頭部代建企業擴張迅猛“綠城系”風頭正盛

秦佳麗

在房地產行業去杠桿壓力下，“不須出地出錢，只須出人出力”的代建業務模式吸引更多房企入局。目前至少90余家房企布局代建業務，其中“代建第一股”綠城管理已連續8年市占率第一。

有業內人士表示，基于輕資產、高盈利、抗周期性等特征，代建市場呈現較高的成長性，目前房地產代建市場開始呈現“紅海”競爭格局。不過，城投持續托底土地市場、“三大工程”建設等仍在提供結構性機遇，房地產代建企業需要發力特色代建尋求突圍。

近百家房企涌入代建賽道TOP5企業搶占近六成市場

作為眾多房企布局的第二增長極，以輕資產著稱的代建行業呈現蓬勃之勢，近日多家機構統計數據顯示，今年頭部代建企業規模擴張迅猛。

據克而瑞發布的2024年一季度中國房地產企業代建排行榜，今年一季度代建新增規模TOP20企業新增簽約面積3464萬平方米，已達2023年全年新增簽約面積的29%，行業呈現較高的集中度。

中指研究院企業研究總監劉水向本刊介紹，從2023年代建新簽約項目建筑面積來看，前5名企業所占市場份額為49.8%；今年一季度，前5名房地產代建企業新增代建規模占比達到58%，依舊保持較高增長，“總的來看，頭部企業由于入局較早，前期積累了大量的經驗，規模依舊保持高位；新進入企業較多并且規模較小，企業規模分布整體呈現‘長尾效應。”

目前頭部代建企業正持續占據規模高位。據中指院發布的2024年1-3月中國房地產代建企業排行榜，藍城集團、藍綠雙城、旭輝建管位居一季度新簽規模榜TOP3，新簽約代建面積分別為548萬平方米、495萬平方米、336萬平方米。其中藍城集團新簽規模較去年同期增長53%。

從代建主體來看，代建市場或迎來激烈的份額之爭。在劉水看來，房企紛紛探索代建模式，是基于這一新模式具有良好特征。“一是高成長性，城投持續托底土地市場，催生大量商業代建需求，城中村改造等‘三大工程帶動政府代建需求；二是輕資產、高盈利特征，區別于傳統房地產開發的重資產模式，代建業務是基于委托關系，向委托方輸出管理、品牌及資源，無需大量資金投入；三是抗周期性，在房地產行業調整階段，代建業務卻表現出加速增長的態勢。”他補充道，“但是也要看到，代建并非無門檻，若要突圍并非易事，當前房地產代建入局企業多，規模競速加劇，房地產代建企業還需打造核心競爭力。”

基于代建企業輕資產、低負債等運作特點，代建業務凈利潤率高于傳統房地產業務。以目前業內成功分拆至港股上市的綠城管理、中原建業為例，2019年至2023年，綠城管理的毛利率依次為44.21%、47.76%、46.39%、52.28%、52.15%。2019年至2023年三季度，中原建業披露的凈利率依次為62.29%、59.13%、59.09%、50.02%、50.05%。Wind數據顯示，截至去年三季度，116家A股上市房企的毛利率平均值僅為20%。

城投公司托底拿地、紓困項目建設和保障性住房等正為代建提供廣闊空間。其中，盡管地方城投企業在多地土拍市場中積極逆勢攬儲，但受制于自主操盤能力不足，更多委托專業房地產公司代建待售，克而瑞數據顯示，過去三年間，城投參與拿地數量占比46%，但整體開工率僅25%。

“綠城系”橫掃代建市場綠城管理連續8年市占率第一

在巨頭角逐、搶占代建市場的過程中，“綠城系”正在扛鼎代建市場。除了“代建第一股”綠城管理，近年多家具備“綠城基因”的企業新簽規模位居行業前列。

據中指院發布的2024年1-3月中國房地產代建企業排行榜，今年一季度，藍城集團以548萬平方米的新簽約代建面積占據榜首；藍綠雙城緊隨其后，以495萬平方米的新簽約代建面積位居第二。

本刊了解到，盡管綠城管理、藍城集團、綠城發展、藍綠雙城幾家公司各自獨立運作，但是彼此淵源頗深，創始團隊均為昔日綠城中國核心成員。其中，藍城集團（前身綠城建設）、綠城發展的創始人則均為綠城中國創始人宋衛平；綠城管理（前身綠城鼎益）、藍綠雙城則由綠城中國前總裁曹舟南組建。后續綠城管理由綠城中國收購并分拆至港股上市，與此同時，綠城管理持有綠城發展5%的股權，因此綠城發展一直使用“綠城”品牌。

其中，作為業內地產集團輸出代建管理服務的典型平臺，綠城管理以“中國最大的房地產開發服務商”進行自我標榜。公司2023年度業績公告顯示，綠城管理連續八年保持20%以上的代建行業市占率。截至2023年底，公司代建項目已布局122座主要城市，合約項目總建筑面積同比增長17.9%至1.2億平方米，蟬聯行業規模首位。2023年，綠城管理營收總收入同比增長24.34%至33.03億元，凈利潤同比增長30.77%至9.74億元。

高利潤率表象的背后，綠城管理將商業代建作為第一大營收板塊，商業代建依然是綠城管理最大的收入和利潤來源。2023年，綠城管理來自商業代建、政府代建的營業收入分別為23.46億元、7.89億元，占總營收比重71%、23.9%。去年公司商業代建業務板塊營收同比增長了40.5%。兩大主營業務板塊的毛利率水平為52.3%、45.2%，商業代建的毛利率水平顯然更高。

商業代建占據市場主流“直營+加盟”等新模式涌現

從代建項目類型來看，目前代建市場通常覆蓋多種模式。同策研究院研究總監宋紅衛就此介紹，第一類是政府代建，代建企業主要是與地方政府平臺及下屬企業合作；第二類是資本代建，主要是與金融機構合作，為不良資產實現變現和增值的服務；第三類是商業代建，與市場化企業合作，方式包括收取代建費用的純代建服務，也有代建企業帶融資方案介入，收取代建費和融資利息兩筆費用。他補充道：“近年來，隨著新進入代建領域的企業不斷增長，行業內卷也很大，部分代建企業奉行小股操盤等合作模式。”

目前商業代建規模占據市場主流。據克而瑞數據，一季度新簽約面積中，商業代建占比高達75%，政府類代建項目占比為25%。不過，伴隨“三大工程”建設及保障房試點城市的擴圍，未來政府類代建仍將是代建企業布局的重要方向，綠城管理曾表示，未來代建業主的大頭是政府代建占比將達到50%。

另據本刊了解，目前代建企業已沉淀出多樣化的服務方式，包括合作開發、小股操盤以及輕資產代建輸出等。以濱江集團為例，公開信息顯示，2021年以來，濱江集團與湖州城投、金華城投等區域城投平臺簽署了戰略合作框架，根據項目去化率預估，濱江集團為委托方之間開展不同的合作模式——若預估項目1年內去化率能達80%以上，優先選取重資產開發模式；若預估項目1年內去化率能達50%以上，選擇合作開發模式，共同分攤風險；預估項目1年內去化率在50%以內，以小股操盤模式介入；若預估項目流速正常，優選輕資產代建輸出。

傳統代建模式也在持續創新。隨著代建賽道的競爭加劇，部分代建企業率先嘗試推進合伙人制度，以“直營＋加盟”的模式擴大合作范圍。譬如中原建業已在2022年設立城市合伙人機制，綠城管理在去年啟動“百川計劃”，對全國各重點城市以多元合作模式全面引進城市合伙人；旭輝建管則在今年1月推出“千帆計劃”。

按照綠城管理近期年度業績發布會上作出的注解，雖然綠城管理在全國代建市場占到百分之二十幾的份額，但在很多地方還是參差不齊。“百川計劃”真正啟動大概四五個月時間，效果比較明顯，即通過引進當地有資源、有能力的優秀的頭部企業的團隊，快速補齊了全國化落地的短板區域。

“無論哪種模式下，房地產代建始終是輕資產業務，委托方與代建企業始終是甲方與乙方的合作關系，雙方具有共同的利益，最終要實現的是共贏。”劉水認為，當前房地產代建進入規模競速時代，房地產代建市場開始呈現“紅海”競爭格局，但在結構性需求方面依舊具有廣闊的“藍海”空間，“代建仍然具有新的結構性機遇，如城投持續托底土地市場，催生大量商業代建需求，城中村改造等‘三大工程帶動政府代建需求增加。因此房地產代建企業需要發力特色代建尋求突圍，通過差異化競爭實現市場份額的提升。”

（文中個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）