建設(shè)綜合成本限制下的安置房建筑設(shè)計策略
——以杭州蕭山益農(nóng)區(qū)塊改造安置房項目為例

沈飛兒

浙江省工業(yè)設(shè)計研究院有限公司，浙江杭州310052

0 引 言

隨著我國城市化進程的快速推進，一項重要的舉措就是不斷擴大城區(qū)邊沿，利用征地拆遷盤活城市用地帶動城市發(fā)展，從而出現(xiàn)大量的拆遷安置房。蕭山作為杭州的主城區(qū)之一，地域廣闊，是近年來城市化發(fā)展進程中城中村安置房改造的重點區(qū)域。調(diào)研發(fā)現(xiàn)以往安置房因利益主體、土地出讓模式、房屋分配方式的特殊性，拆遷安置房與市場化運作模式下的商品房，在戶型、配套、環(huán)境、品質(zhì)上均有著較大差距。究其原因，往往是由于甲方與回遷居民之間僅確定了交付的套型面積及價格，為控制時間成本和建設(shè)成本，往往會要求設(shè)計師以低于商品房的標(biāo)準(zhǔn)來設(shè)計［1］。由于安置房的規(guī)劃建設(shè)關(guān)乎城市的和諧發(fā)展和社會穩(wěn)定，如何規(guī)避和解決好成本和品質(zhì)的矛盾問題，需要在項目實踐過程中積極探究。本文結(jié)合杭州蕭山益農(nóng)區(qū)塊改造安置房項目設(shè)計實例，尋找建筑設(shè)計的解決策略和方法，讓安置房在有限的建設(shè)成本下實現(xiàn)超值的居住體驗感和品質(zhì)獲得感。

1 項目概況

蕭山益農(nóng)區(qū)塊改造安置房項目地處杭州市東南角的蕭山區(qū)東部，位于蕭山與紹興、大江東的交界地區(qū)。項目總用地面積85 299 m2，規(guī)劃條件要求安置房建筑高度不應(yīng)大于80 m，建筑容積率不大于2.2，建筑密度不大于22%，綠地率不小于35%。根據(jù)規(guī)劃要求安置的戶型類型為70、90、120、140、190 m2五檔，同時配建部分配套服務(wù)設(shè)施。項目建設(shè)綜合成本為3 500元/m2，包括景觀配套建設(shè)。項目設(shè)計要充分體現(xiàn)均好性和共享性，建成效果要求達到中高端商品房品質(zhì)。

2 總平面設(shè)計

建設(shè)和改造宜居安置房是一項系統(tǒng)工程，其規(guī)劃設(shè)計的成敗，直接關(guān)系到全面推進城市現(xiàn)代化發(fā)展的深度和步伐。所以設(shè)計團隊在接到益農(nóng)改造安置房項目任務(wù)后，根據(jù)規(guī)劃條件和蕭山區(qū)城鄉(xiāng)一體辦要求，對安置房面積指標(biāo)要求進行深入分析，對安置房戶型分配，布局的均好性、有序性和合理性作出科學(xué)分析后，總圖順應(yīng)地形呈總體“對稱”布局，設(shè)置了15棟18層高層住宅，結(jié)合地塊南側(cè)和西側(cè)設(shè)置2層沿街配套服務(wù)用房，圍合形成開闊的中心花園及組團綠地。見圖1。小區(qū)形象主入口設(shè)置在地塊南側(cè)居中位置，與中心綠地串聯(lián)成小區(qū)南北向主軸線，空間景觀由此展開，并通過適當(dāng)放大東西建筑間距，強化中軸線的空間感，輔以東西橫向貫穿次軸線，形成雙十字交叉的空間軸線系列，營造出工整有序、簡約大氣的氛圍，讓戶型獲得最佳的視野和通風(fēng)效果。從總體布局上首先打破以往安置房樓棟間距密、空間視覺景觀粗陋的現(xiàn)象。同時小區(qū)采取人車分流設(shè)計，在小區(qū)南北出入口兩側(cè)分別設(shè)置進入地下室的機動車坡道口，方便行車的同時也減少對居民的干擾，做到真正的人車分流，真正創(chuàng)造出安全、舒適、高質(zhì)量的居住環(huán)境。總圖的工整對稱布局，既能減少景觀設(shè)計的投入，達到日照、視覺效果的滿足，也為地下室的整體開挖、有序設(shè)計作好鋪墊，從源頭上為節(jié)約建設(shè)成本打好基礎(chǔ)。

圖1 總平面設(shè)計

3 地下室設(shè)計

地下室的開發(fā)建設(shè)在整個項目成本投入中占比較大，安置房項目由于預(yù)算緊張，所以合理的地下室設(shè)計對項目成本的控制起到舉足輕重的作用，其中地下室開挖深度的設(shè)計尤為關(guān)鍵。

3.1 地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計

益農(nóng)區(qū)塊改造安置房項目通過對設(shè)置1層地下室和設(shè)置2層地下室的結(jié)構(gòu)方案對比分析后，最終確定在滿足規(guī)劃要求和周邊退界的條件下，設(shè)計1層滿鋪地下室平面，通過平直的地下室外圍邊線和僅1層的地下室開挖深度，有效節(jié)約基坑開挖和圍護成本，大大提升開發(fā)效率，給項目的總體品質(zhì)提升創(chuàng)造了更多條件和空間。同時地下室根據(jù)停車尺寸采用8.1 m×5.7 m 的柱網(wǎng)布置，最大限度地利用停車空間，見圖2。通過計算模型比較，地下室結(jié)構(gòu)頂板采用單向次梁樓蓋方案，不僅經(jīng)濟性優(yōu)于普通大板加框架梁結(jié)構(gòu)，達到節(jié)約土建成本的目的，而且能最大限度滿足建筑凈高要求，實現(xiàn)地下室空間舒適感受。

圖2 地下室平面

3.2 地下室車位流線設(shè)計

根據(jù)項目戶型車位配比計算，需配建不少于1 957個機動車位，而1層地下室既要滿足停車指標(biāo)要求，又需滿足各類設(shè)備配套用房的配建，設(shè)計難度大大增加。在不額外增加成本的條件下，如何有效地利用空間解決面積與功能的矛盾，成為設(shè)計的重點。設(shè)計首先利用平直的外墻設(shè)置沿邊車位，其次通過調(diào)劑樓棟間距和合理的柱跨間距，在地下室內(nèi)部形成井字貫通的行車道，讓橫向直通道滿足最大限度的雙向停車，從而大大地提高停車效率。另外，防火分區(qū)的劃分和防火隔墻、防火卷簾的設(shè)置，避開十字交叉口和直角轉(zhuǎn)彎處，避免視線遮擋引發(fā)的行車危險，極大程度地保障歸家安全和品質(zhì)享受。

3.3 地下室設(shè)備BIM設(shè)計

益農(nóng)區(qū)塊改造安置房項目地下室采用BIM 技術(shù)綜合管線布置，通過對管線的碰撞、交叉檢查，及時地發(fā)現(xiàn)問題并作出調(diào)整，避免了大量建設(shè)成本的無效投入。本工程地下室設(shè)計層高3.7 m，為達到良好的凈高空間及歸家路線上2.6 m的凈空，暖通排煙風(fēng)管主管盡量壓縮，設(shè)置在車位上部。綜合布管優(yōu)化后的地下室空間，不僅從根本上規(guī)避了管線碰撞可能帶來的空間局促，而且讓地下室的視覺感受遠(yuǎn)甚于一般商品住宅地下室僅2.2～2.4 m的凈高體驗。益農(nóng)區(qū)塊改造安置房的地下室雖僅有1層，但讓1層地下室的空間得到了充分利用，功能空間發(fā)揮得淋漓盡致，讓地下室創(chuàng)造出更多的有效價值，從而實現(xiàn)成本限制下的品質(zhì)控制。

4 戶型設(shè)計

安置房作為城市住房類型之一，與其他商品住宅建筑之間有著密不可分的關(guān)聯(lián)，雖然其非營利屬性是典型特點，但作為住房的本質(zhì)是不變的。新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中拆遷安置的房子，其改善和提高居住環(huán)境需求得到了充分的體現(xiàn)，因此設(shè)計不再是一味地僅滿足指標(biāo)和回遷面積的要求，更多的是注重安置房的居住體驗和城市整體形象［2］。所以必須對安置房的安置功能進行深入分析，將安置房的地域特點和傳統(tǒng)特色涵蓋進去，并加強住戶需求的融合，做好規(guī)劃引導(dǎo)，讓住戶有更多的獲得感、安全感。在設(shè)計戶型平面結(jié)構(gòu)時，要充分考慮戶型布局的方正和合理，對保證工程質(zhì)量、節(jié)儉用材、降低造價起到重要作用。

4.1 戶型平面

益農(nóng)區(qū)塊改造安置房項目根據(jù)面積配置，設(shè)計了一梯兩戶雙電梯和一梯四戶雙電梯的單元布局（圖3、圖4），通過合理的戶型設(shè)計，滿足景觀視野和均好性要求，盡量保證居室空間方整、尺度適宜、南北通透、動靜分區(qū)，主要臥室基本布置在南向并設(shè)置飄窗，朝南客廳設(shè)置開闊大陽臺，滿足日常晾曬使用，邊套房型盡量設(shè)置邊廳并增設(shè)東西向大陽臺；各房間開門避開直沖衛(wèi)生間門或墻角。戶型結(jié)構(gòu)緊湊，無過多浪費空間，戶型面積控制精準(zhǔn)，核心筒面積在滿足規(guī)范及使用功能的前提下，把空間做到極致，從而達到節(jié)約材料和降低造價的目的。

圖3 戶型單元一

圖4 戶型單元二

4.2 戶型結(jié)構(gòu)

結(jié)構(gòu)體系選擇合理與否，對整個建造成本的控制有著舉足輕重的作用。益農(nóng)區(qū)塊改造安置房戶型結(jié)構(gòu)采用剪力墻加框架柱形式，在滿足安全的前提下，各結(jié)構(gòu)墻體平面盡量規(guī)則、對稱。從保證室內(nèi)空間感受出發(fā)，大廳空間采用大板結(jié)構(gòu)，豎向構(gòu)件上下貫通，降低結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度，進而使結(jié)構(gòu)擁有更好的抗震性能，同時更為經(jīng)濟并節(jié)約造價。

4.3 戶型設(shè)備

廚房衛(wèi)生間采用全明設(shè)計，滿足通風(fēng)采光要求，且空間完整，面積利用率高；靠廚衛(wèi)外窗位置設(shè)置空調(diào)、空氣源熱泵系統(tǒng)等設(shè)備平臺，減少設(shè)備對居住空間的噪音影響。陽臺一側(cè)設(shè)置洗衣機及空調(diào)機位等，保證每戶住宅都能滿足日照、通風(fēng)、節(jié)能、私密性等要求。戶型核心筒通過樓梯靠外墻開窗自然排煙，消防前室設(shè)置敞開短廊自然排煙等措施，有效減少煙道占用空間及面積，大大提升得房率并減少設(shè)備成本。

5 立面造型

5.1 立面造型、材質(zhì)

因為安置房建設(shè)成本控制的要求，如何針對外立面造型的構(gòu)筑和材質(zhì)的選用問題，如何在資金有限的條件下，把握立面風(fēng)格尺寸，營造出更高的品質(zhì)，是本次設(shè)計研究的重點。益農(nóng)區(qū)塊改造安置房項目主體建筑采用了新古典設(shè)計手法，立面形態(tài)組合借鑒古典三段式手法，劃分出基座、中部和上部，風(fēng)格嚴(yán)謹(jǐn)、莊重，以提升該區(qū)域的城市形象。外墻材料采用暖色石材和質(zhì)感涂料組合，配合深色鋁合金的外門窗、陽臺玻璃欄板，通過不同材料的搭配使得建筑更加精致。建筑在首層設(shè)置4 m高架空層和有辨識度的單元門廳，在近人尺度上采用米色干掛石材，打造出更為高端的品質(zhì)感受。3層以上部位采用真石漆刻畫出仿石材效果，達到既節(jié)約成本又保證品質(zhì)的目的。標(biāo)準(zhǔn)樓層2.9 m 的層高，滿足居住空間的舒適凈高。每戶均設(shè)置低窗臺飄窗空間，享受更多的陽光和景觀。南向超大景觀陽臺采用鋁合金大扶手和玻璃欄板，大氣整潔干凈通透。整個建筑立面層間均設(shè)置有精細(xì)的橫向線腳，刻畫出建筑華貴、莊重的氣質(zhì)，同時建筑色調(diào)和細(xì)節(jié)處理讓建筑具備高品位的文化內(nèi)涵，讓安置房立面不再粗糙和簡陋，完全顛覆了人們心中“安置房不如商品房”的固有思維，實現(xiàn)安置房建筑成本控制和品質(zhì)上乘的雙贏局面。見圖5。

圖5 立面效果圖

5.2 立面構(gòu)造設(shè)計

在造價限制的條件下，如何完美呈現(xiàn)出建筑立面強有力的視覺框架設(shè)計，是益農(nóng)區(qū)塊改造安置房節(jié)點設(shè)計的難點和突破點。方案設(shè)計的個性化建筑審美更傾向于優(yōu)質(zhì)化與復(fù)雜化的建筑工藝，但現(xiàn)代風(fēng)格的簡約主義與項目的整體性更為吻合。方案設(shè)計提出的諸多構(gòu)造細(xì)節(jié)與用材，經(jīng)過業(yè)主、總包、施工、設(shè)計的多方溝通協(xié)調(diào)、取舍，在保證效果的基礎(chǔ)上，對原有立面過于復(fù)雜化的建筑工藝進行簡化處理，更符合現(xiàn)代審美并方便施工，原有大量的EPS窗套簡化后采用結(jié)構(gòu)構(gòu)造挑頭，用原始的建筑材料和營造手法，還原鋼筋混凝土建筑真石漆外墻自然的硬挺棱角，使節(jié)點更簡約，在降低成本的同時確保了整潔大氣的建筑形象。見圖6、圖7。

圖6 簡化前墻身構(gòu)造

圖7 簡化后墻身構(gòu)造

6 建筑節(jié)能設(shè)計

建筑節(jié)能作為建筑設(shè)計中一個重要的環(huán)節(jié)，其節(jié)能用材的選用合理與否，對建設(shè)綜合成本起到至關(guān)重要的影響。所以需要從方案設(shè)計源頭對建筑的能耗作出有效控制，從而達到既節(jié)約成本又滿足節(jié)能環(huán)保的要求。

6.1 建筑體型系數(shù)

眾所周知，一棟建筑節(jié)能與否，與建筑的體型系數(shù)大小密切相關(guān)，作為居住建筑，體型系數(shù)越小，其自身節(jié)能效果越好，所需附加的節(jié)能措施及材料越省。所以在滿足建筑居住空間功能需求下，設(shè)計盡可能采用規(guī)則平整的外墻，減少平面凹凸，從而減小建筑的體型系數(shù)。益農(nóng)區(qū)塊改造安置房住宅每棟建筑的體型系數(shù)都在0.3左右，遠(yuǎn)低于居住建筑體型系數(shù)限值0.4的要求，從而在源頭上節(jié)約了節(jié)能材料的投入。

6.2 建筑外墻節(jié)能

建筑外墻作為外圍護結(jié)構(gòu)，墻體材料的選用既要滿足保溫節(jié)能需求，又要避免外墻滲漏水、空鼓、開裂等一系列問題的出現(xiàn)。設(shè)計從墻體材料的選用著手，多方比較，在滿足高層住宅建筑的墻體圍護分隔的前提下，優(yōu)先選用保溫隔熱性能優(yōu)良、輕質(zhì)高強的墻體材料。通常商品住宅外墻材料從節(jié)能環(huán)保出發(fā)，選用各種新型墻體材料，如具有較好的隔聲、耐火、自重輕等特點的蒸壓加氣混凝土砌塊，材料價格相對便宜，但強度一般，易吸水，對墻體外防水滲漏較難控制，墻體容易出現(xiàn)空鼓和開裂，影響美觀且不利于住戶后期裝修開槽、預(yù)埋等作業(yè)。益農(nóng)區(qū)塊改造安置房項目選用了非黏土類燒結(jié)保溫砌塊外覆20 mm 厚微晶保溫砂漿，其強度優(yōu)于蒸壓加氣混凝土砌塊，有更好的穩(wěn)定性，與表面粉刷砂漿有更好的黏結(jié)力，能有效控制墻體開裂和空鼓現(xiàn)象，從而減少墻體受雨水侵蝕時引發(fā)的滲漏，節(jié)約維護維修成本，進一步實現(xiàn)房屋質(zhì)量和投資成本的平衡。

6.3 建筑樓地面保溫

居住建筑的節(jié)能設(shè)計也包括樓地面保溫設(shè)計，當(dāng)前房地產(chǎn)項目的住宅房屋驗收交付后，保溫地坪的細(xì)石混凝土面層，開裂現(xiàn)象已成為普遍質(zhì)量通病，這大大地加重了施工返修工作并造成經(jīng)濟浪費。所以設(shè)計需要從源頭上杜絕此類返修和浪費，節(jié)約重復(fù)成本的投入。樓地面面層開裂的主要原因是樓地面保溫材料質(zhì)量不過關(guān)和施工不規(guī)范。經(jīng)設(shè)計和施工多方案比較分析，并實地考察已建項目樓地面的保溫材料及做法，摒棄傳統(tǒng)的擠塑聚苯板樓面保溫和輕集料保溫砂漿保溫的做法，采用6 mm厚發(fā)泡水泥基橡膠墊+ 40 mm 厚再生輕骨料混凝土保溫保護層，內(nèi)配雙向鋼筋網(wǎng)片的方案。輕骨料混凝土保溫層其強度遠(yuǎn)大于其他保溫材料的強度，在施工時能減少施工流程，降低施工成本；而且安全性更強，發(fā)生空鼓開裂的概率更低，用材料和施工的契合度帶來更高性價比。在諸多管控措施的同步實施下，益農(nóng)區(qū)塊改造安置房項目保溫樓地面的開裂問題得到了控制，返修情況大大減少，避免了不必要的人力和財力浪費。整體地坪交付效果較為理想，用戶滿意度較高。

6.4 建筑門窗節(jié)能

圍護結(jié)構(gòu)的保溫節(jié)能還包括外墻門窗的節(jié)能。大尺度的門窗洞口設(shè)置，可彰顯出建筑舒適、大氣的現(xiàn)代風(fēng)格，但過于張揚的洞口尺寸，不僅與建筑低能耗的政策要求背道而馳，同時需采取高端的材料和措施來滿足建筑節(jié)能及熱工性能的要求。而設(shè)計適宜的窗墻面積比，可有效減少因過度的節(jié)能措施產(chǎn)生的成本浪費。益農(nóng)區(qū)塊改造安置房在設(shè)計南向大開窗的同時，適當(dāng)減少北向及東西向窗墻面積比，將建筑整體窗墻面積比控制在圍護結(jié)構(gòu)熱工設(shè)計限制范圍內(nèi)，既滿足建筑南向采光及舒適要求，也兼顧了東西向及北向的視野和通風(fēng)需求。讓采用普通斷熱鋁合金中空LOW-E玻璃外門窗，通過節(jié)能計算，既滿足圍護功能，達到美觀節(jié)能的效果，同時在一定程度上降低了材料成本。

7 設(shè)備設(shè)計

盡管在整個建設(shè)綜合成本中，設(shè)備安裝的投入占比相對較少，但也不容小覷。設(shè)備機電設(shè)計作為成本控制必不可少的一項，在優(yōu)化設(shè)計策略的全程，也是研究重點關(guān)注的內(nèi)容。例如，在各區(qū)域靠近負(fù)荷中心位置設(shè)置變配電所，有效縮短供電半徑，減少線路損失及能耗浪費，同時采用節(jié)能光源，降低電能耗。室外用水、地下室及地上3層充分利用市政水壓采用直供，污廢水排水管材采用UPVC管。采用自然通風(fēng)模式減少機械加壓設(shè)備的投入等等，均在保證品質(zhì)和質(zhì)量的同時，為節(jié)約成本創(chuàng)造了條件。

8 結(jié) 語

安置房雖然綜合建設(shè)成本有限，但絕不等于低端，先進合理的規(guī)劃設(shè)計對于提升安置房品質(zhì)的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于增加投資［3］。益農(nóng)區(qū)塊改造安置房項目在設(shè)計過程中，通過上述幾項手段措施的積極嘗試和應(yīng)用，使得項目最終的建成效果和成本控制都得以實現(xiàn)，此類有效的設(shè)計策略在后續(xù)項目實踐中具有示范和推廣意義。通過類似分析可以得到對安置房小區(qū)更一般化的、全方位的、多角度的設(shè)計思路和方法。例如從實現(xiàn)品質(zhì)和控制成本的目標(biāo)出發(fā)［4］，可通過優(yōu)化總體布局、戶型結(jié)構(gòu)、建筑材料、節(jié)能措施等設(shè)計方法，找尋出合理的平衡點；再從立面材質(zhì)、構(gòu)造技術(shù)的角度，積極運用現(xiàn)代設(shè)計技藝和手段，最終實現(xiàn)成本與品質(zhì)的相對共贏。安置房是關(guān)系到千家萬戶的民生工程，設(shè)計師肩負(fù)著社會使命，應(yīng)始終從國情出發(fā)，秉持進取和創(chuàng)新的精神，不因循守舊，精心設(shè)計，打造出更多更高品質(zhì)的宜居家園。