房地產企業財務會計核算問題研究

文／崔娓娓 山東齊魯盛華房地產有限責任公司 山東淄博 255400

1.房地產企業財務會計核算內涵

房地產企業業務流程如圖1，其財務會計核算是對企業經濟活動進行記錄、分類、核算和報告的過程，其內涵主要包括資產、負債和所有者權益的核算，收入和費用的核算，現金流量的核算，以及財務報表的編制。首先，房地產企業財務會計核算涉及對資產、負債和所有者權益的核算，其中包括企業擁有的土地、房屋、建筑物、設備、存貨等，而負債包括借款、應付款項、預收款項等。通過對資產和負債的核算，可以了解企業的凈資產和所有者在企業的權益。其次，房地產企業財務會計核算還涉及收入和費用的核算，房地產企業的收入主要來自于房地產銷售、租金收入、物業管理費等，而費用包括土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用等。通過對收入和費用的核算，可以計算出企業的利潤，并評估企業的經營狀況。最后，房地產企業財務會計核算的最終目的是編制財務報表。這些報表的編制和披露有助于企業向投資者、股東、債權人、政府監管部門等各方展示企業的財務狀況和經營情況，增強企業的透明度和信譽度[1]。

圖1 房地產企業業務流程

2.房地產企業會計核算的常見問題

2.1 會計核算制度不完善

首先，會計核算制度缺乏全面的信息管控策略。房地產企業的業務活動復雜多樣，但當前的會計制度難以全面覆蓋各類業務和交易，導致在會計核算過程中出現信息遺漏、分類不清或錯誤分類等問題，影響財務信息的準確性和可靠性。其次，房地產企業的業務具有較長的周期和復雜的資金流動性，需要進行有效的成本控制和資金管理[2]。然而，當前的會計核算制度未能提供足夠的指導和規范，使得企業在成本核算、資金流量管理等方面面臨困難。最后，房地產企業面臨著市場風險、信用風險、法律風險等多種風險，而不完善的會計核算制度使得企業對風險的識別和控制不夠準確和及時，缺乏全面的風險評估和風險監控機制，提升了企業經營的不確定性和風險程度。

2.2 負債結構不合理，資金回收困難

風險還包括負債期限不合理的問題，如項目發展期很長，但相應的負債期并不能完全覆蓋整個開發周期，如短期負債已經到期，那么長期投資就沒有足夠的資金來償還到期的債務。企業短期借款比率愈高，則表示一年之內必須償還的負債比率愈高，融資風險愈大。同時，隨著市場環境的變化，以及企業的發展定位和商品房的不合適定價，這些問題都會對后期的融資造成一定困難。

2.3 長期項目的成本分攤

房地產企業的另一個會計核算難點是長期項目的成本分攤。長期項目的成本包含多種類型，例如，土地成本、建設成本、管理費用等，如何準確分攤這些成本到各個期間，需要企業對項目的進度、成本結構等有深入的理解。另外，長期項目的成本可能隨著時間的推移而變化。例如，建設成本可能受到物價、工資等因素的影響，而管理費用可能受到企業規模、管理策略等因素的影響。如何處理這些變化，以確保成本分攤的準確性，對企業的會計管理提出了更高的要求。

3.房地產企業財務會計核算措施

3.1 建立完善的企業會計核算制度

房地產企業要重視制度體系的建設，建立完善的會計核算制度。首先，完善會計核算制度和規范。通過修訂和更新相關的會計準則和制度，確保其能夠全面覆蓋房地產企業的各類業務和交易。制訂明確的會計政策和程序，規范會計核算的流程和操作，提高財務信息的準確性和可靠性。其次，完善成本核算和資金管理相關會計核算制度。建立科學的成本核算體系，包括準確估算開發成本、建立成本分攤機制和明確成本分類。加強資金流量的監控和管理，建立完善的現金流量管理體系，明確會計核算流程（圖2），加強預算控制和風險管理，確保資金的合理運用。最后，重視風險管理和內部控制制度的建設[3]。建立全面的風險評估和風險管理機制，及時發現和識別市場風險、信用風險、法律風險等各類風險，并制定相應的風險應對策略。加強內部控制，包括審計和監督機制，確保財務信息的準確性、完整性和可靠性，降低企業的風險程度。

圖2 會計核算流程

3.2 改善負債結構，減輕債務負擔

房地產企業應根據其長期和短期債務比率進行合理的配置。短期債務比長期債務融資更容易，融資成本也更低，可在短期內解決資金問題，但同時也會給企業的流動資金帶來很大的壓力。因此，房地產企業應該更多地采用長期債務融資，長期融資規模相對較大，融資成本相對較高，但是對于開發周期較長的項目，短期借款往往難以覆蓋整個項目周期，償債壓力比較大。如何實現長遠地發展，就必須調整債務結構，而對于項目的投資周期較長的，則應盡可能地減少使用短期債務。

房地產企業在調整負債結構時，要高度重視信用政策的改變以及產業發展的趨勢，以確保企業的資金安全。此外，房地產企業在融資過程中應當不斷尋求路徑增加融資渠道，還應通過合理融資途徑和最優融資結構來實現融資。堅持“短期融資、短期融資、長期投資支持”基本原則。將房地產項目的開發流程分為五個階段：取得土地使用權、“四證”齊全、預售許可證、主體結構封頂、工程完工，可根據相關流程進行融資。

比如下面這種情況，房地產開發項目的融資組合分析：現如今，房地產企業往往會利用“招拍掛”的銷售方式，中標后該房地產企業要繳納大量資金。由于土地獲取具有長期投資屬性，這時，企業可以通過上市、發行企業債券、聯合投資、并購、合作開發、債券融資等多種形式來進行融資，而這一時期融資組合是以長期權益融資為主。

“四證”齊全前，大部分企業都是因為前期投資導致缺少足夠資金，因此，大部分融資都是以股權形式進行。取得預售許可前，開發商資金主要用于建設項目，通過銀行貸款、墊資、信托融資、夾層融資、短期融資券等融資渠道，以銀行貸款和貸款合同融資為主，融資渠道以短期債務融資為主。取得預售許可證后，企業可以利用預售方式收回一部分資本，但因為無法得到抵押貸款，造成資金周轉遲緩，這時建筑資金依然需要持續投入[4]。

因此，在項目建筑封頂前，開發商可以通過銀行貸款、信托融資、短期融資券等手段來解決融資問題。工程完工至銷售完成之前，房地產開發商會因為項目本身銷售回款速度無法跟上而產生資金壓力，因此可以通過銀行貸款、信托融資、包銷等方式來加速銷售回款。

3.3 采用合適的成本分攤方法

對于長期項目的成本分攤問題，房地產企業可以采用以下對策來解決。企業需要根據項目的實際情況和企業的經營策略，選擇合適的成本分攤方法。常用的方法包括直線法、雙倍余額遞減法、年數總和法等。選擇合適的方法需要考慮項目的性質、項目的進度、企業的財務狀況等因素。在實際操作中，企業應該建立一套科學的成本分攤制度（表1），并嚴格執行。這套制度應該明確成本分攤的基準、標準和時間點，以確保成本分攤的合理性和準確性。為了進一步確保成本分攤的準確性，企業應該定期進行內、外部審計，以幫助企業及時發現和糾正錯誤，提高成本分攤的準確性，確保成本分攤的公允性。

3.4 強化稅收籌劃并加強發票管理

針對房地產開發企業稅收籌劃工作不到位的問題，可以采取以下解決策略。

首先，加強稅收政策的研究和了解。建議企業建立健全的稅務信息獲取機制，定期關注稅務部門發布的新政策和法規，及時了解和掌握相關政策的變化和要求。可以與專業的稅務咨詢機構合作，獲取專業的稅務意見和建議，以確保企業對稅收政策的全面了解，為稅收籌劃提供基礎。同時，深入優化稅務籌劃，利用稅收優惠政策。企業應深入了解適用于房地產行業的稅收優惠政策，合理安排項目結構和利潤分配方式，最大限度地享受相應的稅收優惠。同時，對土地出讓金的抵扣、固定資產折舊等稅收政策進行合理運用，降低稅負，提高利潤。

其次，房地產開發企業應建立戰略性稅務規劃和前瞻性結構安排。建議企業在進行項目設計和業務模式選擇時充分考慮稅收影響，選擇最優的稅收策略和結構安排，以降低稅負并優化稅務風險。此外，定期評估和調整稅務籌劃方案，以適應不斷變化的稅法和經營環境。

最后，加強稅務合規管理。企業應建立健全的內部稅務合規制度和流程，確保按時、準確地履行稅務申報義務。加強內部稅務培訓和教育，提高員工對稅法法規的了解和合規意識。建議與專業的稅務顧問合作，定期進行稅務審計和風險評估，及時發現和糾正存在的稅務合規問題，避免不必要的稅務風險和法律責任。

此外，加強發票管理，也是房地產開發企業在實施稅收籌劃時，不能忽視的環節。一方面，企業要加大對發票的管理力度，特別是要重視對增值稅專用發票的管理。要建立發票登記簿，詳細記錄取得和開具發票的情況，并妥善保管發票。另一方面，企業要嚴控發票風險，重點防范虛開增值稅專用發票的問題。在取得發票時，要嚴格審核購買方信息是否一致，并確保發票流、貨物流、資金流保持一致；同時加強對供應商資質的審核，避免不必要增值稅進項稅額的損失。會計人員要完成對增值稅發票的網上真偽認證，核實發票真實性后再處理相關賬務，防范發票風險[5]。

3.5 規范房地產企業借款費用核算

房地產在生產經營的過程中需要有大量的資金作為支撐才能保障項目的順利實施，而其中大量的資金源于借款融資。眾所周知，借款融資必然產生借款利息，由于借款金額巨大，其產生的利息數額也是相當可觀的，如何使企業資金利用最大化成為房地產企業的當務之急。因此，企業在使用借款時應該先明確以下幾個問題：其一，明確借款費用的使用對象；其二，明確借款費用和借款利息的起始時間；其三，明確借款費用和借款利息的成本歸集和配置。明確了以上幾點信息，房地產企業在對借款費用進行投入使用時就有了使用標準和依據。使用對象的明確使得借款費用和借款信息的資金流向清晰，在進行成本核算時更加明確高效；起始時間的確定能夠讓企業更加合理細致地對借款費用進行規劃分配，保障資金的使用效率最大化；對借款費用和借款利息的成本歸集和配置更有利于提高會計核算的準確性和規范性。

3.6 規范房地產企業成本歸集和配置

房地產企業自身的獨特性使得企業在進行成本核算歸集和配置時因為項目的多樣性和復雜性而困難重重，因此要想保證成本核算的準確性，必須先保證核算對象的明確性。這就要求企業制定完整明晰的核算對象劃分標準，通過對同一時間交付的項目產品進行劃分分類，保證成本核算的適配性和完整性。此外，房地產企業在進行成本核算時不能單打獨斗，還需要結合成本預算數據以及成本審核數據來進行分析歸結，保障成本核算信息的全面性和完整性，以此保證成本核算工作的有效開展。除此之外，對于分攤成本與非分攤成本的區別，會計人員也要依據準則進行詳細的處理，保障成本歸集和配置的科學性和合理性。

3.7 明確收入確認運用時點法和時段法的核算標準

企業在確認收入管理時，需要明確財務快捷核算方法，依照交樓的時間節點來進行確認，并將工程進度確定為除時點確認之外的其他確認收入方法（圖3）。例如，對于付款時間距離樓房交付時間在一年以上的，需要將其確認為樓房銷售的重大融資成分；以按揭貸款來購房的客戶，不可以運用時段法來進行收入確認。由于時段法確認房地產的收入，要求其本身的合同具有一定的不可替代性。在實際操作過程中，利用時段法來對收入進行確認不符合會計確認的謹慎性標準及要求，更加適合運用時點法。

圖3 財務會計核算方法

3.8 加強土地增值稅的測算與籌劃

房地產企業在進行房地產開發時，適當合理增加開發成本可以大大減輕土地增值稅稅負。根據土地增值稅稅法政策規定，房地產企業在出售自建商品住房時，土地增值額未超過可扣除項目20%的，國家對該開發項目的土地增值稅予以免稅處理。企業可以充分利用這項政策進行稅務籌劃，減輕企業稅負。在建設過程中，可以適當建造一些小區綠化、健身設施、幼兒園、娛樂休閑室、衛生室、文體實施等公共配套設施。一方面在保證銷售價格不變的前提下，提高房產品質，提升購房者滿意度，更好滿足購房者需求，幫助企業樹立良好的品牌形象；另一方面通過修建這些公共配套設施，增加房屋的開發成本，在銷售價格保持不變的情況下，使得房屋增值率降低，如果讓其增值率保持在20%以下，就可以免除土地增值稅。只要通過稅務籌劃節約的土地增值稅大于額外增加的開發成本，就可以幫助企業提高利潤水平。例如，甲房地產企業A 房產項目的銷售收入為10 億元，該項目預計土地增值稅的可扣除金額為8 億元，其中包含5 億元的開發成本支出，可以算出增值率為25%，大于20%，不能享受免稅待遇，需要繳納土地增值稅6000 萬元。如果對該項目進行稅務籌劃，在原有開發項目計劃下增加醫院、幼兒園，增加開發成本5000 萬元左右，并且在建成以后無償移交給政府。此時該項目開發成本增加到5.5 億元，最終土地增值稅可以扣除8.5 億元左右，增值率為17.6%。按照土地增值稅稅法相關條例規定，增值率低于20%就可以免征房地產企業的土地增值稅。雖然企業增加了5000 萬元的開發成本，但節約了6000 萬元稅負，還是提高了公司的利潤水平。這種“性價比”的優勢能增強房屋在市場上的競爭力，提高房屋的銷售效率。

結語：

綜上所述，本文對房地產企業財務會計核算問題進行研究，提出了一系列解決方案，這些解決方案為房地產企業提供了指導和建議，有助于提升財務會計核算的質量和準確性，為企業的決策和管理提供可靠的財務信息支持。未來的研究可以進一步探討和完善這些解決方案的具體實施方法和效果評估，為房地產企業的財務會計核算提供更加全面和深入的支持。