毀于賭博的西港，曾令投資者瘋狂

憐青

柬埔寨西哈努克城

1月31日，柬埔寨《2024年促進西哈努克省投資特別計劃》開始正式推進。啟動儀式上，總理洪瑪內宣布，已成立一個由財經、國土規劃、司法等十多個部門官員組成的工作組，專門負責這一計劃實施，吸引更多投資者到西哈努克（簡稱“西港”）投資。

擺在這一工作組面前的首要任務，是該省首府西哈努克市的爛尾樓問題。

2016年開始，大量國際資本開始涌入西港，賭場、娛樂場所等各類高樓在西港拔地而起，讓這座濱海度假小城煥然一新。不少國人也將西港視為地產投資圣地，“復刻深圳奇跡”的說法，一度成為西港房地產圈的口頭禪。

世事如棋，2019年以來，在柬埔寨政府禁賭、疫情與全球經濟下行等內外因素驅動下，西港土地與地產市場一片蕭條，出現了大量爛尾或完工后未投入使用的建筑。此后，盡管一些財經自媒體不斷強調利好，但依舊止不住西港房價、地價一落千丈，跌回甚至跌穿2016年的水準。

風光秀麗的海灘外加天然深水港，讓西港具備了得天獨厚的自然區位優勢。在各類政策紅利加持下，它本應成為柬埔寨經濟增長的典范，可如今卻淪落至此，留下遍地爛尾樓之余，也讓一些國內炒房者血本無歸，不禁令人玩味。

博彩聚集房價暴漲的前夜

西港位于首都金邊西南240公里處，是柬埔寨第二大城市，也是國內除吳哥窟外最著名的旅游勝地，同時還是該國唯一的經濟特區，擁有較為完善的機場、港口、高速等設施。

如此優良的條件，沒能吸引來符合柬埔寨期待的投資者，最先盯上西港的卻是博彩與詐騙集團。2017年，一座7層高的賭場在這里拔地而起，這是當時西港最大的綜合娛樂中心，建筑面積達1.65萬平米。

中國澳門當地媒體稱，截至2019年5月，澳門主要賭場在西港共投資約3.6億美元，一大原因就在于柬埔寨政策的相對寬松—賭博類執照最低只要4萬美元/年，且對賭桌數量沒有限制。

對于博彩行業，柬埔寨政府似乎樂見其成。柬埔寨財經部頒發的新賭博執照數目，正急速增加，截至2019年第一季度，柬埔寨共頒發169張賭場執照，其中91張位于西哈努克省，大部分賭場都有網絡賭博業務。

半島電視臺稱，西港賭場密度或許高于拉斯維加斯，一家家賭場構成了西港的城市天際線。據博彩行業咨詢公司IGamiX統計，西港年收入的90%來自在線賭博。在西港的帶動下，2019年，柬埔寨博彩行業稅收8500萬美元，這對于該國而言并不是一個小數目。

博彩行業的狂飆突進，推高了當地土地價格，西港也化身為一個龐大的工地。在那些年的西港，土地大體分為兩種—已經建成樓房的，和即將建成樓房的。《曼谷郵報》2019年7月的一篇報道稱，西港200多個在建項目中，大多都是中國人投資或建設。

與賭博一起滋生的，還有電信詐騙、謀殺等犯罪活動，西港名聲也受其所累。媒體提及西港時，往往也都是與犯罪活動有關，以至于提起賭博和電詐，第一時間想到的是柬埔寨，而非日后更為臭名昭著的緬北。

2019年5月和7月，接連有中國人在西港遭到槍殺，外交部領事司和中國駐柬埔寨大使館提醒中國公民，密切關注西港當地社會治安狀況，謹慎前往西港。

禁賭引發陣痛

風浪越大，魚越貴。在一片混亂引發的畸形繁榮中，不斷有以“冒險者”自詡者殺入西港，成為推動西港地價和房價猛漲的力量。一家東南亞房產機構稱，2017年，中國買家對西港的詢盤量同比增長了186%。

柬埔寨房產中介網站表示，短短幾年時間里，西港地價已經比肩泰國和越南的海濱區域—而柬埔寨無論是GDP總量或是人均GDP，都處于東盟尾部，與泰國越南都有明顯差距。

西港的娛樂城

“復刻深圳奇跡”的說法，一度成為西港房地產圈的口頭禪。

西哈努克省于2019年7月發布的一份報告顯示，中國公民擁有西港90%以上的企業，包括酒店、賭場、餐館、按摩院等。西港一些市政官員向《曼谷郵報》透露，在西港的中國人數量或超24萬，遠高于當地本國居民人數。

龐大的人群本就有強烈的商業需求，再加上來西港的中國人，不少就是奔著投資房產來的，西港的房價地價自然水漲船高。

據柬埔寨媒體《金邊郵報》統計，截至2019年上半年，西港一些地區的土地價格在6年左右的時間里翻了15倍，上漲到了每平方米3000美元；而中心商業區價格更為夸張，面積小于1000平方米的地塊價格，在每平方米4000-5000美元之間，與首都金邊核心商圈價格相當。

2020年2月18日，在西港口岸停靠的郵輪

西港賭場密度或許高于拉斯維加斯，一家家賭場構成了西港的城市天際線。

上帝欲使其滅亡，必先使其瘋狂。早已上了頭的投資客，不會感知到危機即將到來。2019年6月，西港一棟由中國公民投資建設的7層在建樓房轟然倒塌，造成28人死亡。柬方稱，發生坍塌的建筑物沒有申請施工許可。

這樣的混亂無序，既是西港地產行業的寫照，似乎也預言著西港的畸形繁榮，即將“塌房”的結局。

2019年7月，當聯合國毒品和犯罪問題辦公室在報告中指出，有組織跨國犯罪團伙活動猖獗，成為東南亞地區面臨的重大挑戰，越來越多的非法資金通過賭場業等進行轉移時，西港的房價依然在一路狂飆。

轉變發生在一個月后的8月18日。柬埔寨時任首相洪森在當天簽發政令，宣布立刻禁止頒發各種形式的網絡賭博執照，各級部門及執法官員必須全面調查和打擊沒有執照的各種形式的非法網絡賭博活動；而對于已經獲得執照的網絡賭博公司，可以繼續經營到期滿為止，但必須全面遵守相關法律法規，期滿后不可續辦執照。

不久后，柬埔寨繼續加碼禁賭力度，要求在年內查封境內所有網絡賭博業務。如此嚴苛的法令一出，因賭而興的西港最終因禁賭而荒，這也給當地過熱的房地產市場潑了一盆冷水。

與賭博相關的公司迅速撤離后，為這些公司提供服務的中餐館與娛樂場所也隨之歇業—巔峰時期，西港436家餐館中，95%由中國人經營，這里的41家卡拉OK和46家按摩院也都屬于中國人。

日本媒體《日經亞洲評論》援引西港某商會的一項調查稱，在禁賭令頒布后不到半年時間里，至少有10萬人離開，留下了一堆停滯不前的項目、負債累累的當地開發商、破碎的基礎設施和倒閉的企業。

房地產咨詢公司世邦魏理仕柬埔寨總監霍奇在接受媒體采訪時表示，當年8月18日后，中小型項目要么縮小規模，要么停止建設，只有部分重大開發項目仍在繼續，因為價格跌得太快，許多賣家只能被迫一直持有著土地，祈求能撐到價格重新上漲的時候。霍奇認為，受影響最大的是租賃市場，基本回到2016年的水平。

西港遍地的爛尾樓

爛尾樓圍城如何破局

出人意料的是，在各路資金紛紛撤出西港不久后，卻又有一些中國投資者被人勸說前往西港“抄底”，為本就荒誕的西港土地故事，續上了令人啼笑皆非的一筆。

引發這出鬧劇的，是網絡知名用戶“薛蠻子”和在炒房界頗具知名度的歐成效等人，前者早在2019年便宣布，自己非常看好西港—他曾對媒體表示，自己在柬埔寨買的土地，面積比整個澳門都大。

而后者則是房產類論壇“水庫”創始人，2020年開始，他和郎咸平等人一起，試圖向受眾兜售其名下公司在西港購買的400公頃土地。

在一次活動現場，他們甚至借用了《亂世佳人》里的經典臺詞所詮釋的觀點—“世界上唯有土地與明天同在”，這樣頗具煽動性的話語，刺激著投資者想賺大錢的神經。

按照歐成效等人的描述，這塊位于西港云朗公園附近的土地上，將進行度假村等旅游開發，投資者最低只要投資48萬元，就可購買1畝土地。

但有媒體報道稱，這片用地性質存疑，可能是一塊只剩下80多年租期的“三手”經濟特許用地，轉讓或受限，還有被收回的風險，以至于有人以15萬元/畝的價格轉讓名額，依舊無人問津。最近，網絡上甚至流傳出一段疑似西港項目投資者圍堵歐成效找說法的視頻。

如此充滿爭議的地塊，也是西港開發混亂的一個寫照。可即便這一項目真能如約推進，西港如今爛尾樓遍地的市容，恐怕也會讓后續的投資者望而卻步。

不久前，柬埔寨經濟和財政部長表示，西港有362座建筑物未完工，面積約為350萬平方米，其中65%均為住宿套間，這些爛尾項目需要額外投資約11.61億美元才能完成建設，即便進行拆毀，也需要約1.75億美元。

此外，西港還有176座建筑物已經建成但尚未投入運營，而這已經是柬埔寨政府努力改善過一輪后的成果—2019年以來，西哈努克省累計有1000余棟建設項目半途被擱置爛尾，其中絕大部分位于西港。

柬埔寨媒體《柬華時報》稱，西港爛尾樓面臨業主與地主間糾紛、部分建筑物缺乏建筑施工許可證等多項挑戰，問題涉及旅游、法制、財經、治安環境、投資者信心等各方各面。

為了能走出爛尾樓圍城的窘境，柬埔寨政府自2023年起推出了包括稅收激勵、便利施工許可證辦理、組織庭外和解等在內的一攬子政策措施，雖取得了一定成效，但離徹底解決問題尚有一定距離。

如今，柬埔寨繼續加大力度，在組建工作組的基礎上，柬總理洪瑪內還宣布，將為在西港購買或者租賃超10萬美元房地產的外國人提供特殊的3年期簽證，同時下令關閉西港所有私人射擊俱樂部，以期為西港建立新形象，將其打造為“平安城”，努力消除外國人對該地區的誤解，吸引更多投資者前來。

責任編輯吳陽煜 wyy@nfcmag.com