基于價值選擇的臨山片區城市建筑高度控制研究
——以肇慶北嶺山南麓片區為例

林杰勇

肇慶市城市規劃設計院 廣東 肇慶 526000

1 引言

改革開放以來，我國經歷了快速城鎮化的發展，在此過程中，出現了一些城市開發不斷突破規劃控制的現象。城市建筑高度作為城市形態重要的顯性控制要素，決定著城市形象、空間環境以及合理、有效地利用土地資源[1]，直接影響城市品質的提升。新發展格局下，隨著我國城市由重數量發展轉向重質量發展的轉變，塑造符合城市定位、適應城市發展水平、彰顯城市特色的城市風貌，日益成為城市建設的關注點。

在落實中央“讓城市融入大自然，讓居民看得見山、望得見水、記得住鄉愁”的城市建設理念、深入踐行習近平生態文明思想的背景下，為平衡城市發展與自然環境保護、促進土地節約集約利用，在編制重點片區控制性詳細規劃的過程中，如何提出合理的建筑高度控制原則，科學規范建設項目管理，成為一個重要的問題。

本文以城市價值的選擇對城市建筑高度的影響為切入口，探討在控制性詳細規劃階段城市建筑高度規劃控制的思路與方法。

2 城市價值的選擇

國內關于城市建筑高度控制研究的對象主要是城市新區和具有特定屬性的城市或片區，后者主要解決的需求集中在山水城市空間特征的體現、文物建筑或歷史建筑周邊環境的控制、街道空間保護等[2]。從價值輸出的角度，城市新區的建筑高度更偏向于通過城市形象展現經濟發展的目標，而在具有特定屬性的城市或片區，其建筑高度更偏向于與特定環境的協調性，如生態性、歷史性等。其對應的空間形態往往是規劃的城市新區建筑高度較高，特定屬性的城市或片區的建筑高度較低。然而現實情況是規劃的建筑高度控制屢遭突破。

自2020年以來，國家多次頒布關于城市建筑限高、嚴格限制新建超高層建筑的政策，尤其是綠色低碳高質量發展理念的提出，城市的空間形態更應注重綠色發展，而不是片面地追求高大的“形象”。

因此，城市核心價值的選擇決定了建筑高度的控制強度，新時代綠色發展背景下的城市建筑高度控制需要以實現城市環境與自然環境和諧共生為歸依。

3 建筑高度控制研究思路

3.1 分析城市發展核心價值，確定控高需求

從城市發展歷史、空間格局、形態特征出發，分析城市發展核心價值。通過識別城市建設問題，依據核心價值，為實現城市綜合發展目標在空間上的實現，確定城市控高需求內容。

3.2 通過天際線分析，得出控高分級

目前國內在控制性詳細規劃階段控制建筑高度方法主要有分區控制法、眺望控制法[3]。歐洲國家對建筑高度的控制管理方式主要包括眺望景觀或天際線保護、保護區、街道景觀保護等方法[4]。由于城市天際線反映城市整體形象，是對城市風貌和歷史文化內涵的高度概括，對表達和識別城市特色起到了重要作用[5]，因此，在上述控制方法的運用過程中，天際線設計和控制是重要的環節。本研究以天際線為切入口，在遵循美學、特色、人工與自然和諧共生等原則的基礎上，分析得出城市控高分級要求。

4 實踐案例

4.1 概況

肇慶是一座山水之城，在多代人、歷版城市總體規劃的管理控制下，形成了“山湖城江”的城市形態格局。但是，在城市高速發展和資本逐利的沖擊下，城市尤其是北嶺山南麓片區無序的建筑高度建設問題日益凸顯。

4.2 建筑高度控制的核心價值與需求

4.2.1 生態性

北嶺山南麓片區位于中心城區，是北嶺山向星湖過渡的重要地帶，其城市建設具有極特殊的生態敏感性。

關于山前片區建筑高度的控制，多地的實踐都聚焦于前景建筑高度對背景山脊線的遮擋高度。如香港《規劃標準和準則》規定，天際線上需要保留山脊線起伏并確保20%-30%山景不被建筑物遮擋[6]。又如武漢市規定以山脊線為基準，劃定山體海拔高度五分之四處為高度控制線，山邊地區建設項目的建筑物海拔高度應不突破高度控制線[7]。東西向連綿數十公里的北嶺山平均海拔500米，其中最高點海拔超過1100米，以山脊線為基準劃定高度控制線的方法不適用于北嶺山南麓片區的建筑限高。

為更好地在城市發展過程中保留北嶺山南麓片區的生態性，對于北嶺山南麓片區，“100米等高線以上區域禁止任何建設，100米等高線以下建筑絕對標高不能超過100米”的規定被提出并實施多年，使山體得到了最大限度的保護。

4.2.2 公平性

基于上述100米絕對高度的規定，如果僅以經濟性作為城市建設的考量，那么該區域的建設會出現在100米高程點“一刀切”的情況，這樣的空間形態既單調，又使得越臨近山體的建筑越容易被前景建筑完全遮擋，形成較差的建筑環境。因此，公平性的價值被提出來，建筑高度的控制需要兼顧所有建筑享用開闊的城市空間。

4.3 研究技術路線

以城市天際線分析為切入口，從“橫向”與“縱向”兩個維度通過沿主要通道向北嶺山方向展開現狀建設分析，對重點研究范圍劃定分區。并運用視點分析法、項目參照等方法，綜合得出具體地塊的強度控制指標。

4.4 分析過程

4.4.1 橫向分析

“橫向分析”的目的是在宏觀尺度上對片區進行建設強度分區。

（1）分析方法

城市天際線的分析，首先是要選定觀察點。科斯托夫在《城市的形成》中總結有意義的城市天際線視點可分為三類——一種取自進入城市的路上道路；一種是沿江邊或濱海的水景；最后一種是從城市里某個有利的高地獲取的城市畫面[8]。

結合片區的實際情況，研究以北嶺山南麓片區的建設現狀為基礎，構建肇慶大道沿線的現狀城市天際線高度序列。具體為：以三維可視化為基礎（疊加地形與建筑物的絕對高度），構建北嶺山南麓沿肇慶大道界面的城市天際線；通過分析、優化，進一步細化建筑絕對高程管控的要求。

（2）現狀分析

將研究范圍可分為高、中、低強度開發區。高、中強度開發區在近期內難以改變，只有低強度開發區中部分未開發空間仍有潛力，可以作為優化北嶺天際線的突破口。

圖2 現狀開發強度分區圖

（3）通廊分析

根據現有規劃、管理規定，北嶺片區共涉及四處廊道，均為觀山視線通廊。這四處廊道的通則性要求是建筑物不能遮擋超過2/3的山體，對于重要節點，還提出了需要可見主體山體2/3的要求。

（4）天際線優化分析

利用計算機三維模型工具對整個研究范圍的地形、建筑進行模擬分析，以天際線分析方法入手，通過美學、藝術、技術等原則，對天際線進行定性、定量分析。

（5）強度控制方案

通過優化不同分段界面范圍內的建筑絕對高程管控要求，構建肇慶大道沿線具有一定變化起伏的城市天際線，其序列變化為60米-80米-100米。具體為：維持肇慶火車站段、工商學院段、水映瀾山段100米建筑絕對高程管控要求不變，作為界面天際線的高點平臺；規劃星湖名郡段、西江機械廠段、肇慶學院段及大嶺路東段作為天際線二級平臺，控制建筑絕對高程不超過80米；規劃地質大隊段作為三級平臺，控制建筑絕對高程不超過60米；控制廊道空間建筑絕對高程不超過60米，應進行低密度建設，確保廊道的通透性。

圖3 “橫向分析”下強度控制分區示意圖

4.4.2 縱向分析

“縱向分析”是以“橫向分析”的強度分區為基礎，從中觀層面對“橫向分析”的結論進行細分。“縱向分析”按照“分區-賦值”的方式開展。

（1）分區

高程。依據100米、70米、50米三條等高線進行控制，形成初步分區方案：70-100米，嚴格控制開發（原則上不作經營性開發，且不允許大規模開發）；50-70米，適當開發（形成城市到自然的過渡區域）；50米以下，適宜開發（現狀已形成較城市化的空間，建議允許過一步放寬開發強度；景區北區建議仍執行原來的管理規定）。

坡度。由于25度以上坡度的用地不適宜建設，因此，從實際設計與建設的角度來講，地塊的開發需結合坡度因素進一步考量容積率、建筑限高等控制指標，建議該部分區域的開發強度適度降低。

重要地物。北嶺路、排洪渠等地理邊界切割了前述分區，形成了部分形狀狹長不規則或面積較小的用地，綜合用地坡度等要素，這些用地按前述的規則控制后，可能出現不利于實際開發的情況。因此，建議以北嶺路、排洪渠等地理邊界為界，結合實際將該部分用地納入更有利于地塊開發的分區中進行管控，節約集約利用土地。

（2）賦值

綜合考慮高程、坡度、重要地物、與星湖風景區的關系等因素分區，采用視點分析、案例與地塊參照等方法對細化的分區進行高度控制賦值。

圖4 “縱向分析下”強度控制方案示意圖

4.5 分析結論

綜合“橫向”與“縱向”分析，得出最終的高度控制“一張圖”。為便利規劃管理，提出片區高度控制“五不準”原則：100米等高線以上不準建設、建筑物最高點不準超過高程100米；100米等高線以下70米等高線以上且北嶺路以北建筑高度不準超15米；排洪渠以北70米等高線以下建筑高度不準超40米；排洪渠以南建筑高度不準超60米。

圖5 建筑高度控制“一張圖”

5 結語

城市建筑限高，從表面上看是城市規劃技術問題，但實際上其背后的邏輯是城市發展價值取向。在正確認識到城市發展核心價值的基礎上，通過以城市天際線為切入口的多維度高度控制研究方法，可以得出較好的城市建筑高度控制方案。