建筑與房地產經濟綠色發展研究

文／周曉虹 吉安市自然資源局國土空間調查規劃中心 江西吉安 343000

引言：

建筑與房地產行業是推動我國社會經濟發展的重要力量，在社會經濟可持續發展的背景下，對于建筑與房地產行業的能源消耗和碳排放提出了更高的要求，由此產生了綠色建筑與房地產經濟理念。對比傳統的發展理念，綠色建筑與房地產經濟是一種科學的、可持續性的發展理念，要求在房地產開發建設過程中，系統考慮能源消耗和環境污染等問題，由此實現建筑與房地產經濟與生態環境保護的有機統一。目前，建筑與房地產經濟綠色發展還存在諸多不足，限制了建筑與房地產經濟綠色發展水平的提升，如法律法規政策體系建設滯后，評價激勵機制尚不完善，從業人員對綠色發展理念認識不到位，綠色建筑技術應用不夠，管理手段落后等。在行業轉型背景下，需進一步完善建筑與房地產經濟綠色發展政策體系頂層設計，明確建筑與房地產領域綠色經濟發展目標及效益評價，建筑與房地產行業需轉變傳統的發展理念，重視綠色經濟發展方法創新，切實有效發揮綠色經濟導向作用，為建筑與房地產經濟綠色發展創造良好條件。

1.綠色建筑與房地產經濟的內涵與發展概況

1.1 基本內涵

綠色建筑是一種全新的發展理念，是立足建筑與房地產行業生產實際，以建筑施工作為核心，將低碳和生態滲透于項目建設各環節、各單元的發展理念。在關注項目建設成果的同時，需要更加關注生態環境保護和建筑資源的循環利用。從整個建筑與房地產行業的發展過程來看，綠色建筑與房地產經濟發展具有時間性、空間性的特征，即項目建設空間融入綠色建筑理念，最大限度減少項目建設對生態環境的影響，實現建筑資源利用和生態環境保護的有機統一；把項目建設持久性理念貫穿整個建設過程，提高建筑物質量和耐久性，促進可持續發展[1]。

1.2 發展概況

作為我國經濟發展的重要組成部分，建筑與房地產價格一段時期居高不下，主要原因之一是在傳統的建筑與房地產運行模式主導下，建筑與房地產行業高能耗、高污染，使得建筑與房地產開發成本不斷增加，房屋售價隨著水漲船高，增加了人民群眾的購房成本，建筑與房地產行業穩房價、穩預期、可持續發展未能實現良性循環。轉變傳統落后的建筑與房地產行業運行模式，成為促進建筑與房地產行業及整個社會經濟可持續發展的必然趨勢和迫切需要，綠色建筑與房地產經濟理念由此產生。經過近些年的發展，我國綠色建筑與房地產經濟水平有了較大提升，行業發展朝著綠色可持續方向穩步推進。

綠色經濟是我國建筑與房地產經濟轉型的必然要求。國家陸續出臺了一系列政策，引導建筑與房地產經濟轉型發展。2016 年，國務院印發《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》指出，在城市化建設背景下，我國出現了城市力度不夠的問題，尤其是在城市房地產項目開發建設中，存在違法建設、大拆大建、環境污染等問題，阻礙了社會經濟科學、可持續發展，由此提出了“經濟、實用、環保、美觀”的建設方針，為建筑與房地產經濟綠色發展指明了方向、提出了要求。2021 年，我國出臺《綠色建筑評價標準》（GB/t50378-2021），從綠色建筑評價方面細化了政策措施，規范了綠色建筑的發展[2]。在建筑與房地產綠色發展的政策要求下，在建筑與房地產行業轉型升級的背景下，在社會經濟可持續發展的需求下，近年來，建筑與房地產行業綠色發展取得了一定成效。主要體現在：綠色建筑發展理念逐步滲透，一定程度上有效減少了建筑項目施工中的資源消耗，預防和消除了部分環境影響問題，建筑生產中能源消耗和環境污染得以有效控制；在嚴控建筑行業能源消耗和環境污染問題的基礎上，一些節能環保新產業興起并不斷培育壯大，實現了房地產行業經濟與生態效益的有效協調，推動了建筑及房地產行業的可持續發展；整個行業綠色管理水平的提升，有效推動了綠色建筑經濟的發展。經過多年發展，綠色建筑與房地產經濟快速增長，綠色建筑與房地產經濟發展取得顯著成果，建筑及房地產行業轉型升級不斷發展。

2.建筑與房地產經濟綠色發展的重要意義

2.1 滿足城市發展需求

城市化背景下，我國城市人口總數的不斷增長，城市規模的持續擴張，推動了建筑與房地產行業迅速發展。在城市建設進程中，為避免城市化建設對生態環境造成影響，實現整個建筑與房地產行業可持續發展，我國提出了智慧城市、生態城市的建設理念，要求在進行房地產開發建設時，認真踐行綠色、環保、低碳的建設理念，以城市建筑工程項目作為基本載體，嚴控能源消耗，嚴控環境污染，有效滿足城市可持續發展需要。

2.2 推動經濟可持續發展

發展綠色經濟是推動社會可持續發展的重要途徑。在建筑及房地產經濟發展中，遵從綠色經濟發展理念，能在節省資源消耗，杜絕資源濫用的基礎上，實現工程項目建設中環境污染問題的有效預防和處理，從而形成節能、環保的工程建設模式，推動新能源、新產業的發展，有效實現社會經濟發展與生態環境保護的有機統一，對于整個社會可持續發展具有積極作用。

2.3 提升人民生活質量

隨著社會經濟不斷發展，人們的物質文化生活需求不斷提高。反映在居住條件改善方面，除滿足基本居住功能外，人們越來越注重改善性居住需求，對建筑的舒適性、安全性和生態性提出了更高要求。在建筑與房地產經濟綠色發展理念指引下，房地產行業建設者在房地產開發活動中，最大限度節約利用資源、降低能源消耗，減少廢物排放，應用和推廣信息化、智能化技術，不斷改善建筑空間環境質量，改善人們的居住生活環境，為人們生活質量不斷提高創造良好條件，滿足人們日益增長的物質文化需要，提升生活幸福感。

3.建筑與房地產經濟綠色發展的問題

3.1 技術支撐不足

綠色建筑與房地產經濟的發展需要先進的建筑技術作為支撐，與一些發達國家相比，我國綠色建筑起步較晚，發展水平還有待提升。我國建筑與房地產經濟發展曾長期存在資源消耗較高、環境污染嚴重的問題。為此，我國提出了可持續發展的理念，出臺了一系列政策法規，從宏觀和微觀方面為綠色建筑的發展指明了方向、提出了要求、明確了路徑。受發展時間較短等因素的影響，我國綠色建筑發展所需的相應技術支撐還很缺乏，如節能技術、高效施工技術、環保技術不夠成熟，管理存在瑕疵，管理科學性有待提高，綠色建筑與房地產經濟水平還有很大發展空間。現階段，我國建筑與房地產行業開始探索發展綠色建筑經濟模型，雖在一定程度上優化了綠色材料、綠色建筑施工技術應用，但施工污染防控等有關專業技術仍然有待優化，部分建筑項目施工中的廢水、廢氣、固廢等環境污染問題尚未完全得到有效解決。這些問題不僅限制了綠色建筑與房地產經濟的發展，對綠色建筑與房地產經濟的整體效益產生了不利影響[3]。

3.2 評價激勵機制有待完善

我國綠色建筑與房地產經濟的價值評估工作主要從以下五個步驟展開：一是提交基本建筑施工材料；二是根據申請材料實施現場檢查；三是支付檢查費用；四是組建專家評審小組進行聯合審查；五是提出審核意見，給予結果解釋。從上述流程來看，評估機制相對簡單，評估結束只給出審核意見，當項目建設不符合綠色建筑標準時，評估工作組未進一步給予相應的改進和提升指導意見。同時，綠色建筑價值評估多屬于一次性評估，未進行多次評估與反饋，大大降低了價值評估工作對的推動作用和實際效果。此外，建設單位主管部門的內部獎懲機制也不夠完善，如在完成綠色建筑價值評估后，未結合評估結果對建筑與房地產經濟綠色發展路徑進一步實施優化，價值評估的作用未能得到有效發揮。以上因素綜合導致綠色建筑發展緩慢，從而限制了綠色建筑與房地產經濟發展。

3.3 評價管理制度缺

綠色建筑與房地產經濟發展情況的評價管理制度尚不完善，主要體現在三個層面：一是對新技術、新材料所帶來的經濟效益評價不足，不利于促進新技術、新材料應用；二是現有評價制度側重于整體評價和事后評價，缺乏事前評估和事中監管，不利于綠色建筑與房地產經濟全生命周期問題的發現與修正處理。三是在現有評價管理機制下，建筑企業所使用的評價方法較為單一，多以定量評價為主，缺乏對建筑與房地產經濟發展水平的定性評價，難以滿足綠色建筑與房地產經濟發展的現實要求。

3.4 政策法規建設滯后

推動綠色建筑與房地產經濟發展是我國建筑及房地產業轉型的內在要求，同時也是推動社會經濟、生態可持續發展的必然條件。我國高度重視綠色建筑經濟的發展，但目前實施的政策法規多為宏觀指導性文件，各環節可操作性的實施細則有待進一步健全。如部分地區雖然建立了推動綠色建筑與房地產經濟發展的政策法規，但受傳統管理理念的影響，建筑及房地產開發企業仍存在政策文件執行不到位的問題，因缺乏后期追責問責相關規定，導致綠色建筑經濟發展中法規政策約束性不足，執行力不夠，降低了綠色建筑經濟持續發展的管理效能。

4.建筑與房地產經濟綠色發展的建議

4.1 樹立發展理念，明確發展目標

建筑與房地產行業從業人員在房地產開發建設過程中要牢固樹立綠色發展理念，科學設計項目綠色發展目標，如，重視建設項目節能，在新材料使用的基礎上，對部分資源進行重復利用，減少資源消耗；科學設計污染防控目標，實行建筑垃圾減量化、清潔化和重復利用，減少建筑垃圾對項目建設、環境保護和綠色經濟發展的影響；在綠色建筑與房地產經濟發展宏觀目標指導下，重視建設項目微觀目標的控制，立足建筑與房地產開發項目的具體情況，對項目基礎資源用量進行分析，全面考慮項目建設中各種能源消耗和污染控制的指標設計，將綠色發展與項目建設活動緊密結合在一起，促進綠色建筑與房地產經濟整體目標實現。

4.2 強化成本管理，提高經濟效益

立足建筑與房地產行業經濟效益管理，對開發項目實施成本控制，以此實現項目整體效益最大化，是推動建筑與房地產經濟綠色發展的具體舉措。其一，從項目開發建設初期階段直至項目建設完成，對項目建設各環節、各單元成本實施有效控制，通過科技創新和優化設計，深化環保型、節能型等綠色資源在項目建設中的應用，替代以往工程項目高能源消耗資源利用，實現經濟效益不斷提高的目標；其二，在綠色建筑開發環節成本管理中，應重視細節層面的要點控制，如在綠色建筑資源采購中，通過完整的管理機制，加強綠色建筑各關聯主體之間的聯系，在考慮新工藝技術要求的基礎上，結合施工實際合理選擇使用綠色材料，保證材料規格質量和適應性的同時取得良好的經濟效益；其三，在考慮綠色建筑生產形態的基礎上，創新成本管理方法，如使用作業成本、固定成本、價值總量成本等方式開展成本管理工作，實現綠色建筑經濟效益、生態效益最大化；其四，在綠色建筑開發成本控制中，應實施專業化、規范化的監督管理工作，除項目本身加強成本控制外，還需要對項目資源消耗、環境污染情況進行有效檢測，最大限度地減少污染物排放，防止污染物對周圍生態環境產生負面影響，影響綠色建筑經濟效益實現等。

4.3 應用創新技術，實現科學發展

科學使用綠色建筑技術，不僅能滿足綠色建筑工程項目的施工需要，而且能有效帶動綠色建筑經濟的發展。一方面，綠色建筑經濟發展以具體的項目建設活動為物理支撐，在綠色建筑項目施工中，需要結合《綠色建筑評價標準》（GB/t50378-2021）等相關標準，規范綠色建筑施工技術應用，如在建筑采光技術應用中，應科學建筑布局、朝向、窗口設計，最大程度利用自然采光技術，減少對電力的依賴；同時重視建筑外墻保溫、門窗節能、地源熱泵、智能化等新技術的應用，依托先進的綠色施工技術減少資源消耗，防范環境污染，為綠色建筑經濟效益的增長創造條件。另一方面，在綠色建筑技術應用中，應重視新能源技術的應用，通過新能源的使用減少建筑項目的資源消耗。注重有效培育新能源產業，推動綠色建筑與房地產經濟的健康發展。如，太陽能資源是綠色建筑施工中較為常用的一種新能源技術，能通過太陽能的利用，減少建筑對自然電力的需求，節約了資源。據統計，2020 年，我國太陽能光電建筑零售規模超過1108 億元，太陽能無電照明系統成為較為廣泛的一種利用方式，能減少30%的傳統電力損耗。太陽能設備生產應用和科學布局在建筑與房地產領域的推廣，在提升新能源技術整體利用水平的同時，能最大限度助力建筑與房地產綠色經濟的發展。

4.4 改進管理模式，促進質效提升

為有效提高綠色建筑與房地產經濟效益，還需要在綠色建筑項目中重視先進管理方法的融合應用。一是房地產開發項目管理者需要樹立創新意識，在實際管理中踐行綠色建筑和可持續發展理念，借鑒國內外優秀管理經驗，在綜合考慮建筑質量、成本、進度、效益的基礎上，對建筑項目的生態、安全要素實施科學管理，提高管理水平。二是在具體管理方法應用層面，房地產開發企業需要重視全過程管理方法的融合應用，從項目開發建設的全過程各個環節出發，重視對項目質量效益、經濟效益和生態效益的綜合協調，達到良好的管理效果。三是在項目建設具體實施過程中，應重視信息化、智能化技術的應用，依托先進的信息技術支撐綠色建筑開發建設，為綠色建筑與房地產經濟的發展提供技術支撐。

4.5 完善激勵機制，推動持續發展

一是執行綠色建筑經濟評價五個基本步驟的基礎上，完善設計《審查結果告知書》，并實施綠色建筑經濟評價報告管理，準確反饋綠色建筑開發建設的實際情況，并與開發建設單位進行有效溝通，提出相應的指導意見，提高管理效能，促進綠色建筑與房地產經濟發展，實現最佳經濟效益。二是完成綠色建筑經濟評價后，結合馬斯洛需求理論實施高質量有效激勵，激發建筑與房地產行業從業人員主觀的能動作用，提高政策執行力，推動綠色建筑與房地產經濟可持續發展。

4.6 完善頂層設計，健全政策法規

我國綠色建筑與房地產經濟發展尚處于初期階段，綠色建筑與房地產經濟具有較大提升空間。為進一步規范綠色建筑與房地產經濟的發展，還需要在現有管理體系基礎上，進一步健全、完善和細化相關政策法規體系，以此推動綠色建筑與房地產經濟穩步增長。如，在現有《綠色建筑評價標準》（GB/t50378-2021）基礎上，重視細化行業建設準則，如對綠色建筑與房地產經濟發展中的碳排放量、資源消耗量實施量化控制，達到節能環保的目的。此外，為更好地協調綠色建筑的經濟效益和生態效益，還需要對現有的市場運作機制進行優化，建立多層次、全方位的市場管理機制，確保綠色建筑與房地產經濟發展的規范性和有效性。

結語：

在國家高度重視建筑與房地產經濟綠色可持續發展的新的歷史時期，建筑與房地產行業從業人員只有深刻認識發展綠色建筑與房地產經濟的重要意義和價值，踐行建筑與房地產經濟綠色可持續發展理念，執行綠色建筑與房地產經濟綠色可持續發展相關規定，結合建筑與房地產經濟發展現狀，在房地產項目開發建設實踐過程中積極創新綠色建筑發展模式，深化綠色建筑技術應用，主動協調社會、經濟與生態環境的關系，才能實現建筑與房地產行業可持續、健康、穩步發展。