王卓異

摘要：文章從經(jīng)濟學視角探討了保障房供給與居民購房能力的關系。通過分析市場供需理論、住房過濾模型、收入與消費理論及政府干預與市場調(diào)節(jié)的平衡等方面的理論基礎，深入研究了保障房供給對居民購房能力的影響以及居民購房能力對保障房供給的反作用。研究結(jié)果表明：合理的保障房供給可以有效提升中低收入家庭的購房能力，同時，居民購房能力的提升也對保障房政策的調(diào)整提出了更高的要求。為了實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展和滿足不同層次居民的購房需求，政策制定者應完善保障房政策，加強市場監(jiān)管，提高居民收入水平，并優(yōu)化保障房供給結(jié)構(gòu)。

關鍵詞：經(jīng)濟學；保障房供給；居民購房能力；房地產(chǎn)市場；政策調(diào)整

一、引言

隨著城市化進程的加速和房價的不斷上漲，居民的購房壓力日益增大，尤其是中低收入家庭。在此背景下，保障房政策作為政府宏觀干預的手段，對于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場、保障居民住房權(quán)益具有重要意義。從經(jīng)濟學視角來看，保障房供給與居民購房能力之間的關系是復雜而多維度的。在全球范圍內(nèi)，許多國家都面臨著類似的住房問題。保障房政策作為一種解決住房問題的手段，在不同的國家可能有不同的實施方式和效果。通過對各國保障房政策的比較研究，可以吸取經(jīng)驗和教訓，還需要綜合考慮其他因素，如經(jīng)濟發(fā)展水平、人口結(jié)構(gòu)變化等，為我國保障房政策的制定和改進提供借鑒。

二、保障房供給與居民購房能力關系的理論基礎

（一）市場供需理論

市場供需理論是經(jīng)濟學中的基本理論之一，它描述了商品市場中供給和需求之間的關系。當供給和需求相等時，市場達到均衡狀態(tài)，決定了商品的市場價格，在房地產(chǎn)市場中，保障房作為特殊商品，其供給和需求同樣受到市場供需理論的制約。保障房的供給量由政府或相關機構(gòu)決定，受到建設成本、土地供應、政策導向等多種因素的影響，政府通常會根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展狀況、居民住房需求以及財政狀況等因素來制定保障房的建設規(guī)模和計劃。保障房的需求主要來自中低收入家庭，他們的購房能力受到收入水平、家庭負擔、購房政策等多種因素的影響，當保障房的供給增加時，會刺激更多中低收入家庭產(chǎn)生購房需求。在市場供需理論的框架下，保障房的均衡價格和均衡數(shù)量取決于供給和需求的相互作用。當市場上的保障房供過于求時，房價可能下降；反之，當供不應求時，房價可能上升，政府的角色是通過制定和調(diào)整保障房政策來調(diào)節(jié)供給和需求，以實現(xiàn)市場的均衡和穩(wěn)定。

（二）住房過濾模型

住房過濾模型是一種描述住房市場中二手房交易的理論模型，在保障房市場中，住房過濾表現(xiàn)為低收入家庭從較舊的、較不理想的住房搬到新的、更好的保障房，從而將這些舊住房釋放給更高收入的家庭，這個過程使得不同收入水平的家庭都能在住房市場上找到適合自己負擔能力的住房。低收入家庭通過購買或租賃保障房進入住房市場，隨著時間的推移和家庭收入的提高，他們可能會搬離保障房，轉(zhuǎn)而購買或租賃市場上的二手房或新房，這樣，原先的保障房又可能被新的低收入家庭購買或租賃。住房過濾對房地產(chǎn)市場的供需平衡有重要影響。一方面，它有助于滿足低收入家庭的住房需求，減少市場上低質(zhì)量住房的存量；另一方面，它也可能導致市場上二手房供應不足，對二手房價格產(chǎn)生影響。政府可以通過提供足夠的保障房供應，制定相關政策，如購買限制、租金管制等，來引導過濾過程的方向和速度，來促進住房過濾過程的順利進行。

（三）收入與消費理論

收入與消費理論在購房能力研究中具有重要意義。它不僅揭示了居民收入與購房能力的直接關系，還揭示了消費結(jié)構(gòu)、未來預期和儲蓄行為對購房能力的影響。具體來說，收入水平是決定居民購房能力的重要因素，但并非唯一因素。高收入居民可能面臨更高的生活成本和其他投資需求，因此并非所有高收入居民都具有強大的購房能力。此外，消費結(jié)構(gòu)也會影響購房能力。如果居民將大部分收入用于非住房消費，可用于購房的收入就會相應減少。同時，未來預期和儲蓄行為也是影響居民購房決策的重要因素。如果預期房價上漲，居民可能會增加購房意愿和儲蓄率以備購房之需。因此，在研究居民購房能力時，應綜合考慮收入水平、消費結(jié)構(gòu)、未來預期和儲蓄行為等多重因素。通過深入探究這些因素對居民購房能力的影響，可以為政策制定者提供有針對性的建議，促進房地產(chǎn)市場的健康和可持續(xù)發(fā)展。同時，也有助于更好地理解居民的消費行為和儲蓄動機，為金融市場的監(jiān)管和發(fā)展提供有益的參考。

三、保障房供給對居民購房能力的影響

保障房政策對房地產(chǎn)市場的影響是顯著的，它不僅直接影響了保障房的供給，還對整個房地產(chǎn)市場的供需平衡、房價以及市場穩(wěn)定性產(chǎn)生了深遠的影響。

（一）保障房政策對房地產(chǎn)市場的影響

從市場供需關系的角度來看，保障房政策的推出旨在增加住房供應，特別是在中低收入家庭難以承受高房價的背景下，這種增加供應的措施有助于緩解房地產(chǎn)市場的供需矛盾，從而在一定程度上穩(wěn)定市場價格。保障房的價格定位通常低于市場價格，這一價格差異對于低收入家庭來說意味著更多的購房機會。當大量的保障房進入市場時，它們會對周邊區(qū)域的商品房價格產(chǎn)生一定的壓制作用，這是因為購房者在價格上的選擇更為多樣，商品房市場面臨更大的競爭壓力。

從長期的角度來看，合理的保障房政策并非簡單地對市場價格進行壓制。一方面，起到一個“穩(wěn)定器”的作用，政府可以通過持續(xù)、適度的保障房供應，有效地防止房價過度波動，減少投機和炒作的空間，從而確保房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展；另一方面，從需求曲線來看，這種變化可能導致商品房需求曲線向左移動，進而對市場價格產(chǎn)生反向作用。在供需關系的影響下，商品房價格可能會出現(xiàn)反彈，甚至超過原來的水平，這種現(xiàn)象在經(jīng)濟學中被稱為“價格彈性”，即價格對供需變化的敏感程度。

（二）保障房價格與市場價格的對比分析

保障房政策與房地產(chǎn)市場之間互相影響，保障房政策需要增加市場上的住房供應，這樣有助于緩解房地產(chǎn)市場的供需矛盾，促進市場穩(wěn)定，并且大規(guī)模的保障房建設會對周邊區(qū)域的房價產(chǎn)生壓制作用，但長期來看，合理的保障房政策有助于穩(wěn)定房價，防止投機和過度炒作。此外，作為政府調(diào)節(jié)市場的工具，保障房政策還可以通過調(diào)整供應規(guī)模和結(jié)構(gòu)，促進市場的穩(wěn)定發(fā)展，防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。然而，大量保障房的供應也可能會對商品房市場產(chǎn)生沖擊，吸引原本打算購買商品房的低收入家庭，同時中高收入家庭可能會推遲或取消購買商品房的計劃。因此，政府在制定保障房政策時需要綜合考慮各種因素，確保政策的合理性和有效性。

（三）保障房供給對中低收入家庭購房能力的提升

從經(jīng)濟學視角來看，保障房供給對中低收入家庭的購房能力具有顯著的提升作用。這一政策旨在解決中低收入家庭、新市民及青年人的住房問題，通過提供低于市場價的保障性租賃住房，減輕了他們的經(jīng)濟負擔，使他們能夠在不犧牲生活質(zhì)量的前提下獲得適宜的居住空間。保障房政策的實施有助于緩解中低收入家庭的住房壓力，使他們能夠?qū)⒃居糜谥Ц陡哳~租金的資金用于其他更有價值的用途，如儲蓄或投資，這樣的資金流轉(zhuǎn)不僅提高了家庭的經(jīng)濟安全性，也為他們未來購房提供了資金積累的基礎。隨著保障房數(shù)量的增加，市場上的租賃住房供應得以增加，從而緩解了供需矛盾，抑制了租金的過快上漲，這種價格穩(wěn)定效應不僅有利于中低收入家庭，也為整個房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。

此外，政府對保障房的定價策略通常采用保本微利原則，這有助于避免市場價格的過度波動，維護了房地產(chǎn)市場的價格穩(wěn)定，這種穩(wěn)定的價格環(huán)境為中低收入家庭提供了更為寬松的購房條件，降低了他們購房的經(jīng)濟門檻。購房能力的提升還需要與家庭收入的增長、金融政策的支持等多方面因素相結(jié)合，政府在推進保障房政策的同時，還應注重提升中低收入家庭的收入水平，完善金融支持體系，以形成多元化的購房能力提升機制。

（四）保障房供給對周邊地區(qū)的房價產(chǎn)生積極的影響

保障房作為政府為中低收入家庭提供的住房保障措施，不僅解決了他們的居住問題，更給予他們一種心理安全感，擁有屬于自己的房子意味著生活的穩(wěn)定性和未來的可靠性，這使得中低收入家庭能夠更安心地規(guī)劃未來，為家庭的長遠發(fā)展奠定基礎。政府為了提升保障房社區(qū)的整體品質(zhì)，會投入資源進行交通、水電、通信等基礎設施建設，以及提升教育、醫(yī)療、文化等公共服務，這些改善不僅提高了居民的生活便利度，也提升了整個社區(qū)的居住環(huán)境，進而吸引了更多的居民和投資者。隨著人口的流入和投資的增加，周邊地區(qū)的商業(yè)設施也逐漸完善，商業(yè)活動的繁榮進一步提升了居民的生活質(zhì)量，這種正向的循環(huán)效應使得周邊地區(qū)的房價得到提升，為中低收入家庭在購房時提供了更多的選擇和可能性，有可能在離工作地更近或教育資源更豐富的地方購買房產(chǎn)，從而進一步提升他們的生活質(zhì)量和社會地位。擁有自己的住房意味著穩(wěn)定和安全，這增強了居民的工作和生活信心，提高了他們的生活滿意度，在社會文化中，擁有自己的住房往往被視為成年和穩(wěn)定的標志。

（五）保障房政策對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定性的作用

保障房政策在維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定性方面發(fā)揮著重要作用。保障房政策對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定性的作用主要體現(xiàn)在，通過提供公共住房，保障房政策增加了房地產(chǎn)市場的供應量，有助于平衡供需關系，緩解部分地區(qū)的住房緊張狀況。尤其在大城市，保障房的建設減輕了市場壓力，遏制了房價過快上漲，從而穩(wěn)定了市場。其次，保障房政策通過定向供應策略，抑制了投機炒作的空間。炒房者難以通過購買保障房獲取高額利潤，降低了市場的投機氛圍，使房地產(chǎn)市場更加理性。此外，保障房政策向市場傳遞了政府對住房問題的重視，引導居民形成合理的住房消費觀念。這減少了盲目跟風和恐慌性購房的現(xiàn)象，穩(wěn)定了市場預期，進一步促進了市場的平穩(wěn)發(fā)展。同時，保障房政策為中低收入家庭提供了住房解決方案，減輕了社會負擔，減少了因住房問題引發(fā)的社會矛盾和不穩(wěn)定因素。這有助于增強政府的公信力和民眾的滿意度，促進社會和諧穩(wěn)定。最后，保障房政策還促進了相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如建筑業(yè)、制造業(yè)等。保障房的建設為這些產(chǎn)業(yè)提供了發(fā)展空間，同時也為金融市場的穩(wěn)定作出了貢獻。穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場降低了系統(tǒng)性風險，為經(jīng)濟的健康發(fā)展提供了支撐。綜上所述，保障房政策在供需平衡、抑制投機、引導市場預期、減輕社會負擔和促進產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用，對維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性具有積極影響。政府需要繼續(xù)加強保障房政策的制定和實施，以適應市場的變化和居民的需求，促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。保障房政策對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定性的作用是多方面的，它通過調(diào)節(jié)供需關系、抑制投機、引導市場預期、減輕社會負擔以及促進相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面來維護市場的穩(wěn)定。在實施保障房政策時，政府需要綜合考慮各種因素，制定科學合理的政策措施，以充分發(fā)揮其作用。同時，政府還需要加強監(jiān)管和評估，不斷完善和調(diào)整政策，以適應市場的變化和居民的需求。

四、居民購房能力對保障房供給的影響

（一）居民收入水平與購房能力的關系

深入了解居民收入水平與購房能力的關系，不僅有助于政府更好地制定和調(diào)整保障房政策，更能確保這些政策真正滿足各收入層次居民的住房需求。從直觀上看，居民收入水平越高，其購房能力自然越強，這背后的邏輯很簡單：收入越高，可用于購房的資金就越充足，同時，高收入居民在應對購房帶來的經(jīng)濟壓力時，也往往有更強的承受能力。然而，購房能力并非僅由收入水平?jīng)Q定。實際上，個人的資產(chǎn)狀況、家庭負擔及當時的貸款政策等，都是影響居民購房能力的關鍵因素，一個收入水平不高，但存款充足或能獲得合適貸款的居民，其實際購房能力可能超過那些收入更高卻無法獲得貸款的人。此外，家庭結(jié)構(gòu)和居住需求也是影響居民購房選擇的重要因素，年輕人可能更傾向于購買小戶型住宅，而家庭負擔較重的中年人則可能更傾向于購買帶有更多居住空間的住宅。因此，在考慮居民收入水平與購房能力的關系時，必須同時考慮到家庭結(jié)構(gòu)、居住需求和購房偏好等多方面因素。由此觀之，居民收入水平與購房能力之間存在一定的關系，但這種關系并不是絕對的，在制定保障房政策時，需要綜合考慮多方面因素，以確保政策更加合理、有針對性，從而真正滿足不同層次居民的住房需求。

（二）居民購房需求與保障房供給的匹配度分析

隨著城市化進程的加速和居民生活水平的提高，購房需求日益成為居民生活中的重要組成部分，而保障房作為政府為中低收入家庭提供的住房保障，其供給與居民購房需求的匹配度問題也隨之凸顯。對居民購房需求與保障房供給的匹配度進行分析，從居民購房需求的特點上看剛性需求為主和對價格敏感與需求多樣化，目前，大部分居民的購房需求以剛性需求為主，如結(jié)婚、生子等生活事件；由于收入水平有限，中低收入家庭對房價及購房成本較為敏感，傾向于選擇性價比高的住房；不同家庭結(jié)構(gòu)、年齡段和收入水平的居民，購房需求不盡相同，呈現(xiàn)出多樣化特點、保障房供給的現(xiàn)狀及問題來講，保障房覆蓋面有限和保障房質(zhì)量參差不齊以及申請與退出機制不完善，目前，保障房主要面向中低收入家庭，但對于部分特殊群體的需求，如新市民、青年人等，保障房供給尚顯不足；部分地區(qū)保障房建設標準不高，質(zhì)量難以保證，影響了居民的購房意愿；部分地區(qū)保障房申請流程煩瑣，退出機制不健全，導致部分不符合條件的家庭長期占用資源，提升匹配度的對策與建議這些方面來講，諸如加大供給力度、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)和提高建設標準及完善申請與退出機制、鼓勵社會參與，政府應加大對保障房建設的投入，擴大供給規(guī)模，以滿足更多中低收入家庭的購房需求；針對不同群體的需求，政府應合理規(guī)劃各類保障房的比例，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)；建立健全保障房申請與退出機制，確保資源公平分配，提高匹配度；加大對保障房建設的質(zhì)量監(jiān)管力度，提高建設標準，以滿足居民的居住需求；通過政策引導，吸引更多社會資本參與保障房建設，提高供給效率。

（三）居民購房能力提升對保障房政策調(diào)整的需求

當居民的購房能力得到提升時，他們對保障房政策調(diào)整的需求也隨之增強，這種需求的產(chǎn)生源于居民對更高生活品質(zhì)的追求，以及購房能力提升后對保障房政策的更高期望。居民購房能力的提升意味著中低收入家庭有更多的資金用于購房，這使得他們更加關注住房的質(zhì)量、戶型、配套設施等方面。因此，保障房政策需要更加注重居民的實際需求，以滿足他們對住房品質(zhì)的要求，政策可以鼓勵建設更多高品質(zhì)的保障房，提供更好的配套設施，以滿足居民日益增長的需求。隨著居民購房能力的提升，不同收入層次的家庭對住房的需求也呈現(xiàn)出多樣性，因此保障房政策需要更加靈活多樣，以滿足不同家庭的需求，可以根據(jù)不同收入層次和家庭結(jié)構(gòu)的需求，制定出多種類型的保障房政策，如租賃、購買、共有產(chǎn)權(quán)等，以滿足不同家庭的需求。保障房政策的公平性和可持續(xù)性也是居民關注的重點，在保障房的分配過程中，建立健全的申請和退出機制是確保資源公平分配的關鍵。政策制定者需要制定公正的申請標準，確保真正符合條件的中低收入家庭能夠獲得保障房。同時，為了保障政策的可持續(xù)性，政府需要制定長遠的保障房規(guī)劃，確保政策的長期穩(wěn)定和有效實施。政策制定者需要深入了解居民的需求和期望，及時調(diào)整保障房政策，以滿足居民的購房需求，制定更加符合實際需求的政策，提供更高品質(zhì)的住房和更好的配套設施，以及確保資源的公平分配和政策的可持續(xù)性，可以促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展，同時提升居民的生活品質(zhì)和幸福感。

（四）居民購房行為對保障房市場供需的影響

當居民的購房行為發(fā)生變化時，保障房市場的供需關系也會受到相應的影響。具體表現(xiàn)在需求端的推動、供應端的調(diào)整和市場價格的影響政策調(diào)整的需求，隨著居民購房能力的提升，尤其是中低收入家庭，他們對于保障房的需求逐漸增加，這主要是居民收入水平的提高，使得他們有更多的資金用于購房，需求的增加意味著市場上的保障房供應需要相應增加，以滿足這些家庭的需求。需求的增加會促使政府和房地產(chǎn)開發(fā)商增加保障房的建設和供應，以滿足市場需求的增長。面對市場上需求的增加，供應方會根據(jù)實際情況調(diào)整其供應策略，這可能包括增加保障房的建設規(guī)模、優(yōu)化戶型設計、改善配套設施等，以更好地滿足居民的實際需求。供應端的調(diào)整有助于平衡市場的供需關系，確保更多符合條件的家庭能夠獲得所需的保障房，政府可能通過提供土地、稅收優(yōu)惠等政策措施來鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商參與保障房建設，從而增加市場供應。居民的購房行為對保障房市場價格產(chǎn)生影響，如果需求增加而供應不足，會導致保障房的價格上升。這可能會給部分中低收入家庭帶來經(jīng)濟壓力，使得他們更難以負擔保障房的購買或租賃費用。價格的上升也會促使政府和開發(fā)商加速保障房的建設和供應，以緩解供需矛盾。相反，如果供應過剩而需求不足，保障房的價格可能會下降，這可能會導致部分保障房空置或資源浪費。政府需要密切關注市場的變化和居民的需求，并根據(jù)實際情況靈活調(diào)整保障房政策。這可能包括調(diào)整保障房的供應規(guī)模、分配機制、購買或租賃政策等。政府還可能出臺相關政策措施來鼓勵居民購買或租賃保障房，例如提供貸款優(yōu)惠、稅收減免等，以刺激市場需求。

五、結(jié)語

從經(jīng)濟學的視角看，保障房供給與居民購房能力之間存在密切的關系。有效的保障房政策能夠在一定程度上提高居民的購房能力，緩解住房壓力，促進市場的穩(wěn)定發(fā)展。然而，政策的制定和實施需要綜合考慮多方面因素，如市場需求、財政狀況、社會公平等。在未來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)的變化，保障房政策仍需不斷調(diào)整和完善，以更好地滿足居民的住房需求，促進房地產(chǎn)市場的健康和可持續(xù)發(fā)展。

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（作者單位：北京保障房中心有限公司）