老舊房建改造工程項目管理的創新探索

潘 健

上海市普陀區國有資產經營有限公司 上海 200000

隨著城市化進程的加速，老舊房建改造已成為城市更新和城市發展中至關重要的內容，有利于改善居民的居住安全和生活質量。在老舊房建改造施工中，需采用有效的更新和加固技術材料，確保符合現代的居住標準，提升城市的整體形象，改善居住環境，促進城市的可持續發展。但是，老舊房建改造項目的管理面臨著一系列挑戰，許多老舊建筑由于長期承受環境和使用的影響，存在基礎薄弱、墻體開裂、梁柱老化等問題，改造施工和管理難度均比較大。因此，對老舊房建改造工程項目管理方式進行創新意義重大。

1 老舊房建改造項目管理特點

老舊建筑存在各種結構問題，如基礎薄弱、墻體開裂、梁柱老化等，因此在改造前，需對原有結構穩固性、安全性等進行評估，重點檢查承載力，基于評估結果，制定合理的加固方案，替換或修復受損的結構，增加新的支撐結構，保證建筑改造后，能夠滿足當前的安全標準。在老舊房建改造施工中，要求根據預算方案合理規劃施工進度與成本控制方案，優化設計方案，合理規劃項目時間表嚴格控制成本，提高材料和人力資源利用率，通過加強項目管理，避免時間和預算的超支。在老舊房建改造施工中，很多項目均存在諸多問題，包括規劃布局不當、老舊管線復雜等，因此，在改造施工中，必須更新管線、調整布局，合理規劃改造方案，強化執行控制力度，保證項目質量與使用功能[1]。

2 老舊房建改造工程概況

該項目位于上海普陀區，占地面積為11,382.6m2，總建筑面積達到26,600m2，無地下結構。建筑物總共有三層，部分區域設有夾層。在該項目改造中，改造方案如圖1所示，混凝土梁柱拆除量為1600m2，混凝土樓板拆除量為11734m2，另外，混凝土改建施工總量為2000m2。具體的改造方案如下：（1）基礎改建，依據最新設計圖，采用36根鋼筋混凝土錨桿靜壓樁MGZb25-3，樁結構長度為9m，每節控制在2至3m之間，并對承臺基礎進行加固。（2）結構改建，包括拆除所有夾層并用壓型鋼板組合樓板重建，新建兩處大型鋼結構臺階。（3）完全拆除并重建原有的砌墻、外墻、樓梯、電梯和炮樓，新增6處鋼制樓梯和6個客/貨梯。

3 老舊房建改造工程管理難點

3.1 工程危險項多

在此項目中，危大工程主要包括安裝拆卸起重機、模板項目、安裝幕墻鋼結構以及拆除項目，對結構受力情況進行準確計算，保證樓面承載和結構構件的穩定性與安全性，同時還需對舊基礎和新增基礎進行加固處理時予以注重，在開挖作業之前，需選擇適宜的分次開挖方法，確保施工過程中整體結構的質量與安全，并且需高出內隔墻6m，在實際施工期間，需按照規定的設計標準布置圈梁與構造柱，盡可能預先埋設主結構鏈接和墻體拉結筋、圈梁鋼筋和構造柱，以防止發生后植筋的情況。

3.2 材料運輸難度高

在此次改造期間，建筑外觀特征為規整立面，未設置陽臺、露臺等各種自然吊裝區域，在東南方向使用汽車吊時，由于空間限制無法進入，導致機械設施與施工材料運輸較為困難，通過考慮多方面因素，使得樓板搭建臨時卸料平臺以及吊裝洞口，在西側需設置雙籠作業電梯兩部，主要用于垂直運輸[2]。

3.3 改建工作量大工期緊張

由于工程量較大，涉及到的改造內容具有一定復雜性，專業項目與深化設計圖紙以及專業協作施工較多，并且整個工程建設周期較短，因此，需嚴格控制總包進度，合理組織施工，保證各種物資供應充足，使用有效管理與協調措施開展專項工程施工，并優化調整進度方案，加強項目施工進度控制，確保工程項目如期完工。

3.4 施工安全控制責任重

本工程施工項目較多，在開展后期改造工作時，通常會出現交叉施工的現象，使得現場施工容易發生安全事故、施工點不集中以及安全控制風險等諸多問題（比如：登高施工、臨時用電安全、拆除結構之后洞口周圍臨邊防護等），這就對工程現場施工安全管理工作提出了更高的要求。另外，在工程建設過程中，還包括幕墻安裝、高排架以及吊裝鋼結構等各類危大項目施工部分，因此，需加強施工安全管理控制工作力度。

3.5 現場安全文明施工要求高

在拆除裝飾期間，容易出現揚塵與噪音，從而會對周圍居民產生較大影響，對此，在工程建設過程匯中，需做好環境保護工作。另外，在拆除時，主要包括燃氣管線、電線路等，并具有一定的施工風險（如果管理不到位，有可能會發生火災、觸電等情況），在拆除裝飾之后，臨邊區域也有可能會發生高處墜落的現象，需采取有效的應對措施。在拆除過程中，需嚴格控制現場噪音與揚塵。在施工現場中，使用移動噴霧車對作業區實施降塵處理。安排專人清理場地臨時垃圾站點。在清運垃圾之前，需預先灑水，對建筑垃圾進行降塵。在項目現場中，臨時用水與用電系統因施工要求需要臨時保留，其他管路都需在入場之后第一時間進行斷電、斷水以及斷氣處理，同時還需詳細告知作業人員在拆除期間各方面注意事項與風險隱患。在拆除門窗洞口、樓層等臨邊區域臨時護欄之后，應第一時間設置臨邊防護，保證項目施工的安全。與此同時，在施工規劃過程中，需最后拆除臨邊位置的裝飾，以降低暴露時間，保證整個工程建設的安全與穩定。

3.6 周邊環境復雜、協調工作多

工程東南方向兩條道路，主要用于車輛進出與停車，根據街道規定，東側的7.7m道路一段需要保留2.8m作為行車道，導致剩下約為3.5m的空間難以構建寬度為4m的環通消防車道。在對南側紅線進行拓寬之后，需保留1.5m設置安全防護棚，方便非機動車與行人出行。在拆除過程中，所產生的粉塵、噪音等，會對現場周圍居民生產生活造成較大影響，甚至會收到各種投訴。在工程建設之前，需搭建外防護，并使用靜力切割，降低粉塵與噪音影響；與社區相關人員積極進行溝通，請求居委會出現協調，將詳細情況告知居民，并做好安撫工作[3]。

4 老舊房建改造工程管理優化對策

4.1 建立健全相關制度和規范

在危舊房改住房改造項目中，建立科學合理的工程管理機制，能夠有效確保各個施工環節的質量控制，在構建與實施制度時，需有著可靠性與科學性的依據，從而能夠對整個項目建設過程進行嚴格控制。因此，施工機制的規范與建設，不但要求能夠優化配置作業人員，還需為各項施工管理控制手段提供支持，可對不同施工過程起到評測和監管的效果，并通過評價標準約束不同施工環節中的不可控影響因素，減少無序問題發生幾率。另外，需建立項目經理機制，對于各個施工管理過程的具體情況，通過制度進行專業化控制，全面建設與實施項目經理機制，能夠確保各種專業審查與項目建設過程中的資源體現出具有協同性以及匹配性特征的方法，從而能夠有效使用在項目施工期間。而在此環節，工程建設中項目經理編制的專業監管制度能夠對各種作業工序進行有效匹配，所有資源使用的合理性，并且還可對不同施工行為實施全面監管。不僅能夠履行初期階段簽訂的項目合同報告，還可對施工現場進行專業化監管，防止出現浪費材料與風險事故。另外，需建立完善的債權一體管控機制，并與具體施工方法和施工崗位相聯系，如果發生問題，則能夠及時找出責任人并進行處理，比如，在采購施工材料時，若存在質量問題，需根據責任捆綁制度，對相關人員實施問責處理，防止對工程施工進度產生影響。

4.2 做好圖紙審核工作

在施工過程中，制定出科學合理的設計圖紙，不僅能夠保證危舊房改住房改造項目有序進行，還可為項目建設提供可靠支持。為保證項目設計圖紙的完整性以及可靠性，相關人員需具有較高的專業技能與綜合素質，以改善施工圖紙的設計水平。在施工現場中，管理人員需全面掌握圖紙信息，并對設計圖紙進行嚴格審核，同時還需作業人員提供專業教育，使其能夠明確施工技術要點。在對圖紙進行審核時，需對項目施工圖紙設計要求開展詳細審核，明確圖紙設計要求能否符合相關規定標準，并對技術參數以及圖紙尺寸進行重點檢查。另外，還需嚴格審查圖紙中各類建筑材料的規格，具體涉及到材料類型、數量等。除此以外，在建筑工程建設過程中，需依據圖紙相關內容，對項目施工現場實施細致勘查，從而能夠對項目施工質量進行有效控制，避免發生成本增加的情況[4]。

4.3 加強施工現場管理

在項目現場施工過程中，如果出現各種問題，會對工程施工質量與進度產生較大影響，并且這些施工問題也被作為質量控制的關鍵指標[5]。因此，在對現場施工進行管理時，需根據項目建設過程中不同顯性與隱性因素，對各方面作業進行全面監控，比如，施工技術、施工人員以及施工材料等，加強各種作業因素的管理與控制工作，并對施工質量進行精細化管控，以改善資源使用率。在對施工人員進行管理過程中，需定期開展培訓工作，具體內容涉及到設備操作與技能培訓，以改善施工人員的綜合素質，與此同時，企業在招聘員工時，需選擇具有豐富經驗、專業能力較強的人員，以保證施工團隊質量。在項目建設過程中，需對設計報告進行嚴格監管，確保各個施工流程中的各項參數符合規定要求，減少項目施工偏差。在對項目作業環境開展監管時，需對外部自然因素有可能產生的影響進行綜合考量，比如暴雨、暴風等極端天氣，從而直接影響到工程施工進度，因此，在項目建設過程中，需制定出各種合理的預案，避免不可控因素對工程建設產生影響。在監管施工材料過程中，根據材料性能與具體使用情況實施全面監控，保證材料質量能夠符合規定要求，防止因材料問題而影響到工程項目建設安全。

4.4 加強安全生產能力

在對危舊房改住房改造工程進行管理時，需改善生產安全水平，同時還需從各類項目施工安全管理規章與風險控制制度中探索出優化創新管理工作的方法。特別是較為復雜的工程項目建設中，提升安全生產水平，能夠合理調配各種安全保證手段，并且還可根據規定流程，及時找出施工中存在的各種危險源，嚴格控制操作失誤與安全風險，全面執行防火技術措施。在大部分工程項目建設現場中，基本都會配置各種消防措施以及安全生產裝置，同時還會對所有材料設施的安全功能開展全面校驗與綜合分析，并第一時間上傳到工程管理體系。為了能夠顯著提升生產安全水平，需摒棄各種形式化較為嚴重的工作內容，如安全生產宣講，無法滿足實際管理需求。對此，需對教育培訓工作制度與安全檢查工作方法進行持續優化和創新[6]。

5 結語

綜上所述，本文結合實例，對老舊房建改造項目管理創新策略進行了詳細探究。老舊房建改造項目是一個復雜且挑戰性的過程，需應用多種施工材料以及技術措施，在施工管理方面面臨很多難點，對此，必須建立健全的管理制度，在施工環節加強質量控制，提高各類資源利用率，妥善解決施工環節所面臨的各類問題，保證高效完成項目建設，促進城市更新發展，改善居民生活質量。