蘇州古城街坊微更新與再開發的探索與實踐

郭永成

北京清華同衡規劃設計研究院有限公司長三角分公司 江蘇 蘇州 215000

當前，我國經濟社會發展方式正在面臨一場從速度規模型到質量效益型、從要素驅動型到創新驅動型、從生產導向型到消費導向型、從環境消耗型到生態友好型的深刻轉向[1]。城市更新也進入了從“拆改留”到“留改拆”，強化文化傳承，更注重以人為本的新時期。城市更新從土地金融化回歸空間運營，尋求“微改造”“微運營”“微開發”的可持續、市場化模式成為實踐轉型的關鍵[2]。

1 城市微更新認知

1.1 微更新內涵

吳良鏞先生提出城市是一個有機的生命體，也需要新陳代謝，在人居環境上，對應需要有機的更新。微更新就是有機更新的延伸，是城市老城區面對復雜建成環境以及社會性需求采取的有別于拆除重建的一種更新方式。該模式總結為小尺度、指向明確、易實施、低成本、短周期，同時門檻較低、參與廣泛、注重實踐、以人為本和保有原真性幾大方面具有優勢[3]。在更新對象的尺度方面更偏向于產權地塊、建筑及院落空間的空間細胞單元，在改造程度上以漸進式、低強度干預的方式，實現空間肌理與社會生活脈絡基本不變的目標，并且整體空間品質有顯著提升。

1.2 微更新典型代表

1.2.1 廣州恩寧路歷史文化街區永慶坊微更新

近年來恩寧路歷史文化街區是廣州26片街區之一。恩寧路歷史街區面積為16.03公頃，其中永慶坊0.78公頃。永慶坊街區內街區共90余棟建筑，政府移交房屋共61棟建筑，經技術檢測，已移交樓棟有53棟屬于危房狀態，其中7棟已坍塌，23棟嚴重破損。現場建筑風格以民國時期為主，局部有晚晴時期院落，巷道肌理保存較好。

在通過對產權關系、建筑質量、建筑風格整體分析梳理后，采用保育歷史，活化更新，強調活態保護，突出“留人、留形、留神韻”，力求“見人、見物、見生活”更新理念，從人本關懷角度出發保留部分現有居住功能，以提升人居環境為主，活化現有建筑使用功能，同時引入文化、輕餐飲等與整體片區協調發展的新產業。并且通過維護修繕、加固改造、除舊更新、立面翻新、見縫插綠五種措施，力求對坊內格局與風貌進行最大程度的保護與更新。在核心的產業支撐方面，尊重居民意愿，合理置換，騰挪產業空間，強調產業導入，引入高端現代產業，如創客空間、文化創意、教育等新業態；注重老字號、傳統產業與非遺文化的培育與展示，配套文化展覽、匠人工作室、非遺體驗等功能，逐步轉變區域業態水平，挖掘、延續歷史文化特色，實現文化和產業雙重復興，促進片區宜居宜業宜游，使老城煥發出勃勃生機。

1.2.2 南京小西湖街區微改造

南京小西湖街區面積范圍為4.7公頃公頃，是南京市22處歷史風貌區之一，也是南京為數不多保留比較完整的明清風貌特征的居住型街區之一。小西湖街區留存歷史街巷7條、文保單位2處、歷史建筑7處、傳統院落30余處，同時也是被南京市政府列入棚戶區改造的對象之一。雖然小西湖街區占地不足5公頃，但和其他歷史地段一樣存在權屬關系復雜、產權人訴求不一等現象，其中包含216個相對獨立的產權地塊和800多個產權人，產權性質有公房、私房、公企單位之分，產權人對于去留也有不同意愿。

針對這樣的多元主體訴求與復雜的現狀環境，對于小西湖街區的改造無法靠一刀切的“大拆大建”的傳統“休克式”療法改善，方法更多是以歷史文化保護為前提，以“小尺度、漸進式、管得住、用得活”為基本理念，實現了對小西湖街區的格局保護、配套完善、基建提升、品質提高等要求。在更新策略上采取了“一戶一策”的針對性改造策略，通過自下而上與自上而下相結合的方式形成動態設計機制，與南京歷史城區保護建設集團實施主體一起逐步實施征收計劃與改造更新。有效的平衡了小西湖街區在保護中再生，在再生保護的關系。

2 蘇州古城街坊層面微更新探索

2.1 蘇州古城街坊基本情況

1982年，蘇州入選首批24個國家歷史文化名城。1986年，國務院批復同意《蘇州市城市總體規劃(1986-2000)》，蘇州成為全國唯一全面保護古城風貌的歷史文化名城，“全面保護”“活態保護”的理念始終貫穿于蘇州古城的保護更新中。為了使古城更新有計劃、有步驟的展開，蘇州將古城區劃分為54個規模較小的具有歷史傳統文化特色的塊區，稱其為“街坊”，并提出了每個街坊為保護其風貌而必須控制的因素和指標[4]。

2.2 蘇州街坊微更新的核心問題

2.2.1 產權關系復雜

蘇州古城內房屋產權經歷了從以私房、公房、單位產權房的主要演變，所以權屬關系更為復雜。同時，古城房屋產權與使用權分離現象嚴重，直管公房產權為市住建部門，使用權為承租人，遠低于市場價的租金難以達到公房修繕成本。部分私房業主外遷后將房屋低價出租，房屋維修不力。產權復雜性及產權與使用權的分離性使古城部分傳統民居逐步破敗，甚至存在安全隱患。

2.2.2 資金來源相對單一，成本高

蘇州古城所在區域為姑蘇區，姑蘇區也是全國首個也是唯一一個國家歷史文化名城保護區。因此，姑蘇區既要承擔社會管理職能，更要承擔保護蘇州古城歷史格局、傳統風貌和優秀傳統文化的職能。但是，目前姑蘇區經營性用地出讓、非經營性用地劃撥均為市級部門主導，區級財政造血能力弱。在蘇州古城因為保護需要，街坊建筑高度與開發強度都受到嚴格控制。在控制性詳細規劃中，整體以“減量、控高、降密”的管控要求進行控制，無法通過增量空間帶動存量更新[5]。同時，在古城街坊保護中，主要以國資委平臺主導，社會資本受政策所限，很難介入到古城保護更新項目中。所有的資金均來自銀行貸款，投資模式仍然是“借貸運作、以貸養貸”，投入多、負擔重。

2.2.3 規劃控制引導不匹配問題

在蘇州古城54個街坊控制編制中，對地塊的邊界劃定是以行政邊界、使用功能、道路為邊界。經常會遇到地塊實際與產權式地塊邊界沖突的問題，從而導致最有利于規劃實施操作落實到規劃條件中的“形態—產權”結合式小地塊、小院落的控制機制缺失。在法定圖則編制時，更強調規劃管控，對再利用等方面適應性不足。加上時效性問題，在應對多樣的市場需求時，靈活性不夠，可實施性不足。

2.3 實踐探索—以32號街坊微更新為例

2.3.1 基本情況

32號街坊整體范圍面積為23公頃，北至干將西路，南至道前街，西至學士街，東至養育巷（圖1）。街坊內盛家浜-廟堂巷和瓣蓮巷2個歷史地段延續了蘇州傳統民居街坊建筑群落的典型布局特征，總面積約7公頃；17處各級文物保護單位（其中2處為省保）和近200處古井、古樹等歷史環境要素處處彰顯著深厚的歷史文化底蘊。但是，32街坊也因為社會的發展變化，同樣存在著基礎設施欠賬多、公共空間不足、停車難、房屋破敗的問題。在人口構成方面，以老齡人口、低收入人口、外來人口比例相對較高，出現了“七十二家房客”的典型局面。因此，在面向處理原始居民改善居住環境的需求與整體風貌格局的保護的協調問題，同時，如何合理的展示街坊的歷史文化底蘊，做好活化利用的同時，做到風貌不改變，是32號街坊面臨的微更新的核心問題。

圖1 32號街坊整體格局與風貌

2.3.2 微更新應對

（1）更新從總體到詳細，從街道到產權地塊及建筑

在街坊保護與更新中，規劃編制與引領一直是蘇州一以貫之的方法。自2021年開始，陸續編制《蘇州歷史文化名城保護規劃（2021-2035）》、《蘇州古城31、32號街坊控制性詳細規劃》、《蘇州古城31、32、33、40、41號街坊城市設計》，確定32號街坊“整體保護、風貌協調、持續管理、有序更新”的保護更新理念，從價值重塑、街區活化、人居環境提升等方面形成街坊整體保護更新方案。從成果覆蓋面上，涵蓋了歷史文脈傳承、居住改善、交通提升、景觀優化、建筑整治、配套完善、存量利用等各項內容，指導后續項目的實施安排。

借助“古城細胞解剖工程”，研究重點以院落為單位進行肌理形態研究和院落類型分析，改變傳統規劃由用地性質劃分控制地塊的做法，在尊重產權邊界及歷史院落邊界的基礎上，將各級各類保護要求納入控制體系，以更小單元劃定地塊，構建“保護更新管控單元+實施院落”的兩級規劃管控體系，形成面向項目實施操作的71個保護更新管控單元和282個實施院落，強化更新管控傳導機制。

（2）更新從設計到運營，從單一資本到社會資本

在32街坊的更新中，形成了“政府主導、市場運作、社會參與”的機制，通過差別化的政策引導和合適的收益分配機制，吸引優質企業和社會資本進入，調動社會參與城市更新的積極性，多方力量共同實現城市“二次生長”。由蘇州歷史文化名城保護與更新置業有限公司牽頭與規劃設計一起對街坊內產權人進行現狀調研與需求摸排，按照公眾全程參與、自愿簽約的“三個百分百” 協議搬遷模式，通過分批收儲院落和房屋，為街坊內古建老宅修繕、改善居住環境創造條件。

多元化資本的導入帶來了業態與產業的多元化，在古建筑和老宅精心修繕后，功能置換為酒店、書店、展示館等文化娛樂設施。32號街坊內邾長巷7號被打造成姑蘇城市會客廳，并引入高端精品酒店項目。

（3）更新從原生到“數字孿生”，從現實端到云端真實體驗

為了更好保護好古城與街坊，蘇州古城重點打造了“CIM+數字孿生古城”信息平臺，用數字化理念和方式詮釋千年古城的厚重歷史文化底蘊、現代風貌和未來圖景，實現可視化社會治理的精準應用，保障“城市更新”的科學性。姑蘇區通過針對54個街坊實施“古城細胞解剖工程”，對古建老宅的結構、進深等進行全要素調查。同時，推進文物建筑DNA建模工程，將文物建筑一比一復制到“云端”，實現文物建筑的“數字孿生”。32號街坊被列為第一批啟動的工程項目，2023年5月，32號街坊重點文物建筑“DNA建模”已全部完成（圖2）。實現線上、線下一體的場景還原與情景再現。

圖2 曹滄洲祠非遺傳承保護基地數字孿生工程

（4）更新從建議到政策，創新機制體制與政策

過去傳統的更新多停留在規劃和建議引導層面，在面對現實多元主體的訴求時，沒有相應的政策機制輔助支撐，很多更新的規劃沒有落地。32號街坊在更新中，首先從政策機制上進行破解。姑蘇區出臺《姑蘇區城市更新試點工作實施方案》，構建了流程精簡、節點留痕、便捷高效的工作流程和實施路徑，解決了再古城更新中程序復雜、流程繁瑣、手續辦理時間過長等問題。

3 結語

在城市更新成為國家戰略的背景下，面對不同層次、不同尺度空間、不同的社會群體更新需求，需要不同的更新策略與手法進行應對。面向古城這一復雜多元的產權關系、建成環境、社會生活、歷史要素，如果協調好保護與更新再利用開發的關系，一直是難點所在。蘇州古城以街坊為基本單元，從產權地塊到建筑再到實施管理運營，采用了漸進式、低影響、多方參與、共同締造的微更新的方式，為歷史城市的老城區的更新提供了一種更新的方式與方法。也是對滿足人民對美好生活的向往，實現人文關懷的切實響應。