商業銀行信貸業務抵質押品審計方法與思考

張瑩 劉旭光

商業銀行在開展信貸業務時，常會通過抵質押品來緩釋信用風險，以提高貸款償還率。抵質押品主要包括商業用房、商業用地、工業用房、工業用地、辦公用房、財務應收賬款、公路收費權、學校/醫院收費權、商標權、采礦權及通用設備、住宅、銀行存單和牲畜動產等形式。本文從銀行貸款抵質押品管理方面入手，梳理了銀行抵質押品管理全流程易發問題及審計調查方法，僅供參考借鑒。

一、抵質押品管理過程中存在的問題

1.抵質押品管理內控制度不健全或執行不到位。

（1）抵質押品內控制度不健全。商業銀行存在未建立與抵質押品相關的管理辦法、外部評估公司準入制度、內部評估管理辦法等問題。

（2）抵質押品管理措施未執行。商業銀行存在未根據不同抵質押品的價值波動特性按年重估、接受名單以外或不具備資質機構評估抵質押品、抵質押品部分釋放未審議審批、抵質押品調查未實行雙人核實和現場勘查等問題。

2.抵質押品登記手續不規范。

商業銀行存在未對抵押物辦理或者未按時辦理抵押登記手續、房屋和土地未同時辦理抵押登記、抵押合同存在暇疵，如主從合同效力不一致導致貸款擔保無效、循環用信未簽訂最高額抵質押合同、他項權證登記信息有誤、未取得抵押相關方同意抵押的法律要件、未將利息等相關債權納入最高額抵押限額等問題。

3.抵質押品基礎管理不到位。

（1）抵質押品的日常監控環節：商業銀行存在抵質押品實地檢查流于形式，虛假抵押問題不能及時被發現、異地抵質押品風險控制措施不足、抵質押品合同簽訂不規范、抵質押品檔案要件不全等問題。

（2）權證管理環節：商業銀行抵抵質押品的他項權證信息以及抵押登記錯誤；抵押物權證未及時入庫保管；抵押物權證出庫未履行規定要求；權證保管登記手續執行不到位、不規范，甚至出現賬實不符等問題。

4.抵質押品價值無法覆蓋對應貸款余額。

商業銀行的抵質押品存在價值虛評高估、抵質押率超規定上限、抵質押品價值變化造成抵質押不足、續貸或轉貸抵押物弱化、同一抵押物重復抵押、抵押物變現難或處置難、提前解押釋放抵質押品等問題。

二、審計調查方法

現場查證時可綜合運用資料審閱、賬戶流水分析、訪談等審計方法。

1.了解被審計單位抵質押品的內部管理制度及相關外部法規，調取被審計單位關于抵質押品管理的制度、抵質押品評估指導價臺賬等、外部法規主要參照《商業銀行抵質押品管理指引》。

2.抵質押品管理內控制度、抵質押品登記記手續、抵質押品基礎管理方面的參照被審計單位抵質押品的內部管理制度及相關外部法規檢查。

3.抵質押品價值無法覆蓋對應貸款余額方面的審計方法：

（1）抵質押品價值虛評高估、抵質押品價值變化造成抵質押不足問題：抵質押品價值可以參照當地房管局公布的二手房交易信息、參照人民法院訴訟資產網上拍賣信息中的拍賣評估報告中的評估價值（https：//www.rmfysszc.gov.cn/）。

（2）續貸或轉貸抵押物弱化問題：對比續貸或轉貸前后信貸檔案中的抵押物，關注抵押物是否發生變化，如發生變化，關注信貸檔案中關于抵押物的價值是否弱化，具體判定方式與抵質押品價值高估相同。

（3）同一抵押物重復抵押問題：①關注他項權證上的抵押順序；②通過被審計單位信貸系統查詢抵押物是否存在重復抵押的情形。詢問被審計單位人員，是否了解該抵押物在他行重復抵押的情形，抵押物的價值是否大于多次抵押債務的總和。

（4）抵押物變現難或處置難主要存在以下幾種情形：

①抵押物非直接交易商品。如在行政劃撥用地、協議用地之上興建的房產，必須先補繳地價，將用地變為商品房用地才能上市交易；村民宅基地上所建的房產，必須通過補繳地價將集體用地變為國有土地，房產才能買賣，處置此類房產手續復雜、耗時長。

②抵押物非成品。如在建工程抵押，一般較難變現而且有可能成為爛尾工程。

③抵押房產總價值較大，如大型綜合體、整棟大樓（商城、酒店等），很難找到具備購買實力的買家。

④抵押物為大型綜合體或整棟大樓，抵押房產分割使用，分別辦理了房產、土地權證，但并未按產權證登記范圍進行物理單獨隔斷。借款人為融資將房產分別抵押給多家金融機構或同一家銀行機構多筆貸款，金融機構申請資產處置時，很難協同其他金融機構或是很難找到合適買家。

（5）提前解押釋放抵質押品問題：關注提前釋放抵質押品是否報商業銀行總行同意、總行批復同意釋放的條件；是否存在釋放部分抵質押品，虛增剩余抵質押品的評估價值來覆蓋當前貸款余額，釋放后的抵質押品又用來抵押，重新給借款人發放貸款，擴大借款人敞口等情形。

4.綜合上述情況，訪談相關客戶經理、抵質押品管理人員等，了解上述抵質押品管理問題產生的原因及下一步舉措。

三、商業銀行抵質押品管理的審計思考

1.加強抵質押品全流程管理。抵質押品雖屬第二還款來源范疇，商業銀行也應與第一還款來源管理一樣將抵質押品管理納入全面風險管理系統，完善抵押操作規程，明確各部門、各崗位人員的管理職責、監管內容，規范抵質押品受理、評估、登記、監控、管理等各環節內容和操作程序。

2.務必確保抵質押品的真實性、合法性和有效性。商業銀行要加強對抵質抵質押品的現場核查和材料審查，嚴格執行有關法律法規和商業銀行制度規定，確保抵質押品的真實、合規、合法。同時，商業銀行要強化選擇，結合經濟趨勢、當地市場環境等，優先選擇有充分交易市場的資產，審慎選擇交易市場狹窄、變現難度大的抵質押品。

3.審慎評估抵質押品價值。商業銀行要嚴把外部評估機構準入關，引導外部評估機構采用科學合理的評估方法，遵循孰低原則謹慎確定評估價值。同時，商業銀行工作人員應結合實際認真審核抵質押品估值的合理性和時效性，加強對抵質押品市場價格變化的監測，準確掌握抵質抵質押品的市場價值，按照同類抵質抵質押品市場價格與評估機機構估值孰低原則確定抵質抵質押品估值。商業銀行信貸部門也可在制度允許的抵質押率上限的基礎上，對一些價值大、交易市場小、不宜快速變現的抵質抵質押品的抵質押率做一定的下調。

4.扎實做好抵質押品登記環節，確保抵質押品權利有效設立。在合同簽署環節，應確保簽署人的合法有效性，保證合同期限覆蓋信貸業務期限；在登記環節，應采用雙人共同鑒證登記過程的方式，指定專人領取他項權證，以確保登記權證的真實有效；在辦理轉貸業務環節，應確保第一順位抵押權人不變；在辦理解押環節，應督促借款人及時追加抵押或歸還貸款，嚴防抵質抵質押品懸空。

5.加強抵質押品動態管理。商業銀行對抵質押品必須進行全過程的、動態的、連續的監管，定期對抵質押品實地查看，遇有導致抵押擔保物所有權變更、減值、滅失等不利于銀行抵質押權實現和信貸資產安全的風險因素，銀行要及時采取保全措施。其次，要定期對抵質押品開展價值重估工作，對抵質押品不足值的情況要進行風險提示，對抵質押品權利難以實現或價值難以覆蓋貸款本息的貸款項目，壓縮存量信貸業務或增強風險緩釋措施。

（作者單位：江西省審計廳、中國江西國際經濟技術合作有限公司）