從持有“股權”變持有“物權”保險公司不動產布局“轉向”

劉增祿 秦佳麗

12月4日，海保人壽披露重大關聯交易公告，公司以物權方式投資武漢國采中心T4棟2-11層不動產項目，交易總價款為2.03億元，均價約1.1萬/平方米。與海保人壽類似，平安人壽、友邦人壽、建信人壽、太保壽險等多家險資近期均披露大額不動產投資公告，主要涉及商業辦公、產業園區、商業酒店等，年內相關投資額已近400億元。

險資持續加倉商辦資產背后，行業不動產投資方向正在轉換，即縮小或退出地產股投資，加碼物權資產，“不做股東做房東”。今年中國平安、泰康人壽等紛紛減持乃至清倉部分龍頭房企股權。

有觀點認為，今年險資正呈現出加速撤離地產股、加倉不動產投資的投資邏輯。相較投資地產股，當下出手投資不動產項目的性價比更高，與保險公司長期資金配置需求相適應。而在盤活存量資產等政策導向下，這種投資風格轉換可能進一步持續。

近期險資仍熱衷于“買買買”，不過相較過去在資本市場頻繁掃貨，現在的險資對大宗不動產交易表現出了更大興趣。

據近日亞太區最大不動產管理公司ESR發布公告，公司于11月27日轉讓六項資產，目標物業分布在徐州、廊坊、嘉興、蘇州和東莞，總建筑面積約34.96萬平方米。泰康人壽是實際買家，這筆交易總代價超20億元。

泰康人壽接盤多宗商業地產項目只是險資加速物權投資的一道縮影，今年險資持續加倉核心城市的優質不動產項目。本刊據中國保險行業協會官網披露的信息統計，截至12月7日，今年保險公司正在實際出資階段的大額不動產投資超過10個，累計投資額已近400億元。如果疊加計劃投資階段的項目，年內險資涉及大額不動產投資超過700億元（見附表）。

從投資類型來看，目前險資在不動產領域的布局以商業酒店、產業園區、倉儲物流、辦公樓等為主。年初至今，平安人壽、友邦人壽、泰康人壽、太保壽險、中郵人壽、大家人壽等多家保險公司均涉及大型物權資產投資。

其中，最新一筆關于險資投資不動產的交易，系12月6日平安人壽對北京麗澤商務區D-03、D-04不動產項目的新增投資。該項目本次新增出資1.5億元，計劃投資金額不超過75.41億元，目前累計出資總金額約73.81億元。對于北京麗澤商務區不動產項目，平安人壽早在2019年便開始投資布局，近年正步入實際出資階段。

從出讓方來看，面臨現金流危機的房企多將商辦資產擺上貨架。比如今年9月，中國人壽以39億元對價接盤了世茂集團珠海巨無霸綜合體項目；大家人壽接盤上海萬達廣場置業有限公司股權。此前，大家保險已經接手了萬達商管旗下的上海松江萬達廣場、江門臺山萬達廣場和青海西寧萬達廣場3個項目。

買家市場中，“平安系”歷來是投資不動產的險資主力。今年1月，平安人壽披露了對上海來福士廣場等六個商業辦公不動產項目的投資情況，資金來源為壽險傳統組合，該賬戶對此項目出資余額約為299.73億元，項目總投資金額預計不超過330億元。

另據中國保險行業協會官網披露的消息，今年平安人壽正在實施的大額不動產投資還有北京麗澤金融商務區南區E-06地塊項目，北京市豐合區麗澤路第E-01、E-05地塊C2商業金融項目，北京麗澤商務區D-03、D-04不動產項目，以及位于北京及上海的4個產業園區項目等，目前前述項目累計出資總額已達250億元。

今年險資布局不動產延續了多樣化特點。除了資產收購，部分保險機構直接躬身入局拿地。比如，10月底泰康人壽保險以底價1.12億元競得廣州黃埔區地塊，用于建設醫院和養老服務產業。

在優淘城總裁薛建雄看來，近期險資加碼大宗交易與核心城市資產的租金回報率有關。“與房價下跌，地產公司價值縮水相比，一二線城市的核心商業資產的租金回報率在上升，很多資產的凈回報率能達到5%-8％，甚至10％，相對穩健安全。”他向本刊補充道，“不過，隨著一二線城市商辦酒店園區供大于求形勢越來越明顯，未來租金可能會大幅回調。也就是今天買得便宜，過幾年可能更便宜。”

IPG中國首席經濟學家柏文喜向本刊表示，近期險資正呈現出加速撤離地產股、加倉不動產投資的投資邏輯，一方面，經過近兩年的深度調整，很多不動產項目的價值已經跌入低谷，當下出手投資的性價比很高，符合盤活存量資產的政策導向，也與保險公司長期資金配置需求相適應，可謂風險較低的抄底窗口期。另一方面，相較投資地產股，險資直接投資優質不動產項目可以更好地進行風險把控，預期在宏觀經濟修復情況下有望帶來較好的長期投資收益。

他對此補充道，“對于不動產項目的選擇，險資布局的主要涉及辦公樓宇、產業園區、物流倉儲等優質運營性項目，這類資產具有保值增值性好、現金流收入穩定等特點，與保險資金屬性匹配度較高。”

與險資加倉物權資產形成反差，伴隨房企利潤縮水與地產股持續波動，昔日頻頻占據房企“二股東”地位的險資開始撤離地產股，部分保險機構對龍頭房企陸續減持甚至清倉。

今年泰康人壽便對持股7年的保利發展首次作出減持動作。據11月份保利發展公告，公司第二大股東泰康人壽在減持計劃實施期間減持保利發展8176.97萬股，占保利發展總股本的0.68%，泰康人壽在保利發展的持股比例則由7.05%降至6.31%，并通過此番減持套現約11.8億元。

昔日“第一規模房企”的二股東中國平安近期已對其清倉。今年11月，中國平安將收購該出險房企并承繼其債務的相關消息在市場流傳，不過據中國平安后續發布澄清公告，中國平安沒有任何與此相關的交易計劃或討論，且目前未持有該房企的股份。回溯該龍頭房企的2023年中期業績報告，截至6月末，中國平安對其持股比例為5.37%，系公司第二大股東，直到8月11日，港交所披露數據顯示，中國平安仍持有其4.99%股份。這意味著近兩個多月時間內，中國平安已清空該房企股份。

險資清倉部分龍頭房企股份背后，行業對待地產股整體謹慎。據Wind數據，截至今年三季度末，保險機構重倉持有的上市房企流通股數量為59億股，較今年年中減少2%；持股市值約367億元，較今年年中減少6.9%。

具體而言，截至三季度末，保險機構持股房企超過20家，其中金地集團、華夏幸福、金融街、保利發展、華僑城A五家房企的持股規模居前，保險機構持股數量分別為15.4億股、9.8億股、9.39億股、7.19億股、5.69億股，持股比例34.11%、25.18%、31.43%、6%、8.06%，背后入局險資包括富德生命人壽、平安人壽、大家人壽、前海人壽等。

近年前述險資仍對昔日重倉房企進行了不同程度的減持。把時間線拉長，2021年以來，大家人壽6次減持金地集團，所持股份從20.43%削減至5.43%；前海人壽減持華僑城后持股比例由7.54%降至6.94%；泰康人壽已清倉陽光城。

不過，已減持離場的保險公司中，獲得投資浮盈的情況仍是多數。以今年減持保利發展8176萬股股份的泰康人壽為例，2016年泰康人壽投資保利發展時，入股定價約8.19元/股，以今年三季度14元/股的減持價格計算，泰康人壽在獲得每年分紅之余還實現約4.75億元浮盈。

在柏文喜看來，目前險資在不動產領域的投資策略，與保險公司控制風險及多元化投資需求有關。據介紹，相比當前地產股投資不確定性，一二線城市核心地段的物權資產具有穩定的租金收益、較大的升值潛力，當前險資看好這類資產的長期收益。

盡管近年保險公司減持地產股，從龍頭保險公司的布局來看，險資并未真正撤離不動產。目前保險公司的不動產投資路徑涵蓋物權投資、債權計劃、股權投資等多種方式。就龍頭保險公司而言，物權類投資是其主要的投資路徑。

以險資領域不動產投資規模居首的中國平安為例，據企業中期業績公告，截至2023年6月末，公司保險資金投資組合中不動產投資余額為2093.93億元，在總投資資產中占比4.5%。該類投資以物權投資為主，在不動產投資中占比75.6%，即主要投向商業辦公、物流地產、產業園區、長租公寓等收租型物業，以匹配負債久期，貢獻相對穩定的租金、分紅等收入，并獲取資產增值。

龍頭保險公司布局趨勢也反映出近期險資在不動產投資領域的偏好轉向。據企業業績公告，2021年、2022年、2023年上半年，中國平安保險資金投資組合中的不動產投資余額分別為2161億元、2046億元、2094億元，其間物權投資分別達1006億元、1180億元、1583億元，在整體不動產投資余額占比為47%、58%、76%。公司物權類投資逐年攀升之余，債權投資占比、股權投資占比呈現為逐年壓降。

目前保險公司披露的部分不動產項目收益率表現良好。據企業業績公告，今年上半年，中國平安債權計劃及債權型理財產品中，不動產行業的名義投資收益率為4.91%；中國太保的非公開市場融資工具中，不動產行業的名義投資收益率為4.8%，收益率僅次于非銀金融。

在柏文喜看來，在盤活存量資產等政策導向背景下，險資減持地產股、加碼物權資產的投資趨勢仍可能會持續一段時間：“目前險資正調整投資策略，尋求更為穩健的投資渠道。衡量險資在對不動產領域的布局前景，需要充分評估其選擇項目的經濟效益和風險回報。”

（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）