物業公司人力資源管理存在的問題和對策

盛新煒

［人保投控（北京）運營管理有限公司合肥分公司，合肥 230092］

引 言

隨著社會和經濟的不斷進步，人們對于生活品質的追求也越來越高，物業服務企業正致力于打造一種新型的服務行業，以適應人們對生活品質的需求。隨著市場競爭的加劇，人力資源的競爭已經成為我國人力資源管理行業發展的必然趨勢。人力資源管理是指將科學的管理方法運用于靈活多變的管理中，對企業的人員進行合理有效的訓練、管理和運用。所以，企業的人力資源管理是一個很重要的問題，也是一個很復雜的問題。

一、激勵理論與人力資源管理

“人力資源”一詞最早由彼得·德魯克（Peter Drucker）在《管理實踐》一書中提出。繼彼得·德魯克之后，懷特·巴克（Wight Balkke）又在《人力資源功能》中，對所涉及的各種問題進行了詳盡的論述，并將其視為一項重要的綜合管理功能。

經過一段時間的發展，人們從多個角度對人力資源的理論與實踐進行了充實，并逐步形成了一套較為完備的人力資源理論框架與知識體系。它是一門新興的管理學，對企業的經營活動有著深刻的影響。

二、物業服務企業人力資源質量概述

物業服務企業對人力資源質量的需求如下。

（一）市場化

隨著我國物業服務行業市場化程度的不斷提高，物業服務企業的發展也逐漸由以量取勝轉為以質取勝[1]。要想實現物業服務企業的高質量發展，就要走集約化、規模化、市場化的道路。

在這樣的大環境下，物業管理人員的素質越來越高，對人力資源質量的需求開始傾向于具有較強的專業能力、較強的管理能力和較好的職業道德。

（二）信息化

隨著計算機、網絡、通信、數據庫等技術的迅速發展，人們的生產生活正在逐步向智能化、信息化方向發展。當今世界，信息越來越多，物業服務的需求也越來越大。但是，物業服務企業的傳統管理模式，尤其是人力資源管理模式，已經不能滿足現代發展的要求，也不能滿足大多數業主的需要，這就對提升物業服務企業的人力資源管理水平造成了一定的局限。要想適應信息化時代的發展，就必須培養一批具備現代化管理模式、較高信息化水平的物業管理人才。

（三）專業化

專業化是衡量當今社會各個領域人才優劣的一個重要指標。物業服務企業以建筑清潔、環保維護、電梯維護、消防系統維護為主要工作內容，需要與更多的專業企業進行配合。為此，物業服務企業應加強對物業服務外包的監督、管理與協調，以實現對物業服務外包的有效監管。

三、物業服務企業在人力資源管理方面存在的問題

（一）人力資源管理理念落后

就整個物業服務行業而言，因為部分物業服務企業的人力資源管理觀念已經落伍，管理規劃的效率較低，所以物業服務企業只有在員工離職時才會進行招聘，更不用說培養后備人才了。人力資源管理理念落后，使得人才的培養很難與企業的總體經營策略保持一致，從而影響了物業服務企業的發展[2]。

（二）物業服務行業整體人員素質不高

物業服務企業作為一種新型的第三方服務，已經從過去的第三方服務，轉變成一種以管理、效益為主的綜合性服務。但是，物業服務工作對技能的要求不高，難以聘請到高素質的專業人才，對物業服務的長期經營產生影響。

（三）人力資源管理中缺乏良好的培訓形式

當前，我國物業服務行業普遍存在著人才培養模式不清、人才培養模式單一、缺乏實效等問題。

究其原因，主要在于人力資源沒有按照物業服務的實際需要進行有針對性的學習。主要的學習方式僅僅是理論討論，缺少實踐操作。在一般情況下，因為物業服務企業的人才質量結構比較單一，人員素質較低，所以企業的培訓效果不高。

（四）人力資源考核定位不明確且存在誤區

人力資源業績評估是企業進行內部控制與管理的一種主要方法，它是對員工進行業績評估的依據，對提高物業服務的管理效率具有積極的作用。在人力資源的全過程中，業績評價是貫穿人力資源的。

但是，在實際操作中，部分物業服務企業缺乏對企業員工的有效激勵，對員工的業績考核指標不夠科學，不夠嚴謹。在實施中缺乏公正性和公平性，使得員工對評估制度有抵觸情緒，人力資源業績評估也就失去了意義[3]。

（五）績效考評不完善

當前，我國大部分物業服務工作已趨于規范化，但是對人員的管理工作還未建立起與之相適應的業績考核制度。如果沒有一套完整的績效評估系統，那么無論是在物質上，還是在精神上，對于優秀的員工來說，很難得到激勵，難以激發他們的工作熱情和上進心。在很長一段時間里，他們會對自己的職業產生一種失落感、迷茫感、挫敗感。

（六）管理制度不完善

當前，一些物業服務企業對人力資源管理的重視程度還不夠高，缺乏一整套的管理系統。在一些物業服務企業中，人力資源部門的工作方式不具代表性，這往往是因為行政管理部門與人力資源部門的合并。從事這一工作的員工，既沒有相應的專業資格，也沒有豐富的工作經驗，沒有充分認識到人力資源管理工作的重要性。

四、物業服務企業人力資源管理完善策略

（一）招聘過程管理

針對目前物業服務企業人才流失的現狀，必須從人才流失的原因著手，注意招聘方式、面試方式等，盡量從根本上解決人才流失的問題。

物業服務企業要根據崗位特點，選擇適當的招聘途徑，采取相應的招聘方法。如果人力資源希望招聘到充滿活力的員工，那么可以采用校園招聘的方式。如果人力資源希望招聘到有工作經歷的管理者或有工作經歷的人，那么可以通過網絡或者員工介紹來挑選。在面試時，除了人事主管之外，也應該有各部門主管參加，以便能得到適當的職位。

（二）拓寬招聘渠道

物業服務企業在招聘人才的時候，可以利用網絡，面向社會公開招募人才，組織人才招聘會。另外，物業服務企業與職業院校聯絡，向各職業院校推薦人才，提升從業人員的職業素養，既可以提升物業服務企業的管理水平，又可提升物業服務企業對人員的管理與引導，提升物業服務企業的服務品質[4]。同時，為提高物業服務企業員工的工作積極性，可在一定范圍內進行高層管理人員的選聘。

（三）加強培訓力度

新進人員入職后，首先要進行崗位培訓，對企業及產業有一個清楚的認識。針對不同崗位，制定不同的培訓方案及考核方式，安排專人對培訓的時間及內容進行系統性的安排與規劃。

通過對員工的培訓，讓員工掌握系統的物業服務管理知識與技巧，從而更好地為業主與企業服務。同時，根據不同的行業特點，制訂相應的崗位培訓計劃，使員工能夠更好地了解和掌握本行業所需要的專業知識，從而提升自己的技術水平。

（四）完善薪酬績效體系

要想留住人才，光靠招聘和培訓還遠遠不夠，還需要建立完善的業績評價制度。新員工在就職之后，就需要建立新的工資和業績評價體系。同時，按照工作時長及優缺點，給予員工相應的獎勵與懲罰，并按照市場上的薪資水平，適時地進行薪資的調整，使物業服務企業始終具有較強的競爭優勢。

績效考核要以員工的表現為基礎，通過對表現突出的員工給予獎勵，對表現不好的員工給予處罰，從而達到激勵員工的目的。另外，物業服務企業也要注重企業文化的構建，創造寬松的工作環境。

因此，物業服務企業在招聘、培訓、薪酬等各方面都要充分考慮到員工的需要與利益，才能更好地提升物業服務企業的人力資源管理與服務水平。

（五）制訂人力資源整體規劃

物業服務企業應該以企業發展戰略目標、企業規模、服務水平等方面的實際需求為基礎，并與企業未來發展相結合，制訂人力資源整體規劃，提升企業的前瞻性人力資源水平。

所以，物業服務企業需要對物業服務人力資源管理的具體內容、崗位要求、崗位分配及具體的招聘要求進行詳細的剖析，從而對人力資源情況有一個清楚的了解。通過提升人力資源的統計水平，為物業服務人力資源部門提供可靠的基準數據，并與物業服務企業未來的發展規劃相結合，實施有針對性、系統性的培訓計劃[5]。

（六）提升內在激勵因素

1.尊重不同崗位員工不同的心理需求

針對物業服務企業所設置的崗位特征，將崗位劃分為專業崗位、技術崗位、非專業崗位等不同類型，對其內部需求也存在差異。

通過長期觀察和研究來看，不管是專業崗位還是技術崗位的員工，他們都經歷了一個跨越性和低水平的階段，他們更加重視學習機會，在合理的商業服務上更加積極。針對這樣的員工，人力資源管理人員在制定物業服務政策的時候，應該多注意員工的社會需要，尊重員工的需要和自我實現的需要，并充分相信他們的工作。鼓勵、支持員工參與專業技術的學習與訓練，對經過考核的人員，給予相應的物質獎勵，建立公平合理的晉升制度。

2.增強以工作為中心的內在激勵因素

基于多年的經營實踐，可以從以下幾個方面來進行有效的激勵。

第一，要建立和完善物業服務管理的獎勵和懲罰體系，以提升人力資源管理工作的形象。有些物業服務的工作，更是枯燥乏味，如站崗放哨和清潔工作。對工作表現好、工作態度認真負責的員工，定期給予表彰，這樣才能更好地激發員工的工作熱情，提升員工的成就感。

第二，建立一套行之有效的培訓體系，提高員工的職業技能。在工作上，注重對員工的思想政治教育，定期召開員工工作交流會、黨團生活會，組織專業技術及消防安全訓練，有目標地組織員工進行技術比賽，以提升自己的業務水平。對符合崗位要求的人員，給予必要的幫助及激勵。

第三，培育有特色的企業文化，提升員工的自信。以人文關懷、民主管理、理性輔導等方式，將員工的潛力與積極性完全激發出來，培養出心甘情愿為物業服務的員工。基于多年的經營經驗，積極探討物業服務的文化創建機制，協助培育員工的文化成果，以服務品質的影響來教育員工，激勵員工在創新的過程中進行服務，通過日常服務、專項服務等方式，使物業服務企業的文化與業務相融合。在文化的引導下，逐漸樹立“新起點，新服務，新感覺”的“三新”觀念，推動物業服務各項業務的穩步、創新、和諧發展，從精神層面出發，實現物業服務企業員工隊伍和諧的目標。

結 語

人力資源是一種使用科學、彈性的系統來調節人的情緒與動機的管理藝術。沒有人的創造力，就沒有人的熱情。因此，物業服務必須要找到一種正確的方式來激勵員工。充分利用各類激勵機制，將激勵方式與目標相結合，構建一種既能體現物業服務企業特點，又能體現時代特點，還能體現員工需要的開放性的激勵機制，這樣才能在激烈的市場競爭中獲得勝利。