房地產建設項目全過程造價控制的關鍵要點研究

卓佳宇

在現階段房地產行業經濟緊縮的市場背景下，如何在眾多房地產企業中脫穎而出，是目前房地產企業尋找的重點。在影響企業發展的因素中，控制建設項目的造價非常重要。降低生產成本是提高企業競爭力的重要手段之一。

全過程造價控制可有效控制項目建設過程中出現的不合理因素，且針對已發生的問題，應選擇合理的優化方案為項目管理提供支持，因此房地產企業需要引入全過程造價控制對建設項目進行成本管控。

1 全過程造價控制對房地產建設項目的重要性

1.1 提高房地產開發商經濟管理的準確性

為了促進建筑工程施工質量的提升和快速的完成任務，保證項目建設取得整體性的效果，用最少的成本獲得最大的效益是從始至終追求的目標。因建設工程技術較為復雜，設備具備大型化和機械化特征，因此施工隊伍也需要更強大。所以在工程施工過程中，會引發一些不穩定的因素，導致工程造價管控較為困難。建設項目造價過程分為前期投資決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段和竣工結算階段，階段越往后，越接近真實的成本，而在前期階段往往最容易形成造價的失控，決策階段未能充分考慮當地的建設環境，設計階段未能控制樁基、圍護的成本，包括工程量計算失誤、管理滯后等等，都會極大地影響建設項目的造價。因此，造價咨詢人員應該全過程參與，將階段過程與造價緊密結合在一起，該行為對房地產企業控制準確的造價具有非常重要的作用[1]。

1.2 及時降低房地產企業成本控制的風險

在設計階段和施工階段，全過程造價工程師可以通過全面、系統的分析，及時對影響項目造價的不確定因素進行綜合評估，合理分配目標成本金額，保證各個環節的使用資金充足，應避免因資金不足導致超目標成本風險，以免給項目造成不必要的資源浪費，從而保證施工工作意義的實現和有效發揮。

隨著施工現場引進先進的施工技術，雖然在一定程度上有效提高了施工質量和施工效率，使得建筑工程的功能實現多樣化，但是與此同時往往伴隨著建造成本的增加，并且在實際施工過程中也存在一定的不穩定因素，因此落實全過程造價控制，對其系統化分析，研究其產生的影響要素，對其綜合評估，這樣不僅能確保預算資金的科學、合理性，降低產生的風險，實現高效化管理，也能為房地產企業的生存提供保障。

1.3 保證精準的預算

在房地產項目全過程造價控制的管理過程中，需要對各項資金進行全面分析，成本部門以及造價管理人員需要以工程造價的實際預算金額為基礎，確定投資金額，從而保證整個工程施工項目的優化發展。全過程工程造價管理工作為一種動態性的造價管理形式，和一般的工程造價管理形式不同，不僅能提高項目整體成本控制的精確程度，也能在項目管理過程中分析工程成本造價管理的問題和存在的缺點，完善建設項目工作順利發展。同時，也能對發現的問題進行調整，得到充分解決。將其應用到房地產建設管理工作中，確保成本管控工作的可行性和準確化，實現全過程造價控制工作的順利實施，以維護房地產行業的可持續發展。

2 房地產建設項目中全過程造價控制的關鍵要點

2.1 投資決策階段的造價控制

房地產建設項目最前期的階段為立項和可行性研究階段，在決策階段編制的投資費用通過審批后將作為該項目的最高造價，在一定程度上決定了項目是否能順利開展，因此在這一階段需要全方面考慮問題，站在多角度的立場，對擬建項目進行經濟評價，選擇技術上可行、經濟上適用的建設方案，在優化建設方案的基礎上，編制得出高質量的項目投資估算，使得在未來項目建設中起到真正控制項目總投資的作用。可以通過前期的綜合評估，給出完整、有效的建議書和可行性研究報告。成本分析人員通過優化企業資源配置，為企業提供最優的投資方案，并根據現場實際情況，及時調整投資策略，保證投資決策階段的合理性[2]。

2.2 設計階段的造價控制

在項目落地后，便要進行初步設計，設計階段影響的造價大概占整個項目造價的60%～70%，因此對設計階段的造價控制是節約成本的關鍵，具體為：第1，初步設計會提供多版方案，需要對這些方案進行比選和優化，房地產建設項目是對建設環境要求很高的住宅類項目，在滿足工程條件下，結合未來建筑發展的趨勢，并考慮方案中存在一定的靈活性，選擇最大程度節約成本的方案[3]；第2，在施工圖設計階段，目前普遍使用限額設計，根據已經批準的設計任務書和投資概算指標來控制施工圖設計金額，設計單位需要充分考慮甲方的項目需求，平衡設計質量與造價之間的邏輯關系，提供出令甲方認可的、優秀的方案。第3，需要提出的一點是，如果采用限額設計，應在合同內寫明相關條款，明確設計公司的責任，達到有效控制造價的目的。

2.3 招投標階段的造價控制

招標文件是開展招標工作的前提，對于房地產建設項目來說，有不同的招標方式的選擇，是選擇直委還是其他招標方式，需要結合我國現有的招投標法律，以及建設項目當地的政府部門給出的各項規定，甚至存在一些壟斷單位的情況，在實際項目中提供多個招標選項，以保證該階段的順利進行。

一份細致完整的招標文件可能會決定整個工程質量和造價成本，全過程造價咨詢單位需要選派專業水平較高的造價工程師參與招標文件的審核和編制工作，加強對招標文件的編制和管理，對商務標部分的工程量和招標控制價進行嚴格審核，提高招標文件的規范性和嚴謹性，從而保證招標文件的合理性，同時保證招投標過程的合法合規性，不但能圍護甲乙雙方的合法權益，而且能避免合同糾紛[4]。

2.4 施工階段的造價控制

施工階段在一定程度上直接影響著建筑工程的最終質量。對于房地產建設工程項目而言，施工階段合理的造價控制工作可以促進項目更加高效地落地。此外，由于房地產工程項目的施工周期普遍較長，人材機的價格會因市場行情的變化而產生波動，因此，工程造價工作人員需要對近期的價格變動情況非常熟悉，詳細了解各種材料的價格以及質量情況，實現動態化監控[5]。

施工過程中變更施工方案的情況也經常發生，這些情況都會對全過程造價控制工作造成不同程度的影響，因此，需要管理人員時刻關注施工現場情況和進度，以便根據實際施工進度及時調整管控方案，并且規范合同管理。同時，對于影響全過程造價控制效果的其他因素，造價人員也應提高重視程度，加強內部管理，以便將施工階段的造價提前控制在合理范圍內，進而確保后續全過程造價管控工作的順利進行。

2.5 竣工結算階段的造價控制

竣工結算階段的造價控制應注意以下2 個方面：第1，工程竣工結算是房地產建設項目造價控制的最后一步關鍵性工作，是檢驗工程合格與否的重要步驟，證明投資效果收尾工作。管理人員應認真核對施工圖紙和合同技術要求，并檢查施工質量，確保施工質量滿足相關標準與實際建設要求，對于現場未做、漏做的部分形成會議紀要，作為結算依據；第2，全過程造價咨詢人員應做好簽證變更決算審計工作，嚴格執行合同的具體約定，另外，屬于合同約定外，項目實際發生的事項，按照合同約定適用的工程量清單計價規范、工程消耗量定額、人工單價依據等，做好材料價格確定等資料，完成合同索賠和未做、漏做部分扣除工作，實現竣工結算階段的規范化和系統化管理。

3 房地產建設項目全過程造價控制存在的問題

3.1 重點環節管理不充分

在房地產項目的投資決策階段實際操作過程中，往往存在對此階段重視不足、可行性研究不深入、市場調研不夠充分等問題，導致項目投資估算不準確，為后續的造價控制留下隱患。另外，在前期設計階段，設計公司考慮問題的角度是很片面的，他們往往更注重的是建筑設計的藝術感和美觀，而忽略了對項目成本的把控，對于是否會影響造價的問題關注度不高，從而引發設計深度不足、后期設計變更頻繁等問題，這就導致了工程造價會因此提高，造成整個建設過程中工程造價控制的不合理的現象頻繁發生，即使有限額設計的條款制約，設計公司對造價信息不是很敏感，這就導致了設計圖紙測算出來的金額超過目標控制成本的情況。此外，大部分的造價失控都是由于忽略了前期控制，更多看重施工環節，而全過程造價控制的關鍵在于工程的各個階段，因此無法達到預期的造價控制效果。

3.2 房地產企業制度存在缺陷

房地產企業的管理是從上至下安排工作，管理層如果對全過程工程造價的認知較淺，單一地認為成本控制是成本部門或者施工單位應該考慮的，只關注于財務方面的資金流動情況，而忽略了財務上的支出都是基于造價數據提供的支撐[6]。管理層在管控過程中缺乏明確的戰略規劃，導致企業盲目擴張，項目質量參差不齊，一旦沒有控制造價的意識，那么下面工作的各個部門也不會有控制造價管理的想法，只專注于職責范圍內的事，無法形成統一的管理。無成本意識的管控項目將會導致目標不清晰，管理混亂，又何談為企業謀取最大化利益。長此以往，甚至會導致企業在市場變化時無法及時調整戰略，錯失發展機遇，逐漸沉沒在市場的洪流中。因此，要提高企業管理層的造價認識，健全全過程造價管理制度，將各個階段的管理工作與造價管控相融合，落實好全過程造價控制。

3.3 管理人員專業水平參差不齊

在進行全過程造價控制的過程中，控制水平的高低與管理人員的專業水平有很大關系。因為沒有足夠的高素質專業化人才，使項目后備力量空虛。因專業領域內的人員數量偏少，相關的人才在質量上也存在落差。例如，施工工程師缺乏工作經驗，且專業水準較低，就會忽略方案實施前，在合同招標時期編寫的相關技術要求，無法精確掌握施工節點，容易導致返工問題，致使造價出現較大變動，形成無效成本，無法做到對單方面的施工流程乃至整個項目的全面管控[7]。同時，本應提前制訂科學合理的施工組織計劃，但因工程管理人員的業務水平不一，且未制訂計劃，導致施工組織工作不到位，使全過程造價管控工作存在漏洞，引起建設項目造價失控。

4 完善全過程造價控制的對策

4.1 提高設計優化水平

設計階段是整個建設項目的關鍵，房地產企業應該做好設計階段的方案比選和優化，在滿足相關建筑規范要求的前提下，以減少投入產出比為原則，充分考慮當地的實際情況，核實基礎資料的準確性、可實用性，地質勘察報告的準確性等。例如，擬建工程地質情況是否存在惡劣條件，如溶洞等、建設項目周邊的道路管線等資料、未來規劃的市政道路、給排水管線、能源、電力通訊管線的接點關系等。匹配當地市場的需求，控制建筑材料成本與空間利用率，對設計方案做出合理的調整，間接地減少項目后期各個階段發生的影響成本控制的風險因素，以達到節約項目成本的目的，謀求最大化的經濟效益與社會效益。

4.2 建立健全科學合理的全過程造價管控體系

想要在房地產建設項目中切實落實好全過程造價控制，必須完善相應的管理機制，提供完善的制度，促進全過程造價控制的發展。例如，合同管理問題，嚴格按照相關規范及標準制訂合同，減少模糊條款，仔細考慮合同的全面性，調整合同文件中的影響因素，減少造價管理問題發生的風險，健全全過程造價管控的時效性，突出全過程控制在項目管理中的重要作用，解決因造價控制不合理造成的項目管理問題，在前期招投標階段就干預施工成本。

整個項目團隊樹立全過程造價意識也非常重要，當管理層也具備了全過程造價管控的意識時，下屬的各個部門發出指令就不會偏離方向，各崗位工作人員都能以成本控制和管理系統化程度提升為目標，為最終獲得良好的成本控制效果奠定堅實基礎。

4.3 提高造價管理人員的專業素質

全過程造價管控過程中出現的許多問題，其中重要原因往往與造價管理人員的專業水平有很大關聯，即使現在已經用軟件計量代替傳統手工計算，但一些傳統的思維定式仍然會成為影響企業發展的阻力。例如，只考慮工程量計算和套價，而忽略了地方規范、法律法規等其他角度。因此，企業有必要組織造價管理人員進行多方面的培訓，促使員工使用新思維考慮問題，培訓內容包括行業標準、地方規范、法律法規、施工工藝、計價規范等，不但要讓員工夯實自身的造價技能，又要了解建筑有關的其他知識，豐富自身的專業技能。于此同時，增強員工的職業道德培訓，以老帶新，互幫互助，有利于團隊融合，提高工作效率，促進企業發展。

5 結語

全過程造價成本控制是貫穿于工程建筑項目始終的重難點，其管理是全生命周期的，房地產企業想要在目前復雜多變的市場經濟環境中生存，不僅要關注建設項目的質量，還要樹立全過程造價控制的思想。同時做好各條線部門之間的溝通，確保在不同階段的造價控制均得到較好的成效，做到精益求精，才能提高項目整體的經濟效益，保證房地產企業健康發展。