經營困難的違約方是否有權解除房屋租賃合同？

讀者提問：

2023年年初，小趙在縣城兒童醫院門口從房東劉先生處租賃了一間商鋪，專門出售母嬰用品。雙方約定租賃期限5年，每年租金30萬元。簽完合同，小趙預交了一年房租，并投資數十萬元對商鋪進行裝修后開始營業。因兒童醫院門口客流量較大，母嬰店生意很好。可僅過了兩個月，兒童醫院就搬離了此地。

之后，小趙母嬰店的生意一落千丈，入不敷出。無奈之下，小趙關閉門店，告知劉先生要解除租賃合同。但劉先生認為雙方簽訂了5年的租賃合同，小趙剛租了幾個月就提出解除合同屬于違約，不同意解除租賃合同。

請問，小趙是否有權解除房屋租賃合同？

律師解答：

《中華人民共和國民法典》第580條規定：“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未請求履行。有前款規定的除外情形之一，致使不能實現合同目的的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求終止合同權利義務關系，但是不影響違約責任的承擔。”

根據上述規定，通常情況下只有守約方才有權解除合同，但在特殊情況下違約方也有權解除。本案中，小趙租賃兒童醫院門口的商鋪是為了開辦母嬰店，但是由于醫院搬遷，人流量銳減，小趙入不敷出，關閉門店，導致其事實上不能繼續履行租賃合同，也不可能實現合同目的。因此，盡管小趙屬于違約方，但在其不存在主觀惡意的情況下，在合同陷入僵局時，小趙在承擔違約責任的前提下有權解除合同，但必須通過向法院起訴或者向仲裁機構申請仲裁來解除。

【編輯：潘金瑞】