渭北地區水庫移民房屋補償價值測算方法初探

趙 亮，劉 娜

（1.中國電建集團北京勘測設計研究院有限公司，北京 100024；2.西安航天宏圖信息技術有限公司，西安 710100）

渭北地區是陜西中北部重要的農作區， 也是關中北部城鎮集中分布區。 干旱少雨的氣候條件使水利樞紐工程成為該區域農業產業持續穩定增長的重要保障和城鎮人畜飲水核心依托。 涇河東莊水利樞紐工程、咸陽亭口水庫工程、彬縣紅巖河水庫工程及宜君王家坪、黃龍公寨溝、淳化屯莊、蒲城重泉、渭南龍首渠等多座小型水庫均位于渭北地區［1］。

水利水電工程項目建設移民要滿足移民的生存和發展需要，但在水利水電工程實施過程中，因移民問題造成項目停滯、征地移民費用增加等時有發生，所以處理好建設征地移民安置工作十分重要［2］。移民安置工作在水利水電工程建設項目中的重要性不亞于項目建設本身，做好移民安置工作不僅能有力保障移民的合法權益，也是工程建設順利實施的必要條件［3］。移民征地補償是移民安置工作的首要內容，對水利工程項目成敗舉足輕重［4］。土地補償和房屋補償是移民征地補償的核心部分。做好移民土地補償、房屋補償和安置規劃相關工作, 是順利推進水利工程建設順利推進的前提條件［5］。

1 現行房屋補償價值測算辦法及存在問題

目前，國家及各省、自治區和直轄市人民政府均出臺相關法律法規、政策規定及技術規范，對被征土地及其地上附著的建筑物、構筑物、零星樹木、村鎮基礎設施、 工業企業和專業項目等的補償辦法作出明確規定［6］。

房屋補償單價的確定辦法要求針對不同結構類型房屋，選取典型房屋進行還原設計，按地方建筑工程概算定額和編制辦法，以及當地人工、材料、機械等基礎價格，按重置價計算其造價，并以此為依據確定相應結構房屋的補償單價［7］。補償單價受政策、編制辦法、文件要求、工程定額、水利水電工程建設周期、環境等多重因素影響，實施期間需綜合各項因素進行調整［8］。實際實施過程中，因村民自建房屋結構、材質、工藝多樣化和復雜化影響，實際測算房屋補償價格不易被移民接受。

2 以典型設計為基礎的房屋補償價值測算

2.1 案例區概況

案例水庫樞紐工程位于銅川市宜君縣云夢鄉，水庫庫容495 萬m3， 正常蓄水位1014.2 m， 屬于小（1）型水庫。該水庫樞紐工程規劃定位為銅川市北市區應急備用水源， 未來還將作為北洛河調水工程的受水庫，供水保證率達95%以上。

水庫淹沒區總面積28.71 hm2， 樞紐工程總占地41.09 hm2。共涉及拆遷人口36 戶122 人，拆遷房屋50 間總面積3850.18 m2。

2.2 房屋結構類型及特征分析

渭北地區處于渭河平原與黃土高原過渡地帶，鄉村地區傳統民居以坡屋頂土木結構、 磚木結構和窯洞結構為主，院落形態以一宅、兩宅、三宅或四宅合院為主要形式。近年來隨著城鄉經濟快速發展，鄉村房屋中土木結構、 磚木結構和窯洞結構占比逐漸縮小，磚混結構占比逐漸增大。該水庫樞紐工程移民區村落是渭北鄉村聚落的縮影， 其房屋結構類型及建造工藝特征在渭北地區極具相通性和代表性。

2.2.1 磚混、磚木、土木結構為主

項目區涉及拆遷房屋以磚混、磚木、土木3 種結構為主，占比約80%，彩鋼、窯洞及多種材質組合結構并存。其中，磚混結構含全磚混結構、磚混墻體+彩鋼屋面結構、磚混墻體+磚混、彩鋼雙層屋面3 種；磚木結構房屋含磚混墻體+土木屋面、磚混墻體+土木、彩鋼雙層屋面結構兩種；土木結構含夯土墻+土木屋面、磚混土木組合墻體+土木屋面結構兩種；窯洞含土窯洞、新式磚混窯洞和新式條石窯洞結構。

房屋單體造型結合關中傳統合院特征， 土木結構和磚木結構房屋以單層坡屋面形式為主， 磚混結構房屋包括“一”字型單層結構、“一”字型一層半結構、“L”型結構和“凹”型單層結構4 種形式。

2.2.2 彩鋼結構比重大

圖1 項目區移民房屋結構組成

彩鋼結構因其相對低廉的造價和施工安裝方便快捷等特點，近年來，鄉村居民廣泛利用。案例水庫樞紐工程移民區彩鋼結構房屋占比達10.64%。夾芯彩鋼板房隔熱保溫效果良好， 部分居民將其作為永久生活用房使用； 部分磚混磚木民居住戶還結合房屋保溫、屋面防水等需要，在房屋原有結構基礎上外加彩鋼屋面，出現磚混彩鋼組合結構、磚木彩鋼組合結構等新的房屋結構形式。

2.2.3 窯洞結構比重較小

窯洞冬暖夏涼， 是渭北及黃土高原地區重要的建筑形式。但傳統土窯洞因其抗震、防潮、采光和防崩塌、滑坡等地質災害功能較弱，近年來已被獨立磚窯、石窯等新式窯洞取代。案例水庫樞紐工程涉及區廢棄土窯洞55 孔， 保留居住生活功能土窯洞1 孔，新式窯洞4 座，其中新式窯洞含磚窯3 座，石窯1 座。

2.3 典型結構單價還原計算

選取典型結構房屋， 結合實物調查成果進行還原設計，分場平、基礎、地平、墻體、墻面、屋面和門窗7 部分核算工程量， 結合各部分材料及人工現行市場價格對各部分造價進行計算， 最終確定典型房屋總造價和單位面積造價［5］。

2.3.1 磚混結構

磚混結構還原設計樣本為“一”字形單層結構，中部為穿廊，兩翼分隔形成4 個居室，居室前后檐、穿廊部位設窗6 扇，穿廊兩翼居設門4 扇，墻體厚度24 cm，現澆混凝土屋面，總建筑面積97.65 m2。按當期工程定額計算工程總造價12.21 萬元， 單位造價1250.82 元/m2。

2.3.2 磚木結構

磚木房屋還原設計樣本為渭北地區典型的單層坡屋面結構。4 開間，設門窗3 組；實心磚墻厚度24 cm；屋頂為傳統的抬梁式木屋架；屋面為土木平瓦坡屋面。總建筑面積88.04 m2。按當期工程定額計算工程總造價13.07 萬元，單位工程造價1484.49 元/m2。

2.3.3 土木結構

土木房屋還原設計樣本為傳統的單層坡屋面結構。3 開間，設入戶門1 扇，木制平開窗2 扇；夯土墻體，墻厚60 cm；屋頂為無梁檁架青瓦坡屋面。總建筑面積69.03 m2， 按當期工程定額計算工程總造價6.89 萬元，單位工程造價997.25 元。

2.3.4 彩鋼結構

彩鋼房屋還原設計樣本為單層方鋼架棉巖夾芯彩鋼板結構。3 開間，設門窗3 組；夾芯板厚度10 cm。總建筑面積62.98 m2，按當期工程定額計算工程總造價4.95 萬元，單位工程造價786.32 元/m2。

2.3.5 窯洞結構

窯洞還原設計樣本為新式條石窯洞。3 開間，設門窗3 組；底墻厚度80 cm，拱頂半徑2.4 m，窯洞進深8.25 m。總建筑面積115.83 m2，按當期工程定額計算工程總造價22.72 萬元，單位工程造價1961.17 元/m2。

2.4 混合結構房屋補償價值計算

2.4.1 計算方法確定

從項目移民區房屋結構分析來看， 單純的磚混結構、磚木結構、土木結構和彩鋼結構占房屋總面積的89%，按照現行的補償單價法計算即可。

磚混彩鋼組合結構、 磚混石棉瓦組合結構、磚木彩鋼保溫頂結構占移民區房屋總面積的6%。因此，對窯洞結構和組合結構房屋，采用單位工程量校核方法，對還原設計單位造價進行校核，進行補償價值計算，即對組合結構房屋材質、工藝不同于房屋主體部分的工程量對應單位面積造價，按照該材質對應房屋類型相應結構部分造價進行計算。計算公式如下：

式中V 為組合結構房屋補償單價；Va為單結構房屋補償單價；Vai為單結構房屋a 的i 部位結構單位面積造價；Vbi為主體結構與房屋a 相同的組合構房屋b 的i 部位結構單位面積造價。

以磚混墻體彩鋼屋面房屋為例， 磚混墻體彩鋼屋面房屋造價=磚混結構補償單價-磚混結構屋面部分單位面積造價+彩鋼結構屋面部分單位面積造價。

2.4.2 計算結果比較

2.4.2.1 磚混墻體彩鋼屋面

磚混結構造價1250.82 元/m2，其中屋面部分（混凝土屋面板及主梁工程）造價278.19 元/m2；棉巖夾芯彩鋼房屋面部分造價221.32 元/m2（含夾芯板及方鋼鋼架工程）， 磚混結構彩鋼屋面房屋造價為1193.95 元/m2。

2.4.2.2 磚混結構+彩鋼保溫頂

磚混結構混凝土屋面的基礎上， 增設10 cm 厚棉巖夾芯彩鋼屋面， 該類型單位面積造價應在磚混結構房屋單位補償價格的基礎上， 增加夾芯彩鋼板屋面的單位造價。經計算，磚混結構+彩鋼保溫頂房屋補償單價為1472.14 元/m2。

2.4.2.3 磚木結構+彩鋼保溫頂

校核過程同磚混結構+彩鋼保溫頂， 經計算，補償單價為1403 元/m2。

2.4.2.4 磚窯洞

磚窯洞基礎、墻體、窯劵、后山墻均為紅機磚砌筑，窯背部分為原土回填，還原設計典型條石窯洞相比較，缺少后擋墻、原土回填屋面，對相應結構部分材質單價進行校核，經計算，補償單價1479.39 元/m2。

2.4.2.5 土窯洞

土窯洞背靠原土崖面，又稱靠山窯。其工程量以挖方和支模為主。對其補償單價進行單獨計算，補償單價187.5 元/m2。

2.4.2.6 磚混石棉瓦頂

屋面為石棉瓦材質，經結構工程量復核，補償單價為921.03 元/m2。

表1 混合結構房屋補償單價校核對比

3 結語

渭北地區鄉村民居以磚混、 磚木和土木結構為主， 但因地域環境和建設條件、 房屋造價等因素影響，產生多種結構、多種材質的組合結構房屋。現有的典型結構房屋還原設計補償單價核定方法對變異的組合結構房屋不適用， 典型戶型還原設計與工程量單價復核計算單價偏差率在5%～26.36%。 采用結構工程量單價復核方法對組合結構房屋不同材質結構部分單價進行校核，取得的計算結果更為科學，計算依據與計算過程符合移民區居民對補償單價準確度的要求，更易被居民接受。