房產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)加碼

孫兆會

1月26日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。

On January 26， the Ministry of Housing and Urban-Rural Development held a deployment meeting on the coordination mechanism of urban real estate financing， giving full autonomy to urban real estate regulation， and so allowing cities to adjust real estate policies according to local conditions.

各地房企調(diào)控“放權(quán)”

臨近農(nóng)歷2024新年，樓市迎來了空前的熱情，買房的人是否增加還不確定，不過政策面的支持力度愈發(fā)加大。1月26日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會。會議要求，堅持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。

“自主權(quán)”的下放，讓樓市一下子“嗨”了起來，三個城市迅速就放松了“限購”。

先是在1月30日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市住房限購政策的通知》，規(guī)定自1月31日起，在上海市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非上海市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

此前，非上海市戶籍人士購房，需滿足“5年社保”和“已婚”兩個條件。上述通知針對上海市外環(huán)以外區(qū)域取消了“已婚”要求。分析人士認(rèn)為，優(yōu)化后的上海住房限購政策最大的松綁在于取消了非滬籍人士須滿足“已婚”條件的限制，進(jìn)一步降低購房門檻，向單身人士釋放了強(qiáng)烈的利好信號。

除了上海市，做出住房限購政策調(diào)整的城市還有蘇州。1月30日，蘇州市主城六區(qū)與昆山市、張家港市、常熟市、太倉市全面放開住房限購，蘇州戶籍與非蘇州戶籍市民購買新房、二手房均不做購房資格審核，也不再審查套數(shù)，不過新房仍限售兩年。

而在更早前，廣州市政府辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》提出，在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上住房，不納入限購范圍。

三個城市接連松綁限購后，市場反應(yīng)又如何呢？

在廣州，新政落地后的首個周末，不少樓盤銷售中心的看房人數(shù)和成交情況相比之前都有了明顯提升。

廣州市荔灣區(qū)一個新樓盤的銷售負(fù)責(zé)人介紹說，下雨、降溫等天氣因素并未影響看房人的熱情。“周末前來樓盤咨詢的客戶超過20組，相比新政前的周末有小幅提升。現(xiàn)場成交三套房，都是此前就咨詢過的老客戶，新政出臺后他們就不再觀望了，可能擔(dān)心未來會有更多競爭者加速入市。”“總體而言，政策出臺后，客戶的咨詢量有所提升，一些是有改善性需求的本地客戶，還有一些是此前沒有購房資格的外地客戶。”

1月30日晚，上海樓市新政出臺后，外環(huán)外的新樓盤集體“躁動”。位于遠(yuǎn)郊松江區(qū)的萬科“海上印象”表示深夜不打烊，且現(xiàn)有折扣倒計時31小時。有的開發(fā)商直接錨定目標(biāo)客戶，如保利發(fā)展打出“單身上車首選”，中國鐵建地產(chǎn)打出“非本地未婚客群，5年社保即可置業(yè)外環(huán)外”等宣傳標(biāo)語。

房地產(chǎn)的利好政策還傳導(dǎo)到了二手房市場。

第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，廣州新政出臺后，120平方米以上二手房掛牌房源的帶看次數(shù)明顯增加。廣州市白云區(qū)某住宅小區(qū)里，一套總價375萬元的房源在一個月內(nèi)帶看次數(shù)達(dá)14次。代理該小區(qū)二手房銷售的中介經(jīng)紀(jì)人表示，新政出臺后，前來咨詢120平方米以上房子的客戶有所增加。

有房地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，雖然是在傳統(tǒng)的淡季，但隨著樓市暖意不斷釋放，市場信心有望提振，節(jié)后樓市值得期待。

國務(wù)院發(fā)展研究中心副研究員王瑞民分析認(rèn)為，部分熱點城市限購政策放開，表明需求側(cè)管理政策的漸進(jìn)式退場，這是順應(yīng)住房供求關(guān)系重大變化的合理政策選擇。特別是一些面積較大的改善性住房，交給價格機(jī)制去調(diào)節(jié)，有利于新的需求群體入場，從而一定程度上活躍了住房市場，同時提振了信心。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜則認(rèn)為，當(dāng)前由于廣州、上海等城市政策落地時間較短，政策效果尚未體現(xiàn)在交易數(shù)據(jù)中，伴隨著更多城市優(yōu)化樓市政策，疊加融資協(xié)調(diào)機(jī)制的落地見效，房地產(chǎn)市場預(yù)期預(yù)計將有所修復(fù)，甚至部分城市會出現(xiàn)“小陽春”行情。

樓市再現(xiàn)“小陽春”？

2021年中期以來，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)，覆蓋土地、金融、房地產(chǎn)市場秩序等多方面。至2023年7月，中央政治局會議提出，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢。此后，中央與地方陸續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策。據(jù)中指研究院監(jiān)測，2023年有200余省市（縣）出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策超670次，多數(shù)城市限制性政策完全放開。

此次放開自主權(quán)政策的出臺，使得房地產(chǎn)行業(yè)迎來了新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。這一政策的實施，將有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，提高房企的自主創(chuàng)新能力。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“權(quán)責(zé)利對等，賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，目的是將穩(wěn)定市場和行業(yè)的權(quán)利責(zé)任義務(wù)都給到地方政府，落實地方的主體責(zé)任，國家加強(qiáng)政策扶持和監(jiān)測考核。”

在過去，房企往往受到政策限制和監(jiān)管約束，難以充分發(fā)揮自身的創(chuàng)新能力和市場敏銳度。現(xiàn)在，隨著政策的放寬，房企將有更多的自主權(quán)和決策權(quán)，能夠更好地根據(jù)市場需求和變化進(jìn)行調(diào)整和創(chuàng)新，推出更加符合消費者需求的產(chǎn)品和服務(wù)。

此外，過去房企之間的競爭往往受到政策限制和監(jiān)管約束，難以形成充分的市場競爭。現(xiàn)在，隨著政策的放寬，房企之間的競爭將更加激烈，這將有助于推動房企提高自身的競爭力和市場適應(yīng)能力。

對于上海進(jìn)一步放松限購，中原地產(chǎn)分析師盧文曦指出，此次政策疊加前期政策利好，上海“小陽春”大概率會有不錯的表現(xiàn)，一旦交易數(shù)據(jù)明顯反彈，購房熱情有望進(jìn)一步回歸，為2024上半年上海樓市穩(wěn)中向好發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

對單身人群來說，新政將會釋放從2012年以來擠壓了11年的外地單身人群的購房需求。上海外環(huán)區(qū)域樓市去化壓力明顯提升，這些區(qū)域也是近幾年供應(yīng)量較大的區(qū)域，庫存量上升，外環(huán)區(qū)域的來訪量近期下滑，樓市下行壓力明顯，優(yōu)化購房政策，對穩(wěn)定樓市急迫性很高。

而對于蘇州的放開限購，中指研究院蘇州分院高級分析師金珂分析指出，這對蘇州吸引更多外來人才產(chǎn)生一定的積極作用，“且政策出臺時間臨近春節(jié)假期，人員流動大，或?qū)訕鞘锌捶繜岫龋瑸樾乱荒攴康禺a(chǎn)發(fā)展打下基礎(chǔ)。”而克而瑞蘇州則認(rèn)為，2024年蘇州市場仍處調(diào)整期，全年供求或?qū)⑿》陆怠Ｊ袌鲞M(jìn)入激烈的競品質(zhì)階段。限價寬松將帶動整體均價繼續(xù)上漲，板塊價格梯度拉大。低密土地供應(yīng)量的增加，帶動洋房、別墅類產(chǎn)品供應(yīng)量的增加；樓盤的競爭全面轉(zhuǎn)至產(chǎn)品力的競爭。

有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，隨著優(yōu)化樓市政策的一線城市出現(xiàn)“小陽春”行情，必將對全國市場產(chǎn)生積極影響。整體來看，當(dāng)前核心城市政策仍漸進(jìn)式推進(jìn)，未來政策仍具備較大優(yōu)化調(diào)整空間，市場不穩(wěn)、政策不止，一線城市或繼續(xù)優(yōu)化限購政策；二線城市有望全面取消限制性政策。

當(dāng)然，雖然放開自主權(quán)為房企帶來了新的發(fā)展機(jī)遇，但同時也帶來了挑戰(zhàn)和風(fēng)險。有分析認(rèn)為，房企需要加強(qiáng)自身建設(shè)，提高管理水平和風(fēng)險防范能力，以應(yīng)對市場的變化和風(fēng)險。一家房企內(nèi)部人士認(rèn)為，現(xiàn)在主要是信心、預(yù)期不足的問題，不是政策調(diào)控出來后就能馬上見效。

此前，曾有多地嘗試調(diào)控松綁，還出現(xiàn)了不少政策“一日游”的情況。但這一次不單政策力度大，執(zhí)行更是火速，當(dāng)天發(fā)布當(dāng)天即生效。一切都表明，這一次真的很不一樣。可以預(yù)料，政策的刺激下改善購房需求一定會全面釋放。對房企而言，在住宅產(chǎn)品已經(jīng)卷得“飛起”的當(dāng)下，競爭已經(jīng)進(jìn)入拼刺刀階段。產(chǎn)品力強(qiáng)、更善于線上獲客、數(shù)字化運營更高效的房企，有可能借此逆風(fēng)翻盤；相反的，動作緩慢、固守傳統(tǒng)、費效比低的企業(yè)，注定要被時代甩下。

政策“組合拳”在路上

放開自主權(quán)后，各地及時調(diào)整限購措施。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，2024年開年以來，已有包括上海、廣州、東莞等在內(nèi)的50多個城市調(diào)整和優(yōu)化了房地產(chǎn)政策，涉及住房公積金、房貸利率、調(diào)整限購、契稅補(bǔ)貼、購房補(bǔ)貼等方面。一系列政策對進(jìn)一步提升樓市信心有積極意義。

自2023年9月始，樓市政策多次優(yōu)化，釋放剛需和改善性需求，房地產(chǎn)市場總體保持了平穩(wěn)運行。各地樓市政策進(jìn)行優(yōu)化，是立足支持合理住房需求，因城施策、精準(zhǔn)施策，既是對前期效果的鞏固，也能進(jìn)一步強(qiáng)化市場信心和預(yù)期。

“這次房地產(chǎn)支持政策持續(xù)在樓市需求端發(fā)力，應(yīng)該說找準(zhǔn)了當(dāng)前樓市低迷的癥結(jié)所在。特別是一線城市政策的變化往往具有風(fēng)向標(biāo)作用，這預(yù)示著 2024年第一季度房地產(chǎn)支持政策有望全面加碼。”

易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，廣州和蘇州的限購放松，對于理解政策邏輯具有積極作用，這說明2024年是限購全面放松的重要一年，有別于2023年的局部放松邏輯。短期市場關(guān)注度肯定會有所提升，政策效應(yīng)會在春節(jié)期間積蓄，可能在節(jié)后釋放。一旦2月至3月的交易數(shù)據(jù)明顯反彈，購房熱情將進(jìn)一步升溫，為上半年樓市穩(wěn)中向好發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，“放權(quán)”意味著各地政策從“放松”轉(zhuǎn)向為“精準(zhǔn)”，此前雖然也有“因城施策、一城一策”的表述，但各地政策總體上還是高度一致，創(chuàng)新性不強(qiáng)或者藥效不好。“從這個角度上來看，各地在春節(jié)后若是預(yù)判市場企穩(wěn)有困難，預(yù)計還會迎來一大波寬松政策”。

早在2023年12月20日，海口就已經(jīng)將調(diào)控自主權(quán)給予各縣，表示：“在堅持‘房住不炒、繼續(xù)實施‘全域限購的前提下，充分賦予各縣市政府房地產(chǎn)調(diào)控政策自主權(quán)，落實城市主體責(zé)任。”

2024年是全面取消限購的重要一年，政策層面必定會在2023年局部放松的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步。從長遠(yuǎn)看，樓市限購令已經(jīng)來到離徹底退場越來越近的節(jié)點。考慮到當(dāng)下很多樓市景氣度在低谷，對那些大城市而言，取消限購令已容不得“觀望觀望再觀望”的遲疑和“走三步退兩步”的反復(fù)，而是宜早不宜遲。

中指研究院華南分院總經(jīng)理楊紅俠說，“廣州新政為其他城市政策調(diào)整方向提供了參考，預(yù)計未來將有更多城市結(jié)合自身實際情況出臺調(diào)控優(yōu)化政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、可持續(xù)發(fā)展。”