高品質改善型城市社區的“主流議題”之思辨

摘要：有關住宅地產開發與“建筑學術議題”的關聯度，歷來是建筑學界較為敏感的話題。隨著中國城市化的發展、社會富裕程度的提升高，各大城市對高品質改善型城市社區的需求日益增長，以廣州為例的一線城市尤其明顯。而如何改善品質？本文通過立足市場主流反饋所牽引的設計策略，與建筑學界的特案進行比較觀察，從社區規劃、立面創思、戶型布局、社區氛圍等多個角度，結合新近案例廣州保利天瑞項目所呈現的典型規律進行探討。“尊重主流、迭代創新”是本文結合中國綜合國情和一線實踐觀察所提出的核心觀點。

關鍵詞：住宅設計、地產開發、主流需求、適度創新、廣州天瑞

Abstract： The correlation between residential real estate development and \"architectural academic issues\" has always been a sensitive topic in the field of architecture. With the development of urbanization in China and the increasing level of social prosperity， the demand for high-quality and improved urban communities in major cities is growing day by day， especially in first tier cities such as Guangzhou. And how to improve quality？ This article compares and observes design strategies driven by mainstream market feedback with special cases in the architecture industry， and explores typical patterns presented by the recent Guangzhou Poly Tianrui project from multiple perspectives such as community planning， facade creativity， layout， and community atmosphere. Respecting the mainstream and iterating innovation \"is the core viewpoint proposed in this article based on China's comprehensive national conditions and frontline practical observations.

Keywords： "Residential design， real estate development， mainstream demand， moderate innovation， Guangzhou Tianrui

0 "引論

前段時間，中國香港地區M+博物館組織了建筑大師貝聿銘的回顧展。其中一個很大的觸動，在于貝先生的一句名言——“現代城市建筑的歷史，在很大程度上也是一部地產發展的歷史”。

如果在中國內地說出，這句話也許驚為天人。

建筑與城市規劃專業出身的從業人員，在地產發展商的設計管理角色下工作很多年后，大體會逐漸看清一個令人有些困惑但又無法改變的事實，那就是：“建筑作為一門學問”和“建筑作為一項業務”在中國的議題之差異。因為幾乎在所有建筑學界主流研究領域里，談及地產、盈利，肯定不那么“學術”；而在地產開發主流陣地，如果不強調研究產品的賣點、貨值，那么在現今的市場環境下肯定無法存活。學界的“主流”，與我們在面向住宅市場一線的“主流”，時常并不一致。但是兩者都有“為造出好房子而存在”的理由。

借此設計觀察，謹將這個問題略析一二。既是“觀察”，本文涉及的案例和觀點多少帶有經驗層面的局限性，但從保利自身發展的角度來看，作為代表中國頭部開發企業在頭部一線城市的實例來解讀相關經驗，相信本文亦有來自社會、經濟、市場需求所驗證的一系列真實感。

01 "規劃布局對建筑規范和市場規律的平衡接納

總體來看，當下中國住宅市場的運行邏輯與一二十年前有很大的不同：不同城市人口遷移趨緩和出生率的降低，未來的住宅市場將進一步表現為剛需的收縮、改善型住宅需求的增大。換句話說，就是人們希望住得越來越好，而不是僅僅解決住房問題。這個趨勢也是國家富強、從小康社會進一步發展升級的必然結果。而從改善型高品質社區的整體面貌，在建筑創作日新月異的時代，從主流產品來說并沒有呈現出顛覆性的視覺差異。一些被市場充分認可的案例，不論北京、深圳、廣州或是武漢，皆保持著相應穩態的設計語言。用較為極致的案例來觀察即能呈現某種規律。最近，售價不菲的上海住宅翠湖天地六期在24小時之內被認購一空，驗證了高端住宅市場的潛力。瑞安地產在面對高階產品時的策略值得認同，即以謹慎而行、經典導向、注重細節的原則進行迭代式創新，而非建筑雜志里時常看到紐約或澳洲那種“造型出位”的城市住宅樣式。

其中，核心產品策略可簡要歸納為規劃布局、立面效果、戶型體驗、社區氛圍等四個議題角度；這將有助于觀察學界特案與保利操持的主流案例之間，在設計考量上的取舍和差異。

任何一個社區開發都無法回避規劃布局的問題，這意味著在一個有邊界、有限定條件、有客觀的貨值期望和市場需求的前提下，在開發紅線之內，將一定體量的住宅建筑進行分布的專業操作。相比起來，美國的私家社區往往以低容積率別墅類型點狀集群分布，歐洲的高密度城市社區則注重街道貼線來進行環繞布局，這兩個西方盛行的規劃模式，都與中國當代社區“根據日照規范限定下的南向主導分布”有很大差異。而我國的住宅規劃之限定，與中國國情下對住宅朝向的實際偏好和需求也是直接相關的。無錫某些項目就曾“利用”日照規范，將住宅規劃為起伏折線式體量。在國外例如悉尼，建筑師讓·努維爾的One Central Park住宅則更為“極端”，利用日光反射機裝置，來解決住宅間距過近的日照采光問題。

然而，在真實的拿地項目中，在諸多外部因素制約下，即使房價達到一線城市的水準，采用較為主流的“居住價值分析方式”進行社區規劃的做法，仍然值得推薦；尤其是當地塊面臨各類復雜因素交織影響時，資源的平衡性會成為規劃布局最主流的工作依據。僅以廣州保利天瑞為例，本地塊位于岑村運輸機場及直升機場控高范圍內，場地大部分限高可做至82.0M，東北角僅能做到78-80米范圍，因此可推斷場地內可建設高度最高為19+1層，在容積率2.93的情況下，南北向通常是設計3排住宅才能滿容。研究發現，場地北側的廣源快速路及穗莞深城際，噪音影響較大，因此地塊西北角緊鄰光源快速路的上坡點，居住價值最低，而越往場地內側，居住價值越高。三排樓方案會使得地塊南側噪音較大范圍內的戶數占比較大，而四排樓的方案由于層數低，樓棟多，且面積段靈活度較高，資源分配更合理。而相對較低的樓層數，可以兼顧嶺南地區日照要求和近地界面的微氣候條件，也是出于對地域性的考慮；如果在北方，類似情況就會被處理為“減少住宅排數、擴大棟距”的策略。上述這些要素，構成了社區規劃策略的“主流”判斷。

02 "在立面創思上保持市場審美的基線原則

建筑立面設計方面，近年來學界頗為推崇的探索是構建建筑表皮，利用陽臺、挑板、爬藤等方式進行綠色種植，用一種“視覺上的生態性”去傳遞建筑形態的標志性。這種方式偶然為之可以，若大面積推廣，顯然不切實際。且不說這些植被的長期維護需要極大成本和氣候條件的支持，真正從學科意義上看，立面植被對住宅建設和運營的能耗降低來說，效果并不明顯，缺乏實際意義。

不“立異”，并非不“標新”與“進步”，中國當代主流高品質住宅的立面設計，還是有結合結構條件的共性趨勢。比如，戶型面積超過150平方米之后，立面就有條件利用橫向的大面寬客廳布局，做足立面陽臺的水平線條；亦可結合結構設計，在建筑轉角位置的處理上做得更為通透開闊。雖然整體立面的公建化、工整化趨勢明顯，但從市場一線得到明顯反饋：使用者歡迎適度的裝飾線條，尤其是入口、檐口、欄板等重要部位，結合地域歷史文化條件，進行紋理化、點綴式、鑲嵌式、簡約化的裝飾，能夠得到高凈值社會階層的認同。同時，新一代改善型住宅的立面整體顯得更為簡潔開闊、平整、精確。這些處理策略都體現在廣州保利天瑞以及國內不同城市的同級別實例之中。但是真正反思值得的是，一旦中國主流市場上出現接納度最高的立面形式范式，是否就應該趨之若鶩？回顧當年深圳華潤幸福里的超高層住宅立面的拼貼手法，上海萬科大都會源自紐約后現代主義的立面語匯，這些都是在既有的主流審美前提下，結合時代特質進行的創新。但在成功之后，這些手法被大量樓盤案例效仿，也存在眾多案例效仿功力不足和偏頗的問題。

03 "以國情需要和戶型體驗促進迭代創新

住宅戶型設計存在巨大的東西方差異。中國市場上由境外大師操刀的“國際化”戶型實例并不鮮見，其設計內核往往以現代建筑的流動空間和模數空間為理論依據，但大多被驗證為不適合中國家庭的居住需求。例如曾經的超級網紅“北京MOMA二期”，不僅立面幕墻極端模數化，內部戶型處理方式也接近紐約曼哈頓的市區公寓，不符合東方家庭的空間進制，更是造成衛生間全部暗衛，嚴重偏離了中國的市場需求。

從古代合院到當代高密度公寓，不論時代如何變化，中國傳統文化里對家宅空間的“級屬化”需求，始終是一種內向的、穩定的、延續的狀態。這里的“級屬”包含對來客私密的界定、也包含對家庭成員之間不同關系的界定，比如戶型從入戶、客區、半客區、到最私密的臥區的做法，就是級屬感的體現。只要東方式的家庭構成依然存在，這種空間關系就大概率不會改變。在“級屬空間”的家庭意義上，進一步研究客廳、臥室等套內空間使用的改善方法，才是可行之道，因為“大戶型也需要小智慧”。仍以保利天瑞為例，基于對廣東省住宅面積計算政策的扎實研究，提出若干面積贈送的方式，同時不影響立面的整體感，例如花池改造為客廳附屬房間、相鄰戶型設置凹槽飄窗增加客廳面寬等。對市場最為敏感的主臥空間采用270度無柱設計，在反復調整結構剪力墻位置的計算之后，獲得長達8米的轉角觀景效果：這些都是基于主流真實市場反饋的迭代式進化的回應。

04 "社區氛圍的領域感調試

社區氛圍是當下開發取得成功的至關要素。西方社區特別重視城市界面意義上的公共性，從倫敦海德公園一號、到悉地中央公園一號，建筑與城市街道的緊密結合，創造出生動的居住氛圍圖景。而恰恰是這一點，我國行業努力了三十年都沒能在國內實現，而“文化內核驅動力”是造成差異的根源。相比西方社區生活向街道延展這種友好氛圍，國內項目幾乎不能接受周末各家各戶擠在小區花園里轟趴。

這可以被總結為一種社區生活普遍規律，即：中國的社區公共性較多從城市界面向內部界面、甚至家庭界面轉移，較少將所有社區行為平鋪至城市環境來呈現的現象，與前文討論的“戶型級屬”類似。尤其是對于大戶型的改善型社區，人均居住面積的提高，社區的靜謐感和領域感會加強；這種社區氛圍如何呈現，更是一個東方化的主流議題。天瑞案例案例認為，雖然大型社區的整體界面仍屬圍合式，但通過入口設計結合商業配套的方式，仍然是城市友好性表達的較好方式；附屬公共幼兒園和景觀空間則可以作為一種社區家庭氛圍的延展。當業主與友人坐在社區會所之時，享用面向社區開敞的園林，與家人安全而幽靜地漫步小徑，同時實現與城市咫尺可達的動靜轉化；這些面向東方式社區氛圍的營造，應當滲透在對社區規劃與環境研究的“主流”議題之中。

05 " 結語

在建筑創新與主流市場的交織界面上，業界時常驚嘆于“明星”建筑師對住宅類型學的大膽求新；但本文則觀察和強調一種居住生態模式，即：住宅在中國意味著“一生之家宅”，不應該過多地被實驗性的技巧、新異的審美所追逐，正如總書記所說“少搞奇奇怪怪的房子”。從業數十年地產設計管理，我們應當深刻感悟到大國市場對于住宅產品的內核需求，應當是復雜且穩定的；而采用迭代式、漸進式、符合主流依據、接受市場檢驗的研發創新，才是真正理解我國國情、真正改善萬千市民大眾之生活的首選法則。