房屋“養(yǎng)老金”：錢從哪里來？

鄭智維

“以往金融機構(gòu)主要是提供增量住房的開發(fā)貸、按揭貸，如今轉(zhuǎn)向房屋和社區(qū)維護，即房屋養(yǎng)老金。”

“要為民眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。”日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹談道。

在會見到訪的中國銀行董事長葛海蛟一行時，倪虹再次提及建立房屋養(yǎng)老金制度。

改革開放以來，特別是1998年城鎮(zhèn)住房制度改革后，我國通過大規(guī)模城鎮(zhèn)住宅建設(shè)有效解決了城鎮(zhèn)住房嚴(yán)重短缺問題。

然而，受當(dāng)時房屋建設(shè)階段客觀條件的限制，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，設(shè)計使用壽命一般為50年，目前，存量住房已開始逐步進入“老齡化”階段。

今年兩會期間，全國政協(xié)委員、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長柴強曾提交一份《關(guān)于及早建立房屋養(yǎng)老金制度，保障人民群眾居住安全》的提案。

“通過建立房屋養(yǎng)老金制度，可以為房屋安全管理體系的建立和運轉(zhuǎn)提供資金保障。”接受記者采訪時柴強說。

部分住房步入“中老年”

作為居民最主要的財產(chǎn)形式，住房占到我國居民財富的60%～70%。房屋能否維護好，既關(guān)系到群眾日常居住舒適性，也影響著房地產(chǎn)存量信貸的質(zhì)量。

目前，我國住宅面積約500億平方米。其中，超300億平方米住房建造于上個世紀(jì)。隨著時間的推移，這些房屋逐步進入“中老年”階段。

今年兩會期間，倪虹在部長通道曾談道：“城鎮(zhèn)化發(fā)展到現(xiàn)在，很多新房子成了老房子，許多市政設(shè)施也開始老化，存在安全隱患。”

增量時代，住建部門的任務(wù)主要是如何建設(shè)更多住房，解決城鎮(zhèn)化快速推進過程中急劇擴張的住房需求。進入存量時代，如何做好房屋的全生命周期維護，成了亟待解決的新問題。

本世紀(jì)以來，我國住房建設(shè)迎來快速增長期。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉注意到，一些住房也存在質(zhì)量問題，包括地下管線建設(shè)、房屋本體等房子質(zhì)量及維護問題開始逐步顯現(xiàn)。外墻脫落、屋頂垮塌、設(shè)施設(shè)備銹蝕、管線老化、樓梯過道不穩(wěn)固，甚至存在房屋結(jié)構(gòu)安全隱患，發(fā)生房屋倒塌等重大安全事故。

城市更新是城市化發(fā)展的必然過程。針對存在的問題，倪虹將任務(wù)概括為三個革命：第一個是實行樓道革命，消除安全隱患，有條件的加裝電梯；第二個是實行環(huán)境革命，完善配套設(shè)施，加裝充電樁等和適老化改造；第三個是實行管理革命，黨建引領(lǐng)，物業(yè)服務(wù)。

維修資金存在不足

存量房屋的安全隱患越來越多、日漸突出，難以讓人民群眾“安居”。在房屋后續(xù)使用中，需要有持續(xù)的資金進行維護。

目前，我國存量住房維修主要依靠住宅專項維修資金或業(yè)主自籌資金進行。所謂住宅專項維修資金，是指用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后日常維修以外的大、中修，以及更新改造的資金。

然而，隨著房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備日益老化，維修資金需求逐年增加，一些住宅小區(qū)的維修資金正快速減少甚至枯竭。

存量房屋老化帶來安全隱患，但現(xiàn)有的住宅專項維修資金難以滿足房屋維修及改造的需求。“單個住宅小區(qū)，歸集資金規(guī)模一般僅為600萬元到900萬元甚至更低，現(xiàn)有的住宅專項維修資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了房屋應(yīng)修盡修的需求。”柴強談道。

如何對房屋進行全生命周期的維護？“鑒于存量房屋規(guī)模越來越大，涉及居民和家庭越來越多，亟須未雨綢繆，向事前預(yù)防轉(zhuǎn)型，從現(xiàn)在開始逐漸為房屋積累‘養(yǎng)老金。”柴強說。

房屋養(yǎng)老金制度的建立，需要考慮資金來源。按照柴強的設(shè)想，每年從當(dāng)年土地出讓收入（地價款）或凈收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定比例。例如，可按照土地出讓收入5%以上或土地出讓凈收益20%以上計提，作為房屋養(yǎng)老金。

除了籌措資金，房屋養(yǎng)老金還應(yīng)發(fā)揮在房屋全生命周期安全管理中的資金支持作用。

在為房屋提供全生命周期安全保障方面，柴強建議建立房屋體檢制度，利用房屋養(yǎng)老金開展房屋定期體檢，實現(xiàn)安全檢測、緊急情況排險及意外風(fēng)險保障，從而形成房屋安全長效機制。

商業(yè)性金融資源

5月12日，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司一級巡視員周韜一行赴南京調(diào)研探索開展房屋養(yǎng)老金制度試點相關(guān)工作并召開座談會。

圍繞建立房屋養(yǎng)老金制度的必要性、可行性，以及住宅專項維修資金管理使用過程中存在的問題和有關(guān)建議，與會人員進行了交流。

事實上，房屋養(yǎng)老金制度此前曾被明確提及。2022年，長沙自建房倒塌事件后，住建部就明確，要研究建立房屋養(yǎng)老金制度，更好地解決既有房屋維修資金來源問題。

同年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《全國自建房安全專項整治工作方案》再次強調(diào)，要完善房屋質(zhì)量安全強制性標(biāo)準(zhǔn)，研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險等制度。

在李宇嘉看來，既有的住宅專項維修資金存在不足，勢必需要金融資源進一步支持。“以往金融機構(gòu)主要是提供增量住房的開發(fā)貸、按揭貸，如今轉(zhuǎn)向房屋和社區(qū)維護，即房屋養(yǎng)老金。”

考慮到此次住建部與中國銀行的交流內(nèi)容，商業(yè)性金融或?qū)⑸孀惴课蒺B(yǎng)老金領(lǐng)域。李宇嘉認(rèn)為，實現(xiàn)資金的投入與產(chǎn)出平衡，是商業(yè)性金融資源進入的關(guān)鍵。房屋養(yǎng)老金制度的建立，仍需要探索建立合理的商業(yè)模式、居民付費買服務(wù)的模式等。