新政下的一線(xiàn)樓市：漲價(jià)并不普遍

9月3日，“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地后首個(gè)周末，北京各大樓盤(pán)人流攢動(dòng)，有剛需盤(pán)日均接待數(shù)百組客戶(hù)；深圳有置業(yè)顧問(wèn)忙到“團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)”，電話(huà)和微信消息不斷。

二手房市場(chǎng)也感受到震動(dòng)，但與新房市場(chǎng)短期成交放大不同，龐大的二手市場(chǎng)里，業(yè)主信心最足，購(gòu)房者則相對(duì)冷靜。最明顯的變化是，新政后想掛牌賣(mài)房的業(yè)主增多，在價(jià)格上也較以往更強(qiáng)勢(shì)，有中介跟業(yè)主從晚上談到凌晨，后者仍不愿有折讓。

在北京工作9年，房產(chǎn)中介張林很久沒(méi)看到這種畫(huà)面了。這兩天，他從早上工作到深夜，一天只顧得上吃一頓晚飯。不過(guò)，市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，連他都沒(méi)有百分百把握，這股熱浪會(huì)持續(xù)燃燒，還是瞬如短暫煙火。

“算價(jià)格時(shí)房子被人搶了”

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地北京后，新房市場(chǎng)最先感受到顫動(dòng)。此前北京名下無(wú)房，但在全國(guó)有過(guò)住房貸款記錄的人，突然獲得了首套房資格。

9月1日深夜，在北京豐臺(tái)區(qū)某均價(jià)10萬(wàn)+的改善項(xiàng)目，置業(yè)顧問(wèn)李薇的手機(jī)不斷亮起?！靶抡?dāng)晚大概訂了五六套，客戶(hù)晚上直接轉(zhuǎn)賬說(shuō)，現(xiàn)在是首套房資格了，之前看項(xiàng)目很久，但首付多少有點(diǎn)問(wèn)題，現(xiàn)在不用著急賣(mài)舊房也夠了?！毙抡诙?，該項(xiàng)目又賣(mài)出去10套，日均成交額在億元以上。有購(gòu)房者選好房正在算價(jià)格時(shí)，相中的樓層“就被搶了”。

客戶(hù)量上漲，樓盤(pán)對(duì)客戶(hù)資質(zhì)、付款周期也有所要求。據(jù)李薇稱(chēng)，要想買(mǎi)房的話(huà)，購(gòu)房者要先付20萬(wàn)訂金、7天內(nèi)要付齊40%首付；若達(dá)不到要求，7天內(nèi)最少也要付20%首付、月底前補(bǔ)齊?！叭绻袌?chǎng)一直走熱，付款周期不好的客戶(hù)，可能房源都不會(huì)給你。”

在北京南三環(huán)另一10萬(wàn)+均價(jià)項(xiàng)目，記者看到類(lèi)似場(chǎng)景，樓盤(pán)日均銷(xiāo)售額過(guò)億。張林說(shuō)，該項(xiàng)目剛成交的一個(gè)客戶(hù)，之前很早就想買(mǎi)新房，但礙于原來(lái)二手房是貸款買(mǎi)的，即便賣(mài)了首付也不太夠。新政出來(lái)后，她直接看了6個(gè)項(xiàng)目，最后挑中一套下手。

至于業(yè)內(nèi)盛傳的樓盤(pán)趁勢(shì)漲價(jià)，則非市場(chǎng)普遍現(xiàn)象。以上述樓盤(pán)為例，9月2日，它還拿出一套“特價(jià)房”吸引客戶(hù)，有棟樓低層房源政府指導(dǎo)價(jià)是106000元/平方米，打完折后均價(jià)不到9萬(wàn)。

不過(guò)，市場(chǎng)蓬勃的熱情讓開(kāi)發(fā)商似乎信心回升。一位置業(yè)顧問(wèn)稱(chēng)，大戶(hù)型房源可能收回折扣，但還是要看銷(xiāo)售情況。李薇也稱(chēng)，新政出臺(tái)第二天，公司便召開(kāi)緊急會(huì)議，觀(guān)望各大開(kāi)發(fā)商的動(dòng)向，目前雖沒(méi)上調(diào)價(jià)格，主要發(fā)力收緊客戶(hù)，但不排除后續(xù)折扣收回。

在另一南四環(huán)內(nèi)均價(jià)95000元/平方米的改善項(xiàng)目，記者同樣看到座無(wú)虛席、沙盤(pán)占滿(mǎn)的場(chǎng)景，項(xiàng)目一天平均成交10套、日均成交額1.5億以上。置業(yè)顧問(wèn)對(duì)漲價(jià)并未鼓吹，但表示房源緊缺，現(xiàn)在重點(diǎn)不是漲價(jià)問(wèn)題，而是慢的話(huà)好房源就沒(méi)了。

“我們?nèi)ツ?2月底開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目本身體量不大，政策一出來(lái)加速了去化?，F(xiàn)在雖然還沒(méi)清盤(pán)，但高樓層幾乎已經(jīng)沒(méi)了?！彼Q(chēng)，要買(mǎi)房需20萬(wàn)訂金、7天內(nèi)付清首付、當(dāng)月完成網(wǎng)簽。

對(duì)北京新房市場(chǎng)涌起的熱浪，張林深有體會(huì)。他表示，自己所在的中介公司，以前日均整體成交40套左右，新政第二天便成交了340套，直接翻好幾倍。

高端改善項(xiàng)目更不愁銷(xiāo)路，9月3日，北京融創(chuàng)壹號(hào)院正式開(kāi)盤(pán)，該項(xiàng)目總價(jià)3000萬(wàn)元起，現(xiàn)場(chǎng)總認(rèn)購(gòu)金額約56.2億元?！氨本┱w購(gòu)買(mǎi)力還是可以的，3000萬(wàn)以上的房子，沒(méi)有好市場(chǎng)與壞市場(chǎng)之分，越高端的越秒沒(méi)，受政策影響相對(duì)較小?！睆埩终J(rèn)為。

廣州有樓盤(pán)首付降至兩成

在一線(xiàn)城市這波行情中，廣州最早落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，此后深圳、上海和北京紛紛接力。但相較而言，廣州市場(chǎng)最為平穩(wěn)，還有樓盤(pán)首付從三成降至兩成。

9月3日，廣州荔灣區(qū)某樓盤(pán)的銷(xiāo)售顧問(wèn)表示，8月末一系列房地產(chǎn)政策出臺(tái)后，該樓盤(pán)將首付比例從原來(lái)的三成降至兩成，不過(guò)因臺(tái)風(fēng)原因，周末到售樓處看房的人并不多。

此前，各地購(gòu)買(mǎi)商品住房的首付比例，非限購(gòu)區(qū)下限為首套20%、二套30%；限購(gòu)區(qū)域下限為首套30%、二套40%。近日，監(jiān)管部門(mén)統(tǒng)一下調(diào)商貸首付比例下限，不再區(qū)分限購(gòu)區(qū)域和非限購(gòu)區(qū)域，仍執(zhí)行限購(gòu)的城市首付比例下限有望下調(diào)。

鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉表示，從新房市場(chǎng)看，新政后北京項(xiàng)目銷(xiāo)售反應(yīng)明顯好于其他三個(gè)城市；其次是上海，一二手房的帶看量確實(shí)有提升，主城區(qū)改善樓盤(pán)好起來(lái)了。廣州因?yàn)閹?kù)存量偏大，雖然第一個(gè)發(fā)布“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政，但是反應(yīng)是四個(gè)一線(xiàn)城市中最弱的。

深圳的新房市場(chǎng)則較廣州熱一些。深圳市龍華區(qū)多處樓盤(pán)，折扣雖較少，但現(xiàn)場(chǎng)看房的人流可觀(guān)。今年8月中旬開(kāi)盤(pán)的某樓盤(pán)，一名銷(xiāo)售顧問(wèn)忙到團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)，接待客戶(hù)的同時(shí)，電話(huà)和微信消息不斷。他表示，當(dāng)天已經(jīng)接待了40多批客戶(hù)，而在8月末“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出來(lái)前并沒(méi)那么忙。該銷(xiāo)售顧問(wèn)對(duì)記者表示，新政后，一些客戶(hù)的首付比例降低了，其所在的樓盤(pán)當(dāng)天已經(jīng)成交了10多套。

深圳北站另一還未開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，現(xiàn)場(chǎng)看房的人也不少，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員介紹，該樓盤(pán)在9月中旬開(kāi)盤(pán)，推出400多套房源，盡管還未獲得預(yù)售證，目前已經(jīng)有500多批客戶(hù)進(jìn)行了誠(chéng)意登記。不過(guò)，記者注意到，該項(xiàng)目售樓處穿著工作服的銷(xiāo)售人員、中介也不少，人數(shù)與看房的人相當(dāng)。而從新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目銷(xiāo)售情況來(lái)看，深圳新房市場(chǎng)未有明顯波動(dòng)。

民生證券認(rèn)為，一線(xiàn)城市接連宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”，能釋放當(dāng)?shù)胤e累的置換需要，對(duì)全國(guó)整體購(gòu)房信心亦有提振作用。后續(xù)銷(xiāo)售會(huì)經(jīng)歷“購(gòu)房政策積累型需求釋放”“購(gòu)房信心觀(guān)望型需求入場(chǎng)”和“購(gòu)房能力恢復(fù)型需求提升”三個(gè)階段，總體銷(xiāo)售趨勢(shì)或向好。

二手房業(yè)主信心大增

與新房市場(chǎng)有所不同，二手房市場(chǎng)對(duì)新政反應(yīng)最大的是業(yè)主。

“現(xiàn)在跟二手業(yè)主談價(jià)格太難了?！睆埩种毖?，新政出臺(tái)后，北京不少二手房業(yè)主對(duì)價(jià)格“咬得特別死”，堅(jiān)信后續(xù)市場(chǎng)會(huì)漲價(jià)，不再折價(jià)出售房子。“有一次跟業(yè)主從晚上8點(diǎn)談到凌晨4點(diǎn)，政策前其實(shí)還有所松動(dòng)，現(xiàn)在一分錢(qián)不愿降。”

在此之前，北京市場(chǎng)已經(jīng)歷了明顯的低溫期。安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，北京新建商品住宅（不含保障房）已連續(xù)兩月成交低于5000套，二手房連續(xù)4個(gè)月低于“榮枯線(xiàn)”。

張林表示，之前降價(jià)、難賣(mài)的多是“老破小”。有業(yè)主年初能賣(mài)560萬(wàn)，當(dāng)時(shí)已經(jīng)是歷史最高價(jià)，但業(yè)主以為市場(chǎng)會(huì)好轉(zhuǎn)，結(jié)果降到450萬(wàn)也沒(méi)出手。還有不少1980年代的老樓，房子掛牌登記半年多，一個(gè)看房的都沒(méi)有，不降價(jià)很難賣(mài)出去。即便是頂尖的學(xué)區(qū)房片區(qū)，市場(chǎng)也沒(méi)有最高點(diǎn)時(shí)好，巔峰時(shí)單價(jià)16萬(wàn)的房子現(xiàn)在賣(mài)13萬(wàn)。

如今，新政出臺(tái)，之前飽受降價(jià)困擾的業(yè)主，信心有所提升，二手房掛牌量也有增加。不過(guò)，后續(xù)成交會(huì)否明顯火熱，還需持續(xù)觀(guān)望。但即便是中介也表示，“現(xiàn)在的購(gòu)房者都理性了”，這兩天掛牌、看房的人都很多，市場(chǎng)仍在博弈中。其他一線(xiàn)城市也有類(lèi)似情況，記者了解到，8月30日深圳官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，深圳二手房的掛牌量、帶看量有一定增長(zhǎng)，但是成交量無(wú)明顯變化。

張宏偉也發(fā)文表示，上海房產(chǎn)中介反映稱(chēng)，新政對(duì)急著改善的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)是重大利好，門(mén)店二手房預(yù)約帶看量直接增長(zhǎng)50%。不過(guò)，二手房的牛市來(lái)得可能慢一點(diǎn)，定價(jià)權(quán)在房東手里，好房子看漲惜售、臨時(shí)跳價(jià)也會(huì)發(fā)生。如果都這樣，就會(huì)出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的尷尬情況。

（摘自《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》孫夢(mèng)凡、張慧敏）