金融支持房地產(chǎn)：落地與執(zhí)行

楊現(xiàn)華

在降準和金融業(yè)責無旁貸支持房地產(chǎn)等一系列利好下，1月底房地產(chǎn)板塊從底部強勁反彈，個股掀起漲停潮。與最初的放松政策相比，在支持房地產(chǎn)發(fā)展上，金融更加精準支持房地產(chǎn)發(fā)展成為主基調(diào)，政策的可操作性有望落地實施。

房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，其行業(yè)屬性天然帶杠桿，2021年以來發(fā)生的一系列房企危機主要就是資金鏈出了問題。疊加疫情影響，房企銷售從高位滑落，房企獲得的貸款不可避免減少了。然而，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱性行業(yè)的定位沒有變，房地產(chǎn)及上下游對中國GDP有著重大影響。因此，在行業(yè)遇到困難時，政策的一系列利好接踵而至。

因此，日前召開的國新辦會議上，國家金融監(jiān)督管理總局首次表述了“金融業(yè)責無旁貸、必須大力支持”的積極態(tài)度。從保交樓資金投入到重啟PSL、從三個不低于到松綁經(jīng)營貸盤活存量，更加精準支持房地產(chǎn)項目合理融資需求正在逐個落地。

1月25日，國新辦召開新聞發(fā)布會，國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠企表示，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，對國民經(jīng)濟具有重要影響，與廣大人民群眾生活也息息相關，金融業(yè)責無旁貸，必須大力支持。

政府已經(jīng)反復強調(diào)了房地產(chǎn)支柱的地位，那么房地產(chǎn)的支柱性地位到底有多重要呢？申萬宏源早前的研報測算，2020年房地產(chǎn)在GDP占比為11.6%，增長貢獻率達到19.9%；地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游占GDP 的比例合計區(qū)間在9.8%-18.6%。

房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈合計拉動GDP占比大約在21.4%-30.2%，在行業(yè)下行之際，地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈對宏觀經(jīng)濟短期有明顯拖累效應，穩(wěn)經(jīng)濟背景下穩(wěn)地產(chǎn)愈發(fā)迫切。

房地產(chǎn)對GDP的影響顯而易見，貸款尤其是銀行貸款又對房地產(chǎn)行業(yè)及其重要。統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2023年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金127459億元，比上年下降13.6%。其中，國內(nèi)貸款15595億元，個人按揭貸款21489億元，合計占到了約30%；企業(yè)自籌資金41989億元，占比超過三成，企業(yè)自籌資金中銀行貸款也是主要來源渠道之一。

在一系列的放松政策后，房地產(chǎn)行業(yè)獲得的貸款還未見明顯增長。央行數(shù)據(jù)顯示，2023年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.88萬億元，同比增長1.5%，增速比上年低2.2個百分點；個人住房貸款余額38.17萬億元，同比下降1.6%，增速比上年低2.8個百分點。2023年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額52.63萬億元，同比下降1%，增速比上年末低2.5個百分點。

需要提及的是，2023年三季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.17萬億元，同比增長4%。

從房企到位資金和人民幣房地產(chǎn)貸款余額增長情況來看，房企獲得的資金支持還未正增長。在行業(yè)銷售不斷下降、房企銷售普遍下滑的局面下，金融業(yè)的支持對房企而言更加重要。

金融放松政策在不斷落實中，先是在購房環(huán)節(jié)。2023年8月，央行、國家金融監(jiān)管總局發(fā)文，限購城市首套首付比下限低至20%、二套降至30%，二套房貸利率下降40個基點。隨后北上廣深一線城市開始認房不認貸，12月北京和上海明確首套、二套房貸首付比下調(diào)，首套首付比例從此前35%下調(diào)至30%，二套從70%-80%下調(diào)至40%，并下調(diào)普宅和非普宅標準。

1月24日，央行宣布將于2月5日下調(diào)存款準備金率0.5個百分點，向市場提供長期流動性1萬億元。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，此次為2024年首次降準，降準力度較大，將為化解房地產(chǎn)風險提供有利的資金基礎，有利于房地產(chǎn)行業(yè)修復，穩(wěn)定市場預期。

降準是對所有行業(yè)而言，并非特定指向房地產(chǎn)。因此，降準后的流動性能否部分流向房地產(chǎn)，細則是關鍵。在此之前，有關部門已經(jīng)出臺“三個不低于”保證房地產(chǎn)行業(yè)貸款的增長。

在2023年年底的金融座談會上，金融監(jiān)管機構提出了“三個不低于”，即各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速，對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速，對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。

根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2023年三季度末，房地產(chǎn)貸款增速比上年低1.7個百分點，低于各項貸款增速11.1個百分點。另據(jù)華泰證券統(tǒng)計，2023年前三季度房地產(chǎn)境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模同比下降8%，凈償還128億元。其中，國央企占到境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模的91%，實現(xiàn)凈融資975億元，而包括民營、外資、公眾、集體企業(yè)等在內(nèi)的廣義民企則凈償還1103億元。

因此，從可操作性上看，相比最早提出的“三支箭”，“三個不低于”更具有可落地性，且針對房企的融資需求提供了更為清晰的指導。

2024年1月初，住建部、金融監(jiān)管總局發(fā)出通知，對開發(fā)建設暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。政策表態(tài)對困難項目也需金融呵護，穩(wěn)步推進項目交付進度。

1月底，央行、金融監(jiān)管總局又下發(fā)通知指出，經(jīng)營性物業(yè)貸款可貸額度上限提高、用途拓寬，有利于改善房企流動性。

在貸款額度上，通知指出，原則上不得超過承貸物業(yè)評估價值的70%。廣發(fā)證券指出，國內(nèi)上市企業(yè)投資性房地產(chǎn)平均質(zhì)押率預計45%左右，且銀行執(zhí)行的估值率多數(shù)不足50%。若按照未抵押資產(chǎn)可以融資70%、已抵押資產(chǎn)可獲得額外20%的資金，則預計可釋放額度將會超過5000億元。

在貸款資金使用上，通知明確2024年年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎上，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領域相關貸款和公開市場債券。之前，貸款資金主要用于項目及其相關用途。

物業(yè)評估值的提升和貸款用途的擴大是此次通知的兩個突破，對于經(jīng)營性物業(yè)較多的房企，包括民營房企龍湖集團、新城控股等，都將帶來直接、明確的利好。

中央重視房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，金融業(yè)大力支持房地產(chǎn)也是責無旁貸，當下如何更加精準支持房地產(chǎn)項目合理融資需求是政策焦點。

在結束了國新辦的新聞發(fā)布會后，金融監(jiān)管總局又召開會議，部署推動落實城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制相關工作，加快推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效。

在1月初，住建部聯(lián)合金融監(jiān)管總局發(fā)出通知，要求各地級及以上城市建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。該協(xié)調(diào)機制是貫徹落實中央金融工作會議決策部署，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)的重要舉措。

協(xié)調(diào)機制是貫徹落實中央金融工作會議決策部署，金融監(jiān)管總局開會的目的是加快推動協(xié)調(diào)機制落地見效。

在金融監(jiān)管總局開會的當天，住建部也召開了類似的會議。會議指出地級及以上城市人民政府要把城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制迅速建立和運轉起來，搭建政銀企溝通平臺，推動房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構精準對接，協(xié)調(diào)解決好房地產(chǎn)融資中存在的困難和問題。

會議還指出，各地要以項目為對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，協(xié)調(diào)本行政區(qū)域內(nèi)金融機構發(fā)放貸款，精準有效支持合理融資需求。與金融監(jiān)管總局類似，住建部強調(diào)的也是落地與執(zhí)行。

從“責無旁貸”的表述到各項政策的落地與執(zhí)行，金融支持房地產(chǎn)融資的力度再度強化：從2022年11月的“金融十六條”為啟動點，到后續(xù)“三支箭”和中央金融工作會議“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”。

上述可以看做監(jiān)管層旗幟鮮明的表態(tài)，當下監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)市場融資支持細節(jié)正在逐步落地，融資支持更加具象化，有望緩解金融機構因為謹慎態(tài)度而導致的對房企融資過度收緊問題。