房地產項目開發過程風險管控的應用研究
——以廈門市G項目為例

葉 濤

廈門港務建設集團有限公司 福建 廈門 361001

房地產業是國民經濟發展的重要支柱產業。近年來，國家為穩定國民經濟，加大了房地產行業的調控步伐，并確定了“房住不炒”的總基調。特別是2019年以來，行業加大了整合力度，一些抗風險能力差的房企逐步退出行業視野。房地產行業本身的周期長、投資大、參與主體繁多等固有特性決定了其開發全周期必然存在各種不確定的風險，特別是在當前激烈的市場競爭環境下，開發商往往需要面臨較大的開發風險。如何主動地規避風險，合理地處置風險，有效地降低風險，成為房企需要面臨的實際問題，是其增強抵御風險能力的客觀需求，也是增加利潤、降低經營風險的主觀需要。面對項目開發過程中的風險，企業往往需要采取合理的應對方案，變被動應對為主動化解，不斷增強企業應對風險的應變能力，避免或降低項目開發過程中的風險損失[1]。

1 房地產開發的相關概念

房地產開發的概念。房地產開發是指房地產開發企業為實現城市規劃和城市建設而從事的土地開發和房屋建設等行為的總稱。房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。

房地產開發流程。房地產開發流程通常涉及四個階段：立項階段、準備階段、建設階段、維保階段。

（1）立項階段：該階段為項目發起階段，通常由立項部門從政治政策、經濟環境、市場環境、人口文化因素等角度出發，開展全方位調查研究，全面分析項目獲取多維度風險等，形成立項報告，決策是否獲取項目。

（2）準備階段：開發企業獲取項目后，即獲的項目開發權，企業需開展各類前期準備手續，包含方案圖紙設計、政府報批流程以及招投標等，為正式建設做好前期準備。此階段涉及項目后續建設的基礎條件，“方案設計決定項目70%利潤”，因此此階段風險控制落地至關重要。

（3）建設階段：在項目獲得施工許可后，即進入建設階段，需對工程進度、質量、安全、成本、銷售、現金流等進行全方位風險管控，對參建各方開展有效協調，以確保項目按預期進度完成建設并通過主管部門驗收；需營造良好的銷售環境，做好風險管控措施在銷售過程的執行落地，以規避風險帶來的客戶、資金、政策等問題[2]。

（4）維保階段：在項目銷售后，即存在售后問題，在完成交付后，項目維修保養責任轉移到物業公司。此階段的售后維保工作，直接關系到企業品牌形象的落地，關系到公司的可持續發展，因此，風險管理與評估需要對此階段進行著重關注。

2 房地產項目開發風險概述

風險的定義及特點。風險是指在某一特定環境和時間內，某種損失發生的可能性。房地產風險可以定義為獲得預期收益可能性大小或損失的可能性。項目建設是一項復雜的系統工程，對風險特點的掌握有助于主動采取措施以減少風險發生概率。房地產風險具有以下幾項特點：

（1）普遍性與客觀性。高投入、高回報的特點決定了風險貫穿于項目操盤的全過程。同時，房地產項目風險又具有一定的客觀性，它不因人的意識而發生改變，但往往我們可以通過一些條件、環境的人為干預而降低風險發生的概率或損失。

（2）復雜性和多樣性。通常一個項目的各類風險是并存的，風險之間又是相互關聯、彼此影響的。正是因為其發生的復雜性和多樣性，實務中需根據風險的處理經驗，總結、提煉風險處理系統解決辦法，防止同類風險重復發生。

（3）隨機性和可測性。雖然風險是客觀存在的，但對一個項目的某個具體風險來說，其又是偶然的。但只要研究、了解好規則，運用現代技術和概率統計分析方法，是可以評估風險產生的影響。風險管理正是基于這一理論，將其應用于風險決策過程，來防范、規避或控制風險。

（4）補償性和相關性。高收益意味著需承擔更大的風險，房地產投資正是屬于這種補償性很明顯的行業，相關性則意味著項目管理者風險決策的合理與否直接影響風險的補償大小[3]。

房地產項目風險主要類別。按照不同的判別角度，風險的分類也會不盡相同，房地產項目風險主要有以下幾類：

（1）技術風險：指技術轉化為生產力過程中所帶來各種類型的風險，如技術難度、壽命周期、技術成熟度、適用度和匹配性等等，都會給項目經營過程帶來不同類型的風險。

（2）市場風險：指市場上供求情況發生了較大的變化，有可能會引發市場的競爭方式、范圍等因素產生一定的變化，從而就會導致風險產生。

（3）經濟風險：指項目開發資金能否及時，從而影響項目開發進度，甚至導致項目失敗。主要風險來源為資金周轉困難、融資渠道是否健全、項目經營效率及盈利能力等。

（4）管理風險：是指項目管理者經驗素質、團隊成員工作效率、決策科學化、公司內部治理體系、流程等方面對項目經營所具有的不確定因素，從而引發各種風險發生。

（5）環境風險：主要指因環境方面的因素發生變化給項目開發、經營帶來的風險，主要包含有政治風險、自然風險以及宏觀經濟方面的風險，對房地產項目的成敗具有決定性的意義。

3 房地產開發風險管理的有效對策（以廈門市G項目為例）

G項目簡介。項目位于廈門市翔安區空港新城，毗鄰廈門大學翔安校區。項目為2020年11月由JM公司通過公開招拍掛方式取得，占地3.74萬方，總建面積15.8萬方，其中計容建筑面積10.48萬方，規劃9棟高層建筑，總戶數1380戶。

G項目風險識別。G項目在立項階段、準備階段、建設階段及維保階段均對項目開展了積極、全面的主動識別，運用了風險管理中常見的頭腦風暴法、SWOT 分析法、檢查表法等工具，建立項目全周期動態風險管理控制表。同時，項目通過運用“敏感性分析法”、“盈虧平衡分析法”、“主觀評價法”等風險評估工具，將風險規劃集中鎖定為市場、管理風險兩個大類，后續操盤過程中重點對兩個大類風險制定詳細的應對措施。

3.3 G項目風險應對措施

（1）產品風險應對：強化市場調研工作。項目的成功，很大程度上取決于產品。通常，產品定位受制于開發商主要決策者的審美及市場預判，而主要決策者又受制于專業知識結構、習慣性思維等。G項目身處遠郊板塊，在拿地初，就制定了詳細的調研計劃，通過所在板塊的市場調研及成交結構分析，得出了區域60-70平方米左右小戶型產品機會；通過大量走訪周邊、廈門市島內青年客戶，得出項目“控總價、高贈送”的客戶邏輯。

從結果上看，該項目產品定位無疑取得較大成功。項目2021年5月首開即去化586套（去化率97%），至2022年底，項目即完成清盤，為該板塊的行業領頭羊。

（2）市場風險應對：小步快跑靈活應對。前文所述，市場環境變化會導致供求情況發生變化，對項目經營指標兌現會形成較大威脅。G項目為2020年11月獲取，市場調研得出，2021年上半年，疫情期間壓抑的市場需求有望得到釋放[4]。為此，項目取地后果斷調整了開發計劃，通過優化報建、招標節點，將開工時點提前至2021年春節前，并通過有效的趕工措施，合理將資源傾斜至首開樓棟；另外，項目營銷前期準備工作也同步提前展開。

2021年5月下旬，項目首批次樓棟獲得預售許可，5月底順利達成首開，較原計劃提前三個月。同時，為應對下半年趨冷的市場變化，項目采取了“小步快跑”的操盤策略，加快后續樓棟施工進度和入市節奏，其中二批次亦成功抓住了21年7月份的銷售高潮，達成去化目標。

（3）管理風險應對：健全的計劃、決策管理體系。房地產項目實行預售制度，要求項目工程進度必須達成相應要求。G項目整體進度較投資承諾提前3個月以上，得益于公司建立了縝密的“1+6”計劃管控體系，即一個項目全周期開發計劃，應用于管控項目全流程進度風險；報建、首開、主體、竣工等6個階段專項計劃，管控各階段職能、項目間協調與拉通。同時，公司建立了健全的決策體系，以項目-城市兩級決策為架構，以會議制度明確決策形式，分工明確、權限清晰、交圈充足，確保項目保持清晰的操盤主線，化繁為簡、快速推進。

（4）管理風險應對：全生命周期成本管理。成本管理是項目投入風險控制的核心工作，G項目通過設計階段設置不同分部工程的預算限額及全項目目標成本，根據總概算控制方案和施工圖設計，從源頭上控制項目的成本范圍。施工階段通過合同總價包干、工藝標準化、施工組織前置、成本優化、保險轉移風險等手段，控制總體的變更與簽證率（控制在總造價的1%以內），以防范項目建設過程帶來的成本風險（見表1）。

表1 G項目成本風險控制方法

（5）管理風險應對：全面質量管理。房地產項目建設過程中，進度、質量兩者往往是矛盾的，項目周轉指標決定了進度管理的重要性，但追求進度往往需犧牲一部分質量[5]。G項目質量管控依托公司完善的質量管控與監管體系（見圖1），在招標階段即嵌入項目標準化施工工藝和圖集，明確交底項目質量管控目標和過程管控標準；建設過程中對項目全過程實施質量監管，實現了項目進度目標的同時完成質量達標。

圖1 G項目公司質量管理體系

4 房地產項目開發風險全過程管控研究建議

重視企業風險管控體系建設。通過G項目全過程風險管控研究，不難發現，其市場、產品風險的應對，得益于其建立了完善的市場調研制度，通過調研，準確識別、評估市場風險，并采取積極的應對措施，是該項目與競品拉開差距的關鍵所在。G項目在成本、進度、質量等維度成熟的管控體系，也給其靈活應對市場變化、落地投資承諾管控目標上起到了很好的效果。同時，G項目所在公司建立了完整的風險控制體系和流程，通過各類運營停止點將上述體系各個子模塊有機串聯起來，形成各體系的有效銜接，確保了各項管控措施能及時、有效落地[6]。

建議行業企業高度重視項目建設各階段的風險控制工作，完善內部體系建設，夯實內部產品設計、招標成本、進度質量、客戶關系等維度的標準化工作。同時，加大風險控制人員投入，通過良好的機制將上述標準化制度發揮最大的效益。

關注風險應對措施的優化取舍。在項目風險管控過程中，不管是風險控制還是風險轉移等，都需要確定合理的應對方案，有取有舍。在面對復雜的風險，需要適當整合多種舉措，依照項目本身的情況，依照優先級的順序，選擇出效益最大化的解決方案。如前文所述G項目在產品定位中，選擇了小戶型的產品邏輯，意味著設計方案需考慮更多的地下室車位、更大的窗墻比等，需要更大投入的建安成本。但通過成本與貨值的敏感性分析，不難得出對應的結論。

注重對風險的有效利用。風險利用是在風險事件發生后，將風險因素加以利用，通過風險管控手段取得最大化的收益。G項目在客戶工地開放日中，因項目未考慮高空拋物攝像頭，引發業主集中投訴和群體性聚集，項目最終基于業主入住后的安全風險，決策予以增加，但對輸出給業主的口徑進行了妥善的包裝，以積極、正面的宣傳獲得了業主的一致好評。盡管G項目此次的客戶風險處理過程中增加了部分成本投入，但風險處理得當，收獲了業主對公司口碑、品牌的正面認可，無疑是積極、正面的[7]。

5 展望

隨著房地產行業競爭日趨激烈，行業對項目操盤全過程風險管控研究越來越深入，抗風險能力成為衡量一家企業綜合競爭力的重要考量因素。文章以廈門市G項目為案例，總結、提煉了該項目風險管理過程中的部分有效應對措施，同時總結了后續項目風險管控建議，對行業風險管控實操有一定的參考價值。然而，面對風險日益復雜的局面，后續仍需在以后的研究和實踐中進一步予以完善：

（1）對風險管控的理論層次的提煉不足，特別是各類項目風險評價的模型、非線性的風險評價工具、數據化的算例分析等是下一步研究的重點。

（2）對風險管控研究引以國內的理論為主，后續研究要加大國外理論學習和研究，吸收和應用國外一些優秀的經驗和做法。