新形勢下房地產企業融資對策

黃鋒尤

新形勢下，房地產融資環境越發嚴峻，企業資金來源也受到較大限制，這種變化倒逼我國房地產行業轉型。此時，房地產企業則要轉變發展思路，探索多元化融資方式，如此既能降低經營風險，又能保證自身資金鏈穩定，以此更好滿足國內房地產市場運行需求。

新形勢下房地產企業融資策略重要性

一、有助于提高企業經濟效益

當前，處在動蕩的政策環境和市場環境中，強化房地產企業的核心競爭力，提高企業盈利能力，是企業展開融資的根本目標。結合企業所處環境，制訂精細化的融資方案，利用科學的管控方式控制企業內部資金流向，能夠更加有效地規避資金風險，促進自己和資源的合理配置。具體來講，融資方案能夠展示企業一段時間內的資金使用情況，幫助企業了解資金流入與流出。通過制訂融資方案，幫助企業了解融資項目的收益情況，并完成項目風險的評估，保障企業制定的融資決策更加正確，對融資項目有所取舍。

二、有助于降低市場各類風險

市場風險會對房地產企業正常經營產生較大影響，合理選用融資方式和舉措，能夠規避或是降低風險的影響力，為房地產企業營造更加安全穩定的運行環境。特別是房地產企業受到市場供需關系影響較大，在緊縮政策下，我國房地產需求量逐步縮減，導致房地產出現供大于求的問題。與此同時，房產價格與居民收入不完全匹配，導致供給端去化較慢，致使房地產資金回籠較慢，房地產發展與資金越發低迷。此外，房地產項目建設周期長，任何環節都需要大量資金支撐，如果未能選擇恰當的融資方式，定然會對項目建設進度產生嚴重影響，甚至出現停工情況，這就需要房地產企業面對供需變化，以及自身的資金需求，選擇更為科學化的融資策略。

三、有助于解決企業經營問題

作為資金密集型企業，房地產企業建設項目周期長，資金使用量大，任何環節缺少資金維持均無法保證項目建設正常推進。合理選用融資策略，可以緩解企業資金壓力，防止因資金不足或短缺而影響企業正常運營，促使企業迸發全新生機。

新形勢下房地產企業融資特點

一是融資周期長。房地產參與的工程項目從建設到竣工，有著周期長的特點。而各個階段項目的落實都需要資金的支持。但是在較長的時間跨度里，房地產企業容易受到自然環境、市場環境、政策環境等因素影響，出現資金供應上的問題。

二是融資風險高。當前，房地產企業并沒有建立完善的融資體系，對融資風險的管控落實不到位。項目延期交工。由于受到自然因素或其他不可預見因素干擾，房地產施工進度緩慢，人工、物料、設備使用費用不斷攀升，企業投資成本過高，無法通過房產出售變現資金，只能向銀行借款展開融資，風險大。同時，房地產企業受到市場與政策變化影響較大，從而加大了經營風險。

三是資金需求大。房地產項目在項目開發起始階段，需要通過支出大量資金，來獲得土地使用權和開發權。項目建設階段也是資金需求較大的環節之一，需要企業承擔設計與施工責任，無論是建筑材料、設備設施還是人工成本的投入，都需要消耗大量資金。營銷階段，由于房地產企業需要做好宣傳與推廣，提高自身在市場中的知名度和影響力，所以仍舊需要投入大量資金。由此可以看出，房地產企業在經營發展過程中，無論是哪個環節，都需要承擔較大的資金壓力，如果內部資金不足，就需要融資解決資金需求。

新形勢下房地產企業融資方式

一、銀行貸款融資

從特定角度來講，銀行貸款屬于房地產企業常用的一種融資方式，銀行能夠為房地產企業提供資金貸款，其形式有普通住房貸款與經濟適用房貸款兩種。同時，國家在政策方面也給予房地產企業適當傾斜。然而，雖然在國家政策支持下的銀行貸款，能夠在一定程度上減少房地產企業內部資金消耗，提高整體資金利用率，但是由于國家為進一步加強對房地產行業的風險控制，導致房地產企業向銀行貸款融資的方式生成諸多限制。此時，房地產企業就會立足自身實際需求，再選擇其他融資渠道。

二、商業信用融資

目前，房地產商業信用融資最常見的有預先出售融資及建設單位墊資兩種方式。

通過調查可知，我國大多數房地產企業為使項目建設正常運營，在項目未開工或竣工前，便會采取預先銷售期房來獲取更多資金，支撐下一個項目有序開展。尤其是在群眾購房需求日益增長的發展形勢下，預先銷售期房獲取資金的模式，更是成為我國房地產企業籌集資金的主要手段。該手段具有操作簡單、成本費用低、獲取資金量大等優勢，能夠滿足房地產企業融資需求。

對于建設單位墊資承包施工，是長期以來在我國建設工程施工領域存在的一種承包方式，是指在工程項目建設過程中，承包人利用自有資金為發包人進行工程項目建設，直至工程施工至約定條件或全部工程施工完畢后，再由發包人按照約定支付工程價款的施工承包方式。該方式要求建設承包單位有一定的資金實力，但通過該方式籌集的資金較有限，如若承包單位建設過程中出現資金緊張，房企又未能及時補充，則會直接影響項目的開發建設。

三、上市融資

上市融資即指房地產企業通過發行股票的形式，在資本市場中獲得資金的一種融資方式，其實質就是企業出售部分股權，以換取項目建設所需的發展資金，囊括直接上市與買殼上市兩種。立足長遠角度分析，上市融資屬于房地產企業最理想的選擇，要求企業規范自身經營管理，創建科學管理體系，為上市做好充足準備。然而，上市融資方式不適用于中小型企業。另外，隨著政府組織對金融行業管控的不斷加強，我國多個房地產企業的上市需求均未通過，這就表明該融資方式并非主流方式。

四、債券融資

債券融資是指企業通過發債的方式進行融資，主要分為境內債券融資和海外債券融資。我國對企業債券融資的要求較嚴，且審核材料繁多、程序復雜，大多房企發行債券存在困難，加之我國債券市場相對規模較小，發行和持有的風險均較大，該方式未被房企普遍采用。在目前政策環境下，債券融資成本分化嚴重，即大型房企發債利率較低，而部分中小房企發債利率較高。而境外發債，同樣存在融資成本分化現象。

五、供應鏈融資

供應鏈融資主要是根據供應鏈中企業的交易關系制定基于貨權及現金流控制的整體金融解決方案的一種融資模式。目前房企主要運用有6種模式：1.供應鏈 ABS 融資模式；2. 資產支持票據（ABN）模式；3.銀行保理；4.存貨質押融資模式；5.商業銀行主導的房地產供應鏈金融模式；6.商票貼現。在當前的融資監管政策要求下，因供應鏈融資方式豐富，且與開發業務關聯密切，供應鏈融資日漸成為房地產企業融資的重要渠道。

此外，還有商業抵押擔保債券（CMBS）、房地產其他非標融資等融資渠道。不過，這兩種融資渠道同樣具有很大的局限性，不是當前房地產企業主流的融資方式，也未能緩解房地產企業的融資壓力。

新形勢下房地產企業融資對策

一、構建風險防控機制

房地產企業屬于資金密集型企業，投資、融資涉及大量資金。近些年，由于房地產企業未能根據市場發展變化進行投資，導致房地產企業面臨著停工、破產、資金鏈斷裂等風險，不利于房地產企業正常經營，也為社會生活帶來不利的影響。在經濟新常態下，房地產企業要想抓住發展機遇，達成企業穩步發展的整體目標，需要構建完善的風險防控體系。首先，需要企業加大資金管理力度，了解投資過程中資金投入和收益的比率，通過對現金流的嚴格把控，保障現金收支平衡。其次，對容易發生的風險節點，進行及時的預警。最后，落實全面預算管理。通過科學地編制預算，合理控制企業內部的資金流動情況，不斷提升資金利用率，保障預算執行到位。

二、積極開發融資產品

目前我國有關房地產領域的融資產品開發相對單一，難以滿足房地產企業融資需求。為切實解決這一問題，應參考借鑒國外先進經驗做法，鼓勵投資型企業與金融機構建立合作關系，借鑒國外成熟融資經驗，開發適合國內房地產企業發展實際需求的融資產品。豐富融資產品種類，才能更好地滿足房地產企業融資需求，拓寬其發展規模與發展領域。例如，可通過積極引入證券、保險、信托等多種融資產品，滿足企業資金需求。

三、優化市場誠信體系

根據相關調查可知，部分房地產企業難以從金融組織獲取融資貸款，同自身誠信存在較大關系。為優化房地產企業融資對策，一方面，要求房地產企業塑造良好的形象，必須按照時間規定將貸款利息和本金歸還，才能夠保證自身信譽水平不會降低。另一方面，應高度重視市場誠信體系建設的重要性與價值，明確提出要緊密結合社會與市場發展環境、現狀和趨勢，結合實際構建完善的市場誠信體系，借助該體系嚴格約束市場行為。同時，還可通過創建量化評級標準，依此來判斷房地產企業的經營情況與綜合實力，從而有針對性發放貸款。

綜上所述，政府為抑制高房價打擊炒房行為，使房地產企業面臨較大生存挑戰，尤其是在融資方面。這就要求房地產企業領導立足自身發展實際，以國家政策為導向，探索新的融資策略。這樣除了可以減少融資風險和成本外，也能提高融資收益，實現穩步發展。（作者單位：廣東利灝房地產有限公司）