房地產企業會計核算存在的問題及對策研究

摘 要：進入21世紀后，我國的房地產業得到迅猛發展，在此過程中，房地產企業的財務管理工作顯得越來越重要。能否正確、合理地進行項目成本分攤與會計處理，直接影響到房地產項目的運營規劃與投資決策。房地產企業的會計核算與制造業企業有很大區別，其核算過程所涉及的貨物總價很高，周期也很長。因此，在房地產項目中有效使用合適的成本核算和分攤方法非常關鍵。本文就目前我國房地產企業會計核算中出現的問題進行了分析，并提出了改進措施，希望這些措施對我國房地產企業的會計核算工作有一定的借鑒和指導意義。

關鍵詞：房地產企業；會計核算；問題及對策

房地產企業的經營和發展涉及土地開發、建筑施工等各種業務，其會計核算活動也十分復雜。在此背景下，房地產企業的財務核算工作面臨著嚴峻挑戰。從目前我國房地產企業的會計核算實踐活動可以看出，雖然很多房地產企業已經開始注意改進和調整會計核算制度，但是，大部分企業的會計核算工作并未達到預期結果。造成這一現象的主要原因是房地產企業面對當前會計核算活動的困境時并沒有采取有效的措施，從而對會計核算工作的戰略價值產生負面影響。

一、會計核算工作在房地產企業中的重要性

對于房地產企業而言，會計核算可以及時為企業提供完整、準確的財務信息，成為企業經營決策的重要依據。具體而言，就是通過對企業經濟活動的記錄、分類和匯總，得出企業的財務狀況和經營狀況，為企業管理者提供科學的決策支持。另外，會計核算也有助于規范企業的財務管理工作，避免財務管理中出現錯誤和漏洞。

房地產行業是集產、供、銷于一體的特殊行業，其既有自身開發的功能，也有按照顧客的需求，為客戶提供高檔定制房產及普通住宅出售服務的功能。因此，房地產企業對會計核算工作的要求更高，其不只是進行簡單的會計處理，還要在更多復雜的業務中結合實際情況進行高水平的會計處理，并且要有高度的準確性，從而達到對企業研發成本、資金流量等進行有效控制的目的。

二、當前房地產企業會計核算工作存在的問題

（一）核算成本對象缺乏明確性

伴隨著城市化進程的加快，我國的房地產行業呈現出多元化的特點。大多數房地產企業都有很多工程，而且這些工程的投資也比較多，特別是在土地的取得以及基礎設施和公共服務的建設方面，都會投入大量資金。因此，成本核算活動應該分期進行，并對各種成本進行合理劃分。但是，目前的會計準則中并未規定是否對成本類型進行劃分，這就造成在實際操作中對會計核算主體的區分比較混亂，有的區分太細致，有的區分太籠統。如果區分太細致，會使財務核算工作變得更加繁重，降低會計核算效率，也不利于房地產企業對總體會計成本的控制。如果區分太籠統，就會造成對實際成本的考慮不足，給房地產企業的運營帶來很大風險。

（二）成本費用結轉不準確

日常的成本費用核算，一般都是按照項目的完成進度確定建設成本，或者按照項目已經支付的款項以及取得的相關發票確定建設成本。但是，在現實中，一些項目雖然已經完工，并通過了竣工驗收，但是卻沒有取得所有的施工費用發票，因此，無法準確進行成本費用核算。在房地產企業的實際開發和施工過程中所發生的各項支出，如果能夠直接確定承受方，則可以將其直接納入自身的成本中，對于一次開發多個項目的企業，通常根據建筑物的占地面積、建筑面積或使用成本等因素，合理分攤同期施工成本。關于土地開發費用、借款費用、公用設施費用等的分攤方法和分攤依據，相關文件里都有明確規定，但是，關于其他建設費用，例如森林綠化、道路修建費用等，應該怎么分攤，文件中并沒有做出明確規定，而是由房地產企業自己確定分攤方式。一些企業為了避稅會故意控制其分攤費用的多少，從而使結轉的開發費用增加。以上各種因素都會對房地產企業費用結轉的準確性、企業收益的真實性產生影響。

（三）房地產企業的預算成本與實際效益比例差異較大

目前，我國大部分房地產開發項目均采用預售方式進行售賣。在商品房銷售過程中，商品房價格主要由商品房建造成本和人工成本等因素決定。然而，因為大部分資金占用的時間都比較長，所以即便商品房在預售期間已經售罄，但是在后來的結算中，預算成本與實際收益比例仍有很大差異，這就導致房地產企業季報和年報中的效益與項目公司結算單上的效益差距巨大。而且，在工程完工之前，這些銷售所得的預付款也無法被納入到總收益中，從而增加了會計核算的困難。

（四）房地產企業的會計核算缺乏深度信息化融合

我國房地產企業對會計信息技術的應用還處在表層階段，目前，信息平臺還只是一個儲存會計數據的工具，并沒有利用信息技術對會計信息進行更深層次的處理。除此之外，國內大部分房地產企業并沒有將會計核算工作完全融入綜合發展戰略之中，所以很難建立起一個可以將會計核算工作與房地產業務進行整合的綜合信息系統，這就導致會計數據很難在房地產企業信息網絡渠道中實現有效的內部流動。

（五）房地產企業會計核算預防財務風險能力不足

中國房地產企業在會計業務中缺少綜合防范金融風險的手段，對由于財務情況和外部環境改變而引起的金融風險防范能力不足。另外，我國房地產企業的金融管理者對企業自身風險防范的認識不足，對開展的具體工作缺乏針對性的風險分析，難以為房地產企業的金融風險管理提供重要的決策依據。這些因素都會影響房地產企業的財務風險防范能力，使得企業難以及時發現、預防和應對財務風險。

三、房地產企業會計核算的優化對策

（一）解決核算成本對象問題

房地產企業在進行會計核算時，通常會將房地產開發項目的直接成本和間接成本確認為成本核算對象。其中，直接成本包括土地購置費、固定設備購置費、臨時設施購置費、房屋建筑費等與開發項目直接相關的支出；間接成本包括工資、水電氣費、房租、管理費等無法直接歸屬于某一開發項目的支出。具體而言，房地產企業在會計核算確認成本對象時，需要遵循以下原則：

第一，直接成本必須與特定開發項目直接相關，且支出金額可以被明確記錄和核算。

第二，間接成本必須與房地產開發項目相關，并且必須能夠通過合理的成本分攤方法來分攤到各個開發項目中。

第三，對于房地產企業自建的固定資產，應按照相關會計準則的規定，將其確認為固定資產成本，通過折舊和攤銷等方法進行會計核算。

第四，對于與房地產開發項目相關的其他成本，例如招商、廣告宣傳等費用，應根據實際情況予以確認和核算。

（二）解決成本核算方法問題

針對房地產企業成本費用結轉不準確的問題，需要采取一系列優化措施，以提高成本核算的準確性和可靠性。具體方法包括：第一，分清直接成本和間接成本。對于與房地產開發項目直接相關的成本支出，應該作為直接成本確認；對于無法直接歸屬于某一開發項目的支出，應該作為間接成本予以分攤。第二，合理設置成本分攤基礎。為了更準確地分攤間接成本，需要制定合理的成本分攤基礎，例如面積、工作量、人力投入等。同時，需要建立完善的成本分攤流程和記錄系統，確保分攤的準確性和完整性。第三，完善成本會計核算流程，包括各項成本核算指標、計算方法和核算程序等。同時，還需要建立嚴格的內部控制機制，確保成本核算的準確性和合規性。第四，加強成本管理和監控，定期對成本核算結果進行審核和分析，及時發現和解決成本核算不準確的問題。同時，還需要建立成本管控制度，防范成本管理方面的風險。

（三）解決預算差異問題

在不動產會計核算中，要充分發揮其監管功能，才能實現對不動產會計核算的嚴密管理。管理者要構建健全的內部控制制度，明確制度的邊界，將責任細化分配給相關人員，運用集中控制機制和方法，對內部會計核算工作進行嚴格的控制，對會計崗位員工的績效進行優化，保證他們發揮最大作用。對規模較大的工程，必須將資金、賬目列明，并進行嚴格的審計。

房地產企業預算成本與實際效益比例差異較大，主要原因是預算編制和實際執行之間存在一些差距。以下是一些解決方法：第一，制定科學合理的預算計劃。房地產企業需要充分考慮市場情況、競爭環境和經濟形勢等因素，制定科學合理的預算計劃。預算計劃應該充分考慮成本、效益和風險等因素，確保預算數值的準確性和可操作性。第二，加強預算執行的監督和管理。房地產企業需要建立完善的預算執行管理機制，確保預算計劃的有效執行。應該及時跟蹤預算執行情況，發現和解決預算執行中的問題，及時調整和優化預算計劃。第三，優化成本管理和控制。房地產企業需要加強成本管理和控制，通過提高管理效率和降低成本支出，實現預算成本和實際效益的平衡。應該注重成本核算的準確性和實時性，及時發現成本異常和變化趨勢，采取相應措施加以管控。

（四）成本核算信息化建設

為使會計核算與公司的業務保持密切的關系，應將會計核算與企業管理信息系統相結合，對支付過程進行規范，將企業的內部控制與會計核算相結合，從而提升會計核算的質量，具體可以采用以下措施：

第一，采用先進的財務軟件。選擇適合房地產企業的財務軟件，并根據企業的實際情況進行優化，提高財務軟件的適應性和實用性。

第二，建立信息化的財務管理系統。根據房地產企業的管理需求，建立完整的財務管理系統，包括會計核算、財務分析、財務決策等功能。

第三，加強員工培訓和管理。對財務人員進行培訓和管理，提高員工的技能和意識，確保信息化會計核算的順利進行。

第四，建立完善的數據備份和安全措施。對重要的財務數據進行備份和加密，防止數據泄露和丟失，確保數據的安全性和可靠性。

第五，不斷優化和完善信息化會計核算體系。根據企業的發展需求和管理要求，不斷優化和完善信息化會計核算體系，提高信息化會計核算的效率和準確性。

（五）完善財務風險預防機制

完善財務風險預防機制的意義在于確保房地產企業財務穩定和持續發展。有效的財務風險預防機制可以提高企業的風險防范意識和能力，避免財務風險帶來的經濟損失和聲譽損失。此外，完善財務風險預防機制還可以提升企業的管理水平和市場競爭力，增強投資者信心，獲得更好的融資條件和利率，從而促進企業的發展和壯大。因此，完善財務風險預防機制是房地產企業建設風險管理體系的重要一環，也是房地產企業實現可持續發展的必要條件之一。

1.加強內部控制

房地產企業應該建立一套完整的內部控制制度，明確各項財務管理職責，規范企業的財務流程和審批程序，確保成本費用的準確性和完整性。具體措施包括制定財務管理制度、制定審批流程和授權制度、建立內部審計制度、實施風險控制制度等。

2.加強會計核算的監督和審計

房地產企業應該加強對會計核算的監督和審計，及時發現和糾正成本費用結轉不準確的問題，確保會計核算的準確性和完整性。具體措施包括建立財務監督和審計機制、嚴格執行財務審計制度、落實財務審計結果整改責任等。

3.加強風險管理和監控

房地產企業應該建立風險管理和監控機制，及時發現和預警可能出現的風險，采取有效措施防范和控制風險，提高財務管理的安全性和可靠性。具體措施包括制定風險管理制度、建立風險管理機構、實施風險控制措施、定期進行風險評估和監控等。

4.加強人員培訓和管理

房地產企業應該加強對財務人員的培訓和管理，提高其專業素質和工作能力，確保會計核算工作的規范和準確性。具體措施包括建立培訓計劃和培訓體系、定期進行財務知識培訓、強化績效考核和管理等。同時，要建立完善的人事管理制度，避免人為因素對財務管理造成影響。

房地產企業會計核算存在的問題主要包括成本費用結轉不準確、預算成本與實際效益比例差異較大等。為了解決這些問題，需要采取一系列措施，包括優化成本核算方法、加強財務風險預防機制建設、完善內部控制制度、推行信息化管理等。這些措施的實施將有助于提高房地產企業的財務管理水平和風險控制能力，促進企業的持續發展。

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