工業廠房建設全過程工程咨詢組織管理創新探索

陳建輝

福州市建筑設計院有限責任公司

引言

本文以福州市首個提升改造類工業廠房項目為例，對其在項目全壽命周期中采取1+N+X 服務模式的經驗進行總結和分析討論，以期為類似工程項目中全過程工程咨詢服務的開展提供參考。

一、項目概況

中能電氣提升改造項目（以下簡稱“項目”）為福建省福州市第一批工業廠房類提升改造項目，項目位于福州市倉山區金洲北路馬榕地鐵站旁。項目規劃用地面積為20694 平方米（約31.04 畝），設有三棟14 層高層建筑，一棟4 層多層建筑及1 層地下室，總建筑面積約6.2 萬平方米。項目建成后擬做產業研發、展廳和對外招租等。項目于2021 年11 月開工，于2023 年2 月竣工，于2023 年6 月完成備案，于2023 年7 月開園，正式投入使用。建設單位采取的工程管理模式為全過程工程咨詢+施工總承包。

二、全過程工程咨詢服務內容及難點

項目于2021 年5 月完成全過程工程咨詢服務招標工作，服務模式采取1+N+X 模式，內容包括工程項目管理、工程設計咨詢、工程勘察咨詢、工程監理咨詢、工程造價咨詢、交通安全評價咨詢、勞動衛生安全評價咨詢、樁基檢測等，同時附帶增值服務BIM 模型輔助設計咨詢等。

項目全過程工程咨詢難點如下：一是項目建成后涉及改造多，專業交接界面多，設計既要滿足廠房建設標準，又要滿足后期營運標準。二是業主建設投資資金有限，要求限額設計。三是項目臨近地鐵風亭站，施工過程應做好地鐵保護監測工作，周邊條件對施工影響大，綜合協調管理難度大。

三、充分發揮“項目管理”優勢，解決全過程工程咨詢難點

項目管理是否規范到位，直接影響工程的開展和工期進度，全過程管理涉及項目全壽命周期，從項目策劃開始，至項目運營，對項目管理的規范性、合理性、成效性提出更高要求[1]。要求項目管理團隊轉變傳統管理思想，以“全咨”的視覺角度積極應對內部和外部的不利因素，樹立整體性意識，積極靈活地開展全咨項目管理，充分發揮“1”的優勢[2]。

（一）分析項目投產需求，配合業主靠前改造

在項目籌建初期，業主對項目投產后的運營和定位較為模糊，僅對項目投資、進度和質量較為關注。但隨著項目進度的推進和業主專業招商團隊的引進，業主對項目的定位漸漸清晰明朗，招商需求也不斷提出。總結業主需求分析結論，主要有以下幾個方面：一是確保按期竣工交付；二是不影響竣工驗收前提下，盡量滿足招商業態提出的改造；三是招商提出的租戶切鋪應盡量滿足后期污水排放預留條件；四是對大容量用電客戶應預留用電接入條件。

“全咨”項目管理針對業主需求，在項目實施階段中，協調項目設計團隊根據業主需求出具設計變更，協調項目監理團隊和項目施工團隊按設計變更進行業主需求落地。在全過程工程管理理念下，項目“全咨”所有負責人及項目施工的所有負責人均需要保持全局意識和觀念。在執行工作過程中，應服從上級指令，保持上下級的溝通和聯系，使指令能夠順利下達最終執行者，使工程項目能夠順利開展[3]。

（二）全面優化限額設計，滿足業主投資需求

經驗表明，工程項目的投資控制關鍵在設計階段，設計階段的管控對整個項目的投資影響程度達到75%以上。在項目“全咨”合同中，業主對項目工程費用有明確的約定，要求在限額投資內進行限額設計。

“全咨”管理團隊重點關注設計階段管控，指導設計團隊在方案設計階段進行多方案結構體系的經濟指標比選，并注重四大設計優化：功能設計優化、流線設計優化、限額設計優化、BIM 輔助優化。

一是設計優化主要體現在：對地下室層高及流線進行了優化，提高停車效率，縮減地下室面積；對電梯數量及位置進行了優化，減少貨梯數量，優化電梯參數；對景觀設計進行優化，結合后期改造預留，種植美觀易成活的植物；對局部重點部位進行夜景設計，用較低的投入，得到很好的企業展示效果。

二是限額設計方面，根據確定的投資估算、設計任務、設備選型，提出合理的優化建議。在結構選型及梁系布置方面，進行多方案經濟指標比選。其中，3棟14 層高層建筑鋼筋單方指標均控制在40kg/m2以下（見表1），整體單方造價控制在2200 元/m2左右，對標當地同類工程項目的經濟指標，本項目造價管控成效優勢明顯。

表1 單項指標匯總表

三是BIM 輔助優化方面，應用BIM 技術完成建筑、結構、機電安裝、視頻監控、電梯、景觀裝飾等專業的三維模型，進行多專業模型的模擬碰撞、供設計查缺補漏、優化管線交叉、優化層高等，同時也減少施工過程中的錯漏碰缺，減少返工。同時，也將BIM成果提供給施工單位和監理單位，便于監理單位的過程監管和施工單位的管線排布等。

（三）全面調研周邊環境，積極做好地保監測

因項目位于地鐵馬榕站—金山站區間50 米控制保護區范圍內，施工時需對地鐵5 號線進行保護性監測。通過監測動態收集地鐵結構變形信息，掌握結構變形情況，保障運營安全，確保工程的可靠度。地鐵保護性監測工作由業主委托的第三方（福建省建筑設計研究院有限公司）承擔。項目“全咨”管理團隊參與項目地保監測方案專家論證會，聽取專家意見，并督促第三方修改監測方案，審核后提交地鐵集團和建設單位備案。監測方案中主要監測內容如下：一是車站結構軌行區水平位移和豎向位移監測；二是區間結構水平位移、豎向位移及收斂監測；三是軌行區沉降復核監測；四是車站結構站廳層、2 號風亭及C出入口豎向位移監測。

監測單位定期提交監測成果報告，包括每次監測成果報告、周監測成果報告及最終監測報告。通過最終監測報告反饋，項目施工期間，地鐵保護性監測各項指標均在規范允許范圍內，地鐵保護工作圓滿完成，現場施工也按計劃進行。

四、全壽命周期管控要點分析

（一）項目策劃管控要點

在項目策劃管控方面，“全咨”管理團隊重點關注以下幾個方面：風險控制策劃；進度控制策劃；投資控制策劃；總體功能布局策劃；后期運營策劃。

一是在風險控制策劃方面，建立項目各階段的風險控制清單，提出風險應對措施，并確定風險監控責任人。二是在進度控制策劃方面，制定項目整體進度計劃表，編制進度計劃橫道圖及網絡圖。在施工實施階段，通過項目駐場實時監管現場進度，并采取適當的糾偏及趕工措施，以滿足項目整體工期計劃。三是在投資控制策劃方面，以業主和代建視角，制定項目《全景計劃》及《合約規劃》，特別注重設計階段，充分發揮技術高度和技術水平，做到限額設計的終極目標，從而實現業主投資限額的控制目標。四是在總體功能布局策劃方面，明確合理的功能分區與簡潔流暢、互不干擾的交通流線是項目高質量、高效率運行的關鍵。功能分區策劃：總平布置時充分考慮了城市道路界面、城市天際線等多方面因素，創造錯落有致的體量組合，充分發揮出了本地塊的價值。在東側沿金洲北路設置人行主入口，塑造企業文化廣場；南側作為主要車行出入口，北側作為次要車行出入口兼作消防緊急出入口；場地內人車分流，交通組織通暢合理。在后期運營策劃方面，精細化的后勤管理是項目正常運營的重要保障。五是在后期運營保障系統有以下七大項：污水處理系統、物業管理系統、綠化美化工程系統、垃圾處理系統、物流傳輸系統、餐廳及供應保障系統和安保系統。優化方案確保各系統的獨立性，同時保障總系統的協調性。

（二）項目實施管控要點

在項目實施管控方面，“全咨”管理團隊重點關注以下幾個方面：進度管控；質量管控；安全管控；成本管控；BIM 應用管控。

在進度管控方面，控制重點：一是設計、施工與招采的有機結合；二是利用BIM 技術解決交叉施工的順序；三是詳細的進度監控體系，關鍵路線及兩條總時差最短的非關鍵路線；四是分段報批、節省工期；五是進度風險預測，進度協調會議，方案優化。

在質量管控方面，質量管理基于BIM 模型與流程關聯的功能特性，可以將傳統現場質量檢查工作通過配套移動端進行管理，支持與BIM 模型進行聯動，相關處理人員可以通過流程內容了解整改要求，如果有模型聯動可以準確定位整改的內容。

在安全管控方面，控制重點：一是建立完整的安全制度和機構，明確相關部門相關人員的安全職責，檢查安全文明施工費用專款專用，不得挪作他用。二是建立完整的日常巡查、檢查制度，把安全教育和安全技術交底落到實處，真正做到把現場的安全事故控制到零風險。三是安全質量管理精細化。BIM 技術可以實現與現場管理手機客戶端軟件功能的結合，在監督進程與施工安全質量管理方面能夠充分發揮作用，從而提高工程的質量安全水平，便捷了解項目工作進展情況，實現項目級和企業級的實時監控。

在成本管控方面，注重過程控制和目標導向，特別注重設計階段和招采階段的成本管控，清標和清單核對后，簽訂“固定總價”模式的施工總承包合同，利于建設單位控制項目總投資。在施工圖設計環節，項目專業深化設計必須在投資概算的框架下，保證投資總額不被突破。項目管理單位牽頭設計團隊與建設單位進行多輪對接，基本的使用功能復核，避免遺漏，減少變更。在招采環節，工程量清單根據招標文件、施工圖和相關技術資料、施工場地條件等編制，全面了解工程的相關資料、實際的施工條件、技術規范，準確描述項目特征。組織清標，避免不平衡報價。

在BIM 應用管控方面，利用BIM 工具進行工程量算量復核。在設計階段進行碰撞檢測并完成設計優化、消防演練和地下室車流量分析等。在施工現場進行監控，集中集成視頻監控、消防安全、門禁、巡更、入侵報警、設備安全等一體化安全平臺，提升項目管理效率。利用BIM 工具+BIM 平臺，前端人員實時或定期更新數據，后臺項目管理組或領導能實時查看項目進度，與計劃進度進行對比并隨時進行動態進度調整，從而達到進度控制，進而間接達到成本控制。

（三）項目數字化管控要點

本項目的數字化管理應用于全過程工程咨詢的各個階段和各個工作環節，確保相應的組織管理、人力資源、IT 環境等滿足各階段的要求。在實施過程中提供承擔建設項目全過程項目管理的數字化管理支持，同時提供項目建設過程中所需的勘察、設計、監理、運營維護咨詢等專業咨詢服務業務的數字化管理支持。

本項目全過程工程咨詢數字化管理基于品茗公司（企業合作方）開發的樁樁APP 軟件平臺，實現項目實施階段的數字化管理，重點實現實施階段的安全、質量、進度、成本及資料數字化管理，如圖1。

圖1 數字化平臺管控圖

結語

本文以實際案例為背景，對項目全過程管理的組織模式和管理要點進行重點闡述。在該模式下，全過程工程咨詢項目管理團隊可以通過專業分工實施多維度的全壽命管理，實現從項目策劃至項目竣工及運營的全過程管控，過程管控中實施項目數字化管理從而實現管理的精細化和高效化，促進項目增值[4]。