客位視角下杭州四眼井民宿集群發展研究

摘 要：隨著經濟社會的發展，人們的物質與精神世界不斷豐富，對民宿提出了更高的訴求。然而在營造民宿集群過程中，普遍存在地域特征缺失的現象。設計師需要在地域特色的營造方面尋求更多的發展方向與更加新穎的思考角度。以民宿集群為線索，將民宿環境作為載體，結合杭州四眼井民宿案例，嘗試從“堅持集群化，聚焦主題表達”“堅持特色化，提升民宿集群吸引力”“堅持數字化運營，提升民宿集群品質”三方面進行營建設計，旨在尋找更多新的民宿環境設計視角與表達方式。

關鍵詞：集群形態；民宿環境設計；杭州四眼井；地域性表達

目前，我國的民宿行業還處在起步階段，大多數人會選擇獨立私人住房市場化出租或者基于當地的地理環境來建設傳統民宿，而少數人則建設集體化的、大型的農家樂。不過隨著這個行業的迅猛發展，人們開始朝著更加現代化、更加大型的民宿集群建設方向前進。

浙江省一直是中國民宿行業的領軍者，其獨具匠心的民宿經營使得該省的民宿數量不斷增加，并且開始逐漸由單體走向集群，在存量整合的過程中實現了集聚效應，以民宿集聚的經營模式完成了業態升級，有效增強了該省的經濟實力。

一、民宿集群的定義及發展現狀

（一）民宿集群的定義

民宿是一種將當地自然、人文景觀、生態資源、農林牧漁生產活動融入家庭副業經營中的住宿處所，旨在滿足游客的鄉村生活需求。而民宿集群是一種由不同類型民宿構成的地理社區，它們之間不僅存在著競爭，還有合作的關系。

（二）民宿集群的作用

按照阿爾弗雷德·韋伯的工業區位理論，區位對于促進民宿業的發展有著重大的作用。區位選擇的重點在于區域的自然資源、歷史、經濟、政治、文化、社會、衛生、交通、醫療、教育、娛樂、休閑等方面。

民宿集群是一種獨特的產業結構，它擁有豐富的自然資源、良好的政策支持、低廉的價格、便捷的交通、強大的客流量，以及滿足不斷變化的消費者需求的特點，這些都使得它能夠更好地實現資源的合理配置，從而形成一個完善、可持續發展的產業鏈。采取有效的組織架構，結合科學的投入，建立完善的民宿集群，使得各個部門能夠有效地進行專業化的分配，彼此之間能夠進行有效交流，達到節約時間、降低成本、提升效率的效果，進而有效推動民宿的發展，激勵民宿的創新，使民宿的核心競爭力得到有效提升，更好地滿足消費者的需求，吸引更多的消費者。

（三）民宿集群的發展狀況

中國的民宿以其獨特的文化和歷史，以及多姿多彩的自然景觀，吸引著眾多游人前來體驗。尤其是麗江、大理、三亞、桂林、西塘、張家界、烏鎮等地，其民宿的數量和品位都非常可觀。浙江省以其豐富的旅游文化底蘊及眾多的旅游企業，成為中國最具代表性的鄉村旅游區之一，其中的旅游文化也受到廣泛關注，從而催生出眾多旅游企業，吸引著眾多游人前往參觀。

大中城市附近交通便利，信息發達，有著眾多產業和大量的投資機構，這些地方往往有利于建立民宿集群。這是由于人們會優先考慮那些地理環境優越、交通便利、擁有眾多的消費選項并且具有良好競爭力的民宿，從而減少旅游時間和財務開支。隨著“進村入戶”政策的推出，一些地區的民宿經營者憑借大量的人才、資金、信息和物流渠道，積極地參與“進村入戶”建設，從而促使周邊的行業不斷聚合，最終形成一個完整的產業鏈。隨著時間的飛逝，全國的經濟取得了長足的進步，城市及農村地區的基本配套設施得到了大幅完善，特別是高速鐵路的普及，使一些地方的區域優勢更加明顯，也更加聚焦于發展專注性、精致性、規模性的產業。

二、杭州四眼井民宿的發展現狀

（一）杭州四眼井民宿發展概況

從2006到2007年，杭州西湖風景名勝區塊的民宿數量不斷增加。2010年，杭州市政府在滿覺隴和四眼井一帶發展青年旅館，這使得當地的民宿數量迅速攀升，從2010年的41家迅速上升至146家，到2017年3月，更是突破了328家。

四眼井虎跑路是杭州民宿的發源地之一，隨著時光的推移，這里的民宿數量不斷增加。從白樂橋、青芝塢、梅家塢、茅家埠、龍塢到西湖景區，它們以融合民宿、餐飲、居住的方式發展壯大。盡管四眼井的發展比其他地區稍顯緩慢，但它的民宿服務水平十分突出。四眼井的民宿大多位于山區，從山腳一直延伸到山頂，且山頂的位置比較陡峭。

（二）杭州四眼井民宿的特點

四眼井的住宅多數是由當地的居住者或者設計師使用當地傳統建筑材料修建的。許多住宅都使用現代技術來打造內部結構，并在墻壁上鑲嵌現代磚瓦，也有一些住宅使用傳統樣式的磚瓦來增加古樸的氣息，并在墻壁上鑲嵌現代雕塑。四眼井住宅區擁有多種多樣的建造材質，每一種都展現出其特點。

在實地調查中發現，四眼井民宿周圍有餐飲、茶葉店、超市、酒吧、咖啡廳等，業態類型較為單一；旁邊有三個公交車站，過路公交路線達十七條，無地鐵站；四眼井的建筑的房齡半數都是20—30年，因此不少民宿都是由舊房改造而成。許多民宿經營者都會將攜程網作為民宿的網絡推廣渠道。前來游玩的大多是年輕人，而且大多來自江浙滬等地。中低檔民宿的回頭率比較低，因此尚未擁有足夠的忠實用戶。高檔民宿的營銷推廣渠道較多，例如西湖茗白山景民宿就在小紅書、抖音等平臺進行了推廣。

（三）杭州四眼井的客群定位

在客戶年齡上，26—30歲人群占據了32.78％，可以看出，住民宿的人群呈年輕化態勢，30歲以下的人群成為民宿經濟的最主要來源。此外，消費者在選擇民宿時，會優先考慮文化氣息濃厚、交通便利、服務熱情、設施完善、衛生狀況良好等因素。信息獲取渠道的調查結果顯示，超過三成的消費者通過網絡和其他媒體渠道獲取住宿信息，其中18.1％的消費者是通過旅行社或朋友介紹。隨著網絡的普及和飛豬等OTA旅行電商平臺的出現，消費者越來越喜歡這種快捷便利的下單方式，并可以通過App查看歷史消費者的評價，以此做出最佳選擇。

三、杭州四眼井民宿住客體驗評價感知

（一）杭州四眼井民宿住客體驗評價高頻詞

通過網絡爬蟲技術，從攜程網上爬取509條游客對杭州四眼井民宿的評價。使用ROST CM6軟件對評價文本的詞頻進行分析，統計顯示詞頻大于30的詞匯有23個。“房間”是住客感知程度最高的要素，在入住過程中，“房間”是住客停留時間最久的區域，屬于核心住宿功能區，是民宿硬件設施質量的表現。“環境”出現頻率位居第二，是住客對四眼井民宿印象深刻的要素。四眼井民宿均價較高，導致消費者對于民宿的要求不僅僅是過夜住宿，還對環境有更高的要求。由于四眼井的位置特殊，距離杭州多個景區較近，因此四眼井民宿具有明顯的區位優勢。“老板”具有主人和服務人員的雙重身份，是民宿服務質量的表現。“干凈”“方便”“衛生”“西湖”“院子”等排名較高的詞匯，分別代表四眼井民宿的硬件和軟件質量，以及該地區的旅游資源和外部環境，而“下次”則表明了顧客對民宿的二次消費欲望較強。

根據詞頻統計結果，發現游客對四眼井民宿的評價主要集中在服務人員的表現方面，而對當地的文化體驗評價比較缺乏。他們對四眼井民宿較為關注是否滿足基本的住宿需求，而在這方面，民宿與標準化酒店的服務質量沒有太大的區別。民宿的獨特之處在于它們可以為游客提供一個獨特的文化體驗環境，但顯然目前四眼井民宿還沒有為游客提供這樣的體驗環境與項目。

（二）杭州四眼井民宿住客體驗評價社會語義網絡

通過ROST CM6軟件的詞頻分析，我們可以創造一個語義網絡圖，顯示“房間”和“老板”、“熱情”兩個詞的相互作用。“房間”是該句子的主體，后面兩個詞的相互作用使得“房間”成為該句子的重要組成部分，并且它們都是不可或缺的成分。顯然，四眼井民宿的整體外貌和服務水平受到了語義網絡的影響，因此我們必須特別留意。根據網絡的詞匯組成，我們發現大部分句子都是正面的，表明四眼井民宿給人帶來了積極的感受。然而，民宿還有很長的路要走，要努力消除游客的負面評價，進一步提高游客在四眼井民宿的體驗。

（三）杭州四眼井民宿住客體驗評價情感狀態

通過進行情感傾向性分析，我們能夠更好地掌握住客的心理狀況，并根據這些信息來制定更加合適的服務策略。例如，四眼井民宿住客的心理狀況顯示，他們的積極情緒比例為77.38％，中性情緒比例為14.29％，而消極情緒比例為8.33％，這說明他們較為喜歡四眼井民宿提供的服務。然而，我們必須認真看待這些負面情緒，特別是“民宿房間破”“服務態度差勁”“性價比低”“民宿基礎設施不完善”這些語句，從中可以看出游客們的失望。可以延長供應鏈及完善地方性文化體驗，以實現中性情緒到積極情緒的轉變。

四、杭州四眼井民宿存在的問題

（一）高品質民宿數量少，品牌競爭力需要進一步提升

四眼井民宿集群內擁有一些獨具特色的民宿，其中不乏高端品牌。經營者利用網絡營銷推出“網紅”民宿，提升了民宿集群的熱度。然而，由于這類民宿數量有限，四眼井民宿集群品牌競爭力需要進一步提升。

（二）無民宿協會，相關配套政策及管理條例不完善

四眼井的民宿受到嚴格的限制，由當地的村委會負責管理，相關政策和管理條例尚不完善。另外，缺乏內部的組織、交流、培訓、考察等學習機會，以及復雜的管理流程等，令自身能力有限的民宿主理人偏向保守經營——專注于提供住宿服務，很少將精力投入拓展經營范圍、擴大營銷、延伸業態等領域。

（三）民宿產業鏈不完善，相關業態缺乏多樣性

由于四眼井民宿產業鏈中存在諸多問題，如物業管理、民宿平臺、OTA分銷，該地區的民宿無法有效地進行協同發展。從游客的角度來看，這就表明該地區的食、住、行、購、娛等要素的旅行服務設施尚未完善。

五、杭州四眼井民宿的發展策略

（一）堅持集群化，聚焦主題表達

杭州四眼井民宿的布局缺乏統一的主題，無法與西湖風景區的景點相呼應，也沒有與杭州的文物保護景點和各類專題博物館相結合。為了更好地提升杭州四眼井民宿的品質，相關人員需要綜合考慮各個民宿的布局和細節，并將其與主題相結合。四眼井民宿集群還需要最大化地利用集群的產業資源，推進產業聯動，形成特色產品體系，滿足消費者的多元化需求，將同類民宿企業集聚在一起，根據實際情況進行錯位經營，完善彼此互補的民宿內部結構。

（二）堅持特色化，提升民宿集群吸引力

隨著人們對個性化、特色化的需求越來越強烈，民宿集群要針對全年齡段的客戶展開不同的主題服務，提供不同消費層次的產品，最大程度實現特色化發展，滿足更多元化的市場需求，從而最大化地產生效益。相關人員應深入挖掘和開拓相關產業，構建獨具特色的地方民宿，并且不斷完善基礎服務設施，提供民宿特色服務，建立資源整合的閉環模式，讓消費者擁有更大的選擇空間。

（三）堅持數字化運營，提升民宿集群品質

民宿集群的發展不僅有利于所關聯的產業資源的共享和發展，也有助于實現收益的最大化。民宿集群在形成一定規模后，就必須持續提高專業化的管理水平，引進更多綜合配套設施，打造多元預訂渠道，提升民宿預訂體驗，共同分享民宿客群平臺所帶來的消費機會。此外，利用數字化管理方式，打造高端品牌，實現長久的發展。建立統一的集團標志，不僅能夠降低消費者的搜索難度，還能夠提升民宿集群的知名度，從而給民宿集群的每個民宿帶來更多的收入。

六、結語

本文從杭州地區民宿業的發展出發，通過對四眼井民宿發展現狀的分析，發現四眼井民宿集群在發展過程中面臨品牌競爭力不足、相關配套政策及管理條例不完善、相關業態缺乏多樣性等問題。這些問題制約了杭州四眼井民宿的進一步發展。此外，本文還對游客的行為意圖及偏好進行了分析，以游客體驗為核心，探索符合游客需求的可持續發展路徑：充分利用西湖、靈隱寺等核心景區的帶動效應，整合周邊的旅游民宿、特色商品、休閑生態等資源，利用數字化管理方式，形成四眼井民宿集群在旅游特色、產品特色和服務品質等方面的綜合優勢，進而推動多種業態協調發展。

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作者簡介：

毛嘉允，中國計量大學碩士研究生。研究方向：環境設計與可持續。