國家隊入場收房樓市“以舊換新”激活存量市場

秦佳麗

自“4·30”政治局會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”以來，地方政府正在推出相應的措施。5月14日，杭州臨安區住建局公告表示，擬在臨安區范圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房。

事實上，在去庫存成為樓市調控重要方向的當下，除了政府直接收購待售房屋，以舊換新、深化房地聯動機制等正為去庫存打出組合拳。截至5月15日，全國已有60余城表態推行“以舊換新”，覆蓋政府收儲（二手房）、優化交易、換房補貼等多種模式，華發股份等千億級銷量房企也公開進場收購。有業內人士對此表示，目前“以舊換新”的推進難點在于二手房出售環節沒有完全跑通，需要大體量的資金進場，才能消化龐大的庫存量。

超60城表態支持“以舊換新”地方政府收儲二手房成效明顯

伴隨去庫存成為新一輪樓市政策基調，越來越多的城市通過“以舊換新”推進去庫存步伐。本刊了解到，截至5月15日，全國已有南京、濟南、蘇州、重慶、鄭州、南昌、福州、長沙、武漢等60余個城市支持住房以舊換新，其中，上海、廣州花都、深圳等一線城市或地區也開始將“以舊換新”納入樓市新政或推出相關活動。

中指研究院市場研究總監陳文靜向本刊介紹，整體而言，目前南京、鄭州實施的以舊換新力度最大：“今年4月南京開展‘以舊換新試點收購二手房，首批試點2000套，截至5月8日，當地‘以舊換新有效登記達到3044組，完成新房意向認購數量達到365組；鄭州明確計劃全年完成5000套，也為其他城市提供了參考借鑒。”

從以舊換新模式看，目前主流方案包括政府收儲、優化交易、換房補貼三類。其中，政府收儲指地方城投平臺或房企收購居民持有的二手住房，舊房款項直接用于置換指定樓盤新房；優化交易指地方政府或協會協調房企為換房人意向購買的新房設定“解約保護期”，如舊房未售出，換房人可無條件解除協議；換房補貼指地方政府對于“賣舊”和“買新”兩筆交易提供稅費優惠或購房補貼。

目前不同模式的以舊換新效果也顯現出差異。本刊了解到，相比“代售”等常見的優化交易方式，政府直接收購二手房能夠有效解決市場新舊房源置換周期長的痛點，目前市場反饋較為積極。比如，無錫市4月20日啟動“以舊換新”評估工作后，截至4月底，首批次房源已成交25套，成交金額近1億元，試點項目表現好于自然成交。

華泰證券報告顯示，從對房地產市場供求關系影響程度來看，政府收儲>換房補貼>便利交易，但相應的對于地方財政的資金負擔也是由大到小；如果推廣政府收儲模式，那么收購規模、收購標準和新房換購標準等具體細節仍有較多可待商榷之處，如何公允地為二手房定價也是該模式的一大難點。

事實上，目前進場的國資平臺普遍制定了相對嚴格的收房標準。以鄭州為例，本刊以購房者身份咨詢鄭州參與“以舊換新”活動的新盤項目了解到，鄭州市對參與收購的二手房源設置了一定門檻，不過整個交易流程較為迅捷。

有項目置業顧問向本刊介紹，目前鄭州以舊換新主要由政府收購，二手房源普遍要求三環以內、房齡不能超過20年。“參與以舊換新可以借助電子審核平臺，舊房信息錄入后，平臺給出一個整體評估價格，如果客戶對評估價認可，可以在樓盤預定新房，后續政府層面把款項直接打給開發商。如果舊房跟新房之間需要補差價，客戶也可以走常規的房貸流程。”該置業顧問介紹，“這種模式下，線上評估價格可能比市場價格略微低一點點，優勢是回款變現很快，流程簡單，客戶線上錄入登記后也可以隨時取消。”

與此同時，鄭州“以舊換新”的新房也以現房為主。本刊查詢安居客等中介代理平臺了解到，目前鄭州約有40個樓盤標注“以舊換新”，涉及招商蛇口、華僑城、華潤置地、中海地產等眾多房企，參與項目普遍為現房房源。

地方國資擔當二手房收儲主力千億級房企入場收購

在各地的政府收儲模式中，以舊換新的開展更多依賴具備片區綜合開發能力的地方國資平臺。以目前釋放試點房源較多的南京為例，根據公開資料，截至5月5日，當地微信小程序“寧換新”平臺登記意向報名3610組，初審符合條件2947組；在售項目現場累計來訪1705組，繳納新房意向認籌金客戶322組。

南京以舊換新進度居前的背后，當地國資企業南京安居集團擔當收購主力軍。根據企業公告，4月27日，南京安居集團啟動存量住房“以舊換新”試點工作，首批試點限額2000套，存量住房收購價格以評估價為依據，并直接轉為新建商品住房購房款使用；收購主體邀請換購人代表，共同遴選3家評估機構并取中間評估值為最終收購價格。

本刊了解到，南京安居集團牽頭當地以舊換新活動基于多項優勢，包括集團旗下具備新房房源、具有片區綜合開發能力及持有型物業經營能力等。比如，公司初步組建2000套房源的資產池，均為南京安居集團旗下或參股開發建設的樓盤，具備一定的規模效應；該家企業本身承擔保障房建設運營的任務，收購來的二手房未來有機會納入保障房體系，能夠形成資產循環。

類似特征在珠海國資房企華發股份身上也如出一轍。作為目前為數不多參與二手房收儲的千億級房企，這家珠海國資企業自今年1月公開下場收購。截至5月8日，華發股份意向了解置換活動的客戶超過2000批，已經成交120套，另有200多套正在進行驗房和評估。與此同時，參與此次華發股份以舊換新活動的條件是意向認購珠海華發全資開發的新房項目，覆蓋其珠海大區的7個全資在售項目；考慮到房屋的流通性，對于收購來的房源，華發股份的處理方式是委托給自己的長租公寓品牌“華發優生活”進行運營。

此外，“華發模式”也是目前國資收儲二手房的普遍縮影——該企業對參與收購二手房源設置了門檻，須為珠海市房齡15年內的優質住宅；產權清晰、面積不限；舊房總價≤新房總價80%；房屋產權人只能為自然人等。在此基礎上，按照客戶報名、選購新房、舊房評估、收購認購、手續辦結這五個步驟操作，可完成舊房與新房的置換。

杭州政府層面推出收儲新政資金支持是關鍵

事實上，盡管目前不少城市制定了以舊換新的政策導向，但市場整體仍處于探索階段。陳文靜就此表示：“具體而言，各地‘中介優先賣的優化交易類政策頻次最高，不過效果很大程度上取決于市場的運行情況，在買方市場背景下效果有限；另外，多地試點了地方國企收購模式，目前整體規模較小，而且一般要求購房者在指定的新房樓盤購買。不過，未來參與城市范圍有望不斷擴大、實施力度也有望增強，以舊換新策略也會對市場逐漸發揮作用。”

在李宇嘉看來，目前以舊換新的推進難點在于，很多城市的二手房出售環節尚未跑通，即二手房出售周期較長，降價銷售明顯。他就此表示：“推進過程中，需要看當地政府或者房地產協會組織能否打通一些環節，比如提供稅費減免、中介服務費降低、新盤折扣優惠、二手房裝修裝飾服務等；各地信息平臺也要打通，讓更多新房項目參與其中；最主要的還是收購主體能否持續放量，使得更多平臺參與收購并用作保租房，不追求短期收益。”

值得一提的是，近日“相關部門正在考慮一項計劃，即讓全國各地的地方政府購買尚未售出的存量住房，該方案可能會讓銀行提供貸款”的行業重磅傳聞有望進一步落地。

5月14日，杭州市臨安區住房和城鄉建設局日前發布《關于收購商品住房用作公共租賃住房供應商的征集公告》（以下簡稱《公告》），提出在臨安區范圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房。《公告》同時對于房源條件作出規定：收購房源以整幢作為基本收購單位，單套建筑面積不超過70平方米，需搭配一定比例車位；收購價格以不超過周邊房源、車位的評估價作為本次收購的最高限價。

李宇嘉認為，杭州臨安區此舉是“4·30”政治局會議提出的“統籌謀劃存量消化和增量優化政策”在地方的落地，意味著未來不管是公租房、保租房還是拆遷安置房，都可以通過存量盤活的方式來解決。“只有大體量的資金進場，才能消化龐大的庫存量，否則常規的以舊換新仍是小打小鬧。”他就此補充道，“理論上而言，最近‘地方政府購買待售住房、并由銀行提供貸款的傳聞方案是可行的。不過，金融機構也有盈利、風險平衡等評估要求，具體實施細節有待商榷，存在挑戰。”

（文中個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）