政策“組合拳” 促樓市企穩

“認房不認貸”、降低首付比例、存量房貸利率下調……利好政策“靴子落地”，為購房者省下真金白銀。政策“組合拳”之后，樓市走向如何？

政策暖風頻吹

近期， 一攬子穩樓市政策接續出臺。繼8月初按“認房不認貸”明確首套住房認定標準后，8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布通知，調整優化最低首付比例和利率下限，下調存量房貸利率。這一全國性的政策措施標志著政府在刺激房地產市場方面邁出了重要一步。

根據8月31日發布的通知，為落實黨中央、國務院決策部署，中國人民銀行、國家金融監督管理總局決定統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。另外，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限將從此前的“不低于相應期限LPR加60個基點”下調至“不低于相應期限LPR加20個基點”等。

業內人士認為，政策調整后最低首付比追平2016年，置換購房可享受首套政策，這有利于釋放剛需。同時堅持因城施策，地方自主確定首付比和房貸利率下限，防范熱點城市可能的房價過快上漲。

“認房不認貸”政策指的是，對于那些擁有一套住房但有貸款未還清的購房者，也可以享受首套房的首付比例和貸款利率優惠政策。這項政策的出臺，將會促進一部分購房者的購房意愿。他們雖然目前手頭上有一些負債，但是也可以享受到和首套房購房者一樣的優惠政策，因此會更有信心去購買房產。

降低首付比例的政策也會對樓市產生積極的影響。首付比例是購房者需要支付的購房款的一部分。降低首付比例，可以讓購房者更容易地購買房產。這樣，一方面可以增加購房者的購買力，另一方面也可以促進樓市的交易量。

存量房貸利率下調的政策也會對樓市產生積極的影響。對于那些已經擁有房產的購房者來說，房貸利率是他們每個月需要支付的一筆重要開銷。降低房貸利率，可以讓購房者每個月的負擔減輕，從而更加愿意去購買房產。

截至目前，北上廣深四個一線城市均已執行首套房貸款“認房不認貸”政策。截至9 月6 日， 全國包括中山、武漢、惠州、東莞、重慶、佛山、成都、江門、鄂州、廈門、長沙、南寧、蘇州、無錫、寧德、清遠、沈陽、韶關、杭州和珠海等20個城市在內的城市官宣執行“認房不認貸”。

此外，多個城市在限購、銷售等方面的政策也繼續放寬。9月1日，天津優化區域限購措施，將天津市住房限購區域調整為市內六區；沈陽更是在9月4日全面取消了限購、限售，成為本輪政策放松力度最大的省會城市。

一系列“利好”政策的推動下，樓市表現“亮眼”。據了解，政策落地后，北京、上海等城市看房量、成交量出現回升。數據顯示，9月首個周末，北京市二手房成交2800余套，是8月周末成交均值的2倍。

政策力度究竟大不大？最先感知的就是身居一線的開發商。

在央行官網通知發布當晚，房產中介以及置業顧問們就在朋友圈刷起了屏，而各家銀行的個貸經理也是不斷收到購房者咨詢短信。次日，開發商的海報全部制作完畢，鋪天蓋地的宣傳語無疑為市場營造出“熱烈”的氣氛，有開發商更是打出了“樓市松綁力度10年之最，置業正當其時”的口號。

過去，開發商即便搖旗吶喊，所帶來的引流效果仍然不盡如人意。但此次政策信號的加持，則成為了購房者涌入市場的“底氣”。

利好兩類購房群體

“存款20多萬就有興趣看房了”“終于可以‘上車了！”

佛山的劉先生首付預算3 0 萬元左右，之前也在附近看了不少房，可就是資金有點“夠不著”。調整優化差別化住房信貸政策的通知發布后，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。置業顧問幫劉先生算了一筆賬，總價138萬的房子，三成首付為41.4萬，二成首付只要27.6萬。不用降低心理預期，首付也剛好在預算范圍內，這次，劉先生不想再猶豫。

當下大部分購房者普遍有兩大“焦慮”，一是首付門檻太高，想要買房卻難以觸及。另一則是貸款利息太高，交得起首付，還貸款卻“壓力山大”。下調最低首付款比例政策下限和存量房貸利率下調政策，瞬間解決了購房者兩大“難”。

政策“組合拳”的推出，對樓市產生了積極的影響。一方面可以增加購房者的購買力，促進樓市的交易量；另一方面也可以穩定房價，讓更多的購房者可以享受到房產的福利。

那么，“認房不認貸”具體利好哪些購房人群呢？

根據通知，兩類人群受益尤其明顯。一類是利率“站崗”的購房者。新杭州人小陳在2021年9月買了一套蕭山市北的二手房，首套利率6.1%，這還是在當時“房貸荒”的情況下拿到的貸款。此后L PR多次下調，但由于加點實在太高，目前還是在5.75%的利率高位。

政策組合拳打出后，小陳激動地一夜沒睡好。按照此次存量首套房貸的調整辦法，調整后的貸款利率不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。如果按照下限計算，原利率5.75%將降至4.2%。

對于購房者，1.55%的利率降幅是一筆厚厚的息差。以200萬商業貸款，20年本額等息還款為例，調整后，小陳的月供將從14042元降至12331元，每個月少了1711元，總利息少了41萬元。

還有一類就是置換人群，這里也包括了購買時不是家庭唯一住房，后期通過交易出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房的情況。

由于首套認房不認貸的規定，改善置換的于先生也能享受到此次政策紅利。于先生是2021年初買的房，配了部分理財產品，將二套利率談到了6.05%。買了新房后賣了舊房，目前住房是家庭唯一。根據存量房貸利率調整，原二套利率將降至4.2%的首套利率，減負明顯。

今年以來，樓市曾在5、6月份有所回升，但進入下半年，樓市多個指標均呈現下跌態勢。

國家統計局公布，1—7月份，全國房地產開發投資同比下降8.5%；其中，住宅投資下降7.6%。與此同時，樓市成交量價也出現下滑。

對此，國家統計局城市司首席統計師繩國慶表示，2023年7月份，70個大中城市商品住宅銷售價格上漲城市個數減少，各線城市商品住宅銷售價格環比持平或下降、同比有漲有降。

“目前市場顯然是跌過頭了，”8月31日，在萬科2023年中期業績推介會上，萬科董事會主席郁亮表示，市場低迷持續了一段時間，市場情緒已經受到影響，容易出現各種“過度反應”。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華表示，房地產領域的風險點較多且連接面廣，比如爛尾樓風險、房地產企業爆雷風險、土地財政風險、斷供風險等，都屬于非常棘手的風險。這些風險一旦觸發，容易直接聯接金融體系和地方財政。因而，房地產相對更容易率先引發經濟風險。

鄒琳華認為，與日本房地產泡沫期相比，我國仍處于城市化階段，人均收入和生活水平離發達國家還有差距，存在一定規模的潛在的剛性和改善性住房需求。只要政策及時妥當，房地產領域的風險相對更為可控。但如果房價在內外部因素的綜合作用下持續下滑且無有效抑制手段，這些風險點也容易被觸發。

未來樓市走向

一項又一項的優化房地產政策被納入政策“工具箱”。從官方定調到政策出臺，從明文通知到政策落地反饋，短短一個多月的時間里，政策的積淀讓樓市暖意十足。

自2016年底中央經濟工作會議首次提出后，“房住不炒”的主基調延續至今。房價隨著真實的供需關系將慢慢回歸合理水平。

但同時也要看到，樓市的發展受到多種因素的影響，這些政策只是其中的一部分。在未來的發展中，還需要各方面的共同努力，才能讓樓市更加健康、穩定地發展。

從目前政策落地以及政策“ 工具箱”的儲備情況看，大多數三四線城市已經差不多“應出盡出”，但熱點一二線城市還有較多的政策儲備，例如調整普通住宅的認定標準、放開新房限價、解除限購等。從市場表現看，市場分化顯而易見，一二線熱點城市政策稍有放開即“立竿見影”，三四線城市則反應相對冷淡。未來熱點城市進一步放開調控，對三四線城市將產生輻射效應還是虹吸效應，目前還不好判斷。但房地產調控作為全國一盤棋，既要關注局部市場變化，也要通盤考慮；既要解近憂，也要有遠慮。

從現實情況看，目前房地產市場的近憂確實不少，房企資金鏈吃緊，居民消費意愿和消費能力減弱，市場持續不振。解決這些問題是當務之急，刻不容緩。但房地產調控決不能“頭疼醫頭腳疼醫腳”，房地產30年高歌猛進積累的問題，也應當借市場深度調整之機，徹底加以解決。

一是非市場化限制問題。近期越來越多的城市放松了限購、限售、限價等限制性措施，這是正確的方向，也是房地產市場健康發展的必然選擇。

二是住房雙軌制問題。長期以來形成的重購輕租、重商品輕保障狀況，保障房成為亟待補齊的短板。近年來我國初步建立了以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，但仍有諸多難題待解，青年人和新市民的住房需求難以得到滿足。

三是預售制和公攤問題。因制度設計和監管不到位引發房屋爛尾，購房者備受傷害，預售制是住房供不應求條件下的產物，長期趨勢看預售制應當廢止。住房公攤問題也是被廣為詬病亟待解決的難題，公攤面積不透明，缺乏制度約束，購房者卻要為此支付不明不白的費用。

四是人地掛鉤問題。在土地供應上人地錯配，結構失衡，導致一二線城市高房價，三四線城市高庫存。通過調整供地結構和規模，調控住房供求關系，是房地產調控的重要手段。

五是住房品質問題，長期以來盲目追求高周轉，造成對建筑質量和住房品質的忽視。對此，近年來住建部多次明確提出，房地產市場已經從解決“有沒有”轉向解決“好不好”的發展階段，提升住房品質、讓老百姓住上更好的房子，是房地產市場高質量發展的必然要求。

近年來，中央層面多次提及房地產業新發展模式，政府、企業也從政策和市場層面不斷探索嘗試。推動建立房地產業新發展模式，做好新的制度設計，促進房地產業供給側結構性改革，才是房地產業健康發展的關鍵。