的資金流動和融資方面帶來困難，同時也不符合近年來國家提倡的“去杠桿”。

(二)過度依賴以銀行貸款為主的間接融資

集團融資順序一般應以優序融資理論為理論基礎，最先考慮的應該是內源融資，其次是直接融資，最后才是間接融資。間接融資是通過金融機構來籌集資金，其本質是有息負債。相比較于較為穩定的直接融資，間接融資由于金融機構的參與，受資本市場和宏觀政策的影響較大，對企業極為不利。銀行貸款是間接融資的一種，也是大多數房地產企業過度依賴的一種融資方式。H集團內源融資所占比例近年來始終低于外源融資，2022年內源融資為1 959億元，外源融資為2 020億元，外源融資一直占比較重。外源融資中的銀行貸款比例也始終高于應付債券，比如2022年，銀行貸款1 361.4億元，應付債券565億元，并且占比很大，這與優序融資理論背道而馳，同時也因為各大銀行響應國家號召提高貸款利率，增加了集團的融資成本。

(三)資金回流緩慢

H集團同其他房地產行業一樣，具體投入資金大、回收期長的特點。一方面，相比較其他房地產公司而言，所需的資金流量更大，投資周期也更長，資金回收的速度更慢，這就導致投入的巨額資金長期長于未知的風險中，增加集團的財務風險。另一方面，集團對于資金的依賴程度十分嚴重，沒有辦法及時跟上靈活多變的市場，那么如果出現經濟增速減慢或者逆轉的情況，資金很難得到及時的回收，那么集團對于外源融資的需求就會更大，使集團面臨一定的財務風險。

(四)存在潛在融資風險

隨著國家政策的變化，信托資金成本越來越高，銀行貸款對利率也在不斷提升。層出不窮的房地產新型融資手段不斷沖擊著傳統融資渠道，H集團近年來多元化的融資策略雖卓有成效，但經過上面分析可以得知其最主要的依然是銀行貸款，這會給集團帶來一定的融資風險。如果短期內并不能改變現狀，那么應做好融資風險管控，防止潛在風險爆發。

四、集團融資策略改進措施

(一)優化資本結構

優化集團資本結構最直接的方法就是提高企業盈利水平，提高盈利水平需要從以下三點入手：一是對于正在建設的項目，要對項目資金的使用情況和相關成本進行控制，從源頭減少資金的投入。二是對于長期閑置的資產，一定要及時處理，做到不浪費資源。三是制定詳細的開發規劃，不能盲目地融入資金和擴展業務。另外，可以調整集團的融資結構。H集團一直以債務融資為主，債務融資的本質是有息負債，這會進一步增加集團的負債金額，應該增加內源融資和股權融資，減少負債，從而優化資本結構。

(二)增加內源融資

想要增加內源融資，一方面，要從內源融資的三個渠道入手。即自有資金、折舊和預留資本。但自有資金一般只在企業成立時發揮了重大作用，但由于其不穩定性，無法在企業步入成熟期時依然發揮多大作用，同時，折舊的資本根本不可能滿足企業發展的需要，所以最終需要依靠預留資本，而提高預留資本的途徑就是提高企業的經濟效益。另一方面，需要從減少間接融資入手。間接融資中H集團從始至終都過度依賴銀行貸款，而想要打破這一傳統又不影響集團的生存和發展，就需要堅持多元化融資策略，將其他渠道落到實處，充分利用，把因為對銀行過度依賴產生的風險分散開來，保證其健康發展。

(三)加快資金回收效率

集團在選擇開發的項目時，應該要經過多方面的調查，保證所開發的項目能夠在較短的時間內回收資金。在進行項目建設的過程中，不管是現金流量還是賬面流動資金，都需要高度關注。同時為了防止施工方為加快施工進度而偷工減料，可以適當提高施工企業的保證金額，這樣既可以確保工程的質量，又能緩解資金壓力。只有提高了項目開發資金的利用率，才能讓內部盈利能力得到實質性的提高，從而更好地提升集團的融資能力，這樣才能在各種不同的融資方案中選擇出最優方案。

(四)優化融資風險管理體系

企業應選取能夠滿足自身資金需求的主要資金來源，制定科學的資金管理體系，確保在最優情況下取得最低的融資成本等，與此同時最重要的是構建與之相關的風險管理體系。集團的管理者必須要加強融資風險的防范意識，根據集團的融資情況和經營情況，制定科學的風險管理體系。比如：1.加強負債融資管理。債務融資是房地產企業籌集資金、擴大規模、滿足發展需求以及提高經濟效益的有效融資方式。但是，如果沒有對負債進行良好的管控，任其盲目增加，就會增加企業的融資風險，使企業資不抵債，最終面臨破產。所以必須要重視債務融資的風險管理，采取對應的防范措施。2.加強日常融資管理。必須時刻關注宏觀政策的相關信息，一方面要嚴格管控集團資金的運行，絕對不能違法違規；另一方面要減少集團的閑置資金，提高資金使用效率。同時，當資金缺乏時，及時分析已有資金的使用情況，找到資金缺乏的真實原因，定期根據集團經營情況分析融資能力，給融資決策者制定融資策略提供有效的幫助。3.加強人才隊伍管理。我國房地產公司的管理者和決策者關于融資風險方面的知識儲備相對較薄弱，這就需要企業重視對融資管理者、決策者以及相關人員對于融資風險管理知識的培訓，提高企業整體的融資風險防范意識，從而提高融資策略的質量。

五、結語

集團要處理好融資管理問題，因為直接關系到集團未來發展。第一，融資策略要和企業生命周期相適應。也就意味著企業要根據自身在不同時期的經營狀況來選擇相對應的融資策略，才能使融資策略發揮出最大作用，給企業發展帶來實質性的幫助。第二，要注重融資方式的多元化，多元的融資方式可以分散融資風險，結合當下的宏觀經濟環境和政策環境，融資渠道的拓寬有利于企業籌集充足的資金，同時也降低了國家政策的變化對于房地產行業的影響。