房貸利率將創新低

唐郡

政策利率連續七個月按兵不動后，市場利率超預期下行。

2月20日早間，中國人民銀行（下稱“央行”）授權全國銀行間同業拆借中心公布最新貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR為3.45%，與上月持平；5年期以上LPR為3.95%，較上月下行25個基點。

“這是5年期以上LPR的歷史最大調降幅度。”中信證券首席經濟學家明明表示，春節前國新辦發布會，央行領導提到目前通脹水平和目標有差距，需要進一步降低實際利率，此次下調長期LPR有助于降低企業長期貸款和居民按揭貸款利率，發揮穩投資和支持房地產市場平穩運行的作用。

作為房貸利率的定價參考基準，5年期以上LPR下行25個基點，意味著全國房貸利率政策基準下限將跟隨調整至3.75%，創歷史新低。部分城市首套房貸利率下限甚至有望低至3.35%，低于1年期LPR。

“調降5年期以上LPR可以更好地配合近期各項穩地產政策效果釋放，維持按揭貸款穩定，避免大幅度早償，推動房地產行業盡快實現軟著陸。”民生銀行首席經濟學家溫彬表示。

值得注意的是，本次LPR下調前兩天，央行宣布平價續作MLF（中期借貸便利），MLF利率連續七個月維持在2.5%不動。政策利率并未釋放降息信號。

對此，多位分析人士表示，此前商業銀行多次下調存款利率，疊加年初央行定向降息和降準，降低了商業銀行負債成本，為本次LPR下調創造了空間。“銀行負債成本的大頭來自存款，在存款利率已經下調的情況下，調整MLF利率的意義不大。”上海金融與發展實驗室主任曾剛表示。

對此，東吳證券首席宏觀分析師陶川認為，一季度經濟“開門紅”離不開地產的企穩，在穩匯率與穩經濟的選擇題中，央行給出了“降”心獨具的答案：一是“救急”地產，釋放積極的貨幣政策信號；二是“革新”思路，在匯率壓力下注重實體經濟與政策靈活性。

LPR是由20家商業銀行報價形成，每月20日報價一次，報價行報價時會根據自身資金成本、市場供求和風險溢價等因素調整報價。截至目前，大部分貸款利率均以對應期限LPR加點形成。

隨著5年期以上LPR下調，購房人群將率先受益。截至目前，全國首套房貸利率政策下限為5年期以上LPR減20個基點。因此，最新下限由4%降至3.75%。

根據央行發布的2023年三季度貨幣政策執行報告，截至2023年9月，全國有95個城市下調了首套房貸利率下限，這些城市執行的下限較全國下限低10個-40個基點。也就是說，理論上部分城市首套房貸利率下限將低至3.35%，低于1年期LPR。

2023年，全國新發放個人住房貸款利率為4.1%，已處于歷史較低水平。同時，等到房貸合同約定的年度重定價日（多為每年1月1日）后，存量房貸利率也將享受25個基點的下調，對應存量房貸負債家庭的月供下降。

據易居研究院研究總監嚴躍進測算，按100萬元貸款本金、30年等額本息償還方式計算，此次降息后購房者月供大約可以減少150元。

“從房地產市場內部看，當前購房需求仍然疲弱，各地也在陸續采取措施積極提振市場需求，5年期LPR下調25個基點，力度較大，這有助于降低居民購房成本，進一步提振居民購買意愿。”中國銀行研究院研究員梁斯稱。

除按揭貸款，5年期以上LPR下調還將惠及企業和地方政府的中長期貸款。

曾剛稱，地方政府存在不少中長期貸款，且近期在進行再融資。5年期LPR下行將推動地方政府今年再融資成本顯著下行。

在企業層面，曾剛稱，當前國內企業面臨著PPI（工業生產者出廠價格指數）的下行，利潤受到較大影響。5年期以上LPR下調能夠降低其中長期融資成本，促進企業投資恢復，有助于2024年內需復蘇向好。

多位分析人士表示，此番5年期以上LPR單獨調降的背景是商業銀行負債成本下降。

2022年9月以來，央行通過存款利率市場化調整機制，引導商業銀行四次下調存款利率。以工商銀行為例，四次下調存款利率后，該行1年期、3年期、5年期整存整取掛牌存款利率分別下行了30個、80個和75個基點。

2024年以來，央行先后下調再貸款再貼現利率和法定存款準備金率：自1月25日起，分別下調支農再貸款、支小再貸款和再貼現利率各0.25個百分點；自2月5日起，下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。

溫彬表示，存款利率下調、降準和定向降息的合力作用下，商業銀行綜合負債成本有所下降，為LPR實施非對稱降息拓展了空間。同時，溫彬稱，當前銀行債務工具發行成本明顯下行，也為LPR報價下調創造了空間。

截至2月19日，1年期AAA同業存單收益率收至2.29%，較宣布降準前下行14個基點，較去年11月末大幅下行33個基點。從商業銀行債看，5年期商業銀行債到期收益率2月19日收至2.57%，較去年11月末大幅下行30個基點。

對于本次5年期以上LPR的非對稱下調，多位分析人士認為，其中一個考量因素是調整利率期限結構。

數據顯示，2019年9月-2024年1月，5年期以上LPR累計下調65個基點，而1年期LPR累計下調75個基點，二者相差10個基點。

曾剛表示，過去幾年，LPR一直在下調，但中長端利率下調幅度不夠，與當前2.5%左右的10年期國債利率相比，當前中長期貸款利率偏高。

“這不但抬高了中長期融資的實際成本，也扭曲了期限價格。”曾剛表示，當前的非對稱調整本身具有修復利率期限結構的含義，使LPR與整個市場的利率期限結構保持一致。

“去年8月，1年期LPR與5年期以上LPR非對稱下降，1年期LPR下調但5年期以上LPR未下調，這也預示著LPR可能會再次出現非對稱調整。此前市場已有普遍預期，本月LPR可能會出現非對稱下降，只是降幅超出了市場預期。”梁斯表示。

此前，LPR報價下調多以政策利率（MLF利率）下調為信號，按照“MLF利率→LPR→貸款利率”的利率傳導機制調整。

兩天前，央行宣布2月繼續平價續作5000億元MLF，政策利率連續七個月保持不變。在MLF利率未調的情況下，5年期LPR為何單獨大幅下調？

曾剛認為，這與中國金融體系以間接融資為主的特征有關。“中國以間接融資為主，銀行信貸在整體融資中的占比非常高，貨幣政策傳導需要影響到銀行信貸行為才算完成；而美國這類以直接融資為主的國家，美聯儲聯邦基金利率調整就可以看作貨幣政策傳導的完成。”曾剛表示，以往的貨幣政策傳導通常是MLF利率下調，影響到銀行的資金成本（即負債成本），進而對銀行資產價格（即信貸利率）產生影響。

“通過MLF利率傳導是有效的，但并不是說MLF利率與LPR利率直接掛鉤，實際上也沒有掛鉤的道理。”曾剛強調，MLF利率調整只是銀行負債成本調整的影響因素之一，并且不是最重要的因素。他進一步表示，“在銀行整體負債中，存款占大頭，MLF占比較小，在存款利率下調的背景下，通過MLF降息引導市場利率下行的意義在下降。”

事實上，溫彬表示，2019年-2023年間，也出現過三次是在MLF利率未變的情況下（2019年9月、2021年12月、2022年5月），借助降準、存款利率定價改革等方式降低了銀行綜合融資成本，進而實現了LPR不同程度的下調。

明明表示，“此前MLF利率保持不變，長期看應該淡化MLF和LPR的關系，LPR作為實體經濟融資成本的參考基準，對于實體經濟的影響更大。”

對此，曾剛亦表示認同，“銀行貸款利率與其整體負債成本相關，與其動MLF利率，不如動存款利率。”

值得注意的是，人民幣匯率被認為是央行暫未下調MLF利率的影響因素之一。陶川撰文稱，“下調LPR卻不降MLF，意味著匯率壓力仍有約束。”他進一步表示，觀察2023年6月及2022年8月的MLF降息時點均在美債利率階段性回落或穩定時。而今市場預期美聯儲降息窗口推遲，“政策利率”屬性偏弱的LPR利率適合率先調降。

“從本次突破‘范式’的降息，我們可窺見金融工作會議后央行政策思路變化。”陶川認為，MLF-LPR利率聯動調降并不絕對，后續MLF與LPR有依照各自邏輯進行操作的空間——MLF關注匯率，而LPR則注重實體，存款利率市場化可為銀行息差打開空間。

對于接下來的貨幣政策走向，曾剛認為，后續降準降息空間仍在，且結構性貨幣政策未來將發揮越來越重要的作用。

明明表示，“考慮到今年全球貨幣政策轉松是大概率事件，我們認為二季度仍然有進一步調降政策利率的可能性。”