房地產企業融資策略的優化研究

摘 要：伴隨著經濟的不斷發展和社會政策的不斷完善，房地產企業的現代化進程也在逐漸加快，在這一背景下，改變房地產企業固有的融資方式，應對融資難、融資貴等難題，已經成為每個房地產企業都應該認真思考的問題。因此，本文在闡述房地產企業融資的基本特征基礎上，深刻分析了目前房地產企業存在的融資結構不合理、財務風險過高、企業自我融資能力差等問題，并根據存在的問題與困難提出優化房地產融資結構、降低財務風險、強化公司融資合力、加強企業自身建設等針對性的優化策略，為房地產企業可持續發展提供新思路和實踐經驗。

關鍵詞：房地產企業；融資；風險管控

引言

房地產行業作為國民經濟的重要支柱，也是各大企業競爭的焦點。在房地產企業的發展過程中，資金是關鍵支撐，所以融資策略的優化對企業的生存和發展至關重要。然而，由于國家政策的調整、市場需求的波動以及行業競爭的加劇，房地產企業融資環境和融資方式在不斷變化，同時房地產企業也面臨著融資難度大、融資成本高等問題。因此，房地產企業要不斷優化融資策略，提高資金利用效率和風險控制能力，幫助企業在激烈的市場競爭中取得優勢地位，創新融資模式、提高融資效率、加強風險管理是關鍵。

一、房地產企業融資的基本特征

（一）具備資金需求規模大、外源融資依賴性強的特征

該項特征是基于房地產公司購置、開發和銷售房地產項目決定的，對于房地產項目來講，從購置土地、開發設計、施工、材料采購、裝修以及銷售推廣，一般需要較長的時間跨度，因此，在整個投資過程中，房地產企業不僅需要面對資金需求的持續性和高強度，還需要在融資方面保持足夠的穩定性和安全性。同時，房地產企業通常需要給用戶提供貸款等融資支持，這也會延長資金的回收周期。這些因素導致了房地產企業的資金周轉慢，需要持續性的資金支持來滿足開發和銷售需求。所以，房地產企業需要大規模的資金來支持其業務，這也從一定程度上說明了房地產企業的建設以及開發需要外源融資的支持。

（二）融資方式具備高杠桿的特征

對于房地產企業來說，為了提高資本回報率，幫助企業在短時間內擴大規模，提高企業的市場占有率和影響力，通常采用銀行貸款、債券發行、商業貸款等高杠桿融資方式。然而，高杠桿融資也存在較高的風險。一方面，高杠桿意味著企業需要支付更高的利息成本，這可能會對企業的現金流產生一定的負面影響。如果利率上升或者企業的經營出現困難，企業可能無法按時償還債務，進而導致資產負債表出現問題，影響企業的信譽和聲譽。另一方面，高杠桿也會導致企業的財務風險增加。房地產市場的波動性比較大，如果市場出現大幅波動，房地產企業的資產價值就會受到影響，從而導致企業資產負債表出現問題。此時，企業可能會面臨破產風險，進而影響投資者和債權人的利益。因此，對于房地產企業來說，采用高杠桿融資方式需要謹慎評估風險和收益，充分考慮市場波動性、利率風險等因素，做好財務規劃和風險管理。同時，還需要積極拓展其他融資渠道，降低企業的融資成本和風險。

（三）銀行融資一般是以土地和房產抵押為主

在開發房地產項目期間，土地和房產作為抵押物的價值通常比其他財產更高，這是因為它們是固定資產，而且在大多數情況下是不可再生的資源。與汽車、家具等財產相比，土地和房產的價值更為穩定，通常不容易隨著時間的推移而下降。此外，土地和房產的價值通常受到地理位置、市場需求、建筑面積、用途等多個因素的影響，而這些因素也使得它們的價值相對較高。對于銀行和其他金融機構來說，它們的主要目的是通過融資獲得更多的資本，為此需要足夠的抵押物來保證借款人的還款能力。在選擇抵押物時，銀行和其他金融機構通常會優先選擇高價值的財產作為抵押物，因為這些抵押物的價值越高，就意味著它們在市場上變現的能力越強，能夠更有效地保障銀行和其他金融機構的貸款本金和利息。因此，土地和房產作為抵押物在房地產融資中扮演著重要角色。它們的高價值和穩定價值使銀行和其他金融機構更容易通過這些抵押物獲得更多的貸款資本，這也為借款人提供了更多的融資選擇。

二、目前房地產企業存在的融資問題

（一）融資結構不合理

融資結構不合理是指企業在融資時所選擇的融資方式、融資渠道以及債務和股權的比例等方面存在問題，進而影響企業的經營、發展和風險管理活動。融資結構的合理性對房地產企業的影響是深遠的，它不僅僅是企業經營能力優良的體現，也是企業為了實現價值最大化、股東利益最大化的必要手段。通過對目前房地產公司融資結構的分析，依然存在著諸多問題，阻礙了企業長期發展。首先，房地產企業通常借款購買土地和開發房地產項目。由于土地價格高昂，開發周期長，企業往往需要大量的資金來支持項目開發。因此，房地產企業的融資結構往往存在高杠桿的問題。高杠桿意味著企業負債率較高，如果經濟形勢出現波動，企業很容易面臨債務違約風險。其次，由于土地價格和房價波動較大，房地產企業在融資時往往傾向于選擇短期融資，如銀行短期貸款、商業票據等。這種融資方式雖然短期內能夠解決企業資金需求，但也使得企業面臨較高的利息成本和借款壓力。最后，為了滿足資金需求，一些房地產企業借款額度超過了國內銀行能夠提供的貸款額度。這就導致了企業對債務的依賴過高，一旦國際金融市場出現波動，企業可能會面臨資金鏈斷裂的危險。

（二）財務風險過高

房地產開發商在進行房地產項目投資時，需要大量的資金投入，包括購買土地、建設建筑物、購買材料、支付工人工資等。如果資金不足，開發商就無法按時償還債務或完成項目，這就會導致項目停工或者被迫出售房產。此外，受市場情況變化影響，如利率上升、市場需求下降，也會增加房地產開發商的資金來源和融資成本，使企業面臨更大的財務風險。同時，房地產企業融資的主要方式之一是借貸。由于房地產項目的建設周期較長，往往需要數年時間才能完成。在這期間，企業需要不斷地進行投入，但收益往往需要在項目完工后才能獲得，所以目前大多數房地產企業債務規模過大、財務杠桿過高，這就會導致現金流回收周期較長。如果資金管理不善，會導致企業流動性風險和債務違約風險。

（三）企業自我融資能力差

企業的自我融資能力是指企業通過自身的經營活動或內部融資手段，籌集資金用于資本開支和經營活動，而不是通過外部融資渠道獲得資金的能力，其具有使用自由度高、融資成本低的優勢。房地產企業的自我融資能力作為企業經營狀態的體現，不僅關系到企業營運成本及風險管控，還與企業未來的生存和發展密切相關。然而，房地產企業受高度資本密集和長周期特征的影響，其主要內部融資手段是盈利再投資，如利潤留存和資產處置等，內部融資能力相對有限。因此，房地產企業融資主要還是依賴于外源性融資。同時，近年來，隨著政策的調整，房地產企業的外部融資能力受到了一定程度的限制，國家對房地產企業的銀行信貸進行了限制，調整了債券市場融資的監管規則，內外部融資難度的增加，也加重了房地產企業的融資壓力。

三、房地產企業融資優化措施

（一）優化房地產融資結構

為了進一步細化融資結構的優化，房地產企業必須建立科學的融資結構體系，才能實現企業價值最大化的目標。然而，房地產企業在融資結構優化方面并不是一朝一夕就能完成的，融資結構的優化是需要經歷一定的階段和周期的。因此，房地產企業應該結合具體情況做到以下三點：第一，由于在房地產企業融資渠道中的銀行貸款融資比例較高，占據了半數以上的融資占比。尤其是對于投資大、周期長、資金需求大的房地產企業來說，嚴重依賴銀行貸款融資會造成資金無法及時到位，融資風險加劇。所以，為了減少企業可能出現的融資風險，優化融資結構，可以降低銀行融資渠道占比；第二，房地產企業可以通過拓寬融資渠道，增加融資來源來降低融資成本。其中主要包括發行債券、銀行貸款、股權融資、物業銷售等。企業可以根據自身的情況，選擇合適的融資渠道，優化融資結構；第三，在房地產企業的內外部融資中，堅持融資優序理論和成本最優理論可以幫助企業優化融資結構，降低融資成本，提高融資效率。因此，在房地產企業中，如果企業有充足的自有資金，應優先使用自有資金進行融資。通過優先選擇最優的融資方式，降低融資成本，減少債務負擔。

（二）降低財務風險

房地產企業想要降低融資的財務風險，減少銀行貸款和傳統的信托融資在融資總額中所占的比重是非常有必要的。可采取的方式有：一是房地產企業可以通過提高自身的信用水平來降低對銀行貸款和信托融資的依賴，加強與供應商、客戶和其他合作伙伴的關系，提高自身的信譽度和聲譽，從而獲得更多的信任和資金支持。房地產企業通常需要大量的原材料和建筑材料來完成房地產項目的開發，并就開發項目銷售房產。與供應商和客戶建立良好的關系，能夠保證原材料的及時供應和優質的服務，同時也能夠幫助企業建立穩定的供應鏈，提高生產效率和質量。二是支持房地產企業在股票市場進行融資。股票市場可以提供股票發行、股權融資等多種融資方式，可以提高房地產企業的融資效率和融資成本的透明度。政府可以通過鼓勵房地產企業在股票市場進行融資，推動股票市場改革，加強對房地產企業的監管等方式，引導資本市場對房地產企業進行融資。這種方式需要房地產公司對其融資策略進行細致的規劃，豐富其融資手段，從而達到降低企業財務風險的目標。

（三）強化企業融資合力

1.實行融資的集中管理

房地產企業可以通過設立融資中心或融資平臺，實行資金、融資的集中管控，將各子公司的資金余量、銀行貸款、債券發行、股權融資等渠道集中到融資中心或平臺，以便更好地掌握資金流動和使用情況，合理配置資金，提高企業資金的利用效率。同時，按照管理需求，根據房地產企業的組織結構和發展方向，在集團總部設立融資資金結算中心，構建企業的內部資金結算系統，具體辦理集團內部自身的往來結算和現金收付業務，利用內部資金流轉的優勢，實現各子公司之間的資金集中運作和資源共享，提高企業的融資效率。

2.完善融資的決策流程

房地產企業的融資策略優化，離不開良好的融資決策。更要具備完善融資的決策流程。為了確保融資決策流程中每個環節的緊密銜接，必須要做好以下環節：

（1）明確融資的目的和需求：房地產企業需要在融資前明確融資的目的和需求，以確定所需的融資額度、融資期限和融資成本等。這有助于企業選擇適合自身的融資方式和融資渠道。

（2）評估融資風險：房地產企業需要對融資風險進行評估，并制定相應的風險管理策略。這包括對借款人的信用評級、抵押物的價值評估、利率和匯率等因素的風險評估。

（3）擇優選擇合適的融資方式：根據融資目的和需求以及企業的實際情況，選擇適合自身的融資方式和融資渠道。例如，可以選擇銀行貸款、債券發行、股權融資或并購重組等方式。

（4）建立融資管理體系：房地產企業需要建立完善的融資管理體系，包括融資審批、風險管理、融資后管理等。這有助于規范融資流程，提高融資效率和透明度。

（5）加強信息披露：房地產企業需要加強信息披露，及時公開與融資相關的信息，提高透明度，增強投資者的信心和信任，從而吸引更多優質的投資者參與融資活動。

（四）加強企業自身建設

房地產企業加強自身建設是房地產融資策略優化的重要環節，也是企業增強融資能力的手段。首先，房地產企業想要提高融資能力最直接的途徑是提高企業的經營水平。因此房地產企業在經營過程中不僅要注重產品品質和服務質量，建立良好的口碑，樹立企業形象，提高企業品牌知名度和美譽度。更要深入了解所在地區的房地產市場情況，包括房價、土地供應、市場需求等，及時掌握市場變化，把握市場趨勢，制定適應性強的戰略規劃。其次，房地產企業在融資過程中需要擁有專業的融資人員來幫助企業策劃融資方案，尋找合適的融資渠道和融資對象，談判和達成融資協議等。因此房地產公司可以建立激勵機制，通過合理的薪酬制度、股權激勵、獎金和福利等方式來激勵和保持融資人員的積極性和創造性。同時，企業可以建立一套完整的融資培訓制度，包括融資基礎知識、行業背景、融資模式、風險控制等方面的培訓，以及實戰演練、案例分析等方式的培訓，提高相關工作人員的融資水平。最后，房地產企業可以建立科學的風險評估模型，設立專門的風控部門，聘請專業的風險管理人才來負責對融資項目進行全面風險評估，據此制定相應的風險控制措施。另外為了加強房地產企業對融資信息管理和數據分析能力，房地產企業可以建立信息共享平臺、建立完善的風險數據庫、實施數據挖掘和分析來提高風險管理和控制的準確性和有效性。

參考文獻：

[1]宋金玲.XX民營房地產公司多元化發展中的融資策略及其優化研究[D].江蘇：東南大學，2022.

[2]張志曉.RS地產集團融資策略優化研究[D].云南：云南師范大學，2020.

[3]李迎萍.房地產企業融資難題與優化策略分析[J].財經界，2021（11）：19-20.

作者簡介：張勇（1989.08-），男，漢族，山東臨清人，本科，中級會計師，研究方向：房地產融資或建筑行業投資帶動施工。