北滘財富中心1、2、7、8號樓（中標項目）——商業綜合體工程項目設計探討

許家豪

廣東省建筑設計研究院有限公司 廣東 廣州 510000

1 項目概況

北滘國際財富中心1、2、7、8號樓項目位于佛山市順德區北滘鎮新城區，臨近105國道。項目周邊已建成美的集團總部、盈峰豐明商務中心、華美達廣場酒店、美的新都會等項目，規劃的佛山地鐵3號線將在項目西北側設北滘站。

北滘國際財富中心1、2、7、8號樓項目總用地51014.69㎡，總建筑面積320297.79㎡。致力于打造成北滘新城商務新核心，美的置業集團總部以及悅然廣場商業中心的入駐，使項目將成為北滘乃至順德的商務商業熱點。

項目地下2層、地上34層，建筑高度137.5m。項目設有1棟超高層辦公樓，3棟商務公寓以及商業中心，是集辦公、酒店、公寓、商業娛樂于一體的綜合性項目。項目外觀采用現代簡約的風格，結合業主企業文化及項目定位進行設計，簡潔的塔樓玻璃幕墻結合裙房豐富多變的體型及色彩組合，構成了穩重大氣的總部商務形象及濃厚的裙房商業氛圍。通過集中商業與商業街區的互聯互動，使地塊內的空間形態與商業業態良好的結合，創造出更豐富的場景和更宜人的購物體驗環境[1]。

圖1 沿街商業低點實景圖

圖2 內置商業室外廣場實景圖

2 技術特色

2.1 大型城市綜合體、企業總部集群

北滘國際財富中心1、2、7、8號樓項目作為北滘新城8大企業總部基地集群項目中的一部分，被北滘鎮及順德區賦予引入先進企業，帶動新城發展的重要使命。項目規劃設計制定了互聯互通、多核并存、開放空間、綠色宜人的理念，通過合理的塔樓落位，空間豐富的裙房布局及退臺、連廊、寄實現了企業總部高端大氣的氛圍，同時也為北滘新城打造出一個吸引居民前往的城市客廳。

2.2 巧妙的規劃方案，克服規劃要點難題

北滘國際財富中心1、2、7、8號樓項目與另外4個項目地塊整體相連，根據政府相關部門及文件要求，進行整體規劃設計，8個項目地塊設計需獨立滿足各自的規劃要點，獨立建設。

通過對地塊及指標的深入研究，以及對項目功能定位，商業空間及業態的對比分析，通過巧妙的規劃布局，弱化不規則的地塊分界線以及獨立規劃條件的不利影響，最終實現項目布局的整體性與合理性雙贏的成果。

圖3 總平面圖

圖4 鳥瞰圖

2.3 疏解復雜的交通組織，既獨立又互聯

北滘國際財富中心1、2、7、8號樓項目與另外4個項目地塊之間沒有市政道路分隔，且項目容量、密度較大，因此人車流交通組織，特別是車流交通組織方案的成效，將對項目后續運營造成直接影響。借助1、7#號地塊設有的共有交通地塊（RD地塊），圍繞RD地塊組織梳理了地面車行交通及地下車庫相互連通的設計需求，在方案中制定了清晰的共同使用地面車行道路、落客區、消防車道及地下車庫出入口及坡道，以及獨立管理區域邊界與地塊之間的相互連通方式。在停車位數量大，車行交通復雜，人流量大的復雜條件下，提供了清晰高效的交通組織方案與空間[2]。

圖5 首層平面圖

2.4 立面造型與產品精細化設計

周邊已建成美的集團總部、盈峰豐明商務中心、華美達廣場酒店、美的新都會等商業商務項目，以及眾多在建商業商務項目，對本項目如何突出自身形象，并在大量同類型產品中如何突圍而出帶來較大挑戰。

建筑外立面設計結合項目定位與甲方企業文化形象，以現代簡約風格為基礎，結合體型構成，材料顏色組合，細節元素變化的手法，打造出在北滘新城具有標志性的建筑外觀形象。利用夜間燈光照明的輔助，實現了高端的商務形象與熱烈的商業氛圍并舉的效果。

對辦公、公寓、酒店功能進行對比研究，對產品進行精細化分析與設計，對產品配比、戶型面積、細部尺寸、輔助功能等都作出精細化設計，務求使本項目形成差異化競爭力，在市場中突圍而出。

2.5 高效實用且具備靈活性的機電系統

本項目7號樓為超高層建筑，對此給水系統采用垂直串聯供水的方式，在避難層設置水箱和水泵聯合供水，避免給水系統超壓的情況出現，同時根據不同的平面功能，在給水前段分設置補充的水表和系統；消火栓根據建筑高度合理分區，避免系統壓力過大，影響穩定，噴淋系統采用常規的自動噴水滅火系統，部分中庭區域設置自動掃描射水高空水炮滅火裝置，與噴淋系統合用，避免另外增加系統。

項目采用了集中控制智能疏散指示系統，發生火災時，系統根據火災報警系統的聯動信息，運用不同功能的消防應急燈，結合頻閃、語音、雙向可調、視覺連續型標志燈等，從逃生人員的視覺、聽覺等感官上強調，使逃生人員能在火場中“更安全、準確、迅速”的逃生。

按照功能和租售模式劃分空調系統，負一層超市區設置獨立的水冷中央空調系統，裙樓影院部分設置獨立的風冷中央空調系統，裙樓其余部分與7號塔樓辦公設置一套獨立的水冷中央空調系統，裙樓大廳大堂各自設置單獨的多聯機空調系統，其余塔樓采用分體空調系統。大空間大區域（特別是密閉性好且人員密度大的影院部分）設置有一次回風系統，過渡季節及冬季可更多的利用室外空氣作為冷源，減小能源消耗。出于密閉性，影院區域加大新風的運行模式，相應的設置有平時和過渡季節排風系統，以維持房間正常壓力。防排煙系統分段設置，消防設備大多設置在屋面、避難層，以減小占用面積[3]。

3 技術成效與深度

3.1 規劃及建筑

由于北滘國際財富中心1、2、7、8號樓項目由4個獨立宗地組合而成，各宗地設有獨立的規劃要點及高層塔樓落位要求，對項目的整體布局，特別是打造良好的商業空間與具有趣味性的室外空間帶來較大制約。

項目設計采用“集中商業+內置室外廣場+街區商業”的模式，弱化了地塊獨立規劃要點和地塊縱深較大的不利條件。通過對三種功能與空間尺度的深入研究，打造出室內外場景良好結合，互為依托的商業形象，滿足了規劃、甲方及不同類型商家的要求。集中商業和街區商業圍繞不同處于集中商業與街區商業之間的室外廣場與下沉廣場，形成的半圍合空間，比傳統的沿街廣場更容易形成人流導入與聚集，下沉廣場與地下一層永旺超市，以及未來地鐵北滘站的聯通，將使得內置廣場成為周邊高層建筑的必經之路，進一步提升本項目的重要性及經濟價值。

地塊劃分與規劃條件帶來的另一個難點是項目的車行交通組織。由于項目用地縱深較大，南側緊鄰其他用地，北側承德路禁止設置車行出入口，因此項目的地面交通組織條件較嚴苛。

項目設計圍繞規劃要點設置的兩處共有交通地塊（RD地塊），開展地面交通與地下車庫出入口的研究，通過合理的塔樓布局、人行出入口及人行動線的設置，盡可能縮短項目內地面車行道長度，高效組織地面車流，減少對地塊的切分與車流堵塞。在每個RD地塊周邊地面，設置與南側地塊共用的地面環形車道，解決上落客需求，同時還設置與南面相鄰地塊共用的15m寬4車道地下車庫坡道，快速引導車輛進入地下車庫后再作分流，避免了車輛排隊擁堵的問題，圍繞RD地塊周邊打造了一個高效便捷的車行交通核心。

3.2 給排水

給排水解決了超高層給水系統、消火栓系統以及噴淋系統的設置，同時針對大面積的綜合體有效解決預留餐飲排水和首層排水系統的布置，合理安排室外排水管網的設置。

3.3 電氣

采用智能照明控制系統，控制系統通過不同工作場合的多種照明工作模式，采取分組、分時段、減光等實時控制方式，照明光源及燈具采用LED細管徑T5管，最大限度地實現照明系統節能；且實現場景多種控制模式，創造人性化和舒適的視覺環境，也倡導綠色節能環保的理念。

3.4 暖通空調

本項目面積大、功能眾多，且租售模式不同（裙房及負一層商業區業主擬以銷售或出租的形式使用，塔樓為銷售型辦公用），為便于業主運行、維護、管理和結算等，分系統設置空調系統。

a、超市區域空調冷負荷約1828kW，配置由兩臺300RT水冷螺桿式冷水機組組成的獨立空調系統，無論租售都便于結算和管理，冷卻塔設置于裙樓屋面。

b、影院區域空調冷負荷1005kW，且運行時間與普通商業、超市不同，配置由兩臺527kW風冷螺桿式冷水機組組成的獨立空調系統，同樣便于結算和管理，主機及水泵設置于裙樓屋面。

c、裙樓商業區與7號塔樓空調冷負荷共計14995kW，配置3臺1100RT水冷離心式冷水機組+2臺400RT的水冷螺桿式冷水機組。考慮到7號塔樓高度為137.5m，為使得整個系統承壓不超過1.6MPa，且最大限度的使用一次側冷凍水，故7號塔樓空調系統采用中間板式換熱器與主系統連接，2臺板式換熱器設置于22層（避難層），單臺換熱量為1350kW。塔樓各層設置熱量計量裝置，便于小業主計算電費。冷卻塔設置于裙樓屋面。

d、裙樓大堂設置多聯機空調系統，室外機設置于裙樓屋面[4]。

e、1、2、8塔樓采用分體空調空調設計。

電影院作為密閉性好、人員密度大的區域。每個影廳設置有5套系統，一次回風空調系統+平時排風系統+過渡季排風系統+排煙系統+消防補風系統，以滿足使用要求。

4 結語

北滘國際財富中心1、2、7、8號樓項目以企業總部為基礎，新城客廳為目標，結合綠色環保的設計建設與運營理念，打造出北滘鎮最耀眼的綠色城市客廳。通過對區內環境進行重點塑造，形成獨一無二的開放的綠色商務氛圍，同時打造獨特綠色商業氛圍，與區域內其他類似的項目產品形成差異化競爭力。

美的置業集團總部的入駐，項目將成為北滘新城最具吸引力的高端寫字樓，吸引更多的企業入駐，提升商務氛圍。商業裙房悅然廣場，以及定制引入的永旺超市、迪卡儂、萬達影城的知名主力店的開業，將為北滘及順德居民提供了一個休閑購物新場所，文化潮流聚集地。

隨本項目的建成，為北滘新城帶來了規模最大、品質最高、環境最宜人的綜合性商業商務產品。北滘鎮作為佛山市順德區其中一個重要經濟發展區域，結合地鐵線網的規劃與建設，本項目建成投入使用將帶動北滘新城進入投資建設發展的快速路。