九江市農(nóng)村宅基地價(jià)值構(gòu)成及退出補(bǔ)償對(duì)價(jià)探析

肖 明，胡 玲

（1.武寧縣自然資源局，江西 332300；2.武寧縣甫田鄉(xiāng)人民政府，江西 332300）

宅基地退出是加強(qiáng)我國農(nóng)村土地管理、盤活我國農(nóng)村閑置或低效使用土地的重要渠道。早在2015 年，我國便頒布了《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，在該文件中，公布國家級(jí)土地制度改革試點(diǎn)地區(qū)共33 個(gè)，改革主要內(nèi)容便是對(duì)土地宅基地制度進(jìn)行完善，探索促進(jìn)進(jìn)城落戶農(nóng)民自愿有償退出宅基地的方式方法。而在2020 年，國家又進(jìn)行了新一輪的農(nóng)村宅基地制度試點(diǎn)改革，旨在對(duì)宅基地的退出工作開展更進(jìn)一步的探索。在這樣的時(shí)代背景下，對(duì)農(nóng)村宅基地價(jià)值構(gòu)成進(jìn)行分析，并以江西省九江市為例，對(duì)農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償對(duì)價(jià)進(jìn)行研究，具有極為重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1 核心概念闡述

1.1 宅基地

宅基地一詞最早可以追溯到1962 年，在《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》中首次提出。宅基地的概念可分為廣義、狹義兩種，廣義上的宅基地是指所有用來建造房屋，以供公民使用、居住的土地；狹義上的宅基地是指農(nóng)村集體分配給宅基地持有人的、用于居住的土地。

1.2 宅基地退出

宅基地退出指的是政府職能部門通過一系列的政策、手段，推動(dòng)部分有條件的宅基地持有人放棄申請(qǐng)宅基地的要求，或是放棄現(xiàn)有宅基地。宅基地的退出可以分為兩種情況：1）原宅基地持有人在城市落戶、定居與就業(yè)，將其占有的閑置宅基地退出；2）現(xiàn)有宅基地存在一戶多宅、違法占有、面積超標(biāo)等問題。

1.3 宅基地退出補(bǔ)償對(duì)價(jià)

在合同法領(lǐng)域，對(duì)價(jià)是一種重要概念，其本質(zhì)是在清償債務(wù)訴訟過程及交易過程當(dāng)中的對(duì)等補(bǔ)償。而宅基地退出補(bǔ)償對(duì)價(jià)指的是宅基地持有人在退出閑置宅基地的過程中，政府部門根據(jù)宅基地的實(shí)際價(jià)值對(duì)其進(jìn)行對(duì)等補(bǔ)償。

2 農(nóng)村宅基地價(jià)值構(gòu)成及其基本特征

2.1 農(nóng)村宅基地價(jià)值構(gòu)成

在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，價(jià)值通常指的是物品或服務(wù)的價(jià)格，即它們?cè)谑袌?chǎng)上被交換的能力。這種價(jià)值通常是由市場(chǎng)供需關(guān)系決定的。農(nóng)村宅基地的價(jià)值主要由功能價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值、選擇價(jià)值、情感文化價(jià)值等構(gòu)成。

2.1.1 功能價(jià)值

農(nóng)村宅基地的功能價(jià)值可分為兩種，即生產(chǎn)輔助價(jià)值與居住保障價(jià)值。生產(chǎn)輔助價(jià)值指的是宅基地持有人在宅基地上進(jìn)行養(yǎng)殖、種植活動(dòng)，或者存放農(nóng)機(jī)具；而居住保障價(jià)值指的是具備一定條件的宅基地持有人，可以向有關(guān)部門提出申請(qǐng)，無償獲取能夠滿足基本居住需要的宅基地使用權(quán)。

2.1.2 經(jīng)濟(jì)價(jià)值

農(nóng)村宅基地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值也可以分為兩種，即收益價(jià)值與財(cái)產(chǎn)價(jià)值。收益價(jià)值指的是宅基地持有人在宅基地出租或者將宅基地用于生產(chǎn)經(jīng)營的過程中所獲取的收益；而財(cái)產(chǎn)價(jià)值指的是宅基地與建立在宅基地上的房屋在流轉(zhuǎn)過程中，能夠?yàn)檎爻钟腥藥淼膶?duì)價(jià)收入。

2.1.3 選擇價(jià)值

農(nóng)村宅基地的選擇價(jià)值指的是部分在城宅基地持有人，將宅基地保留，使其回鄉(xiāng)后利用宅基地成為一種可能。

2.1.4 情感文化價(jià)值

農(nóng)村宅基地是農(nóng)民長期生活的場(chǎng)所，對(duì)于農(nóng)民來說，宅基地是他們的家園，是他們生活的基礎(chǔ)，也是他們身份認(rèn)同的重要來源，因此宅基地具有情感文化價(jià)值。

2.2 農(nóng)村宅基地價(jià)值構(gòu)成基本特征

1）多重性。農(nóng)村宅基地的價(jià)值不僅包括經(jīng)濟(jì)價(jià)值，還有功能價(jià)值、選擇價(jià)值、情感文化價(jià)值等。2）區(qū)域性。不同地區(qū)的農(nóng)村宅基地價(jià)值構(gòu)成存在差異。例如，偏遠(yuǎn)地區(qū)及經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村宅基地幾乎不具備任何經(jīng)濟(jì)價(jià)值，其價(jià)值主要體現(xiàn)在選擇價(jià)值、居住價(jià)值與情感文化價(jià)值。而在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)或城市近郊、城中村，尤其是地價(jià)較高城市的城中村，對(duì)宅基地持有人群體而言，宅基地的價(jià)值則主要體現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

3 九江市農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償對(duì)價(jià)存在的問題

以九江市為例，分析農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償對(duì)價(jià)存在的問題。九江市位于江西省最北部，簡稱“潯”，別名“潯城”。截至2022 年底，九江市常住人口為455.77 萬人，其中農(nóng)村人口為169.92 萬人，城鎮(zhèn)化率為62.72%，略低于全國63.89%的平均水平，在中西部地區(qū)屬于中等水平。目前，九江市農(nóng)村宅基地的價(jià)值評(píng)估存在很大的主觀性，由于缺乏統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，各地在評(píng)估農(nóng)村宅基地價(jià)值時(shí)往往根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況和政策要求進(jìn)行自我定價(jià)，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果存在差異性和不確定性。這不僅給農(nóng)村宅基地的退出和補(bǔ)償帶來了不公平現(xiàn)象，也給相關(guān)政府部門的管理和監(jiān)管增加了難度。

3.1 功能價(jià)值的退出補(bǔ)償對(duì)價(jià)問題

農(nóng)村宅基地的功能價(jià)值包括生態(tài)、社會(huì)、文化等多個(gè)方面，此類價(jià)值的認(rèn)定和量化比較困難，很難形成一個(gè)統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估體系。目前，九江市農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)主要基于土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而很少考慮宅基地的功能價(jià)值。這導(dǎo)致功能價(jià)值在農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償中得不到充分體現(xiàn)，農(nóng)民無法得到應(yīng)有的補(bǔ)償。

3.2 經(jīng)濟(jì)價(jià)值的退出補(bǔ)償對(duì)價(jià)問題

在某些情況下，由于九江市農(nóng)村宅基地價(jià)值評(píng)估機(jī)制不完善，相關(guān)部門未能充分考慮農(nóng)村宅基地的潛在經(jīng)濟(jì)價(jià)值，農(nóng)民退出宅基地時(shí)獲得的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金額會(huì)相對(duì)較低。同時(shí)，九江市農(nóng)村宅基地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的補(bǔ)償計(jì)算方式往往缺乏透明度，農(nóng)民很難了解補(bǔ)償金額的具體計(jì)算過程和依據(jù)，這可能引發(fā)農(nóng)民的疑慮和不信任，影響宅基地退出過程的順利進(jìn)行。此外，農(nóng)村宅基地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值易受到土地市場(chǎng)波動(dòng)的影響，當(dāng)土地市場(chǎng)需求增加時(shí)，農(nóng)村宅基地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值可能上升。然而，在農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償過程中，往往難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和反映這種市場(chǎng)波動(dòng)，導(dǎo)致補(bǔ)償金額與市場(chǎng)價(jià)值脫節(jié)。

3.3 選擇價(jià)值的退出補(bǔ)償對(duì)價(jià)問題

對(duì)于農(nóng)村宅基地的選擇價(jià)值，九江市相關(guān)部門尚未制定出具體的、量化的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村宅基地的選擇價(jià)值往往與農(nóng)民的個(gè)人意愿、未來的生活規(guī)劃等有關(guān)，這些因素很難用金錢來衡量。在農(nóng)村宅基地的退出過程中，不同的農(nóng)民有不同的選擇價(jià)值和期望得到的補(bǔ)償。如何確保補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的公平性，避免主觀因素和人為干擾，是一個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的問題。

3.4 情感文化價(jià)值的退出補(bǔ)償對(duì)價(jià)問題

情感文化價(jià)值是農(nóng)民對(duì)宅基地的情感依戀、歷史文化傳承等方面的價(jià)值，這些價(jià)值很難用具體的金錢來衡量。因此，在農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償過程中，無法準(zhǔn)確認(rèn)定和量化宅基地的情感文化價(jià)值，導(dǎo)致補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)難以確定。目前，九江市的農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償方式以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償為主，缺乏對(duì)情感文化價(jià)值的考慮。農(nóng)民在失去宅基地時(shí)，不僅失去了經(jīng)濟(jì)利益，還失去了與宅基地相關(guān)的情感記憶和文化傳承，單一的補(bǔ)償方式無法彌補(bǔ)農(nóng)民在情感文化方面的損失。

4 九江市農(nóng)村宅基地退出制度改革分析

九江市人民政府在農(nóng)村宅基地退出制度改革的過程中，按照統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)程，運(yùn)用遙感、航測(cè)等信息化手段，全面摸清農(nóng)村宅基地?cái)?shù)量、布局、權(quán)屬、利用狀況等基礎(chǔ)信息，掌握農(nóng)村宅基地利用現(xiàn)狀，并以此為依據(jù)，制定科學(xué)合理、系統(tǒng)完善的農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償對(duì)價(jià)方式[1]。

4.1 功能價(jià)值的退出補(bǔ)償對(duì)價(jià)

九江市人民政府在補(bǔ)償農(nóng)村宅基地的功能價(jià)值時(shí)，始終秉持因地制宜的原則，對(duì)以城中村、城鄉(xiāng)接合部為代表的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)近郊區(qū)和以偏遠(yuǎn)農(nóng)村、遠(yuǎn)離城市的中心村為代表的經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的農(nóng)村地區(qū)采用不同的宅基地退出補(bǔ)償方式。經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的偏遠(yuǎn)農(nóng)村地區(qū)具有宅基地持有人家庭經(jīng)濟(jì)水平較低、地方財(cái)政能力較弱的特點(diǎn)，故缺乏充足的資金，難以支持周轉(zhuǎn)退宅的住房安置，因此有關(guān)部門應(yīng)積極鼓勵(lì)并引導(dǎo)宅基地持有人向集中公寓或是統(tǒng)一規(guī)建的中心村進(jìn)行遷移。而經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)近郊區(qū)具有天然的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和極為旺盛的宅基地需求，九江市人民政府通常采用產(chǎn)權(quán)置換的方式，為宅基地持有人提供具有與原宅基地相同價(jià)值，并且具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房[2]。

4.2 經(jīng)濟(jì)價(jià)值的退出補(bǔ)償對(duì)價(jià)

在農(nóng)村宅基地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的退出補(bǔ)償對(duì)價(jià)中，九江市通常根據(jù)宅基地的位置、面積、使用年限等，按照一定標(biāo)準(zhǔn)給予宅基地持有人經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。同時(shí)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)困難的宅基地持有人，九江市人民政府可給予一定的困難補(bǔ)助；對(duì)于積極退出宅基地的宅基地持有人，可給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)。此外，在推動(dòng)農(nóng)村宅基地退出工作時(shí)，九江市有關(guān)部門公開宅基地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的補(bǔ)償計(jì)算方式，使其透明化、公開化，消除農(nóng)戶的不信任心理[3]。

4.3 選擇價(jià)值的退出補(bǔ)償對(duì)價(jià)

九江市人民政府在推進(jìn)農(nóng)村宅基地退出工作中，注重補(bǔ)償宅基地的選擇價(jià)值。如果宅基地持有人由于長期在城市務(wù)工，而將宅基地退出，但其具有一定的農(nóng)村居住傾向，那么村集體應(yīng)當(dāng)對(duì)其宅基地資格權(quán)予以保留，確保其在修建新的住房時(shí)，可以申請(qǐng)到宅基地[4]。如果宅基地持有人不具備農(nóng)村居住傾向，那么在其退出宅基地后，則應(yīng)當(dāng)在給予其經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)，確保其能夠享受到與城鎮(zhèn)居民相同規(guī)格的社會(huì)保障[5]。

4.4 情感文化價(jià)值的退出補(bǔ)償對(duì)價(jià)

在農(nóng)村宅基地情感文化價(jià)值的退出補(bǔ)償對(duì)價(jià)中，九江市有關(guān)部門通過會(huì)議、座談會(huì)、宣傳資料等方式，與宅基地持有人保持溝通，向宅基地持有人傳達(dá)相關(guān)信息，讓其了解宅基地退出的原因和意義，與其能夠獲得的補(bǔ)償。同時(shí)，在宅基地退出過程中，宅基地持有人可能會(huì)面臨一些心理壓力和困惑。對(duì)此，有關(guān)部門可以提供心理咨詢服務(wù)，幫助其應(yīng)對(duì)這些壓力，提供心理支持，增強(qiáng)他們的信心和決心。此外，有關(guān)部門要建立有效的反饋機(jī)制，及時(shí)了解宅基地持有人對(duì)補(bǔ)償方案的意見和建議，以便不斷改進(jìn)和完善補(bǔ)償政策，從而有效推進(jìn)農(nóng)村宅基地退出工作[6]。

5 結(jié)語

農(nóng)村宅基地具有功能價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值、選擇價(jià)值及情感文化價(jià)值等。有關(guān)部門在促進(jìn)宅基地退出的過程中，應(yīng)當(dāng)全方位、多維度地對(duì)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行分析與探索，制定出與之相對(duì)應(yīng)的宅基地退出補(bǔ)償措施，從而達(dá)到推動(dòng)村莊規(guī)劃建設(shè)、打破“三塊地”障礙、促進(jìn)城鄉(xiāng)土地要素流動(dòng)的目的，為鄉(xiāng)村振興事業(yè)貢獻(xiàn)力量。