房屋置換要精打細算

錢朵朵

結婚、生娃、提高生活質量......隨著生活狀態的改變，很多人都會遇上房屋置換的問題。從小房子換到大房子，從老社區換到新小區，更換的不僅僅是房子，還是對幸福生活的升級。不過，換房之路并不容易，精打細算才能幫助將資源最大化。

近段時間來，最受關注的一件事無疑是“認房不認貸”政策正式落地。專家認為，“認房不認貸”政策顯著降低了購房者的置換成本，而置換成本降低后，改善性住房需求進一步得到釋放。袁小姐正是專家所說的政策利好人群。

利好政策只是換房的第一步。比直接買房更復雜的是，換房除了要考慮買什么樣的房子？預算多少？還要考慮當下住的房子怎么處置，要不要賣掉？不賣掉的話，買房的錢夠不夠？不夠的話，要貸款嗎？應該貸多少？這些也正是袁小姐面臨的問題，一起來看看她該怎么辦。

“算計”稅前收入

在開始做規劃前，可以根據袁小姐提供的信息計算出她的稅前收入。有了稅前收入，就可以知道她每個月繳納的公積金，從而推算出她能承受的還款壓力，這樣有助于她規劃買房預算。

袁小姐稅后年收入為132000元，上海社保“三險一金”的繳納比例是17.5%。假設袁小姐的稅前年收入為X元，那么她扣除“三險一金”后的收入是（1-17.5%）X元（即0.825X元）。同時，袁小姐是獨生女，可以享受每月2000元的贍養老人的專項附加稅抵扣，全年可抵扣24000元。我國個稅的個人起征點是5000元，則一年的免征額為60000元。根據以上情況可以算出袁小姐繳納的個稅為（0.825X元-24000元-60000元）×10%-2520元。

從上述已知條件，可得出如下等式，稅后年收入=扣除“三險一金”后的收入-個稅，代入數字后為132000=0.825X-[（0.825X-24000-60000）×10%-2520]。

那么，袁小姐的稅前年收入為163070.7元，稅前月收入為13589.23元。

根據最新政策，贍養老人專項附加扣除標準提高到每月3000元，對袁小姐來說，一年可增加12000元的抵扣額度，個稅繳納標準可減少1200元，全年僅需繳納1333.33元。

“算計”買房總價

有了袁小姐的稅前收入，就可以計算其公積金月繳納金額。上海公積金的繳納比例為單位和個人各承擔7%，合計14%，即她每月繳納公積金1902.5元。

上海公積金貸款，個人可貸最高額度為50萬元。根據最新政策，上海公積金貸款期限最長為30年。因為袁小姐之前沒有進行過公積金貸款，所以可享受首套房3.1%利率。提示一句，目前上海公積金貸款還是執行“認房認貸”的標準。如果袁小姐足額貸滿公積金，每月公積金還款2135元。這個數值對袁小姐來說并不會帶來很大的經濟負擔，因此可以考慮商業貸款。

那么商業貸款應該貸多少呢？袁小姐的父母已經退休，她是主要還貸人，為了不給她的家庭帶來過重的經濟負擔，就以其收入為標準進行計算。假設商業貸款100萬元，上海首套房的商業貸款利率為4.55%，同樣貸30年，月還款額5087元。

公積金貸款加上商業貸款，袁小姐要承擔的月供合計7222元，每月可用公積金沖還1902.5元，還剩余5319.5元需要自己償還。貸款買房后，袁小姐還可以享受貸款利息專項附加扣除，每年增加12000元的個稅抵扣，抵扣后她每年需繳納的個稅降低為796元，月稅后收入增加到11144.78元。不管是月收入增加前還是增加后，袁小姐需要承擔的5319.5元月供，略微低于其稅后月收入的一半。因此，若不考慮和男朋友一起買房，她的貸款金額的上限就是150萬元。

同時，賣掉家里的房產，爭取到手300萬元，從家庭資產中拿出100萬元，則合計可以用于購房的資金是550萬元;考慮到稅費和交易手續費，購房總價應控制在500萬元左右，建議選擇一手房，交易費用低。現在，上海新房供應量充足，觸發搖號的樓盤主要集中在中心城區，稍微遠離市中心的區域，選擇的余地還是比較大的。

另外，還可以從家庭資產中拿出30萬元進行裝修、購置家電家具等。換房完成后，袁小姐一家手里還可剩余168萬元（298萬元-100萬元-30萬元）。有了這筆儲蓄，即便失業，袁小姐也不用擔心還不上貸款的問題。

“算計”置換必要性

目前，上海人均住房面積已經達到35平方米，3口人住105平方米的住宅才達到平均水平。而袁小姐家目前的面積僅50多平方米，人均不到20平方米，只有平均水平的一半。因此，即使不考慮結婚問題，他們一家也很有必要通過置換房產來提升生活質量。

袁小姐和男朋友已經有了結婚的打算，這讓他們一家房屋置換的情況有了更多的選擇。袁小姐表示，她和男朋友打算租房結婚，雖然這種生活方式，可以讓他們一家換房變得沒那么必要，但也需要袁小姐和男朋友兩家人一起共同決策，因為結婚后長期租房也存在許多不方便的地方，比如頻繁搬家、缺乏歸屬感、房租上漲、照顧父母等問題，未來或許他們還是會回到買房這一選項上。

如果選擇買房，可以考慮男女雙方共同籌資買房。假設男方的收入情況與袁小姐差不多，那么2人一起就可以貸款300萬元，男女方家庭再各出150萬元，這樣購房總價增加到600萬元，可以選擇買500萬到550萬元的住房，剩下的錢用于支付稅費和裝修款。袁小姐出嫁住到新房后，父母的人均居住面積可以提升到25平方米之上，住得可以更舒服些。

在和男朋友共同買房的基礎上，袁小姐還可以選擇把自己的房子賣掉，這樣就又增加300萬元的購房款，預算增加到了900萬元，可以買到面積更大的房子，只是婚后要與父母同住，需要袁小姐和男朋友一起討論后再做決定。

“算計”個人保障

買房對任何家庭來說都是一件大事情，因此，買完房后，還要記得給家庭財務提供保障。

如果決定個人貸款買房，建議袁小姐配置相應的保險，特別是意外險和定期壽險，因為貸款后，一旦袁小姐遭遇不測，父母需要動用所有的積蓄償還房貸，這樣的話他們未來的生活將遭遇現金流不足的困擾。如果是和男朋友共同貸款，則雙方都需要配上保險，以應對其中一方發生意外后所留下的還貸壓力。

如果選擇不買房，袁小姐還能對自己財務進行更多的優化，例如開立個人養老金賬戶，從該賬戶中取錢時只需要繳納3%的個稅，對稅率超過3%的人群有節稅的效果。袁小姐是屬于符合這一要求的人群，因為她的個稅稅率達到了10%，所以可以通過購買個人養老金產品以達到節稅的目的。

那么，袁小姐應該往個人養老金賬戶中存多少錢呢？這里給大家提供一個速算公式：（個稅-1080元）/10%。在袁小姐的例子中，她的個稅是1333.33元，放到公式中計算得出，她最多可繳2533.3元個人養老金。如果計算出來的數字超過12000元，就只能按12000元頂格繳納，因為每年繳納個人養老金的上限為12000元。如果買房，增加了貸款利息專項附加扣除后，袁小姐的個稅已經不足1080元了，計算結果為負數，意味著享受不到節稅的效果，也就不用購買個人養老金產品了。