房地產建設項目全過程成本管理要點及措施

文／劉韻 平安信托有限責任公司 上海 200120

引言：

房地產企業競爭中成本競爭是關鍵，成本控制應當在項目建設全過程中貫穿，做好成本控制工作，促進企業利潤增加。三條紅線、集中工抵、拉閘限電等政策給整個房地產行業帶來嚴重影響，導致房地產市場環境越發嚴峻，暴雷企業也不斷發生。在開發項目利潤不斷壓縮及售價調控的情況下，房地產企業做好成本管理工作，提高自身成本管理水平就意味著能夠提升自身的經濟效益，保障企業在競爭嚴峻的環境中健康生存，獲得更多的發展機遇。因此，成本管理是當前房地產企業管理的重中之重，做好項目全成本管理工作，整體節省成本的同時減少企業資金積壓，為企業良性發展提供助力。

1.房地產建設項目成本基本要素

1.1 土地成本

社會發展過程中，土地資源等數量不斷下降，受人口增長影響，人均土地分配也不斷降低。房地產企業在項目開發過程中，前期土地采購會支付大量的費用，企業前期的土地成本較高。

1.2 建設成本

房地產項目建設開發過程中項目施工環節尤為重要，施工環節存在成本較多，如材料、人工及設備等各項成本。做好施工成本控制能夠有效節約房地產企業成本支出。

1.3 稅務成本

房地產項目建設需要根據相關稅務要求繳納稅費，如土地增值稅、所得稅及房產稅等，這些稅費的承擔主體包括房地產開發商及消費者[1]。

1.4 管理成本

房地產項目實際開發建設從開發環節到銷售結束整個過程都需要一定的成本，如設備管理成本、施工成本、營銷成本等。

2.房地產建設項目全過程成本管理的作用

2.1 提升企業經濟效益

目前一些房地產企業在成本管理中依舊采用傳統的方法，無法滿足企業發展過程的管理需求。現階段，人們對房地產行業的了解逐漸深入，房產購置不僅要對房企的知名度及企業聲譽進行考慮，還需要重點關注項目建設質量和物業管理水平。因此，房地產項目全成本管理需要做到各項工作全面落實，促進成本管理效率提升。房地產企業通過項目成本管理，能夠有效降低項目成本，在資源購置及配置中保持科學性和合理性，為企業獲得更高的項目收益，提高企業市場占有率，從而促進企業經濟效益全面提升。

2.2 提升企業管理水平

房地產建設項目全成本管理中，可以實現對企業經營狀態的優化，進一步提高企業管理水平。房地產企業可以根據實際需求對管理方式及內容進行調整，提升成本管質量，進一步提升企業資源配置及信息溝通效率。房地產企業從項目設計環節到項目竣工交付環節始終要結合項目開發進度對管理方案和成本控制模式進行調整，確保項目開發設計質量提升，對項目開發流程進行規范，做好對項目各部門的審查和培訓，保障內部工作效率得到全面提升，從而提高企業管理水平，為后續項目開發提供保障[2]。

3.房地產建設項目成本管理中存在的問題

3.1 投資決策結果不合理

房地產企業項目建設投資決策階段隨意性較強，主要因為企業對于投資決策重視不足，內部缺少完善的投資決策部門，甚至企業各職能部門職責落實并沒有開展投資決策工作且缺乏相應的投資決策流程。企業項目投資主要由領導決定，其他職能部門并沒有參與其中，缺乏項目前的調查和研究，導致最終的決策受領導主觀影響較大，一旦領導對經濟形勢及市場需求等把控不準確，則會造成企業出現成本管理失控的情況。此外，投資估算偏差較大也是影響投資決策合理性的重要原因。房地產企業若是對售價的預測不準確，則會造成銷售額產生偏差，對企業利潤造成嚴重影響。而利潤是企業決策的主要經濟指標，利潤出現偏差則會造成企業決策結果不夠合理。而項目各階段的成本管理目標是在投資估算的基礎上進行分解，可見投資估算出現較大偏差對項目后續多項決策結果都會產生影響。

3.2 設計成果質量不高

房地產建設項目在設計過程中因為項目設計質量不高而造成企業成本增加的情況時有發生。例如，在招標時設計說明與設計圖紙內容不相符，給后期施工方面造成設計缺漏，錯誤及節點不詳，在補充后被追加索賠費用等[3]。此外，項目設計階段，房地產企業一般會與方案設計單位、施工圖紙設計單位等各專業設計單位進行合作，由專業單位進行圖紙設計，而通過合作發現大部分單位在合作過程中將設計重點放在了設計圖紙質量及出圖的時間節點等方面，對于設計成本對成本的影響則不關注，很少在設計成果中考慮成本問題，導致企業在后期施工中部分成本過高，最終整個項目開發成本過高。

3.3 建設階段成本管理不夠細化

施工階段成本管理過程中主要存在以下問題，首先，造價咨詢企業中業務人員專業素養高低不一，若是無法滿足成本管理需求，則會嚴重影響到工程量清單、預算編制等工作的科學性，更會對施工過程中的整個成本管理都造成影響。其次，缺乏對材料成本的嚴格控制，部分企業在實際項目建設中不了解原材料市場及價格，因而不能及時準確地對價格變動情況進行全面控制和跟蹤，企業缺乏對材料價格及品牌合作方建立完善的數據庫，最終導致成本失控。最后，部分企業在項目建設過程中存在設計變更簽證管理制度不完善的情況，缺少完善的管理流程，導致相關資料保管存在真實性不足的情況，在后期結算過程中對資料的真實性及準確性都無法確認，最終造成成本浪費。此外，一般情況下，成本、工程及設計屬于獨立部門，缺乏有效的溝通和聯系，導致最終成本管理不夠科學，沒有建立全面系統的理念，不利于加強項目成本控制。

3.4 竣工階段成本管理及評估體系缺失

項目竣工階段為了縮小項目實際成本和目標成本之間的差異，竣工結算階段的成本管理就是在項目竣工驗收后對項目實際成本進行確認的過程。而造成項目實際成本超出目標成本的根本原因是企業忽視了項目竣工階段的結算成本管理。一些企業只關注前期設計、招標及合同簽訂等環節，對竣工階段的項目結算成本管理不重視，盡管已經控制了前期成本支出，但竣工階段的成本沒有得到有效控制，最終導致高成本施工且難以進行補救[4]。此外，部分房地產企業在項目成本后的評價沒有建立相應的評估體系，因此，無法有效借鑒之前的管理經驗，且針對原來的項目管理問題也無法避免，無法發揮成本管理優勢，針對部分決策失誤、成本超支的情況也無法找出合理的規避和改正措施。

4.房地產建設項目全過程成本管理措施分析

4.1 投資決策階段確定目標成本

房地產企業在項目投資決策環節應當對項目進行準確預測和評估，企業可以針對成本控制成立自己的造價控制團隊，在項目施工之前做好項目可行性分析，全面分析項目建設開發過程中可能存在的問題，并找出相關的影響因素，科學設定施工方案。同時項目投資決策階段應當對項目建設目標成本進行明確，保障目標成本科學合理，對項目風險預測、項目收益等方面都有著重要影響。在目標成本編制環節，房地產企業應當充分考慮以下情況。首先，由于項目建設周期較長，因此企業需要綜合考慮長時間里的外部環境影響，如國家會針對房地產行業出臺一定的調控政策或者世界經濟格局變化帶來的市場影響等。其次，針對資金投入過大且施工周期較長的項目合同，房地產企業在進行目標成本編制需要對簽證變更預留出一定的費用。最后，房企在編制目標成本中需要對合同中的各項內容和項目實際情況做出充分考慮，并做好費用預留。此外，在目標成本編制過程中企業需要選用經驗豐富的人員參與其中，保障目標成本編制結果準確。

4.2 重視設計階段的成本管理

在設計階段做好成本優化工作對于整個項目的成本控制格外重要。成本管理人員應當提前介入項目設計階段，與設計人員進行充分溝通，做好項目設計階段的成本控制。首先，企業在設計單位的選擇上要重視對招標方法進行優化，保障設計單位在設計方案的同時將成本費用管理考慮進去。企業在針對不同類型的設計單位招標時，成本重點也不同。如在建筑施工圖紙方案設計過程中，由于設計費用占比較大，因此在成本上主要考慮結合指標數據進行評判。而針對部分園林設計、支護設計等，由于設計費用占比不高則需要重點考慮方案效果的設計估算達標情況，找到方案和成本的平衡點，從而選擇合適的設計單位。其次，做好審圖工作，從而實現設計階段成本管理，對設計方案及施工成果提出專業優化意見，并將其在最終的圖紙成果中落實。對設計圖紙中的錯漏問題提前提出審圖意見，將施工階段由于設計引起的工程變更控制在施工之前，減少成本支出[5]。最后，加強設計監理制，通過第三方對設計全過程進行監管，從而對設計單位招標起到全面約束作用，針對設計成果提出科學的意見，有效防止設計失誤，進一步提高設計質量。此外，房地產企業在設計階段應當推行限額設計制度，保障設計單位根據限額指標來進行方案設計，確保設計方案和成本控制相統一。

4.3 加強合同實施過程中的管理

在項目施工階段也是變更簽證，發生無效車或股本的關鍵階段，在項目施工階段應當要做好以下成本管控措施。第一，針對變更簽證，企業需要建立完善的審核流程，根據具體的金額大小劃分出明確的審批權限。房企針對部分已經完成拆改的需要嚴格按照要求收方，在簽證內容變更完成后也應當根據要求進行驗收，確保項目實施是按照設計圖紙完成的。第二，加強對無效成本的管理，房地產項目開發中利潤不高的直接原因是無效成本過高，因此企業必須要加強對無效成本的管控，才能將成本浪費降至最低。第三，加強對隱蔽工程的嚴格驗收，施工單位在項目施工中最容易在隱蔽工程中偷工減料，因此，在該項工程中應當加強驗收力度，及時留下相應的影響材料，方便在后續的結算審查中驗證。第四，做好對進場材料的把控，在對進場材料的把控中要重點關注兩個方法，其一是其是否符合合同要求，其二是其是否滿足質量規范，企業應當對進場材料制定相應的抽檢程序，并及時進行鳳陽保存。第五，在施工階段應當嚴格按照合同約定的品牌材料進行施工，施工方若是想要更換材料的品牌，則必須在工程人員及成本人員共同審核通過后才能進行更換，嚴厲杜絕施工方私自更換品牌。此外，在施工階段，財務部門應當積極參與到業務活動中，結合當前國家的各項稅收政策，充分調查材料市場，深入考察不同價格的供應商，從成本管控的角度提出管理優化措施。例如，在營改增的背景下，一般納稅人和小規模納稅人在納稅上存在一定的差異，因此企業應當對供應商的納稅身份進行核查，若供應商是小規模納稅人，則報價會相對偏低。

4.4 重視竣工驗收和結算審核

做好竣工階段的成本管理工作能夠對整個項目的盈虧情況進行準確測算。在竣工階段的驗收工作不僅要對工程質量進行檢驗，明確其是否合格，還需要針對是否完成了合同內約定的工作內容進行檢驗。企業工程竣工驗收對合同結算審核提供重要依據，也是企業全過程成本控制的重點環節。首先，需要對隱蔽工程驗收資料進行復核，對其真實性和可靠性做出判斷，避免造假導致結算內容與實際工程完成情況不符，給企業帶來較大成本損失。其次，對施工圖紙的內容及合同工作界面內容是否完成進行全面檢查。同時要注意結算辦理原則及合同結算條款的合理性和統一性[6]。最后，在工程結算環節應當編制完善的報告，并在結算完成后對結算價格進行分析，找出其中的主要差異和造成的具體原因，避免后續再發生類似的情況。此外，做好項目成本后的評估，從而為后續項目提供經驗。企業通過對項目評估能夠及時對自身的薄弱環節進行優化，取長補短，更好地為企業成本數據庫提供支持。企業為了對項目全過程成本管理中各項目目標的達成情況，應當由成本管理部門牽頭，組織企業其他部門共同參與，在項目結算完半年之內對項目成本開展及時的評估工作，并制作評估報告。企業在項目成本后的評估工作中應當重點關注時效性，從而促使企業項目全過程成本管理形成一個完整的閉環。

4.5 完善營銷及運營維護階段的成本管理

房地產項目建設中銷售環節及售后的運營維護階段尤為重要，銷售回款對整個項目盈虧至關重要，因此銷售及運營維護階段應當加強成本管理，用最少的投資獲得最大的效益。一方面，在銷售環節，由于房產銷售人員較多，房企應當重點了解業務人員和銷售業績等，對相應的人才管理機制進行完善，做好成本控制，加強對成本的控制，科學管控業務人員。例如，現階段，部分房企銷售人員在房產銷售中利用社交軟件，在朋友圈等公開的網絡環境中發布宣傳信息，不僅能夠達到企業宣傳的目的，又能有效降低成本支出。又例如，部分房企會雇傭學生在人流量大的地方通過舉辦活動或者派發傳單的模式進行宣傳，不僅能夠提高宣傳活力，還能保障成本相對較低，為企業項目全過程成本控制提供助力。另一方面，在運維階段，若是不能做好，將對房企的口碑造成很大影響，因此房企可以采用與優質物業進行合作，制定科學合理的運維方案，采用現代化的技術手段，實行統一管理，為用戶提供高效、便捷且全面的服務，提升房地產項目的使用價值在和經濟價值，有效降低運維成本，保障房企項目的健康運營，提升房地產企業的口碑和信譽。

5.成本管理保障措施

首先，房企應當對成本管理組織體系進行完善，從而規范各項成本工作。通過建立分口管理責任機制，完善成本管理組織系統，從而個人對成本費用管理工作進行有序規范。企業實際開展中將成本中心和費用中心結合起來，共同組成成本管理責任機構，成本中心的主要責任是管理企業已經發生的成本因素，而費用中心的主要責任是管理費用發生額。在不同的工作內容的基礎上對權限進行劃分，并定期完成成本費用分析報告，及時進行反饋。其次，在成本管理中，房企需要對信息系統進行完善，將目標成本、實際成本、合同變更等各項數據信息全部包含進去。通過構建信息管理系統可以及時篩選出有效的信息，并對其進行采集和加工，確保成本管理的有效性。此外，還可以在信息系統中設置完善的成本報告編制功能，自動對目標成本和實際成本之間存在的差異進行分析，掌握實際造成差異的具體原因，并進行改進，避免費用超支的情況，為管理者提供重要的決策支撐。最后，房企需要健全的成本管理考核機制，針對成本目標設置一定的規定，如可以針對因為方案設計問題造成的成本費用增加，需要設置一定的限度等。同時需要對各部門之間的責任和權限做出明確劃分，避免后續在考核工作中因為各部門之間互相推諉造成責任無法追究。同時，還需要制定相應的獎懲機制，充分調動員工的積極性，推動成本管理在房地產企業全面落實。

結語：

綜上所述，房地產建設項目開展項目全過程成本管理工作能夠有效提升企業經濟效益。房地產企業在成本管理過程中應當及時分析各階段的成本偏差問題，找出背后的原因，從而將各階段的項目支出控制在合理范圍內，保障各項目階段良性循環，有效降低企業成本，提高企業項目效益，從而為企業健康長久發展提供助力。