新形勢下房地產企業稅收籌劃風險防范研究

王林海 濰坊濱海新城公有資產經營管理有限公司

引言

如今，隨著我國房價的不斷波動，房地產企業所面臨的市場競爭壓力也愈發增大。面對此種形勢，房地產企業需要降低自身的稅費繳納成本，依據當下的市場發展情況以及現行的稅收政策，從而實施恰當的稅收籌劃。然而，當前很多房地產企業在稅收籌劃方面暴露出了諸多缺陷問題，以致于稅收籌劃風險頻發，在一定程度上制約著房地產企業的穩健、持續發展。對此，房地產企業有必要立足于自身的稅收籌劃現狀，進一步制定可行、有效的稅收籌劃風險防范計劃，在規范并約束稅收籌劃行為的同時，降低風險的出現率。

一、稅收籌劃相關概述

稅收籌劃還可以稱作稅務籌劃、納稅籌劃、稅務計劃，主要指納稅人按照稅收政策下的相關要求，在稅法允許的范圍內，優先制定完善、合理的納稅方案，推動實現最大化的稅收利益，同時妥善處理各類生產、經營、投資等經濟活動的行為，以期達到稅后利潤最大化目標。稅收籌劃具體涵蓋實現涉稅零風險、轉嫁籌劃、節稅籌劃、避稅籌劃。其中，實現涉稅零風險要求納稅人的賬目必須清楚，同時要保證正確的納稅行為，而且要在規定時間內足額繳納稅款，并確保不會出現任何與稅收繳納有關的風險；轉嫁籌劃是納稅人為了降低自身的稅費壓力，從而借助價格調整手段，將稅費壓力向他人進行轉嫁的一種經濟行為；節稅籌劃是納稅人在不超越稅收法律要求的前提下，利用稅法中的有關優惠政策，比如減免稅、固有起征點等，然后站在全局的角度上，對籌資、投資、經營等一系列活動進行統籌安排，以此達到少繳稅或不繳稅的目的；避稅籌劃是納稅人抓住稅法漏洞或空白，采取一定的違法違規手段實現降低稅費成本這一目標的行為。

二、新形勢下房地產企業出現稅收籌劃風險的原因

（一）房地產企業對稅收籌劃理念的運用不正確

由于我國企業開展稅收籌劃工作的時間比較短，所以有關的參考案例并不多，并且各行業針對稅收籌劃的推進與實施還不夠成熟，因此大多數企業內部的稅務管理人員所具備的稅收籌劃理念還有待矯正與完善。通過相關調查來看，一般情況下，他們會更加側重于維護并經營現存的稅務關系，而并沒有深層研究并分析與之有關的各項法律法規，更沒有充分運用自身的專業化知識來妥善、有效地落實稅收籌劃。對于房地產企業來說，作為我國的國民經濟支柱之一，其稅收是我國國民收入的一項重要組成部分，且在國民收入中占據著關鍵地位，是進行稅務稽查、稅務征管的重點對象。實際上，企業稅務關系至上的這類理念無法推動企業稅務管理水平實現有效提升，而是在稅務人員時常變動的影響下，導致企業的經濟效益很難獲得顯著提升。

（二）稅后籌劃方案的時效性較短

近年來，我國的稅收政策發生了較為明顯的變化，在大部分房地產企業中，其所制定的稅收籌劃方案的時效性并不長。各房地產企業在經營管理與項目操作方面存有較大差異，甚至同一房地產企業內部的不同地產項目之間的差異也比較大，而且在項目開發過程中還會不可避免地受到宏觀政策以及稅法出現較大變化的影響，一旦發生這種情況，企業既有的稅收籌劃方案就會難以滿足新形勢、新業務、稅務管理下的各項要求。例如，房地產企業的經營規模、業務內容如果發生明顯變化，那么再施行企業原定的稅收籌劃方案將無法合理、合法地減少稅金。在推行營改增之后，營業稅和增值稅二者的轉換會導致稅收籌劃內容出現變化，比如新房地產項目開發的條款約定、合同簽訂等方面的變化。但由于一些房地產企業的稅務管理人員對相關稅收政策的跟蹤缺乏及時性，對政策的了解與掌握也不夠全面、透徹，這就對稅收籌劃方案的合理性、可行性產生了一定影響。房地產企業廣泛分布在經濟發展狀況不一的各個地區，需要企業辦稅人員開展稅務管理工作時還要充分考慮地域性特征，結合地區稅收政策，進而制定出更理想的稅收籌劃方案。然而在實際工作環節，多數房地產企業中的稅務管理人員普遍忽略了對這方面的考慮，最終導致稅收籌劃方案運行失效。

（三）稅收籌劃方案欠缺整體性和全面性

房地產企業在制定最佳的稅收籌劃方案的過程中，必須綜合兼顧方案是否具備整體性、全面性。如若房地產企業在實施稅收籌劃工作時，只考慮眼下或短時間內的降稅成效，那么仍舊需要面對長期的稅費負擔，這就反映出所進行的稅收籌劃并未切實達到整體節稅的目的，致使稅收籌劃的效果不理想。例如，自營業稅改增值稅以來，房地產企業在拓展新項目的過程中必須考量使用哪種發票能夠取得最大化的稅收利益，而這需要企業財務人員和業務人員據此展開共同研究，同時還要在采購成本和發票成本間做出更優的稅收籌劃選擇。如果仍舊同過去一樣，僅根據取得發票的稅點的高低選擇供應商，則會由于因小失大而導致不必要的損失。很多房地產企業中的辦稅人員因為過度關注單一稅種所需繳納的稅金，并沒有對全部稅種的繳稅問題進行統一考慮，也沒有明確了解部分稅種之間存在的此消彼長的關系，進而出現籌劃失敗的情況。針對房地產項目來說，其實際的開發周期比較長，從土地獲批到開始建設再到進行銷售，這其中的各個環節會涉及諸多不同類型的稅種，并且要對這些稅種展開合理、規范的稅收籌劃，熟悉與所有涉稅稅種有關的政策法規，保證房地產企業的稅收籌劃方案能夠呈現出良好的整體節稅效果。

三、新形勢下房地產企業稅收籌劃風險防范策略

（一）建立良好的稅企關系

在新形勢下，房地產企業要想全面、有效地防范稅收籌劃風險，就必須做到實時跟進、了解、熟悉相應的稅務政策信息，基于這一前提，如果房地產企業和自身各部門以及稅務局之間并未構建及時、高效的稅務政策信息溝通橋梁，那么難免會出現對稅務政策的理解存在較大偏差的問題，進而形成不同程度的稅收籌劃風險。對此，房地產企業需要積極建立良好、穩定的稅企關系，并派遣專業人員同稅務機關等相關部門做好定期聯系，以便能夠實時接收到最新的稅務政策內涵，然后根據所掌握的稅收政策內容，和稅務局有關工作人員展開相互交流，進一步明確稅務政策的實際要求，形成對政策規定的系統性、完整性認識，有效規避在稅收籌劃過程中的稅收政策風險。除此之外，我國房地產企業的稅收政策實際更新比較快，需要企業監督稅收籌劃工作人員不斷加強自主學習，要求其在每月的月初和月末全面整理近期的稅收政策內容，然后將從稅務局獲得的政策條例、信息等匯總成文件，同時遞交反饋給管理層，再由管理層通過例會向企業各部門做出新稅收政策的要求，確保各部門對稅收政策的充分了解，以便在企業后續的稅收籌劃風險防范工作中做好合理、合法、合規的配合。

（二）分稅種制定稅收籌劃方案

房地產企業在運營及發展過程中涉及的稅種多、跨度廣、周期長，且部分稅種涉及預繳、清算，計算過程復雜。對此，有必要在實際的稅收籌劃風險防范環節通過分稅種的形式來制定針對化、科學化的稅收籌劃方案，從而有效預防稅收籌劃風險的出現。其一，房地產企業對于增值稅稅收籌劃方案的制定，需要事先選用合理的計稅方式。當前，我國采用的增值稅計稅方法主要有一般計稅法、簡易計稅法、扣繳計稅法，對此，需要房地產企業內部的一般納稅人按照項目的實際交易時間，選取恰當的增值稅計稅方式，然后再展開稅收籌劃；其二，房地產企業要提高對增值稅專用發票管理的重視度。自營業稅改增值稅這項政策實施之后，房地產企業所需繳納的增值稅稅額的多少開始同進項稅額有關，而增值稅專用發票將直接關系到增值稅的抵扣，在此種情況下，房地產企業如果想切實提高自身防范稅收籌劃風險的質量，有必要進一步強化管理相應的增值稅專用發票。比如，企業在采買貨物、接受勞務等工作中，必須嚴格查驗供貨方與勞務提供方的銷售資格，清楚、明確地咨詢他們能否開具或代開增值稅專用發票。而且施工部門在業務決算環節，同時需要及時取得增值稅專用發票，以此保證之后能夠在稅法規定的時間內，如期向稅務部門申請關于增值稅進項稅額的抵扣問題；其三，房地產企業可以視情況適當提高自身對精裝房的開發比重?，F如今，縱觀我國很多發達城市中的房地產企業發展狀況，他們所開發的精裝房占據新房總成交額的30%，對此，企業要想有效降低自身稅收籌劃風險出現的概率，可以依據營改增的相關政策條例，進一步加強對精裝房項目的開發，而由此形成的進項稅額，即可進行抵扣。如此，不但能夠降低房地產企業的繳稅壓力，而且還有助于提升企業的經濟效益；其四，房地產企業需科學應用房屋銷售策略。從當前我國推行的有關稅收政策規定來看，納稅人在進行貨物銷售或提供應稅勞務時，形成納稅責任的時間應當是拿到銷售款或者銷售款憑據的當天，但如若房地產企業開出了票據，那么繳稅責任的生效時間就是開票的當天。據此，房地產企業在制定稅收籌劃方案的進程中，需要根據自身在當月繳納完成的增值稅款以及簽約完成的實際狀況，從而選定一個簽訂房屋銷售合同的時間，同時還要管理并把控好每月的發票開具數額，參考現行的稅收政策適當延長增值稅的繳納時間，繼而確保對現金流的更好控制，實現對稅收籌劃風險的有效預防。

（三）加大稅收籌劃方案的執行力度

第一，房地產企業在制定完稅收籌劃方案之后，需要及時建立對應的權責制度，明確梳理相關工作崗位的具體職權與責任，然后將執行稅收籌劃方案的總任務詳細劃分到不同崗位及其人員身上，保證稅收籌劃方案的執行工作具體落實到個人，督促企業內部的基層工作人員可以高質量、高效率地推進稅收籌劃方案的實施；第二，房地產企業還需制定完善、可行的全過程監督制度，由企業管理層來統一監督各部門及崗位針對稅收籌劃方案的實際執行進度與情況，同時還要不定時抽查個別部門或崗位的方案執行成效，并將抽查結果及時反饋給上級部門；第三，房地產企業應構建公正、合理的獎懲激勵制度，上級部門可以依據管理層所遞交的監督結果，對各部門、各崗位在執行了稅收籌劃方案后所呈現出的效果進行整體、深入分析，然后針對稅收籌劃方案執行期間表現優異且取得較好成效的部門及個人給予一定的物質獎勵；針對稅收籌劃方案執行期間表現不夠突出且效果不理想的部門或人員，可以根據實際情況對其做出適當處罰，以此帶動企業內部的全體工作人員實現對稅收籌劃方案執行環節的高度關注與重視，切實保證稅收籌劃風險防范工作的針對、有效落實；第四，房地產企業還應建立科學、完善的全過程稅收籌劃風險防范管理體系，積極研究并分析不同類型的稅收籌劃風險的出現原因，同時合理、準確地設置對于風險的識別閾值。此外，可以要求相關部門在稅收籌劃工作的全過程中，嚴格依據當下的實際情況，進而選取恰當、可行的防范稅收籌劃風險的方法，以此推動風險防范工作的規范化、有效化實施。企業管理層也要注重對內部各部門的經濟活動落實情況的定期審核，重點審核活動的各項流程環節，及時督促工作人員嚴格遵循既定的稅收籌劃方案來確保經濟活動的順利開展與有序實施，進一步加強對方案的執行力度，提升方案的落實質效，進而有效避免意外稅收籌劃風險的出現。

（四）提升房地產企業的稅收籌劃風險防范意識

其一，房地產企業中的管理層人員必須以戰略層面作為出發點，切實提高對稅收籌劃風險防范工作的重視度，并能依據業務項目運營所取得的經濟收益，繼而精準分析稅收籌劃風險防范工作的實施給企業發展帶來的影響，逐步帶動此項工作成為房地產企業增強業務經濟收益、合理縮減項目開發成本的一項有效手段，然后對企業管理層和基層工作部門發揮一定的督促引導作用，幫助他們樹立正確、良好的稅收籌劃風險防范意識；其二，房地產企業管理層人員必須形成對稅收籌劃風險的科學、正確認知，立足于理性視角全面了解稅收籌劃風險的具體特征，比如控制性、不確定性、客觀存在性，以此督促企業各部門的稅收籌劃風險防范意識的逐步提升；其三，房地產企業在推進稅收籌劃風險防范工作的過程中，還可以加強與信息化技術手段的有機結合，比如依托企業網站、微信公眾號等網絡媒體，利用圖文結合的形式明確列出稅收籌劃風險的實際內涵，以及開展風險防范工作的必要性，然后將這部分內容借助線上轉發的方式及時分享到企業各部門的工作交流群，并定期督促基層工作人員及時學習有關的專業知識，引起他們對于稅收籌劃風險防范工作的高度重視，然后能在之后的風險防范工作中做到踴躍參與，保證稅收籌劃風險防范質量及效率的整體提升。

結語

綜上所述，合理的稅收籌劃在房地產企業的經營及發展中發揮著至關重要的作用。本文以新形勢下房地產企業稅收籌劃風險防范研究為中心，通過對稅收籌劃的內涵進行概述，能夠使相關人員形成對稅收籌劃的全面、正確了解；通過對新形勢下房地產企業出現稅收籌劃風險的原因進行分析，能夠使相關人員在實際工作環節有所規避；通過對新形勢下房地產企業防范稅收籌劃風險的具體策略進行總結，能夠為房地產企業之后的稅收籌劃工作的規范、高效落實提供一定參考。