老舊小區自主更新難在哪兒？

《指導意見》發布后，杭州一些老舊小區都開始了關于自主更新意愿的征集。但是從實際情況來看，有意愿改造的居民不少，但是真正執行的難度也不小，意見難以統一讓自主更新卡在了第一步。

浙江省近日出臺的全國首個指導意見——《關于穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（試行）》（以下簡稱《指導意見》），于5月1日起正式實施。《指導意見》中首先就強調群眾自愿，這也是完成后續工作的基礎。因此，老舊小區要想自主更新，必須首先業主意見統一。

此前，杭州拱墅區“浙工新村”、衢州江山市“永安里片區”項目，已通過政府引導、業主出資，實施老舊小區危舊住宅的整體拆除重建。

《指導意見》發布后，杭州一些老舊小區，如拱墅區倉基新村、半山的寧和弄、木庵小區等都開始了關于自主更新意愿的征集。但是從實際情況來看，有意愿改造的居民不少，但是真正執行的難度也不小，意見難以統一讓自主更新卡在了第一步。

同意率之難

首要難在啟動大范圍民意征集。

杭州朝暉六區毗鄰浙工新村，在浙工新村原拆原建成功實施后，熱心業主發起了意愿調查。據業主志愿者介紹，朝暉六區有3038戶居民，還在持續摸底居民意愿，目前只有不到千人同意。統計居民意愿比例較低的原因是很多業主聯系不上，也還有部分居民持觀望態度。因為當初沒有建立較為完善的業主委員會，因此在民意征集上就有了難題。

其次是老舊小區老年人多，不愿意折騰。

朝暉六區附近的朝暉二區位于西湖文化地鐵口附近，地理位置優越，但房子年代久遠。業主陳昌平對于原拆原建持中立態度，隨大流。但是針對當下的狀況，他認為老舊小區居民老年人居多，老年人不愿意折騰，退休工資更愿意拿來養老。再加上高齡老人租房困難，原拆原建耗時久，老年人不愿意等。“很多人覺得原拆原建后房價就上漲了，但是我們總共就這么一套房子，賣了上哪里住？升值不升值對我們自住的人來說沒有意義。”

最實際的問題是資金，因為改造涉及業主“自掏腰包”。黃先生去年買了閘弄口新村的房子，他說之前業主群也有討論過，但是最近也沒什么聲音了。黃先生的房子今年剛裝修好入住。他對記者說出了自己的想法：“我還有房貸，如果現在要拆，那我既要付房租，又要付房貸。我覺得意愿跟隨不隨大流沒關系，要出多少錢、我能不能付得起才是很實際的問題。”

已經完成民意征集的小區也有難題。

翠苑北二區自主更新委員會的張先生說：“小區是4月6日開始意見征詢的，4月11日政策發布當天提交了申請。到目前為止，小區210戶業主同意的有197戶，不同意的3戶，剩余10戶中有5戶是單位房產，目前沒法出具意見，還有5戶業主要等待詳細的重建方案才發表意見。不同意的3戶中，有2戶是出于經濟原因，1戶是因為家里剛裝修。”自主更新委員會目前已經按照政策要求向所在的街道提交了申請。

涉及的單位房產應該如何解決？大部分人都同意，一兩戶不同意，是不是意味著無法繼續開展原拆原建工作？

如何破局？

在此前，江山永安里和杭州浙工新村原拆原建的成功案例已經為老舊小區的更新方式展現了新的可能，一些問題的解決方法也有借鑒意義。

一是針對小區實際情況靈活確定民意同意率。

江山永安里小區始建于上世紀90年代，在自主更新前，部分樓棟已被鑒定為D級危房。作為老舊小區自主更新的首個實踐案例，永安里小區一期項目改造過程中，有65戶居民一直不同意簽約，直至分房結束后才補充簽字手續。

浙工新村第一輪意向同意是96%，到最后同意率是近100%。據浙工新村業主喻偉林介紹：“最終還是有一戶不同意，但是本身他所在的樓已經是C級危房了。因為也是考慮到集體的利益，市政府批文同意啟動有機更新。”

浙江工商大學公共管理學院張丙宣教授在接受采訪時稱：“集體作決定是毋庸置疑的，但還是需要根據實際情況作出調整。”

位于余杭瓶窯的桃源小區，因為小區業主無法達成一致意見，在不擴面的情況下，以樓幢為單位進行更新。

浙江大學中國新型城鎮化研究院院長助理鄒永華也同樣認為，關注同意比例的同時，也要更專注實際居民的需求。“原拆原建的原則是不能損害任何一個人的利益。如果少部分的家庭因為經濟能力不愿意參與的話，可以通過一些金融手段或者基金等方式解決經濟困難的問題。”

二是充分發揮政府部門在整個自主更新過程中的統籌協調作用。

拱墅區委常委、副區長樊崢在介紹浙工新村項目時稱，項目在啟動前就開展四輪走訪，全面掌握居民初步意向后，促成絕大多數居民同意簽約；在騰房階段又開展兩輪走訪，了解居民騰房需求，掌握居民的困難問題，做好實際問題的解決工作。在浙工新村自主更新過程中，政府還提供了裝修補貼以及建房期間的租房補貼。

張丙宣說：“老小區原有的組織影響力總體還是偏弱，所以各級政府在其中扮演的組織協調、協商等角色就比較重要。大家在進行意見統一的過程中需要發揮重要作用。”

江山永安里居民李阿姨家從原來的96平方米擴面到現在的120平方米，算上政府補貼，建安費和擴面共花了17萬元。在新房建成前，政府也補貼了租房費用。

鄒永華說：“原拆原建或者自主更新，首先每個居民應該是可以從中受益的，要把這個‘蛋糕’做大，居民才有可能參與。那‘蛋糕’從哪兒來，還是要政府引導，每個環節都需要政府的支持。比如完善救濟政策、自主更新的全流程細節等。”

因此，雖然《指導意見》中強調“自主”，但是居民自主更新過程中不同環節工作的推進落實都需要政府的助力，適當的補貼也能讓居民們有更多的更新動力，針對困難群體可以實施金融手段救助。

三是要用好方法讓居民逐漸接納新的改造方式。年輕人喜歡求新，老一輩喜歡守舊。越是老年人群體居多的老舊小區，分歧越是明顯。

原來的老舊小區無論是鄰里還是周邊生活設施，對于老人來說更熟悉更便利，因此，觀念的改變其實很重要。積累更多的成功案例后，可以讓更多的居民感受到原拆原建帶來的好處，提升改造意愿。

自主更新要想大范圍復制，還要有像浙工新村、永安里這樣不斷“嘗新”的老舊小區克服各種困難，實現自主更新，從而為城市老舊小區改造提供更多可行方案和經驗借鑒。

江山永安里小區在一期項目改造中，遇到的最大困難是群眾不理解、不相信。從2017年9月開始動員群眾到2019年6月開工建設，總體耗時21個月時間。在實行二期項目時，因為有一期項目的樣板，居民改造意愿被全面激活，改造內生動力變得更加強烈，最終僅用28天就完成群眾意見統一。如今三期也在籌劃中，改造范圍更大。

尋找“最優解”

隨著我國城市化進程的不斷推進，許多早期建設的老小區由于設施老化、規劃落后、環境問題等因素，已無法滿足現代居民的生活需求和城市發展的整體要求。對這些老小區進行原拆原建，既能改善居民生活環境，提升城市形象，又能優化城市空間結構，符合新型城鎮化的發展方向。

自主更新的意義深遠，但是否當下最好的老舊小區改造更新的途徑，張丙宣認為，對于老舊小區整體而言是“最優解”，但是對于每一戶具體的住戶來說，如果有意愿且有能力承擔資金，那才是“最優解”。自主更新是為居民們提供了一種新的選擇。

易居研究院研究總監嚴躍進在采訪中表示：“浙江的先行，至少對于我們老舊小區城市更新是有啟發的，能夠帶來更多的選擇面，具有較好的導向。”

老舊小區原拆原建，不只是房子那么簡單，還有城市基層治理與養老問題的延伸。改造完的江山永安里一期如今構建社區居委會、業主委員會、物業服務企業三方協同管理機制，實現社區單元良性自治。同時，還加大資金投入，幫助解決社區兒童、老人的實際生活困難，全面提升社區兒童、老人的生活質量。自主更新要想大范圍復制，還要有像浙工新村、永安里這樣不斷“嘗新”的老舊小區克服各種困難，實現自主更新，從而為城市老舊小區改造提供更多可行方案和經驗借鑒。