強化租金監管讓年輕人租房更安心

本刊記者 馬金言

一筆交出幾萬元長租租金，卻被租賃企業“任性挪用”？退租時，押金總是被中介以各種理由隨意克扣？長租公寓監管不力暴雷，租客又要何去何從？

住房是民生大事，安居才能樂業。有效保障租房群體合法權益，既是法治社會的應有之義，也是城市溫度和公共服務能力的內在要求。

近日，《北京市住房租賃押金托管和租金監管暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）發布，首次擬明確將住房租金納入監管，由北京市住房資金管理中心負責押金托管賬戶和租金監管賬戶管理工作。

規范租賃市場非一時之策

現如今，一線城市仍然是全國住房租賃市場發展的主陣地。2024年伊始住房租賃市場政策仍延續去年以來的主基調，相關政策主要聚焦租賃市場監管和租客權益保障。

對于很多在外打拼的年輕人來說，租房是其進入城市生活的剛需。根據《2023中國城市長租市場發展藍皮書》數據顯示，截至2023年，我國租房人口已近2.6億人。其中，北京、上海、廣州等大城市租房人口占常住人口的比例達40%以上。如何為龐大的租房群體打造良好租賃市場環境，減少長租公寓暴雷、中介隨意克扣費用等各種租房“糟心事”，既關系到他們的幸福感、安全感，也關系到住房租賃企業的健康發展。

近年來，我國不斷優化市場環境，規范住房租賃市場，然而，一些地方住房租賃市場問題猶存。在某網站投訴平臺，以“租房”為關鍵詞搜索發現，共有3萬多條投訴；其中，租賃機構不退押金的投訴尤其多，以“租房押金”為關鍵詞，檢索到13000多條投訴。此外，出租房“打隔斷”、合同設置“霸王條款”等方面的投訴案例也比較多。

不少地方紛紛出臺、實施了住房租賃方面的地方性法規或相關監管規定：上海市房屋管理局、中國銀保監會上海監管局聯合印發的《上海市住房租賃交易資金監管實施細則（試行）》開始施行；廣州市住建局發布《廣州市住房和城鄉建設局關于規范住房租賃市場的通知》；北京市人大常委會審議通過《北京市住房租賃條例》；武漢市住房保障和房屋管理局發布《武漢市住房租賃資金實施細則（試行）》。

規范住房租賃市場不是一時之計、一時之策，必須著眼于房地產市場的長遠發展，加快住房租賃立法進程。應建立穩定租期和租金等方面的制度，科學界定政府主管部門、房產交易部門之間的權責，明確住房租賃活動各參與主體的權利和義務，賦予出租人與承租人平等的法律地位，最大限度地兼顧不同群體的利益訴求，更好地用法律手段規范租房市場秩序，保障租賃當事人合法權益。

目前，我國住房租賃市場尚不夠完善，應把推進和落實保障性租賃住房，作為解決一線城市住房問題的有力工具，加快保障性租賃住房建設，持續加大供給力度；要完善住房租賃市場監管，一手打擊黑中介，治理市場亂象，一手規范住房租賃企業的市場行為，引導住房租賃企業規范化、專業化經營，在提供專業住房租賃服務上發揮正向作用。

那么如何更好地加強住房租賃市場監管，改善市場亂象，提升租房的幸福感、安全感，讓廣大都市年輕人住有所居，住有宜居？

防范租賃企業違規形成“資金池”

從現實看，租金押金問題仍是租房群體面臨的一大“痛點”。以北京為例，相關調查顯示，押金租金糾紛占了住房租賃糾紛的七成以上，主要由押金難退、租金被租賃企業“任性”挪用等引起。此前，一些住房租賃企業為賺取更多利潤，將預收的大量租金投入高風險金融活動，后“爆雷”“跑路”，讓不少房東和租客遭受經濟損失。

要看到，當押金直接交給租賃企業、沒有托管賬戶時，租客在維權時就會天然處于弱勢地位，很容易被對方以各種模棱兩可的理由“拿捏”。需要請保潔打掃衛生、要收取家具電器折舊費……不少網友在談及“租房刺客”時就吐槽，一些租房中介在克扣押金時總是有百種理由、千層套路，退還的押金很少能夠“完璧歸趙”，對此租客卻往往無能為力。

為了更好地解決租房糾紛，針對押金、租金退還方式制定合理、可行的實施細則也勢在必行。那么應該如何有效防范風險，保障租戶的權益？

據了解，《征求意見稿》的適用對象正是承租他人住房從事轉租業務的住房租賃企業。將租金和押金監管起來，放進“保險箱”，就能從根源上消除住房租賃企業違規形成“資金池”，防范企業經營風險給租客造成損失。

至于市民個人直接出租房屋、通過中介出租房屋或企業出租自持房屋的情況，則不在租金監管之列。在這類模式下，租金要么由租客直接打給個人房東，要么打給作為“房東”的房屋開發商，而非中介機構，風險較小。

“租房的很多是收入不高的年輕人，幾千塊錢租金、押金就有可能影響到他們的生活。”北京奧肯律師事務所執行主任李傳文說，如果遇到不退押金等情況，按照法律規定，租客可以向法院起訴，但由于訴訟成本高、時間長，不少租客只能忍氣吞聲。

早在2022年發布的《北京市住房租賃條例》中便明確了，住房租賃企業向承租人收取的押金一般不得超過一個月租金，并按照規定通過第三方專用賬戶托管。上海市也規定了，住房租賃經營機構向承租人收取的租金、押金，應當由承租人直接存入監管賬戶；利用個人“租金貸”獲得的資金，由貸款機構直接放款至監管賬戶。深圳市要求，在深圳從事住房租賃經營的企業，應開立銀行專戶，用于收取承租人押金及租金，被監管資金不得隨意使用。

此次《征求意見稿》作為《北京市住房租賃條例》的配套實施細則，對押金托管和租金監管流程、方式提出了更為詳細的要求。

租金直接存入監管賬戶

“長收短付”模式是此前租賃企業容易發生租金挪用風險的原因之一。隨著北京住房租賃條例實施，一些大型租賃企業已逐漸轉變為單次收取3個月及以內的房租。

在租房市場，3個月是比較常見的租金支付周期，涉及金額不會過大，時間也不算太長，能較好地保障租客權益。因此，《北京市住房租賃條例》對押金租金問題作出了明確規定，明確企業收取的押金要按合同約定的時間、金額存入托管賬戶，單次收租超過3個月的租金要先存入第三方專用賬戶，并且租房者能隨時查詢到專用賬戶內余額。

這也意味著，如果租客是月付或季付，租金會和以往一樣交給租賃企業；如果是半年付、年付及以上付款周期，租客的租金將全部存入租金監管賬戶。其中，3個月租金部分在一日內劃轉至住房租賃企業賬戶，其余租金按月劃轉，每次劃轉金額為一個月租金。

這些舉措有助于確保專款專用，杜絕企業違規挪用濫用、卷款“跑路”等亂象，有效預防住房租賃糾紛，切實維護百姓合法權益，讓租房群體更加安心放心。

在設立押金托管賬戶的基礎上，此次北京市發布的《征求意見稿》還圍繞押金退規定了一系列實施細則，比如住房租賃企業應當在合同期滿或解除后一個工作日內提出押金退還意見，對擬扣除押金的，應當明確擬出扣除部分費用明細。此外，對承租人不同意押金退還意見、協商無法達成一致等情況，也明確了相關解決方式。

押金租金監管透明化

對于各地多發的“退押金難”，《征求意見稿》提出，押金應當按住房租賃合同約定的時間、金額存入押金托管賬戶。住房租賃企業應當在住房租賃合同期滿或解除后一個工作日內提出押金退還意見。意見中明確是否扣除押金，如擬扣除押金的，應當明確擬扣除部分費用明細。擬扣除部分外押金的本金和同期利息應當及時退還承租人。

承租人應當在住房租賃企業提出押金退還意見后兩個工作日內確認是否同意。承租人同意的，押金按退還意見退還。住房租賃企業未在規定時間內提出押金退還意見的，押金的本金和同期利息全部退還至承租人賬戶。涉及押金退還的，按照押金退還當日中國人民銀行活期存款掛牌利率計息，計息周期自存入市資金中心押金托管賬戶之日起，至押金退還前一日止。

設立第三方專用賬戶，并將租金和押金納入監管，有助于減少違規挪用、卷款跑路等亂象，確保專款專用，讓人們在租房時更加安心。這一舉措，也有益于引導租賃企業真正把精力放在用心提升服務上，而不是想方設法“賺快錢”，隨意將客戶資金投入高風險的金融活動。

專家表示，資金監管有利于行業的長期穩定發展，也將進一步維護租賃各方合法權益。相關企業應當積極響應，落實政策要求，在合規經營、信用建設、運營監管等方面積極與主管部門對接，助推住房租賃市場平穩健康發展。