“以舊換新”激活樓市

近期，全國多個城市密集出臺了住房“以舊換新”政策。繼多個二三線城市推出商品房“以舊換新”后，一線城市開始加入“以舊換新”行列。“以舊換新”可促進改善性需求的釋放，將對提高樓市活躍度起到積極作用。

Recently， a number of cities across China have rolled out \"trade-in\" real estate policies. Following the launch of the \"trade-in\" policy for commercial residential buildings in second and third-tier cities， first-tier cities are now joining in. The \"trade-in\" program will promote the release of improved housing demand and will play a positive role in increasing the vitality of the property market.

樓市推出“以舊換新”

如今，全國樓市正進入“以舊換新”時期。據中指研究院最新統計，自去年以來，支持商品住房“以舊換新”的城市已超過40個。

在出售二手房購買新建商品住房可享額外置換優惠背后，上海市官宣加入商品住房“以舊換新”行列。5月3日，上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會聯合發出倡議，在上海市發起商品住房“以舊換新”活動。其中，首批參加“以舊換新”倡議的房地產開發企業有20余家，項目達30余個，主要分布在嘉定區、松江區、青浦區、奉賢區和臨港等區域。

除上海市外，僅自5月以來，湖南省長沙市、江蘇省無錫市和江西省新余市等多地紛紛鼓勵商品住房“以舊換新”或推出相應政策。

住房“以舊換新”是指房地產開發商或政府機構等通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊換新。具體如何操作，不同城市、不同樓盤并不相同。

具體怎么做，目前各地有兩種方式，一是“聯合幫賣”，房企聯合經紀機構對舊房優先推售，若一定期限內舊房售出則按流程購買新房。二是開發商或國資平臺收購舊房，售房款用于購買指定新房項目，這是今年以來住房“以舊換新”的主流。 此外，還有地方對“以舊換新”給予購房補貼。

以江蘇南通主城區為例，居民可以和房地產企業簽訂認購意向書，并在一定期限內鎖定新房房源，待經紀公司售出舊房后，房款抵作購買新房的首付；如在期限內舊房未能售出，居民可解除認購意向書并無需承擔違約責任。

除了類似南通這種由購房者、開發企業以及經紀公司組成的三方合作模式，浙江寧波房地產業協會近期推出“換新購”服務，讓購房者和房企二者之間直接簽署協議出售二手住房、換購新建商品住房。

江蘇太倉則要求將本人名下符合條件的普通商品住房按照相應規則出售給指定的國資公司，并購買國資公司指定的新房。同時規定，一套存量商品房只能置換一套新建商品房，且存量商品房置換總價不得高于所購新房總價的60%。

“以舊換新”不是新近才有的嘗試，在此之前，多地已開始探索。2023年至今，鹽城、蘇州、沈陽、寧波、濟南、淄博等多地接連推出商品房“以舊換新”。

2023年7月，中央政治局會議提出，要適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

此后，多地政府出臺了商品房“以舊換新”或“賣舊買新”的鼓勵性政策。政策措施大致分為三種形式：一是由指定的收購主體收購原有住房，或是中介機構受托評估、掛牌出售二手房，促成購房者實現“賣舊買新、以舊換新”；二是開發商推出商品房新舊置換活動，購房者以舊房作價、補足差價置換指定項目范圍內的新建住房；三是地方政府對購房者在規定期限內“賣舊買新”的自發交易予以鼓勵，提供換房補貼或給予稅收減免等優惠。

4月初，鄭州市出臺相關政策，不僅綜合運用了上述多項措施，且當地計劃全年完成“賣舊買新、以舊換新”10000套，這一度引發熱議。當地政府指定鄭州城市發展集團有限公司作為收購主體，制定收購計劃、收購房源條件等，對二手房進行收購，同時對市場化“賣舊買新、以舊換新”的交易開通交易過戶綠色通道服務。這兩種方式換購新建商品住房的，在一定期限內，當地均給予契稅補貼。

4月23日，深圳宣布開展住房“以舊換新”，參與活動第一批項目有13個，首批房地產經紀機構共21家。4月27日，南京安居建設集團發布關于開展存量住房“以舊換新”試點活動的公告，首批試點限額2000套。除此之外，還有長沙、武漢等城市鼓勵購房“以舊換新”，并給出如享受首套房首付比和按揭利率等一系列優惠政策，以打通新房、二手房聯動發展，形成市場的良性循環。

“多地密集推行商品住房‘以舊換新’模式，上海市緊跟深圳市步伐，也意味著此項政策具有積極的推廣意義，已逐步從低能級城市蔓延至一線城市。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪表示。

盤活存量市場

今年一季度，房地產市場仍在等待企穩回升。但如何回溫？各地政府想盡了招數。從放松限購到降低房貸利率，從發放購房補貼到推行“房票”，樓市調控“工具箱”幾乎已應出盡出。

各地之所以熱衷“以舊換新”政策，一是因當下二手房存量大、交易慢，二是因房企去化承壓。幫助二手房業主賣掉舊房、置換新房，一方面可助力改善購房需求的實現，同時能幫助樓盤加大銷售。

公開數據顯示，自2023年以來，全國二手房掛牌量持續走高。截至今年3月30日，已經有重慶、成都、天津、青島等12個城市二手房掛牌量超過10萬套。

二手房市場已成為樓市不可忽視的主力，且對當下調控政策的反應更敏感。有數據顯示，2024年3月份，全國22個城市中的19個重點城市中，有15個城市交易數據位于榮枯線以上，這意味著大多數城市二手房交易行情不錯，表明各地二手房支持政策積極有效。

如果能盤活龐大的二手房市場，對樓市企穩回升意義明顯。住房“以舊換新”的目的，便是盤活存量市場、暢通換房鏈條，助力整個市場流動運轉起來，激發樓市活力。

4月30日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作。作為重點關注的領域之一，房地產繼續被納入到“防范化解重點領域風險”框架內。

會議強調，繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

這是繼今年的全國兩會之后，中央層面對房地產市場的最新定調。從政策背景來看，也是落實了四月底的中央政治局會議精神。

有業內分析人士表示，以舊換新購房活動，對促進一二手房聯動有一定積極影響，既能加快置換需求的釋放，也能降低新房市場的庫存壓力。中國房地產市場逐漸從“增量時代”進入“存量時代”，在此類政策導向下，“以舊換新”可以說是一個非常重要的抓手。

在官宣加入商品住房“以舊換新”的同時，上海樓市分化趨勢日益明顯，尤以火熱的豪宅市場最受關注。據了解，自今年以來特別是三四月份，上海市豪宅市場行情“一枝獨秀”。

不過，在豪宅市場持續熱銷的同時，上海市外環以外區域新房市場還需進一步提振。在多位房地產業內人士看來，上海市推出商品住房“以舊換新”活動，或有助于加快郊區新房市場進一步去化速度。

對于上海市目前二手房市場掛牌量較大的情況，上海一位房地產從業人員表示，商品住房“以舊換新”政策可能會刺激部分買家出售二手房，并快速購買新房，從而縮短二手房的交易周期，提升市場流動性。對于新房市場來說，“以舊換新”政策可能會刺激購房需求，特別是有改善升級置業需求的購房者，從而增加新房市場的需求量。

痛點有待疏通

“盡管不少區域提出‘以舊換新’政策導向，但仍處于探索階段，當前整體效果尚不明顯。”中指研究院表示。首先是賣舊房環節，當前不少城市的二手房掛牌量處于高位，即便通過中介優先推介，但若想快速售出二手房，還是需要在價格方面給予一定讓步。

“以舊換新，最大痛點是賣掉舊房。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前，開發商參與以舊換新的協議，鎖定意向房源的周期往往在2個月左右，意味著賣房周期往往在2個月左右。但二手房很難在2個月內賣出。他認為，政策關鍵是要激發二手房業主的動力，賣不掉二手房則“無責退訂新房”，給予業主足夠的安全墊。

其次，選購新房環節也有不少問題。“舊房收購模式一般要求購房者在指定的新房樓盤購買，這意味著選擇性受到一定限制。”中指研究院稱。此外，當下居民就業、收入預期尚未明顯好轉，購房者觀望情緒重，購買期房較為謹慎等因素，也一定程度影響了“以舊換新”政策效果。

比如有房主表示，自己很關注住房“以舊換新”政策，目前家里有兩套舊房，都屬于難出租也難賣的“老破小”“老破大”，如果政府能出面收購，會極大幫助家庭賣房。但鑒于資金問題、市場前景等問題，自己對買新房還有顧慮，現在只想出售手中多余的舊房。

李宇嘉建議稱，在剛需轉向二手房，改善轉向新房的新形勢下，未來“以舊換新”政策可能要常態化地推進。因此，開發商和地方政府都要堅持把“好房源”拿出來，讓循環更加順暢。他表示，參與“以舊換新”的開發商，新盤絕不能推尾貨，借機去庫存，要拿出優質項目參與活動，且要有價格上的優惠。

而對政府下場收房，李宇嘉認為，這對國資機構的資金實力、信息掌握能力等都有要求，分散式購置的二手房住房如何籌建為保障性住房、后續如何做好運營管理，也存在挑戰。政府需要做的，是制定優惠政策，激勵和撮合關聯方，把帶押過戶做好、交易流程簡化、評估公信力做強，著眼基礎性制度。

有業內機構分析表示，整體來看，2023年至今多城跟進“以舊換新”政策，在一定程度上可幫助置換需求客戶快速賣房，同時降低購房者購房成本，盤活存量房，提高市場活躍度，進而促進房地產市場平穩健康發展。但在當前整體市場承壓的情況下，政策執行效果不一，仍需調動多方資源配合。

在具體執行層面，各地推行的商品住房“以舊換新”政策主要分為給予住房補貼、國資平臺收購、“換新購”三種模式。

同策研究院研究總監宋紅衛表示：“國資平臺直接收購舊房的效率最高，購房者可以直接去市場購買新房，國資平臺收購的二手房可用作‘保障房’來配置，考慮到資金壓力可以房票形式來介入。”

對于“換新購”模式，宋紅衛分析認為，該模式由房企聯合經紀機構優先推售舊房。“風險來源于到期能否順利賣出舊房，同時，考慮到房價下行壓力，購房者在房價下行預期影響下，對于新房價格的接受程度可能偏低，這就要求開發商給出合理的價格。”

在房地產業內人士看來，商品住房“以舊換新”政策仍需要進一步打通堵點。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，當前，不少城市推出的商品住房“以舊換新”政策仍有一定的優化空間，例如需要簡化或合并多個流程，減少購房者時間成本、增加可選擇項目范圍、建立“以舊換新”房源庫等。此外，當前不少地方國資平臺可用資金有限，難以大規模收購二手房源，且收購的存量房分布較為零散，也增加了后續管理難度。