基于安全視角的城區自建房改造提升潛力評價研究
——以長沙市為例

于澤坤 李 鈮

中南大學建筑與藝術學院 湖南 長沙 410017

在我國40年來的快速城市化進程中，城中村作為普遍存在于各大中城市的異質空間形態受到學術界、政府部門以及社會各界的廣泛關注[1]，但是城區自建房不僅存在于城市的城中村之中，也不僅是城鄉二元結構的產物，其由于建造方式的不規范成為了如今城市發展的重大安全隱患之一[2-3]。

1 概念界定

1.1 自建房與城區自建房

自建房通常是指居民自己修建或請工匠在自家原有宅基地上修建的房屋[4]，這既包括了農村地區，也包括城市地區。而本次研究對象即城區自建房是指在第三次國土調查數據中為部分地類代碼為0701居住用地、05H1商業用地其上所建自建房屋及2022年最新一輪三區三線劃定后位于城鎮開發邊界內部的部分地類代碼為0702居住用地、05H1商業用地其上所建自建房屋。

1.2 城區自建房與城中村

城中村是指城市內部或周邊土地權屬為集體土地、管理難度大、風貌較為破舊的一類房屋[5]，是在城市發展的過程中，政府為了城市發展把城市附近的農用地納入規劃發展范圍內，導致原居住民的住宅被城市包圍形成的地理格局。城區自建房的空間分布與城中村類似，但是其與城中村最大的區別在于是房屋否是自建，有的城區自建房用地權屬為城市用地，但是由于建造年代較早等原因，建造時為自行建造；而部分城中村建造時可能具有較為完整的審批手續和施工體系，其不屬于城區自建房[6]。

2 長沙城區自建房的空間分布特征

2.1 整體空間特征

據數據統計，長沙現有城區自建房用地面積約1870萬平方米，主要集中分布在開福區、長沙縣、望城區和岳麓區（圖1）。湘江東側行政區內的城區自建房數量明顯多于湘江西側行政區內的城區自建房數量（圖2）。

圖1 長沙主城區城鄉住房建筑分布情況

圖2 長沙城區自建房核密度分析

2.2 典型空間形態格局

根據對長沙城區自建房空間形態進一步的整理分析，本研究通過梳理長沙城區內部典型的76個自建房小區，并結合其他類型學相關研究，將自建房小區的空間形態格局共分為四種類型：集聚行列式、葉脈延伸式、集聚圍合式、魚骨生長式，除此之外還包含部分零散的城區自建房。

其中魚骨生長式占比36.8%，多位于最新劃定的城鎮開發邊界內部附近，主要為未來進一步向城市發展的城鎮區域。建筑密度低，主要有1條主要道路和多條預期相互垂直的支路，建筑排布較為松散但規整，整體來看呈魚骨狀排列。葉脈延伸式占比28.9%，主要位于城區內教育、醫療、金融等功能區域的附近，主要服務學生、上班族等，為其提供商業餐飲等服務，具有較大的安全隱患，建筑密度高，有1～2條主要道路，建筑緊密沿著道路排布。聚落圍合式主要為老舊小區，這部分建筑年代較為久遠，功能較為復雜，主要服務當地居民，包含菜市場、零售、餐飲等多種服務，建筑密度高，路網較為完善多為環狀，并將建筑分割為多個組團。集聚行列式占比13.2%，多為回遷房或者因其他原因建造在此且較為集中的區域，密度較高，與城市居住小區較為相似。

3 安全視角下改造提升潛力評價體系構建

3.1 指標選取

目前，安全視角下城區自建房的改造提升潛力評價體系尚不成熟，基于安全發展理念和政府相關的保障措施，結合長沙市實際情況，根據城市應急管理能力評估[15]等相關研究，將評價體系分為以下4個維度（圖3）：

圖3 評價體系組成維度及數據來源

1）空間安全性。要求城區自建房及周圍空間可以用來避險，如建筑間距、建筑密度等，以及可具有必要的救援條件，如救援速度、救援車能否通過[16]等。

2）結構安全性。要求城區自建房建造流程規范，自身結構穩定，使用年限不長。

3）用途安全性。用于明確城區自建房的使用類型、權屬類型，并通過自建房的用途判斷出其是否有改造、加蓋等情況存在的可能性。

4）社會干預度。通過收集政府、社會、居民的意見，判斷其是否具有改造價值以及對于自建房安全性的期望與措施。

3.2 權重計算

為提升指標評估工作的科學性準確性。本研究同時運用組合賦權法確定指標權重，采用序關系分析法計算主觀權重，采用熵權法計算客觀權重，在此基礎上，通過拉格朗日乘子法得到最終的組合權重來描述各個指標的權重。

1）序關系分析法計算主觀權重

主要步驟如下：通過專家經驗判斷，確定各指標重要度排序。

表1 相鄰評價指標的重要度對比表

通過Rj計算指標權重，第i項指標為：

2）熵權法計算客觀權重

式中：rkj為第j位專家對第k個指標原始打分數據，為標準化后第j位專家對第k個指標的評分數據值，min rk、max rk分別為第k個指標的最大值和最小值。

3）組合權重

運用拉格朗日乘子法，將主客觀權重進行組合賦權，結算得到組合權重Qi:

式中qi1、qi2分別為前文該項所求的主觀權重值和客觀權重值。

3.3 指標權重

經過專家打分計算，依照（1）－（5）式進行計算，所得指標權重結果見表2。

表2 指標權重表

4 長沙城區自建房改造提升潛力研究分析

4.1 各指標分析評價及賦分

1）相鄰建筑最短間隔距離

使用ArcGIS的鄰域分析工具，篩除部分無法使用的數據，對每棟自建房進行鄰域分析，得出其與其最近建筑之間的最短距離，并進行統計。分析得出長沙市城區自建房整體最短距離平均值為2.56m，符合最低標準的1.5m范圍。其中魚骨生長式自建房區域平均值最大，為5.79m，葉脈延伸式和集聚圍合式平均值相對較小。

2）建筑密度

3）由于建筑密度的對象往往是一個居住小區，所以本研究直接采用官方數據進行度量，建筑密度大于0.4計1分，處于0.35-0.4之間計2分，0.3-0.35之間計3分，0.25-0.3之間計4分，0.25以下計5分。

4）建筑到道路的最近距離

以道路數據和建筑數據作為基礎，通過其之間的鄰域分析，得出每棟自建房至道路的最近距離。經統計分析，長沙市自建房整體建筑到道路的最近距離平均值為16.02m，葉脈延伸式相對較長，可見其發現隱患至救援的道路直線距離較大，距離較大，對房屋安全性相對越差。

5）對長沙市城區自建房進行道路可達性分析，分析從最近道路出發到每棟自建房需要花費的車行時間，整體可達性需要273.07s，不到5分鐘。葉脈延伸式花費的平均時間最長，大于300s，其次為聚落圍合式，整體需要248.4s。耗時越長。

6）建筑結構

根據城鄉房屋建筑數據統計顯示，長沙市內整體自建房建筑結構以磚混結構為主，臨時違建結構、簡易結構、木結構的建筑已經相對較少，年代較為久遠的聚落圍合式木結構較多。

7）建造施工類型

根據數據統計顯示，長沙市內整體自建房施工類型主要為以他人有資質施工建造為主，大部分為居民自己通過口口相傳的方式聯系對應的施工隊。部分自行建造和無資質施工的房屋較少。集聚行列式房屋基本為以他人有資質施工建造為主，因為施工時往往施工隊需要承包一個小組團，有資質的往往更占優勢。

8）權屬類型

是否為集體土地并不會影響自建房的安全性，而是自建房現在的使用權屬類型則會影響自建房的使用目的，公用的房屋會定期巡查檢修，安全性較高，自用的房屋出現問題時大部分戶主會格外關注，及時維修，租賃給他人使用的房屋，則往往具有較大的安全隱患，根據數據統計顯示，長沙市內整體自建房權屬類型主要以自用和他用為主，其中葉脈延伸式和聚落圍合式更多為他用，集聚行列式和魚骨生長式主要為自用。

4.2 綜合評估

將所有自建房的相關指標建立數據庫，并進行空間加權運算，得到每個自建房的評價分數Sk：

其中Mkxy表示第k棟自建房第x個一級指標下的第y個二級指標數值，Nxy表示第x個一級指標下的第y個二級指標的權重。其中。

將得到的數據空間后，進行Jenks聚類，得到長沙市整體自建房空間分布情況，并根據五種聚類類別得到五類自建房處理措施。

5 結語

基于安全視角分析城區自建房的改造提升潛力，構建起來較為全面的評價體系。

通過評價體系得出今后房屋安全的關注側重點，除要保障房屋使用年限合規、結構類型可靠之外，還需重視房屋之間的間隔距離，以及使用類型，對于商用和商住混合的自建房要加強巡查，這對于提高城市安全、保障土地集約利用、加快城市發展、促進城市化進程具有積極意義。

以長沙市為例開展研究，對長沙市現存的城區自建房進行了類型學上的格局劃分，并為城區自建房的今后的管理提出了較為科學可行的方法措施，驗證了指標體系及模型的有效性，可以為其他城市的自建房研究或改造提升提供思路。