土地承包中的法律知識

承包耕地續簽家庭承包合同，承包期限該如何計算？

【案例】

2003年5月10日，懷小某的父親懷某與A村村委會簽訂家庭承包合同書，該合同約定：A村村民委員會將耕地承包給乙方懷某，承包期限10年（從2005年1月1日至2014年12月31日）。2006年12月20日，懷小某與A村村委會簽訂耕地承包（續包）合同，約定A村村委會將原與懷小某父親簽訂的土地承包合同轉簽并續簽，即從2005年1月1日至2014年12月31日，變更為從2005年1月1日至2039年12月31日，延長承包期25年，承包人變更為懷小某。

2015年A村村委會申請仲裁，縣農村土地仲裁委員會認為耕地合同已經超出法定期限，下發仲裁裁決書解除A村村委會與懷小某的土地承包合同，要求懷小某將土地交還給A村村委會。但懷小某認為，土地承包合同已經續簽，雙方應當按照約定的承包期限履行合同，2039 年才可以解除合同。

【解析】

根據民法典第三百三十二條規定，耕地的承包期為三十年，承包期滿后，由土地經營權人依照農村土地承包的法律規定繼續承包。同時，《中華人民共和國農村土地承包法》第十六條規定，家庭承包的承包方是本集體經濟組織的農戶。農戶內家庭成員依法平等享有承包土地的各項權益。

在上述案例中，懷小某與A村村委會續簽耕地承包（續包）合同，實質上是對原家庭承包合同書這一家庭承包合同的延續，屬于同一份合同，承包期限應當累計計算。A村村委會與懷小某簽訂的土地承包合同承包期限為35 年，超出了民法典規定的三十年耕地的承包期，超出的5年不受法律保護，故承包有效年限應截止到 2034 年 12 月 31 日。

除對耕地外，民法典對其他類型地塊的承包期限也作出了規定，其中草地為三十年至五十年，林地為三十年至七十年。所以，在簽訂土地承包合同時，應當注意承包期限是否已經超過法律規定的承包期限。

承包期間是否可以調整承包地？

【案例】

2012年1月11日，農戶任某（家庭成員7人）與本村村民委員會依法簽訂農村土地承包合同書一份，承包該村集體土地 16.6 畝。后因其家庭成員考學、上班、當兵等緣故，無力耕種全部土地，遂將其中共7.04 畝承包地口頭交給本村村民委員會管理。

2015 年，村民委員會將上述部分土地交由本社成員楊某等三人所在的三農戶臨時耕種，后三人耕種至今。其間，村民委員會與楊某等三人未補簽上述土地的農村土地承包合同，亦未辦理土地承包經營權變更登記備案手續。

2016年4月，任某與楊某等三人因上述土地的承包經營權發生爭議，任某遂向縣農村土地承包經營糾紛調解仲裁委員會申請仲裁。該仲裁委員會經審理后作出裁決，任某對爭議的承包地享有承包經營權，任何人和單位無權干涉，限楊某等三人 30日內返還。楊某三人不服裁決，向法院提起訴訟。

【解析】

根據民法典第三百三十六條規定，承包期內發包人不得調整承包地。因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形，需要適當調整承包的耕地和草地的，應當依照農村土地承包的法律規定辦理。同時，《中華人民共和國農村土地承包法》第二十八條也明確規定，承包期內，發包方不得調整承包地。承包期內，因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形對個別農戶之間承包的耕地和草地需要適當調整的，必須經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府和縣級人民政府農業農村、林業和草原等主管部門批準。承包合同中約定不得調整的，按照其約定。由此可見，在承包期內，非依法定程序調整，其土地承包經營權不得變更。

在上述案例中，任某將承包地交由村委會代管，楊某等三人雖對爭議土地耕種多年，并繳納相應稅費。但就爭議土地在村委會調整由其耕種后，未取得合法的承包經營權。因此，任某對爭議土地享有承包經營權。

土地承包經營權互換但未登記，征地補償款歸誰所有？

【案例】

錢某和吳某均系李寨村村民，在農村土地二輪承包中錢某取得A地塊 2.2 畝土地承包經營權，吳某取得B地塊2 畝土地承包經營權。

2008 年冬季，吳某父親去世，吳某想在錢某A地塊修墳。于是，在本村村民的說和下，錢某與吳某達成口頭協議，吳某將B地塊2畝承包地與錢某A地塊 2.2 畝承包地互換耕種，并約定“兩家換死，互不干涉”。換地后吳某在A地塊承包地為其父親修墳。雙方未辦理土地承包經營權變更登記手續，互換耕種。

2015年，市某教育基地建設項目將錢某互換后耕種的B地塊 1.64 畝承包地征收，補償款約5萬元。錢某到村委會領取補償款時，吳某到村委會阻撓，提出雙方沒有就換地行為進行登記，換地行為無效，補償金應該由其領取。因雙方發生爭執，村委會停止發放相關補償款。

【解析】

目前，我國土地承包經營權的轉移實行登記對抗制度，其生效不以登記為要件。根據民法典第三百三十五條的規定將土地承包經營權互換、轉讓的，當事人可以向登記機構申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人。同時，《中華人民共和國農村土地承包法》第三十五條也規定，土地承包經營權互換、轉讓的，當事人可以向登記機構申請登記。未經登記，不得對抗善意第三人。

在上述案例中，錢某與吳某換地雖然未經過公示登記，但從吳某與錢某作出“兩家換死，互不干涉”的約定和實際耕種情況來看，雙方顯然就換地事宜達成了合意，登記與否不影響換地行為及換地合同的效力。因為換地后B地塊2畝土地承包經營權歸錢某所有，土地補償款也應當由錢某取得。

值得注意的是，雖然土地承包經營權的互換、轉讓不以公示登記為要件，但是當事人要求登記的，另一方應當予以配合，并到法律規定的政府部門申請登記。對于土地承包經營權的獲得者來說，將土地承包經營權轉讓、互換進行登記更有利于權益的保護。因為未登記的轉讓、互換行為無法對抗善意第三人，也就是說，如果雙方沒有對土地承包經營權轉讓、互換進行登記，如原土地承包經營權人將經營權再次轉讓，新的受讓人對之前的轉讓行為并不知情且支付了合理的對價，并進行登記，那么土地承包經營權應當歸屬新的土地承包經營權受讓人所有。

哪些方式取得的土地承包經營權可以抵押？

【案例】

趙某因種植枇杷向信用社借款，為歸還借款，2016年9月23日經村民委員會開會決定同意趙某用所承包的 200 畝土地使用權為借款提供抵押擔保。2016年9月29日，趙某與信用社簽訂了一份抵押擔保借款合同，約定信用社向趙某出借 190萬元，趙某用承包的200畝土地使用經營權及地上附著物（雙方約定抵押物價值為300萬元）為借款提供抵押擔保。同日，縣公證處對抵押擔保借款合同進行了公證，并對趙某用承包地經營權及地上附著物為借款提供抵押擔保事項，進行了抵押登記。合同簽訂當天，信用社按約將 190萬元出借給趙某。趙某在合同履行過程中償還了借款本金 40 萬元后，未再按約還本付息。為此，信用社提出就 200 畝承包土地經營權、土地使用權實現抵押權。

【解析】

根據民法典第三百四十二條的規定，通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得權屬證書的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉土地經營權。《中華人民共和國農村土地承包法》第五十三條也規定，通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得權屬證書的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉土地經營權。簡而言之，只有通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，依法取得土地承包經營權證才能用于抵押。

在上述案例中，趙某和信用社約定的抵押物是土地承包經營權及地上種植的果樹，趙某抵押的土地承包經營權非通過招標、拍賣、公開協商等方式取得，趙某和信用社約定土地承包經營權作為抵押的合同約定違反了法律的禁止性規定，該約定無效，所以信用社無權要求就200畝承包土地經營權、土地使用權實現抵押權。

需要提醒的是，在日常涉及土地承包經營權作為抵押物的，應特別注意是否屬于規定的以下兩類法定的情形：一是民法典和《中華人民共和國農村土地承包法》通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得權屬證書的，可以依法取得土地承包經營權證的；二是抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘。若不屬于前述情形，所設定的抵押約定無效。