淺談如何處理好房地產項目安全與成本的關系

文／胡珈琿 首都經濟貿易大學 北京 100026

貴州民航建設投資有限公司 貴州貴陽 550005

引言：

隨著中國房地產行業的快速發展，房地產投資在全社會固定資產投資中比重不斷增大，2021 年中國全社會固定資產投資為552884 億元，房地產開發投資147602億元，占比為27%[1]。在2021 年房地產政策的調整后，房地產行業的高收益、高利潤已成為過往，進入了微利潤階段，在此背景下，很多房地產企業為了追求利潤，一味的追求成本管控，削減安全生產支出，導致項目現場安全生產條件達不到安全生產要求。本文旨在研究房地產項目中安全與成本之間存在的問題，從而通過采取措施，處理好安全與成本的關系。

1.房地產項目的成本組成

房地產項目總投資由工程造價（固定資產投資）和流動資金組成，其中工程造價由工程費用、工程建設其他費用、預備費及建設期貸款利息組成，工程費用中又以設備及工器具購置費用及建筑安裝工程費用為主，因設備及工器具購置費用因管理行為引起的成本變動很小，故本文僅以建筑安裝工程費用為研究對象，以《建設工程工程量清單計價規范GB50500-2013》《貴州省建筑與裝飾工程計價定額》（2016 年）為模型，按費用構成要素人工費、材料費、施工機械使用費、企業管理費、利潤、風險費用、規費和稅金幾方面論述房地產項目中安全與成本存在的問題和采取措施處理好兩者之間的關系。

2.房地產項目的安全與成本的關系

房地產項目中安全與成本是對立統一的關系。在房地產項目實施中，一方面若房地產項目安全條件不完善，為了降低安全生產的風險，通常需要增加成本的投入，如加強設施設備、改進工作流程等，此時安全與成本是一種負相關的關系，呈現對立性。另一方面，房地產項目安全條件完善，項目管理得當，成本費用會相應的得到控制，此時安全與成本是一種正相關的關系，呈現統一性。

3.安全與成本存在的問題及解決措施

3.1 人工費方面

這里人工費指現場作業人員的費用，本條款作業人員不包括施工單位管理人員及其他參建單位管理人員，如建設單位、監理單位等。施工現場屬于勞動密集型場所，具有施工種類繁多，施工作業人員密集的特征。施工作業人員是一線生產人員，他們的安全行為直接決定了整個項目的安全生產狀態，事故致因中的人的不安全行為，就是指施工作業人員在安全生產中的不安全行為，根據《企業職工傷亡事故分類》（GB6441-86），人的不安全行為主要表現為操作錯誤、忽視安全、忽視警告、造成安全裝置失效、使用不安全設備及手代替工具操作等14 類行為。主要原因：一是建設單位、監理單位及施工單位等（以下簡稱各參建單位）人員安全意識都很淡薄，只重視成本、進度等，認為只要沒有發生事故，現場安全條件好或差是一樣的，更有甚者，認為安全條件差是節省成本的途徑之一。二是項目的作業人員安全能力差，在工作前沒有接受過專業的培訓和交底，不熟悉安全標準。三是為了盡快完成任務，會有蠻干，亂干的行為，不顧安全規程的要求，以圖方便為主。

施工作業人員的不安全行為，一方面是項目安全得不到保障，另一方面是成本的提高，若施工作業人員發生安全生產事故，造成人員損傷，產生醫療費用、增加工作人員費用等造成經濟損失，導致項目成本的增加。所以，在房地產項目上，要重點管理作業人員的安全行為，一是提高作業人員安全意識。在施工過程中要注重培養作業人員的安全意識，將安全意識放在第一位，在實際中就會有意識的根據實際環境判斷是否具備足夠的安全條件再作業，不再一味的蠻干、硬干。二是有效的安全培訓和教育。施工單位的作業人員在進場時要嚴格落實三級安全教育培訓，施工開始前落實安全交底工作，指導作業人員辨識工作中的危險和防控措施，加強應急教育培訓等。三是創造良好的安全環境。施工作業環境的好壞也直接影響了作業人員的行為，施工現場臟亂差的話，作業人員的內心、對自己的要求都會下降，反之，如果多花一點成本打造更好的作業環境，施工單位對整個施工場地的環境要求更高，那給施工作業人員一個好的施工環境，也能保證施工人員安全行為，同時，施工單位應嚴格按照《保障農民工工資支付條例》，定期足額的將農民工工資存入專用賬戶，以保證農民工團體能及時足額收到工資，從而避免作業過程中的負面情緒影響。四是強化檢查、監督，施工單位應鼓勵施工作業人員互相監督、落實專職安全員現場監督檢查制度，對作業人員的違規違章行為要按照“五定”原則進行整改。五是嚴格管理人員資質，施工單位應加強施工作業人員資質管理，特種作業人員和特種設備操作人員要定期進行培訓，通過考核取得相應從業資格才能上崗作業。

3.2 材料費方面

在房地產項目上，鋼材、水泥等大宗商品材料占比很大，但也存在材料質量不合格，施工、監理及建設單位在材料報驗的時候不嚴格把關，將不合格材料放入施工現場，導致質量安全問題。同時，施工單位對于周轉材料的管理不善，造成了周轉材料的浪費，如腳手架在拆除的時候，工作人員將腳手架亂丟亂放，腳手架粘上的混凝土或垃圾不進行清理，使腳手架變形損害。安全網、腳手板等使用中不進行保護，都變成一次性使用材料。再有，安全材料的管理不嚴，安全帽，安全繩等安全勞動保護用品的購買、入庫、出庫沒有嚴格管控，導致工作人員領出勞動用品沒有臺賬，勞動用品的損害和數量不斷增大。

房地產項目的材料使用關乎項目的整體安全，房屋的結構、安裝的設備等都決定了項目的整體質量安全狀態，一些管理者認為，采購一點不合格產品可以降低材料的價格，但是一旦發生質量問題，返工、修補和不能使用的損失將會更大。所以，在房地產項目上，要加強對項目材料的管理，一是施工單位在周轉材料使用中落實管理責任，防止材料浪費，如腳手架工程上，腳手架在多個項目使用，安全網、腳手板等同樣可以增加周轉使用次數。在臨時用電工程上，配電箱、電纜使用等，施工單位可以購買元器件及箱體自主組裝配電箱，在多個項目中多次使用，臨時用電的其他物資如電纜也可以多項目使用，以解決項目中“一機多閘”的安全問題。在臨時建筑與永久建筑上，房地產項目還可以考慮將臨時圍擋與永久圍擋一次設置，在取得明確項目邊界的時候，建設單位就可論證是否建立永久圍擋替代臨時圍擋，以減少臨時圍擋的材料費用和安裝費用。二是房地產項目各參建單位要嚴把采購流程關、做好物資出入庫管理。材料的購買應根據施工進度提前做好采購計劃，減少臨時、應急物資購買的比例，各參建單位應專人保管材料的進、出庫，嚴把材料領用、歸還等過程，要做到按需領用，防止出現材料浪費。三是合理分類管理材料。對工程中使用的各類材料，要根據各類材料的特點、用途分為ABC 類，將材料價值比重高的進行重點管理，以提高材料管理的效率。

3.3 機械費用方面

房地產項目的事故大部分是設備的不安全狀態引發的，事故致因中的物的不安全狀態，就是指導致事故發生的物質條件，根據《企業職工傷亡事故分類》（GB6441-86）主要表現為防護、保險、信號等裝置缺乏或有缺陷、設備、設施、工具、附件有缺陷等4 種不安全狀態。在2023 年重大隱患專項整治、常態化打非治違專項行動中，都將動火作業、有限空間作業、特種設備管理等作為重要檢查事項。在房地產項目施工階段，施工單位對于現場的機械設備的使用是一個粗放式的管理，首先，項目現場的安全標識、施工設備工作的警示信息等設置不到位，設備的操作人員，信息引導人員存在以經驗為主進行機械操作，對于機械的操作規程不學習或學習效果不強，在操作中不按設備操作規程操作。其次，因為機械設備的保養不到位，導致機械設備故障率高，而施工現場的機械大部分是大型設備，如挖掘機、塔吊等，自身重力大，覆蓋范圍廣，如果發生機械故障，將會對項目產生很大的事故經濟損失，還可能造成項目外其他人的人身和財產損失，增加了項目的成本。如2022 年4 月18 日，廣西壯族自治區欽州市一建筑工地塔吊發生傾覆，導致場外途經的兩名初中生1 死1 傷。

機械設備在房地產項目上呈現種類多、數量大、價值高的特征，有大型的土方挖掘機械、起重機械等，還有小型易傷人的砂輪機、切割機、電焊機等，若在安全上不重視對機械設備的管理，機械自身損害本身是很大的經濟損失，還容易造成大面積的事故傷害，引起更大的經濟損失，這無疑是加大了房地產項目的成本。所以，在房地產項目上，要加強對機械設備的管理。一是施工單位要重視做好機械的保養工作，嚴禁出現以修代養的情況，首先機械保養的費用遠小于機械維修的費用，第二是機械保養可以延長機械設備的使用壽命，機械的保養使機械長時間處于一個良好的運行狀態，機械的重要部件如發動機、油壓系統等皆能運行良好，機械的使用壽命就會更長。第三是提高機械的使用效率，機械保養的時間遠低于機械維修的時間，以挖掘機為例，保養一次所花時間為1 天，而維修一次所花時間為7-10 天，甚至更長,而機械一般一年需保養3到4 次，兩相比較，保養的時間低于維修時間，機械通過保養，能長時間在項目上作業，保證項目的順利推進。綜上所述，從時間成本和項目影響來看，顯然保養成本優于維修成本；二是特種設備的管理，房地產項目上存在較多的特種設備，如儲氣罐氣瓶、塔吊起重機和打樁機等。施工單位要建立特種設備臺賬，特種設備操作人員名單，按時年檢，否則出現處罰或特種設備維修更換、事故等，則面臨巨額的損失也將計入項目成本。三是砂輪機、沖壓機、鋼筋調直、剪切等機械要嚴格按照機械設備的運行特性，制定正確的操作規程，使用人員要嚴格遵守。

3.4 管理費用方面

建筑安裝工程費用中的管理費用只包括了施工單位的管理費用，是施工單位組織施工生產和經營管理所需的費用，包括施工單位管理人員工資、辦公費及差旅費等，因建設單位、監理單位等同樣要計提管理費用，本條款管理費用范圍擴大到項目各參建單位。2020 年9 月，住房和城鄉建設部下發《關于落實建設單位工程質量首要責任的通知》，在建設單位是質量第一責任人的背景下，建設單位對于項目的質量安全責任進一步明確，建設單位統籌管理整個項目的質量安全，相應人員要具備相應專業管理資質和水平，或者采購專業管理機構進行管理，在此之前，大部分建設單位以出資人的身份參與項目管理，對于質量安全管理全部放權給代建單位（代建制）、監理單位，在項目推進中，建設單位不再過問項目質量安全情況。監理單位作為建設單位委托的現場管理者，在監理規劃和細則中很少能明確安全管理的內容，在項目制度上大多未制定安全監理制度和程序。在施工單位的管理上，對于安全生產制度的制定、施工組織設計評審等方面也存在一定的不足。

事故致因中管理上的缺陷,是指相關管理單位在管理上出現的不足和漏洞。完善的安全管理活動可以相應減少人的不安全行為和物的不安全狀態出現的概率，有缺陷的安全管理則會讓違規違章行為不斷增加。完善的安全管理和有缺陷的安全管理在成本費用方面基本是一致的，但是有缺陷的管理一旦發生安全生產事故，就會額外的給項目上增加大量的成本，所以，在房地產項目上，要完善和嚴格執行項目的各項安全生產管理制度。一是項目各參建單位應設立安全管理部門或設置專兼職安全管理人員，專業人員要現場緊抓安全工作。二是項目各參建單位應制定相應的安全管理制度并嚴格監督執行。監理單位要嚴格審查施工單位的制度和方案，包括但不限于安全管理責任制，風險管理與隱患排查制度、安全培訓制度、應急預案及動火作業、有限空間作業制度等，要結合項目特征、組織結構進行審核制度的合規性和操作性，避免施工單位一個模版通用的問題。施工單位的制度印發后要對全項目人員進行宣貫培訓，確保工作人員知曉制度。建設單位要統籌各參建單位監督檢查制度的執行情況，及時發現制度的不足之處，要對施工作業人員進行“盯個人”的安全，也要上升到對項目各參建單位“盯組織、盯系統”的安全；三是項目各參建單位要落實項目安全生產的主體責任，建設單位應與各參建單位簽訂安全生產責任書，明確安全生產目標、主體責任，再由各參建單位進行目標細化，與各崗位人員完成簽訂，讓各崗位人員知曉本崗位的安全生產責任、內容；四是建設單位要制定整個項目的計劃，包括決策論證、拿地，勘查設計、施工進度計劃（施工單位完善細化施工階段的進度計劃）等。項目進度影響項目的預售和竣工驗收交付等，對于各參建單位影響都很大，進度的合理性會減少趕工的現象，從而減少事故發生的概率，也減少成本費用。五是建設單位、監理單位重點審查施工單位編制的施工組織總設計、施工組織設計、施工方案及專項方案等，重點審查內容包括總平面圖布置是否明確生產分布，安全設施設備的設置等，安全生產管理措施、應急程序和相應物資是否齊全等內容。

3.5 利潤

隨著房建工程技術發展和成熟，房建施工的成本組成已經很透明，施工單位的利潤空間被壓縮，并且部分施工單位是墊資施工，資金的占用也讓施工單位的利潤減少。所以一部分施工企業對工程量清單中的主體工程不注重管理，將主要精力放在項目的變更和索賠上，以期通過二次經營獲得更大利潤，導致了建設單位和施工單位處在了對立面上。在此背景下，一是施工單位對于項目的質量安全管理不嚴，容易引起質量安全事故。二是項目新增大量的變更和索賠費用，導致整個項目的成本費用大漲，建設單位反追變更、索賠事項，若雙方就爭論事項達不成一致，就可能引起訴訟風險，從而讓項目停工及信任危機等隱形成本快速增長，對于項目的成本管理來說是致命的。所以，在房地產項目中，各單位應樹立正確的盈利觀，提升管理水平，共同實現房地產項目的整體目標。一是在建設單位方面，保證產品的質量，以優質產品進行銷售，可以提高銷售價格和數量，取得更高的收入和利潤。二是施工單位樹立正確的利潤觀，以做好產品、服務好客戶的意識，在投標階段和實施階段論證和管控項目成本，通過提高管理水平追求合理利潤。

3.6 風險費用

在項目中主要考慮的是市場風險和安全風險，這里我們主要考慮安全風險。施工單位在項目投標時會考慮風險的費用，用于處理突發事件時的費用。首先施工單位應制定危險源控制清單，對危險源進行識別、評估、控制，評估中要以定性和定量結合進行評估，量化危險源發生的可能性和危害性，計算危險源的量值，對危險源合理分級并進行管控。在項目入口處設置危險源告知牌，告知危險源名稱、部位、危險源的級別及控制措施等。其次在應急管理方面，房地產項目施工單位應制定應急預案。因房地產分期分區域開發，每一個區的開發進度不一定相同，所以每個分區的施工單位要根據本區的施工內容，合理安排應急演練的內容，建設單位要合理分區，統籌協調各單位的應急管理區域和共同響應機制，保證整個房地產項目區域都有覆蓋，不留盲區。施工單位對應急救援物資要定期保養維護，確保發生突發事件時應急救援物資的使用。第三，房地產項目可通過購買保險的方式轉移實施過程中的相關風險。

3.7 規費和稅金

根據國家要求，企業應為工作人員購買工傷保險，建議購買意外傷害險，而許多企業并未給工作人員購買保險，若項目一旦出現工傷、死亡的情況，項目企業就要承擔大額的醫療費用和賠償費用的支出。所以在房地產項目中，各參建單位應按照國家要求，為項目全部人員購買相應的人身保險，不要一味通過扣減或不購買保險降低項目成本，而是應該積極通過購買保險的方式，為員工創造一個有保障的工作環境。目前，國家對購買大型機械進行一些稅收優化，施工企業在考慮機械設備安全方面可通過稅收優化減少項目成本。

結語：

房地產項目上安全與成本是對立統一的關系，互相影響，表面看來，做好安全確實是增加了成本投入，但減少了安全事故發生的概率和危害，并且避免了上述費用的浪費，其實是降低了成本的支出，將成本的變動控制在可接受的范圍里。所以，重視安全和成本的管理，處理好安全與成本的關系，是房地產各參建企業持續健康發展的關鍵。