從財務視角淺析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及應對措施

摘 要：隨著行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境日趨復雜，市場競爭壓力逐漸增大，行業(yè)風險也隨之遞增。因此，從提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理水平出發(fā)，通過防范財務風險和經(jīng)營風險來提升經(jīng)營質(zhì)效，顯得尤為關(guān)鍵。保利地產(chǎn)成立于1992年，是中國保利集團旗下大型房地產(chǎn)國有企業(yè)，多年來，保利地產(chǎn)在激烈的行業(yè)競爭中保持高速和穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢，奠定了行業(yè)領(lǐng)軍地位。本文以保利地產(chǎn)為例，從財務視角探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問題及應對措施，并從財務角度提出了對策建議，以提升企業(yè)的財務管理水平和風險防范能力，提高其經(jīng)濟效益和社會效益。

關(guān)鍵詞：企業(yè)；內(nèi)部控制；財務管理；風險管理

引言

內(nèi)部控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中積累下來的重要管理經(jīng)驗，也是企業(yè)抵御經(jīng)營風險，實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的重要手段。由于目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還存在內(nèi)部控制制度不健全、執(zhí)行不到位、監(jiān)督乏力等問題，如何在財務視角下改進內(nèi)部控制建設(shè)，提高內(nèi)部控制管理水平是需要研究的重要課題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理和內(nèi)部控制之間的關(guān)系

隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在國民經(jīng)濟中扮演著越來越重要的角色。在經(jīng)濟全球化的大環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中求得生存與發(fā)展，就必須重視并加強企業(yè)自身的財務管理和內(nèi)部控制建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理和內(nèi)部控制之間是相互關(guān)聯(lián)和相互作用的關(guān)系，企業(yè)必須處理好兩者之間的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要將兩者之間的目標進行明確，只有明確了兩者之間的目標之后，才能知道應該如何對其進行管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運動中所進行的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、分析等一系列活動的總稱，包括對資金的籌集和運用、成本控制、收益分配、資本結(jié)構(gòu)以及貨幣資金回收等方面進行有效的監(jiān)督和控制。而內(nèi)部控制是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營目標為導向，以風險控制為核心，對企業(yè)各項業(yè)務活動實行有效監(jiān)控所建立起的一種自我調(diào)節(jié)和自我約束機制。內(nèi)部控制作為財務管理的一種保障措施和方法，其建設(shè)的完善程度對于企業(yè)財務管理目標的實現(xiàn)有著重要影響，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理中具有積極作用。因此，兩者都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟活動中必不可少的一環(huán)，且均為促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場競爭中獲得更好的生存和發(fā)展發(fā)揮作用。實現(xiàn)兩者的協(xié)調(diào)發(fā)展、相輔相成，能夠促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康快速發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理常見風險

近幾年，隨著政府對于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的不斷深入，房價上漲幅度有所減緩，但土地市場競爭卻越來越激烈，土地成本水漲船高，導致項目利潤空間被大幅擠壓，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理風險加劇。

（一）投資決策風險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資決策風險，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了實現(xiàn)預期目的，在對項目進行投資決策過程中，未能有效識別、評估因政策、市場、財務等各種不確定因素對投資產(chǎn)生的影響，從而造成投資直接或間接損失，使預期收益與實際收益產(chǎn)生偏差。投資決策風險是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，最具不確定性和風險性最大的因素。因此，正確認識房地產(chǎn)投資決策風險，對于建立和完善風險控制和管理機制，降低風險發(fā)生的可能，減少風險損失，提高房地產(chǎn)投資活動的效率具有重要意義。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)宏觀經(jīng)濟政策、市場發(fā)展規(guī)律等因素，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營實際進行充分的投資前調(diào)研和論證，從而進行科學合理的決策，盡可能地在取得可觀收益的基礎(chǔ)上實現(xiàn)風險最小化，在最大程度上規(guī)避投資決策風險。

（二）成本控制風險

成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心工作內(nèi)容之一，是提高企業(yè)經(jīng)濟效益的核心和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)項目普遍開發(fā)周期長，可能存在一些無法預計因素導致企業(yè)成本管理失控的情況，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體利潤，可能導致企業(yè)出現(xiàn)一定程度的財務危機。為了在激烈的市場中生存和發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要加強成本管理，盡量規(guī)避經(jīng)營中可能出現(xiàn)的各種風險。在房地產(chǎn)項目開發(fā)運營過程中，企業(yè)需對可能影響經(jīng)營項目成本的各個環(huán)節(jié)和階段進行跟蹤和控制，對可能出現(xiàn)的風險進行提前干預和有效應對。

（三）資金統(tǒng)籌風險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金統(tǒng)籌是指對企業(yè)內(nèi)部各成員單位之間的資金進行統(tǒng)籌管理，以達到實現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)度，降低成本和費用支出的目的。因各成員單位一般為獨立法人主體，較易因相互之間缺乏溝通和協(xié)調(diào)而造成企業(yè)內(nèi)部各經(jīng)營主體資金統(tǒng)籌協(xié)調(diào)問題，影響企業(yè)的正常運營。資金預算是資金統(tǒng)籌的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在對企業(yè)資金統(tǒng)籌進行整體規(guī)劃的過程中，要結(jié)合各成員單位實際情況建立健全企業(yè)資金管理制度，科學合理編制企業(yè)資金預算，避免因資金預算缺乏科學性、合理性而造成項目投資規(guī)模過大或過小，給企業(yè)帶來不必要的財務風險。

三、財務管理視角下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制應堅持的原則

（一）全面性原則

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在我國經(jīng)濟發(fā)展過程中發(fā)揮了重要作用，并對社會發(fā)展產(chǎn)生了重大影響。但是，隨著宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也面臨著機遇和挑戰(zhàn)。通過積極進行風險管控工作，引進保利地產(chǎn)等頭部房企的風險管控體系，建立完善的財務內(nèi)控管理制度和規(guī)范執(zhí)行標準，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢。如在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成熟期，一直保持高速發(fā)展態(tài)勢，隨著公司規(guī)模的不斷擴大，其經(jīng)營和投資行為逐漸趨于多元化和復雜化，如何保證公司健康、持續(xù)和穩(wěn)定的發(fā)展，是企業(yè)需要著重思考的問題。全面性原則是內(nèi)部控制的基本要求，保利地產(chǎn)遵循全面性原則，全面控制企業(yè)財務活動中的每一項經(jīng)濟活動，不僅局限于財務管理層面內(nèi)部控制，還包括開發(fā)、設(shè)計、銷售等經(jīng)營活動中的各個環(huán)節(jié)，保證企業(yè)在財務管理角度下的每一個經(jīng)濟活動都有相應的風險監(jiān)控機制，以降低財務管理風險，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，使各部門能夠根據(jù)實際情況制定相應策略進行決策，在信息溝通和反饋的基礎(chǔ)上形成內(nèi)部控制合力。

（二）成本效益原則

成本效益原則是指內(nèi)部控制的實施要考慮投入和產(chǎn)出之間的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍具有資金密集型和投資規(guī)模大、周期長、風險高的特點，如若不能從成本效益出發(fā)進行內(nèi)部控制，將會造成企業(yè)資源浪費進而帶來財務風險。保利地產(chǎn)在企業(yè)內(nèi)部控制實施過程中，充分考慮投入與產(chǎn)出之間的關(guān)系以及成本和效益問題，以實現(xiàn)資源的最佳配置，在成本控制和提升效益之間尋找平衡點，建立目標成本和責任體系，明確專業(yè)職能部門的成本管理職責，進行責任成本分解，以合同為中心，動態(tài)成本、實際發(fā)生成本、實付成本三條線來實現(xiàn)目標成本執(zhí)行過程跟蹤與監(jiān)控，并進行成本業(yè)績評估，從而使內(nèi)部控制目標具體化。

（三）相互制衡原則

內(nèi)部控制制度是在財務管理理論指導下形成的，而財務管理理論又是內(nèi)部控制制度的理論基礎(chǔ)，二者相輔相成。保利地產(chǎn)的內(nèi)部控制從財務管理角度出發(fā)，按照內(nèi)部控制的要求進行崗位職責設(shè)置，將財務管理理論融會貫通。財務部門是經(jīng)營決策的重要部門，負責資金統(tǒng)籌管理和預算監(jiān)督；各業(yè)務部門以企業(yè)內(nèi)控目標為前提，負責項目經(jīng)營收支管理和預算實施，兼顧企業(yè)經(jīng)營管理效率；內(nèi)控部門行使審核監(jiān)督和預算控制權(quán)，通過財務管理和內(nèi)部控制之間的相互制衡來保障企業(yè)內(nèi)部控制目標的實現(xiàn)。

四、財務管理視角下強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部

控制的措施

（一）完善投資項目決策機制

投資決策環(huán)節(jié)是企業(yè)價值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行投資項目的選擇時，應對項目的市場前景、開發(fā)方案和建設(shè)周期等因素進行綜合分析并考慮其可行性。保利地產(chǎn)公司針對其財務管理的現(xiàn)狀及問題，通過從內(nèi)外部控制環(huán)境、風險評估、控制活動等方面進行分析，提出強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的具體措施來降低其投資項目決策風險。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行投資項目決策過程中，應將可能出現(xiàn)的問題作為風險點逐一進行評估分析，作出科學合理決策。如在項目決策前期，綜合考慮建設(shè)項目的各個方面，尤其是項目的資金投入問題，應控制好各方面資金支出的比例和額度，確保建設(shè)項目可以順利進行。在進行投資項目決策時，應將投資決策委員會成員組成作為關(guān)鍵因素，以保證決策的科學性和有效性，即首先在組織結(jié)構(gòu)上進行完善，明確各部門的職責分工；其次，在組織機構(gòu)上要保證決策機構(gòu)對相關(guān)部門有充分的授權(quán)；最后在管理體系上要建立投資風險管理機制。

（二）實施全面預算管理制度

全面預算管理是一種戰(zhàn)略性的管理模式，可以將企業(yè)戰(zhàn)略目標具體化，有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時識別與控制風險。此外，全面預算管理與財務監(jiān)督、業(yè)績評價體系相互結(jié)合，有利于實現(xiàn)資源優(yōu)化配置。保利地產(chǎn)公司根據(jù)業(yè)務經(jīng)營發(fā)展需要，采用責任中心制組織結(jié)構(gòu)模式，將房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略目標、年度經(jīng)營計劃等內(nèi)容以預算管理形式分解落實到各業(yè)務單元，確保戰(zhàn)略目標和經(jīng)營計劃等能有效執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)本單位內(nèi)部控制制度的要求，建立內(nèi)部控制體系，實施內(nèi)部控制相關(guān)措施，以確保在保障內(nèi)部控制質(zhì)量的前提下，實施全面預算管理制度，最大程度地降低成本。

（三）統(tǒng)籌企業(yè)資金管理風險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟特性決定了其在生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展過程中，具有資金占用大、占用周期長等基本特點，而長期資金管理這一特點也直接造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理風險的明顯提高。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場競爭中，企業(yè)的經(jīng)營資金管理是直接影響企業(yè)正常經(jīng)營與持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。保利地產(chǎn)通過制定嚴格的資金管理制度，建立健全資金審批流程，分解資金管理責任，確保資金使用嚴格按照流程進行。同時，公司財務部門為各部門提供資金管理制度、投資項目相關(guān)的政策法規(guī)及其他財務支持信息，以規(guī)范公司財務行為，防范資金管理風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從認識企業(yè)資金管理風險控制的重要性入手，一是結(jié)合公司實際情況建立健全資金管理制度，明確資金審批流程以及各部門職責權(quán)限和審批流程；二是制定資金預算管理辦法，編制年度資金預算執(zhí)行計劃、月度資金使用計劃，確保資金收支合理安排；三是財務部門要通過建立和健全資金監(jiān)控體系與制度等方式來實現(xiàn)對企業(yè)資金的統(tǒng)籌管理。

結(jié)語

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，內(nèi)部控制作為企業(yè)管理的核心組成部分，直接關(guān)系著企業(yè)的生存與發(fā)展。在日益復雜的競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更應該強化風險管理意識，完善內(nèi)部控制制度體系，加強內(nèi)部控制建設(shè)，以提升財務管理水平，防范經(jīng)營和財務風險。但是在實踐中，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對內(nèi)部控制的認識仍存在一定的偏差，導致在實際操作中存在不少問題。本文從分析保利地產(chǎn)的內(nèi)部控制手段出發(fā)，通過總結(jié)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的內(nèi)控誤區(qū)，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了相應的優(yōu)化策略，對促進企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營和實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展具有一定意義。相信隨著我國經(jīng)濟社會的發(fā)展和改革開放進程的深入推進，我國房地產(chǎn)行業(yè)將會迎來更加蓬勃的發(fā)展前景。