長租公寓暴雷類合同詐騙案件的刑法適用剖析

金懿　曹蓓

摘 要：行為人以非法占有為目的，在經營長租公寓過程中采用“高進低出”“長收短付”的方式套取租客租金，并以租客的經濟利益受損作為風險代價進行所謂“經營”，資金鏈斷裂無法履約的應以合同詐騙罪評價。此類合同詐騙案件中租客是被害人，案發后租客與房東自行達成民事協議解決糾紛的并不影響被害人的認定。犯罪數額應以收取租金后無法向被害人履約的金額進行計算，同時扣除已部分履約金額和案發前向租客退還的租金金額。

關鍵詞：長租公寓 合同詐騙罪 犯罪數額

長租公寓是近年來興起的一種新型房屋租賃模式，其基本模式為經營平臺將從業主處租賃而來的房屋或自有房產進行裝修改造，在配齊家具、家電及生活設施后出租給有住房需求的租客。［1］長租公寓系平臺公司介入作為“管理者”或“二房東”進行的規模化經營，理應比個人出租更加規范安全，但事實并非如此。2020年上海、杭州、成都等地多家長租公寓公司均出現暴雷后“跑路”情況。這種“跑路”的長租公寓據不完全統計，2019年有超過50家，2020年有近百家，其中包括廣受社會關注的蛋殼公寓、青客公寓等。［2］長租公寓接連暴雷給租客和房東帶來很大損失，造成了嚴重的社會不良影響，如2020年12月3日廣州一位蛋殼公寓的大學生租客，因暴雷事件遭受損失，在點燃租住的房間后從18樓跳樓身亡。［3］由于此種租房模式屬于新興事物，司法實踐中對此類案件的認定和處理相對較為保守，絕大多數長租公寓暴雷案件最終僅被定性為民事糾紛。

一、長租公寓暴雷類合同詐騙案件法律適用中的爭議問題

［基本案情］2019年8月起，沈某某與汝某某以他人名義注冊成立上海捷驁物業管理有限公司（以下簡稱“捷驁公司”）對外經營，分別在上海、安徽等地設立多個辦公地點，通過房產中介聯系業主房東以支付較高的租金價格簽訂長期“房屋委托合同”租賃房屋并約定按月向房東支付房租，同時通過房產中介再將相關房屋以低于付給房東月租金10%-40%的價格出租，要求租客以半年付或年付的方式支付租金。沈某某、汝某某明知上述“虧本”經營模式無法長期維持，仍向房東、租客隱瞞真實情況，通過前述“高進低出”“長收短付”的方式大量套取租客的租金。沈某某、汝某某將套取的資金部分用于向房東支付房租，部分用于經營開支及沈某某、汝某某購車、購房、歸還個人債務等用途。

2020年3月，汝某某離開捷驁公司，又與尤某、錢某等人（另案處理）成立上海嵐越企業管理咨詢有限公司（以下簡稱“嵐越公司”），采用與前述相同的“高進低出”“長收短付”方式套取租客租金。在經營嵐越公司期間，沈某某伙同尤某、錢某以嵐越公司簽訂虛假的接受服務協議的方式套取資金進行揮霍。

至2020年6月、8月，捷驁公司、嵐越公司資金鏈徹底斷裂，無力再支付房東房租，兩公司無法繼續向租客履約的金額分別為人民幣1600萬余元和392萬余元。法院以沈某某、汝某某犯合同詐騙罪，分別判處有期徒刑11年、10年6個月并處罰金。

此類長租公寓暴雷案中存在爭議的問題主要集中在以下三方面：一是該類案件是合同詐騙罪還是普通民商事糾紛；二是該類案件中的被害人是房東還是租客；三是該類案件如果被認定為合同詐騙罪，犯罪數額應當如何準確計算。對上述三個爭議問題的不同認識直接影響到同類型案件的司法處理路徑、刑事案件涉案財物分配以及被告人量刑輕重等重要事項。

二、長租公寓暴雷案件的法律定性

在該類案件罪與非罪的法律定性問題上，有觀點認為應全部作為民事糾紛處理。理由是該類案件中通常存在真實房屋租賃經營，故即使經營失敗暴雷，也只能被評價為商業冒險行為，不宜將案件定性為合同詐騙罪。筆者認為應視案件具體情況來分析是否構成犯罪，如果案件中行為人以非法占有為目的，采用“高進低出”“長收短付”的方式，套取租客租金隨意揮霍并造成巨大經濟損失的，符合合同詐騙罪犯罪構成要件，應認定為刑事犯罪案件。從犯罪構成要件角度來看合同詐騙罪，主觀上要求行為人以非法占有為目的，客觀方面是采用虛構事實、隱瞞真相的方式對被害人實施欺騙，法益侵害結果則是使被害人陷入錯誤認識而交付財物，從而導致經濟損失。

（一）客觀方面隱瞞真相使被害人陷入錯誤認識

從犯罪客觀方面來看，部分暴雷案件中行為人存在“隱瞞真相”的詐騙犯罪手段使得被害人陷入錯誤認識。“合同詐騙罪在客觀方面表現為行為人在簽訂、履行合同過程中，采取虛構事實、隱瞞真相的欺詐手段，騙取合同相對方當事人數額較大財物的行為。”［4］欺騙行為是詐騙類犯罪的實行行為，既可以表現為行為人積極主動的“虛構事實”方式，也可以表現為消極被動的“隱瞞真相”方式。司法實踐中，行為人僅實施隱瞞真相行為而構成詐騙犯罪的情況較為少見，長租公寓暴雷詐騙犯罪案件正是這種情形。如案例中，沈某某、汝某某等人在經營長租公寓業務過程中，大部分欺騙行為表現為采用隱瞞真相的方式使對方陷入錯誤認識：一是向房東、租客隱瞞了“高進低出”“長收短付”套取租金形成資金池的真相。房東、租客由此陷入錯誤認識并對其中存在的巨大風險一無所知。二是向房東 、租客隱瞞了資金池中的資金流向有很大比例用于個人購車、購房、歸還個人債務、對外投資等。三是向房東、租客隱瞞了不具有長期履約能力的真相。沈某某、汝某某建立捷驁公司等租賃平臺幾乎不具備自有投入資金，完全“空手套白狼”依靠騙取租客租金進行周轉維持，且隨著“高進低出”的虧空和資金的揮霍使用，窟窿越來越大，只有依靠增量租客預交租金才能暫時把窟窿填上，這種新錢填舊賬的方式也均向租客和房東隱瞞，如果房東、租客未陷入錯誤認識，也不可能愿意參與。

（二）主觀上存在非法占有目的

對于在經營長租公寓過程中采取“高進低出”模式，是否可以就此認定為具有非法占有目的，有觀點認為，有些長租公寓雖然“高進低出”，但其目的是為搶占市場，其運營不善也會有倒閉風險，也會對社會造成嚴重影響，但從主觀目的來看并不是以非法占有為目的。［5］筆者并不贊同該觀點，因為行為人采用“高進低出”的虧錢經營模式是否應被評價為具有非法占有目的，其動機是否系為搶占市場并非需要關注的重點，主要還是要看這種“高進低出”消耗的究竟是誰的資金，究竟是以誰作為經濟受損的風險承擔者。如果行為人“高進低出”搶占市場“燒”的是自有資金或者是風投資金，那么這種燒錢搶市場的行為當然不能被認為具有非法占有目的。但如果“燒”的是與經營無關的租客的租金，資金鏈斷裂后是以租客、房東為風險承擔者的，那么就應當被評價為具有非法占有目的。雖然“在當今萬物互聯的社會現狀下，互聯網行業‘燒錢搶占市場已經成為行業慣例”［6］，但無論如何都應遵循“風險與獲利對等”的基本游戲規則。反觀案例中，沈某某、汝某某等人通過欺騙把利潤留給自己，把巨大風險留給租客和房東，本質上奉行的是“利潤私有化、風險社會化”的做法，與騙錢去賭博無本質差別，應認定為詐騙犯罪行為。

三、長租公寓暴雷類合同詐騙案件中被害人的認定

在構成詐騙犯罪的前提下，此類案件僅應將租客作為被害人，不宜將房東也列為被害人。

（一）租客因被騙直接受到經濟損失

這類案件中，行為人通常騙取了租客的租金，其合同詐騙行為使租客遭受了經濟損失。從民事法律關系上看，如果長租公寓平臺與房東之間是房屋出租代理關系，那么長租公寓平臺公司向租客收取租金則應屬于代理房東收取房租的行為，即使之后長租公寓平臺公司資金流斷裂且未將其代為收取的房租交給房東，也不免除房東繼續將房屋出租給租客直至租金所對應的租住期限屆滿的義務，在這種情況下有財產損失的是房東。但實際上，大部分暴雷案件中不管長租公寓平臺與房東簽訂的合同名稱為何，通常會在合同條款中就平臺應向房東支付的房屋租金、支付方式、支付期限、優先續租權等事項作出明確約定，并約定無論平臺是否實際將房屋出租，均需按月向房東支付租金。另外，平臺在將房屋出租給租客的過程中，也常常并非以代理房東名義出租，而系以自己名義與租客約定租賃事項并收取租金。如案例中，按照沈某某、汝某某等人與房東、租客簽訂合同的實際內容來看，平臺公司分別與房東和租客存在獨立的房屋租賃關系。既然是兩個獨立的房屋租賃關系，房東在未按約收到平臺公司應交納房租的情況下自然有權將房屋收回，租客因此遭受的經濟損失在民事法律上只能向平臺公司主張賠償而不能拒不退出房屋。

（二）房東的經濟損失并非詐騙直接導致

此類案件中部分房東確實可能受到經濟損失，但不能認為是合同詐騙犯罪行為直接導致。在部分長租公寓平臺資金鏈斷裂后，房東不能按時收到長租公寓平臺公司支付的租金多會以平臺公司違約為由要求收回出租的房屋，限期要求租客搬離房屋。其中可能會有部分房東在了解真相后，覺得租客已向長租公寓平臺公司交納了房租，不忍心將租客驅離，故同意租客繼續租住到租金對應期滿。筆者認為，上述部分房東與租客達成“和解”同意租客繼續租住或減免部分租金的情況，實際上是刑事案件發生后房東作為案件關聯方自行與租客達成了新的民事協議，并不能由此改變租客仍是實際上的刑事案件被害人的事實。故在案例中，司法機關將租客作為刑事案件被害人，而僅將房東作為與案件有關的證人。

四、長租公寓暴雷類合同詐騙案件中詐騙數額的認定

對于該類案件犯罪數額的計算，筆者認為應將行為人收取租客租金后，不能履約的金額認定為合同詐騙數額，同時在計算詐騙數額時應扣除案發前退還給租客的租金金額。

（一）已履約金額應予扣除

“長租公寓暴雷型”合同詐騙行為手段主要是“沒有實際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同的方法，誘騙對方當事人繼續簽訂和履行合同”的詐騙模式，筆者認為其中已履約部分的數額應從合同詐騙犯罪數額中扣除。一般來說在計算犯罪數額時，“犯罪成本不從犯罪數額中扣除”是基本規則，故如果所謂的“履約行為”是合同詐騙欺騙行為的一部分，這種履約不能達到被害人的交易目的，已履約的內容不應從犯罪數額中扣除。如，行為人向被害人銷售宣稱為“97水藍印”的高檔普洱茶七餅售價為238000元，但實際上出售的普洱茶為低檔普洱茶，經鑒定價值僅為4000余元。在該案中，被害人所欲購買的是特定的高檔普洱茶，主要目的是對“97水藍印”高檔普洱茶進行收藏、投資，而行為人用低檔普洱茶冒充高檔普洱茶出售給被害人，與被害人交易所欲達到的收藏、投資目的無關，故即便低檔普洱茶具有一定價值，相關成本也不能從犯罪數額中扣除。［7］但前述不予扣除的規則也存在例外，如果行為人所支出的犯罪成本系被害人所欲達到目的之一部分，那么這些支出的成本應當在計算犯罪數額時扣除。如案例中，租客向沈某某、汝某某等人支付租金的目的就是在相關房屋中租住一定的期限，盡管因沈某某、汝某某等人采用詐騙的方式使得眾租客并不能住滿相應期限，但租客已經租住的期限應視為系租客所欲達到的租住目的一部分，在計算犯罪數額時，應當把租客實際上已租住期限部分的金額扣除。

（二）案發前已歸還的租金金額應予扣除

相關司法解釋對犯罪數額的計算也體現了案發前已歸還的數額應予扣除的精神，如最高法《關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》第8條第3款規定：“集資詐騙的數額以行為人實際騙取的數額計算，在案發前已歸還的數額應予扣除。行為人為實施集資詐騙活動而支付的廣告費、中介費、手續費、回扣，或者用于行賄、贈與等費用，不予扣除。行為人為實施集資詐騙活動而支付的利息，除本金未歸還可予折抵本金以外，應當計入詐騙數額。”對于該司法解釋條文所述內容，筆者認為可以概括為：集資詐騙案件中的相關數額是否從犯罪數額中扣除，主要看集資參與人是否因此實際獲益。該款司法解釋規定案發前行為人歸還給集資參與人的錢款應從集資詐騙數額中扣除，體現了集資參與人實際獲益應扣除的規則。規定行為人為了實施集資詐騙而支付的廣告費、中介費、手續費、行賄費等不得沖抵扣除犯罪數額，是因行為人的該部分花銷與集資參與人利益無關。規定行為人支付的利息如果本金未歸還的可折抵，否則應計入詐騙數額，依照該規定，若行為人向某集資參與人支付了部分利息，而騙取該集資參與人的本金未全部歸還的，則支付給該集資參與人的利息可抵扣行為人騙取該集資參與人本金部分的犯罪數額。但如果行為人向某集資參與人支付了部分利息，同時對該集資參與人的本金也已全部歸還，則不能將支付給該集資參與人的利息數額從騙取其他集資參與人的犯罪數額中抵扣，這體現的還是集資參與人是否因此實際獲益的規則。

雖然目前有關司法解釋并未明確合同詐騙罪案發前行為人向被害人歸還所騙的錢款是否要從詐騙數額中扣除，但筆者認為可參照適用集資詐騙司法解釋的有關規定。故案例中，在計算沈某某、汝某某等人的合同詐騙犯罪數額時，扣除了案發前行為人已部分歸還被害人的租金金額。

*上海市人民檢察院第二分院第三檢察部四級高級檢察官［200070］

**上海市浦東新區人民檢察院第三檢察部二級檢察官助理［200135］

［1］ 參見孫浩：《長租公寓經營模式及法律問題探析》，《長春師范大學學報》2021年第11期。

［2］ 參見鄭孝仁：《“長租公寓詐騙”案件偵防研究——基于經濟風險感知理論的應用分析》，《福建警察學院學報》2022年第5期。

［3］? 參見《蛋殼暴雷！大學生租戶燒房跳樓 是誰在壓榨當代年輕人》，嗶哩嗶哩網https：//www.bilibili.com/read/cv8760960/，最后訪問日期：2023年12月2日。

［4］ 高銘暄：《新型經濟犯罪研究》，中國方正出版社2000年版，第262頁。

［5］ 參見林超、楊鮑：《長租公寓犯罪問題及防控措施研究》，《遼寧警察學院學報》2022年第4期。

［6］ 李立娟：《網約車混戰第二輪》，《法人》2018年第5期。

［7］ 參見鄭毅、段凰：《闞瑩詐騙案——詐騙數額的計算與扣除》，載最高人民法院刑事審判第一、二、三、四、五庭主辦：《刑事審判參考》（總第124集），法律出版社2020年版，第70-75頁。