在保障性租賃住房項目中針對使用者需求的設計思考

李 翔

上海城投資產管理（集團）有限公司項目開發中心 上海 200126

保租房是指通過一系列政策和措施，保障租房群體的居住權益，提高租賃市場穩定性和居住者生活質量的一種形式，屬于集中式租賃住房中的重要組成部分，旨在解決城市住房短缺問題，為符合條件的租房家庭提供租賃住房并保障租戶的住房權益。

隨著我國城市化進程的加速，越來越多的人選擇租房居住，因此保障租房人群的權益，提高租房市場的品質和服務水平，已經成為一項重要的社會問題。據有關部門推算，上海租房人口約占常住人口的40%，約為1000萬。作為超大城市，上海的租賃住房需求不僅僅關注住房的數量，現階段市場租賃房源的供給質量仍參差不齊，結構性住房需求還得不到滿足。中心城區的租賃房源多為老破小，租住品質有待提升，租賃市場中缺少低價位的宿舍、藍領公寓類房源。隨著拆違整治工作的推進，近郊出現區域性供不應求，遠郊地區租賃需求不足導致商品房空置率較高[1]。

不同于住宅，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金，準入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定[2]。根據國家住房和城鄉建設部2021年5月27日印發的《關于集中式租賃住房建設適用標準的通知》（以下簡稱《通知》），可以定義為：集中式租賃住房是指具備一定規模、實行整體運營并集中管理、用于出租的居住性用房。

2023年4月，上海市《保障性租賃住房設計標準》（以下簡稱《設計標準》）經住建部批準發布，屬于全國首創。該標準在上海保障性租賃住房的設計建設實踐、市場需求調研的基礎上，針對現行標準和規范中的堵點和空白點，結合保障性租賃住房特點，總結提煉并創新了國家及本市相關設計標準中有關條款。此次《設計標準》的發布，進一步結合使用者的需求從規范層面明確了未來保租房設計的特殊性，對項目的開發者和設計者提出了更高的要求。

1 保障性租賃住房的定義和特點

保障性租賃住房一般指政府或社會組織為解決城市住房短缺問題，通過出資、出地、出建筑物等方式，向符合條件的租房家庭提供租賃住房，并在租賃期內對房屋進行維修、管理等服務，以保障租戶的住房權益的一種住房保障措施。由政府引導和發揮市場機制作用，多主體投資、多渠道供給，主要解決新市民、青年人等群體的住房困難并滿足不同層次、不同人群租賃需求的居住建筑，以小戶型及單居室為主，分住宅型保障性租賃住房和宿舍型保障性租賃住房兩種類型。

通過對于相關規范的研究，保障性租賃住宅，尤其是宿舍型的集中式租賃住宅有以下特點：

1) 有統一的運營商和物業管理團隊進行集中管理。

2) 公共設施共享程度高，利用率高。

3) 小區具有一定規模，單體建筑中戶型較小，小戶型占絕大部分比例，配置一定比例的緊湊型中大戶型。

4) 租戶類型較為統一，人口密度大。

5) 單體建筑中戶型標準化程度高。

以上海城投開發的寬庭張江社區為例，該項目用地面積38154.7㎡，地上計容面積95386.75㎡，其中，租賃住宅建筑面積88309.53㎡，房源套數3180套，由8棟18層小高層組成。根據不同的使用者定位，該項目規劃了27-115㎡7種不同的戶型，并按照客戶分類布置在不同的組團之中。其中27㎡戶型占總戶型數量95%，51-57㎡戶型占總戶型數量4%，82㎡以上大戶型占總戶型數量1%。合理的戶型規劃使得土地的利用率得到最大化（附圖1 上海城投寬庭張江社區戶型）。

圖1 上海城投寬庭張江社區的主要戶型

2 保租房和商品房的規范分析

通過對《設計標準》的解讀和研究，我們可以看到，保租房作為民生工程，舍棄了商品房中對于個人戶內社交和戶均停車的需求，在公共面積中增加了共享的概念。歸納如下：

鼓勵開放社區，結合圍合式建筑布局，形成社區的相對開放和組團的相對獨立；

單體戶型縮小，公共設施放大；

機動車車位數減少，非機動車停車空間放大；

鼓勵增加架空層，以增加共享社交面積；

鼓勵封閉陽臺，拓展內部實用空間；

可不設業委會用房，增設公益性配套，例如共享廚房，共享客廳，共享洗衣房等公共服務設施，增加土地的集約利用。

從這些規范的變化來看，設計單位應在規范的許可范圍內利用好每一平米的使用空間，在有限的空間中盡量提升居住者的使用感受。

3 保租房的使用者定位

我國租房的主要人群為流動人口，以及少數本地人戶分離的居民。其中，流動人口的租房需求占比達到95.6%。第七次人口普查（下稱七普）數據顯示，我國流動人口規模達到3.76億人，其中省內流動人口2.51億人，跨省流動人口1.25億人，流動人口的主力是外出農民工和畢業未落戶的大學生。根據國家衛生委發布的《中國流動人口發展報告》,我國流動人口中租房比例大約為67.3%，我們可以得到流動人口中租房人數約為2.53億人[3]。

通過前期周密的市場調研，我們發現，保租房的使用者大多數為剛剛參加工作不久的年輕人，尤其對于新上海人的需求較大。這樣的人群對于共享空間的要求高，對于戶內的使用功能關注實用性。也就是說，大家對于私密空間的要求關于在：休息空間，個人衛生空間，學習空間和私人物品儲藏空間。對于社交、聚餐等空間更多能夠接受共享。針對住宅方式的改變，通過與設計單位的合作，我們進行了細致的推算，抽離出廚房、客廳等可共享的功能，并將剛需功能進行合理規劃，并參考國外的相關案例，推導出最小臥室空間為9.6㎡，衛生間2.5㎡，個人儲藏空間0.5-0.8m3，就此可以推算出最小戶型套內凈使用面積最小可定為20-22㎡。（附圖2 戶型內的主要尺度）（附圖3 20m2最小戶型示意）。

圖2 戶型內的主要尺度

圖3 20m2最小戶型示意

保租房的設計應該注重實用性和舒適性，同時考慮到租戶的需求和預算。以下是一些設計建議：

·空間布局：設計師應該確保租賃住宅的空間布局合理。例如，客廳、臥室和衛生間應該根據功能合理布置。設計師應該考慮到租戶的需求，動靜分區要盡量合理，避免同住人的互相影響。

·儲存空間：對于租賃住宅，足夠的儲存空間是非常重要的。設計師應該在衣柜、儲物室和其他儲存區域方面提供充足的空間。

·顏色和材料：設計師應該選擇適當的顏色和材料，以創造出一個溫馨舒適的居住環境。明亮的顏色可以讓房間看起來更大，而柔和的顏色可以營造出一個放松的氛圍。另外，考慮到租戶的預算，應該選擇耐用且易于清潔的材料。裝修材料要簡單實用易于維護和清潔，不必追求華貴。

·裝飾品和家具：設計師應該選擇適當的家具和裝飾品，以增加房間的舒適感。在選擇家具時，應該考慮到租戶的需求和預算。應該明確入住配置家具和住戶自我添加的家具。保租房不是酒店，應該允許租戶自行購置部分小家具和小家電。

·安全和便利設施：由于保租房單棟建筑戶數多，為了讓租戶感到安全和舒適，設計師應該考慮到安全和便利設施。除了必要的消防設施之外，應在顯眼處張貼消防疏散平面，房屋使用須知等，并定期進行消防演練。

總之，租賃住宅的設計應該注重實用性、舒適性和經濟性，以在有限的成本下滿足租戶的需求和預算。

4 公共衛生設施在保租房項目中的預留

2020-2022年這場突如其來的疫情給中國社會經濟與生活居住帶來了巨大沖擊，在戰“疫”工作中與每個人的健康安全休戚相關的住宅建筑與居住小區成為防控重點區域和疫情防控的第一線陣地。集中式租賃住房有著單體人口密度大，戶型標準化程度高，共享公共設施完善的特點，尤其隨著中國城市化的發展，在各大型和超大型城市中配置集中式租賃住房的住宅區日漸增多。在此類建筑的設計中若能前瞻性的結合應對公共突發事件的應急防控理念，引用應急防控手段，在建筑的硬件配置中預留改造空間，做到防范于未然，將對人民的生產生活帶來重大的物質保障。這也是一種對于居住建筑的創新，這也是提升城市的精細化運營管理的重要措施。公共衛生措施在項目中的運用可分為兩個方面：公共配套設施中的衛生設施預留和單體建筑中的公共衛生設施預留。

首先是要優化平面布局，提高衛生防疫性能功能的合理分區是保證居民心理健康的有效措施，因而應在滿足使用功能等基本要素的基礎上，優化平面布局，提升健康要素，增強其對疾病的自身“免疫力”。平面設計應明確各戶型的空氣對流通道，單朝向戶型的設計必須采取通風措施。其次要改善室內通風、采光環境，提高自然凈化能力，直接采光與自然通風。是改善和提高住宅自然凈化能力、防控疾病傳播的最佳手段。日照及其紫外線殺菌作用對提高住宅的衛生防疫效果是不可缺的。而住宅室內通風換氣是十分簡便而且行之有效的凈化方法。據統計，室內空氣污染要比室外高2～5倍，嚴重的高達百倍以上，定時開窗通風可大幅度降低室內微生物密度，據醫學上統計，開窗75分鐘可減少室內96.4%～99.5%的細菌[4]。

以上海城投在郊區的某項目為例，在每個宿舍建筑單體樓平面中引入衛生防疫動線的理念明確區分了衛生動線，并結合一層門廳設置衛生通區，很好地保障了疫情的限制擴散。（附圖4考慮了公共衛生流線的樓層）。

圖4 考慮了公共衛生流線的樓層

5 結語

保障性租賃住房屬于民生工程，不應該追求奢華，也不應該追求面面俱到。根據使用者的需求明確設計定位，把有限的成本用好，留好未來可持續發展的改造余地是設計的價值所在。如何在保租房項目中提高設計品質，這對于業主-設計單位-施工企業三者來說是一個系統工程，缺一不可。

作為建設主體，業主要吃透自身對于項目的適用對象定位，懂得定位清晰，設計單位要吃透適用的規范，懂得因地制宜；施工單位要吃透設計圖紙，懂得按圖施工。設計質量的提升取決于設計人員的長期經驗。例如在有限的空間和規范的制約下里如何實現更多的使用可能，合理利用資源去幫業主獲得最大的利益。例如是否可以通過半地下室結合底層架空來獲得更多的停車空間或者共享空間，在平面布置上如何合理規劃不同的功能空間使得幾種不同的單一功能能夠將行共享和綜合適用，在管線上通過正向BIM推演獲得室內層高的提升，這個都需要設計單位和業主對于品質的堅持。真正理解民生項目“設計服務于功能”是設計單位的內功，也是設計單位的價值所在。